Дело № 33-6952/2023 (в суде первой инстанции № 2-1515/2023)
УИД: 27RS0004-01-2023-000401-61
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 сентября 2023 года город Хабаровск
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Тарасовой А.А.,
судей Поливода Т.А., Новицкой Т.В.,
при секретаре Быстрецкой А.Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коротковой Т.А, к Администрации г.Хабаровска о признании права собственности на жилое помещение,
по апелляционной жалобе истца Коротковой Т.А, на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 10 июля 2023 года.
Заслушав доклад судьи Поливода Т.А., пояснения представителя истца Ланихиной Е.Г., представителя ответчика администрации г.Хабаровска Гамаюновой Ю.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
Короткова Т.А. обратился с иском к администрации г.Хабаровска о признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование заявленных требований указала, что 17.03.2016 между нею (покупатель) и Шевяховой В.А, (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при заключении которого ею было оплачено продавцу 2 300 000 руб. путем наличного расчета, о чем имеется расписка в получении денежных средств. После получения денежных средств был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку Шевяхова В.А. заболела, была госпитализирована в больницу, где впоследствии умерла. После смерти Шевяховой В.А., примерно в мае 2016 года, истец вселилась в спорное жилое помещение, в котором проживает постоянно, оплачивает коммунальные платежи, делает ремонт. Наследники имущества умершей отсутствуют, какие-либо права на спорное жилое помещение не заявляли. В связи со смертью Шевяховой В.А. истец не может зарегистрировать право собственности на жилое помещение. Просила признать квартиру <адрес> не подлежащей включению в состав выморочного имущества и переходу в муниципальную собственность, признать за Коротковой Т.А. переход права собственности на указанную квартиру и его государственной регистрации.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 10 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований Короткова Т.А. отказано.
В апелляционной жалобе истец ФИО2, не согласившись с решением суда первой инстанции, просит его отменить, ее исковые требования удовлетворить в полном объеме, приводя в обоснование доводы, аналогичные доводам искового заявления. Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указала, что сами факты подписания сторонами акта приема-передачи, получения продавцом денежных средств от покупателя, а также передача продавцом покупателю комплекта ключей от жилого помещения доказывают намерение продавца передать проданное имущество покупателю. В дальнейшем ни одна из сторон не оспаривала данную сделку. На момент вселения истца ФИО3 продавца либо ее личных вещей в проданной квартире не имелось, препятствий во вселении в спорное жилое помещение истцу никто не чинил, что также свидетельствует о том, что фактическая передача имущества состоялась и сомнений не вызывает. Факт наличия либо отсутствия задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги не взаимосвязан с фактом купли-продажи недвижимого имущества и законодательно не является препятствием либо основанием для ограничения в государственной регистрации перехода права собственности, является отдельной самостоятельной обязанностью собственника по соблюдению обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, соответственно, к предмету рассматриваемого иска не относится. Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО3, в нарушение принципа состязательности сторон, суд первой инстанции самостоятельно добыл доказательства, на которые впоследствии сослался как на основание отказа в удовлетворении иска, что является нарушением норм процессуального права. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на гражданское дело №2-1691/2020 по заявлению ФИО4 об установлении факта родства, установлении факта принятия наследства. Судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что ФИО4 не является наследником ФИО4, признан двоюродным племянником ФИО4, при этом членом семьи ФИО4 не признавался. В суд со своим иском ФИО4 обратился спустя 4 года после того, как узнал о смерти ФИО4 и после совершения ФИО4 сделки купли-продажи квартиры. Ссылка суда первой инстанции при отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 на то, что после смерти ФИО4 в жилое помещение имелся неограниченный доступ в жилое помещение, в том числе, через соседей, у которых хранились ключи, после смерти ФИО4 истец не вселилась в квартиру, не ограничила доступ в нее, не проживала в ней, не несла бремя ее содержания, не является обоснованным, основанным на нормах законодательства, обстоятельствах, которые установлены для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Материалами дела, показаниями истца и свидетеля ФИО1 подтверждено, что приобретенная ФИО3 17.03.2016 квартира <адрес> была временно непригодна для проживания, так как в ней отсутствовала сантехника, требовался затратный косметический ремонт, в связи с чем в квартиру она заселилась не сразу после приобретения, а только после того как летом 2016 года отремонтировала квартиру, что свидетельствует о том, что истец нес и продолжает нести бремя ее содержания. Договор купли-продажи считается исполненным со дня передачи денежных средств покупателем продавцу, о чем в материалах дела имеется расписка в передаче денежных средств истцом ФИО8 (после замужества-ФИО5) Т.А. продавцу ФИО4 и акт приема-передачи квартиры от ФИО4 к ФИО8 (после смены фамилии- ФИО5) Т.А. Факт сомнения в подлинности подписи ФИО4 подтверждается при визуальном сличении подписей ФИО4 в договоре купли- продажи квартиры от 17.03.2016, акте приема-передачи спорной квартиры от 17.03.2016 и расписке в получении денежных средств от 17.03.2016 с копией карточки получения ФИО4 нового паспорта гражданина РФ, полученного по запросу суда Индустриального района г. Хабаровска при рассмотрении дела по заявлению ФИО3 До подачи искового заявления истец самостоятельно, в целях исключения факта обвинения в фальсификации документов, обращалась в экспертное учреждение Министерства юстиции РФ с целью установления соответствия времени выполнения записи от имени продавца ФИО4 в передаточном акте к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.03.2016 года дате, указанной в документе, однако экспертное учреждение не смогло ответить на поставленный вопрос из-за того, что подпись ФИО4 и запись фамилии, имени и отчества ФИО4, имеют малую протяженность штрихов и взаимных наложений, в связи с чем не отвечают требованиям применяемой экспертами методики решения соответствующих вопросов. При этом, сам факт правомерности заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения представитель ответчика администрации г.Хабаровска не оспаривал. Не предоставление чеков и иных документов за период 2016-2018 годов, доказывающих несение бремени содержания приобретенного в 2016 году спорного жилого помещения, утраченных истцом в силу прошедшего длительного периода времени, не является основанием для отказа в удовлетворении иска. В нарушение ст.55 ГПК РФ суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО3, не принял во внимание и не дал надлежащей правовой оценки показаниям истца и свидетеля ФИО1 Кроме того, по тексту решения судом Индустриального района г. Хабаровска от 10.07.2023 допущены опечатки.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы администрация г.Хабаровска просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО6 на доводах апелляционной жалобы настаивала.
Представитель ответчика администрации г.Хабаровска ФИО7 поддержала доводы письменных возражений.
Иные лица в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Хабаровского краевого суда.
В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и письменных возражений в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истцом представлен договор купли-продажи квартиры от 17.03.2016 между ФИО8 (покупатель) и ФИО4 (продавец), согласно предмету которого (п.1) продавец ФИО4 продает, а покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
29.01.2021 ФИО8 сменила фамилию на ФИО2 ввиду заключения брака.
По соглашению сторон указанная квартира продается за 2 300 000 руб., которые продавец получает от покупателя в день подписания договора купли-продажи квартиры и передаточного акта.
Пунктом 8 Договора установлено, что переход права собственности на отчуждаемое по договору недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.
С момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору покупатель приобретает право собственности на квартиру и принимает на себя обязанности по содержанию квартиры (пункт 9 Договора).
Согласно пункту 10 Договора продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 дней после регистрации перехода права собственности по настоящему договору, и передать её покупателю в пригодном для жилья состоянии.
В соответствии с пунктом 13 Договор считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, а также передачи продавцом покупателю квартиры в установленный срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
Согласно пункту 1 передаточного акта от 17.03.2016 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.03.2016 продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество - <адрес>.
Из пояснений истца в суде первой инстанции следует, что после подписания договора купли-продажи продавец ФИО4 продолжила проживать в спорной квартире, квартиру последняя не освобождала.
Из расписки о получении денежных средств от 17.03.2016 следует, что ФИО4 получила от ФИО8 в счет оплаты цены недвижимого имущества 2300000 руб.
06.04.2016 ФИО4 умерла, что отражено в свидетельстве о смерти серии №.
Согласно сведений из ЕГРН, по состоянию на дату смерти ФИО4 и по настоящее время, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО4
Из ответа нотариальной палаты Хабаровского края следует, что после смерти ФИО4 наследственное дело не открывалось.
Согласно расчету задолженности за коммунальные услуги на спорную квартиру за период с 01.06.2016 по 31.03.2023, представленному управляющей компанией ООО «ДВ-Союз», в 2016 году оплата за коммунальные услуги не производилась, в 2017 году поступил один платеж – 30.09.2017; регулярная, ежемесячная оплата платежей осуществляется с 2019 года. Согласно выписке из лицевого счета по состоянию на 05.04.2023 задолженность за жилье и коммунальные услуги составляет 70 506 руб. 86 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 549, ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 3 ст.551, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение сторонами не осуществлена, каких-либо действий для ее регистрации истец не предпринимала, что ставит под сомнение ее доводы об исполнении договора, передача объекта недвижимости в фактическое владение покупателю после совершения сделки не подтверждена, при том, что фактические действия сторон договора не указывали на реальность совершения сделки. Истец, требуя регистрацию перехода прав собственности, не подтверждает допустимыми и относимыми доказательствами как наличие денежных средств для приобретения объекта недвижимости по отраженной цене договора в дату его подписания, так и передачу денежных средств.
Судом первой инстанции также отмечено, что каких-либо действий для регистрации перехода прав собственности, в том числе, оплату государственной пошлины для регистрации перехода прав собственности, с 17.03.2016 до смерти ФИО4 06.04.2016, т.е. в течение 21 дня после подписания договора, стороны сделки не предпринимали, что ставит под сомнение доводы истца об исполнении договора.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно определенных обстоятельствах, имеющих значение для дела, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Соглашаясь с доводами письменных возражений ответчика о том, что в предмет доказывания по данному спору включается факт заключения законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки, ее оплата, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы истца как необоснованные по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от 17.03.2026, заключенному между ФИО4 и ФИО8, в связи со смертью продавца.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При указанных обстоятельствах обязанностью суда, предусмотренной действующим законодательством, является выяснение действительных обстоятельств дела, а именно, установление факта заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства, факта исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
С учетом изложенного, судебной коллегией на обсуждение сторон вынесено предоставление доказательств, подтверждающих вышеуказанные факты.
Не смотря на то, что бремя доказывания факта заключения договора купли-продажи, факта исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости в данном случае лежит на стороне истца, последним таких доказательств представлено не было.
Участвующий в заседании судебной коллегии представитель истца ФИО6 пояснила, что, не смотря на то, что договор купли-продажи заключался через риэлторское агенство, представить договор с агентством, а также указать фамилию риэлтора сторона истца не может.
Учитывая, что сторона истца в суде первой инстанции ссылалась на то, что денежные средства для приобретения спорной квартиры были ею получены от продажи квартиры по адресу <адрес>, судебной коллегией была запрошена информация из ЕГРН.
Согласно выписок из ЕГРН от 11.09.2023 следует, что за ФИО8 (ныне ФИО5) Т.А. когда-либо недвижимого имущества зарегистрировано не было. Квартира по адресу <адрес> ей никогда не принадлежала, с 31.03.2008 принадлежит ФИО9
После оглашения указанных сведений сторона истца не смогла дать пояснения по указанному обстоятельству.
Кроме того, судебной коллегией были направлены запросы в банковские учреждения, из ответов на которые следует, что у ФИО4 счет имелся в ПАО «Сбербанк», однако после 17.03.2016 каких-либо денежных средств на него не вносилось, на 17.03.2016 остаток по счету 246,16 руб.
Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, судебной коллегией стороне истца было предложено предоставить доказательства подписания договора купли-продажи ФИО4, а также подписания ею передаточного акта и расписки, при этом разъяснено о возможности ходатайствовать о назначении судебной почерковедческой экспертизы, однако представитель истца, не смотря на наличие свободных образцов почерка и подписи ФИО4(заявление ФИО4 о приватизации, договор на передачу квартиры в собственность граждан(т.1 л.д.78,79), возможность получения свободных образцов почерка и подписи ФИО4, указала, что не намерена ходатайствовать о назначении данной экспертизы.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказаны факт заключения договора купли-продажи, факт исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Иные доводы апелляционной жалобы правового значения для разрешения данного спора не имеют, направлены на переоценку доказательств, тогда как основания для переоценки отсутствуют.
Имеющие значение для дела обстоятельства определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 10 июля 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО2, к Администрации г.Хабаровска о признании права собственности на жилое помещение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО2, – без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судья:
Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2023 года.