Решение по делу № 2-123/2023 от 08.02.2023 - о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, возмещении убытков, взыскании судебных расходов.

КОПИЯ Дело № 2-123/2023

УИД 16RS0047-01-2022-005292-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 февраля 2023 года город Казань

Кировский районный суд горда Казани в составе председательствующего судьи Галиуллиной Л.Р. при секретаре судебного заседания Валиевой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, возмещении убытков, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, возмещении убытков, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что 13 сентября 2021 года между сторонами заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, а именно земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:4151, площадью 605 кв.м., жилой дом общей площадью 202,4 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в связи с чем во исполнение условий договора ответчику переданы денежные средства в размере 400000 рублей. Данный договор передан для регистрации в Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако 7 октября 2021 года последовало уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости по причине наличия запрета совершения регистрационных действий в отношении имущества ФИО2, являющегося предметом договора.

Обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации сделки, ответчиком не устранены, в связи с чем он был уведомлен о расторжении договора купли – продажи, а также истребованы полученные через представителя по доверенности на основании расписки от 13 сентября 2021 года денежные средства в размере 400000 рублей с установлением срока для возврата 3 дня. Ответчик данную сумму денежных средств не возвратил истцу, ответ в адрес истца не направил. Данное бездействие ответчика истец расценивает как отказ от возврата денежных средств в размере 400000 рублей.

В нарушение пунктов 10, 11, 22, 23 договора купли – продажи, а именно намеренно указал об отсутствии ограничений и запретов на регистрационные действия.

Согласно расписке от 13 сентября 2021 года денежные средства в размере 400000 рублей получила ФИО3, действуя на основании нотариальной доверенности <данные изъяты> от 8 июля 2021 года от имени и в пользу ответчика.

Со ссылкой на данные обстоятельства истец просил признать договор купли – продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2022 года недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца оплаченную сумму аванса в размере 400000 рублей, взыскать понесенные убытки за услуги аренды индивидуального сейфа в общей сумме в размере 9960 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче документов в регистрирующий орган в размере 2350 рублей, расходы по оплате юридических услуг 40000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7200 рублей.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Управление Росрестра по Республике Татарстан.

В судебном заседании до объявления перерыва судебного заседания представитель ФИО1 ФИО4 исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 до объявления перерыва судебного заседания исковые требования признал в размере 100000 рублей, в остальной части исковые требования не признал, после перерыва судебного заседания в судебное заседание не явился.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, судом извещались в установленном законом порядке, сведений об уважительности причин неявки не представили.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, ввиду их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Применительно к пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 13 сентября 2021 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, согласно которому ответчик обязался продать, а истец купить и оплатить земельный участок, площадью 605 кв.м., с кадастровым номером 16:50:000000:4151 и жилой дом общей площадью 202,4 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ФИО2, что следует из представленной выписки из ЕГРН от 12 января 2022 года, реестрового дела на данные объекты недвижимости.

Согласно пункту 2 договора стоимость продаваемого имущества определена в 20000000 рублей.

В силу пункта 4 договора расчет за приобретаемое имущество производится в следующем порядке: часть оплаты в размере 400000 рублей оплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора, часть оплаты в размере 19600000 рублей покупателем будут помещены в банковскую ячейку в ПАО «Сбербанк» до регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю. Продавец получает право единоличного доступа к указанным средствам после предоставления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на объект недвижимости принадлежит покупателю.

В соответствии с пунктом 10 договора продавец при заключении договора гарантирует и заверяет, что в отношении отчуждаемого объекта не установлен запрет на регистрационные действия, а в случае установления на момент осуществления регистрационных действий, продавец обязуется за свой счет и своими усилиями совершить действия, необходимые для снятия запрета.

В это же день, 13 сентября 2021 года во исполнение обязательств по договору ФИО1 представителю ФИО2 ФИО3, действующей в пределах предоставленной ей нотариально удостоверенной доверенности 16АА 6462486 от 8 июля 2021 года полномочий, переданы денежные средства в размере 400000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 13 сентября 2021 года.

30 сентября 2021 года стороны обратились в Управление Росреестрапо Республике Татарстан с заявлением о регистрации перехода права собственности в отношении жилого дома с кадастровым номером 16:50:280563:1160 и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Уведомлением Управления Россреестра по Республике Татарстан от 7 октября 2021 года государственная регистрация приостановлена до 19 ноября 2021 года, в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН имеются актуальные записи о запретах и об аресте, наложенные на основании постановления Приволжского районного суда города Казани № 3.6-1435/2020 от 23 декабря 2020 года, постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 26 июля 2021 года № 262616/20/16003-ИП.

На запрос суда Вахитовским РОСП города Казани представлена заверенная копия постановления судебного пристава – исполнителя Вахитовского РОСП города Казани ФИО5 от 26 июля 2021 года, вынесенное в рамках исполнительного производства № 262616/20/16003-ИП от 30 июня 2020 года, возбужденного в отношении ФИО2 в пользу взыскателя ООО «Тэгома» с предметом исполнения - задолженность в размере 704156 рублей 39 копеек. Данным постановлением объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества – земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

7 сентября 2021 года судебным приставом – исполнителем Вахитовского РОСП города Казани ФИО5 отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госрестра в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:4151 по адресу: <...>

Постановлением Приволжского районного суда города Казани от 23 декабря 2020 года по результатам рассмотрения ходатайства старшего следовательно четвертого отдела по расследованию особо важных дел следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Татарстан наложен арест, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:4151.

Постановлением Приволжского районного суда города Казани от 26 мая 2021 года продлен срок применения меры процессуального понуждения в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, в том числе земельный участок с кадастровым номером №.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 13 сентября 2021 года, а также обращения в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости действовал запрет на регистрационные действия, установленный судебным актом.

Следовательно, ответчиком в нарушение пунктом 10,11, 22, 23 договора купли - продажи указаны недостоверные сведения о продаваемых объектах недвижимого имущества.

16 июля 2022 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем расторжении договора купли – продажи от 13 сентября 2021 года, выставлено требование о возврате уплаченных денежных средств в размере 400000 рублей.

Разрешая требования истца о признании договора купли – продажи от 13 сентября 2021 года недействительным, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 431.2 названного кодекса сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная статьей 431.2 Кодекса ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Пунктом 5 статьи 10 этого же кодекса предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что условиями договора купли-продажи ФИО1 как покупателю гарантировалось, что в отношении отчуждаемого объекта не установлен запрет на регистрационные действия, при этом оговорено, что в случае установления запрета на регистрационные действия на момент осуществления регистрационных действий, продавец обязуется за свой счет и своими усилиями совершить действия, необходимые для снятия запрета. Вместе с тем, имеющиеся запреты на совершение регистрационных действий не отменены в полном объеме, регистрация перехода права собственности не осуществлена.

В материалах дела доказательств уведомления покупателя о наличии запретов на совершение регистрационных действий ответчиком суду не представлено, при этом обязанность доказать тот факт, что покупатель знал или должен был знать о данных запретов в силу закона возлагается на продавца.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, доводы ответчика об отсутствии у него сведений о наличии запретов в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли – продажи от 13 сентября 2021 года, являются неубедительными, подлежащими отклонению и нарушают запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что заключенный между сторонами договора купли – продажи от 13 сентября 2021 года подлежит признанию недействительным, денежные средства в размере 400 000 рублей подлежат возвращению истцу за счет ответчика.

При этом доводы ответчика о передаче ему ФИО3 денежных средств в размере 100000 рублей правового значения в данном случае не имеют, поскольку стороной договора и собственников объектов недвижимости является ответчик, денежные средства от продавца (ФИО1) в размере 400000 рублей получены ФИО3 в пределах предоставленных ей ФИО2 полномочий на основании нотариально удостоверенной доверенности. Кроме того, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих получение ФИО2 от ФИО3 лишь 100000 рублей, в материалах дела не имеется. ФИО3 не являлась собственником земельного участка и жилого дома и действовала от имени ФИО2 на основании доверенности, которая не была отозвана на момент получения денежных средств, недействительной не признана.

Кроме того, во исполнение условий договора купли – продажи 13 сентября 2021 года между ПАО «Сбербанк» и ФИО2, ФИО1 заключен договора аренды индивидуального сейфа № 8610-999-000096905, по условиям которого банк обязался предоставить клиентам во временное пользование (аренду) индивидуальный банковский сейф № 53/531.

В последующем между сторонами договора аренды индивидуального сейфа заключались дополнительные соглашения, согласно которым срок аренды сейфа продлен до 22 января 2022 года.

Истцом во исполнение обязательств по договору аренды индивидуального сейфа понесены расходы по аренде индивидуального сейфа в общей сумме 9960 рублей, что подтверждается представленными платежными документами.

Кроме того, при обращении в Управление Россреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации понесены расходы по уплате государственной пошлины, уплаченной при подаче документов в регистрирующий орган, в размере 2350 рублей (2000 рублей и 350 рублей).

Согласно пункту 13 договора купли – продажи от 13 сентября 2021 года в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по договора виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что указанные расходы истца в силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации являются убытками, которые подлежат возмещению истцу за счет ответчика в заявленном размере.

Разрешая требования ФИО1 о возмещении расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Статья 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказывать услуги (совершить определенные действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить оказанные ему услуги в срок и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В подтверждение несения расходов на оплату юридических услуг представлен договор от 1 сентября 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО4, электронный чек о произведённой оплате на сумму 40000 рублей.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2007 года № 382-О-О, часть первая статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

По правовому смыслу положений статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате услуг представителей присуждаются, исходя из принципа разумности пределов понесенных им затрат. При этом в каждом конкретном случае при взыскании таких расходов надлежит определять разумные пределы, исходя из обстоятельств дела.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что расходы на оказание юридических услуг по настоящему гражданскому делу в суде подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Определяя величину затрат на оплату услуг представителя, подлежащих возмещению, суд исходит из следующего.

Представитель истца ФИО4 в рамках данного дела подготовил исковое заявление в суд, принимал участие в судебных заседаниях, состоявшихся 17 октября 2022 года, 11 ноября 2022 года, 14 декабря 2022 года, 17 января 2023 год с перерывом до 31 января 2023 года.

С учетом вышеуказанных критериев, определяющих разумные пределы возмещения расходов на оплату услуг представителя, суд находит заявленный размер расходов на оплату услуг представителя завышенным, и полагает, что ФИО1 с учетом сложности дела, объема оказанных услуг, должна быть взыскана сумма в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя в размере – 23 000 рублей, из расчета 3000 рублей – за составлениеискового заявление, по 5000 рублей за участие в каждом судебном заседании.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд считает требования ФИО1 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию в возврат уплаченной государственной пошлины при подаче иска в суд сумма в размере 7 200 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, возмещении убытков, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать договор купли – продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2022 года, заключенным между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Взыскать с ФИО2, паспорт <данные изъяты>, в пользу ФИО1, <данные изъяты>, денежные средства, уплаченные по договору купли – продажи недвижимого имущества от 13 сентября 2022 года, в размере 400000 рублей, расходы по аренде индивидуального сейфа в размере 9960 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче документов в регистрирующий орган в размере 2350 рублей, расходы по оплате юридических услуг 23000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины при обращении в суд 7200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Кировский районный суд города Казани.

Судья Л.Р. Галиуллина