УИД 61OS0000-01-2021-000379-64

дело № 3а – 21/2022 (№ 3а-309/2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2022 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя Правительства Ростовской области ФИО2,

представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей на основании договора дарения объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 630 кв.м и жилого помещения (помещение 4, 5, 6) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 3 октября 2016 г. определена в размере 2 360 805,30 руб., кадастровая стоимость жилого помещения определена по состоянию на 25 июля 2017 г. в размере 1 178 591,10 руб. Размер кадастровой стоимости значительно выше рыночной стоимости каждого объекта, определенного в отчете №293/1-02/21 от 9 ноября 2021 г., что влияет на размер налоговых платежей.

ФИО4 первоначально просила установить кадастровую стоимость принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости в соответствии с результатами отчета №293/1-02/21.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующий по доверенности, письменно уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), окончательно административный истец просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 630 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 октября 2016 г. в размере 1 171 044 руб.; установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 26,8 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2017 г. в размере 263 846 руб. Также просит восстановить процессуальный срок для обращения с указанным иском.

В судебное заседание ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлена.

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные требования административного истца.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, ФИО5

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости спорных объектов в соответствии с заключениями проведенных по делу судебных экспертиз.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с их рыночной стоимостью, установленной в результате судебных экспертиз, не возражала против удовлетворения уточненных требований ФИО4 Согласно отзыву, поддержанного ФИО3, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с уточненной площадью 630 кв.м, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство. Участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и поставлен на государственный кадастровый учет 3 октября 2016 г. На эту же дату в порядке, предусмотренном ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ определена его кадастровая стоимость в размере 2 360 805,30 руб., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 747,31 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Также в ЕГРН содержатся сведения о жилом помещении с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26,8 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Помещение поставлено на государственный кадастровый учет 25 июля 2017 г., его кадастровая стоимость определена по состоянию на 25 июля 2017 г. и внесена в ЕГРН 23 октября 2018 г. в размере 1 178 591,10 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости 43 977,28 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области 27 декабря 2016 г. № 881. Право собственности ФИО4 на земельный участок и помещение зарегистрировано 3 октября 2020 г. Указывает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» прав административного истца не нарушало.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра ФИО6, действующая по доверенности, указала, что Управление не нарушало прав административного истца, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен способом предусмотренным частью 8 статьи 96 КАС РФ.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлена.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 указанного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 ЗК РФ закреплены положения о том, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 630 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности ФИО4 подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и свидетельствует о ее праве оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 3 октября 2016 г. и составляет 2 360 805,30 руб.; кадастровая стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определена по состоянию на 25 июля 2017 г. и составляет 1 178 591,10 руб.

Административным истцом при подаче иска представлен отчет № 293/1-02/21 от 9 ноября 2021 г. оценщика ООО «Интер-Эксперт» ФИО8, содержащий выводы о рыночной стоимости жилого помещения (помещение 4, 5, 6) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 июля 2017 г. в размере 471 531,53 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 октября 2016 г. в размере 593 775 руб.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рассматривая поступившие от Правительства Ростовской области возражения против обоснованности отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка и жилого помещения, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорных объектов, проведение которой было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

По заключению судебной экспертизы от 28 января 2022 г. № 4586/10-4, 4587/10-4, рыночная стоимость жилого помещения (помещение 4, 5, 6) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 25 июля 2017 г. составила 263 846 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 октября 2016 г. составила 1 171 044 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы в части вывода о рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не представлены.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ в части исследований и вывода о рыночной стоимости земельного участка, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При составлении заключения проведен анализ местоположения объекта исследования (л.д. 217-218 том 1), установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находится в юго-западной части Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону, приближенной к железнодорожной дороге Ростов-на-Дону – Таганрог, проходящей вдоль береговой линии р.Дон, не обеспечен коммуникациями, не имеет въезда, устройство которого, исходя из архитектурно-планировочного решения участка и расположения его в окружающей застройке, не представляется возможным. На части северо-восточной границы земельного участка имеется проход, юго-восточной, юго-западной и северо-западной границами участок граничит с земельными участками соседних домовладений. Район расположения участка характеризуется низкой степенью транспортной, пешеходной доступности и низким качеством ближайшего окружения.

Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под ИЖС.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт, с учетом положений с. 12 Закона об оценочной деятельности, использовал информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более шести месяцев от даты - 3 октября 2016 г., использовал сравнительный подход, применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на факт сделки (условия рынка, уторговывание), на наличие свободного подъезда к участку и установлен размер рыночной стоимости земельного участка (таблица 2).

Установленная неполнота экспертного исследования в отношении жилого помещения, состоявшая в отсутствии обоснования вывода о его неудовлетворительном техническом состоянии на дату оценки, послужила основанием к назначению дополнительной судебной экспертизы.

Экспертом была использована полученная с помощью судебного запроса копия технического паспорта МУПТИ и ОН объекта по состоянию на 27 мая 2015 г., проведен осмотр объекта 28 апреля 2022 г.

Дополнительная экспертиза проведена теми же лицами, что и заключение от 28 января 2022 г., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертами установлено, что объект исследования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - жилое помещение, расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – жилой дом, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, поставлено на кадастровый учет в соответствии с исполнением решения Железнодорожного районного суда от 26 октября 2015 г. и апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2016 г. о прекращении права общедолевой собственности на жилой дом.

Район расположения исследуемого жилого помещения (комнаты) характеризуется низкой степенью транспортной, пешеходной доступности и низким качеством ближайшего окружения.

В результате сопоставления данных в части объемно-планировочного решения, отраженных в выписке из ЕГРН, копии технического паспорта, осмотра объекта и информационного письма ФИО4, экспертами сделан вывод, что с момента технической инвентаризации 27 мая 2015 г., на заданную судом дату, произошли изменения в объемно-планировочном решении (в жилой комнате № 4-5 возведена перегородка и образованы комнаты №4, №5, в связи с чем, общая площадь помещения составила 26,8 кв.м; реконструкций и конструктивных изменений жилого помещения в период с 25 июля 2017 г. не осуществлялось; помещение (комната) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не обеспечено коммуникациями, расположено в жилом доме, представляющим собой одноэтажное глинобитное строение с обшивкой из дерева 1905 года постройки. Сведений о техническом состоянии жилого дома в копии технического паспорта не имеется, в настоящее время жилой дом, в том числе и расположенное в нем исследуемое жилое помещение находится в неэксплуатируемом состоянии, в стадии разрушения, часть конструктивных элементов утрачена, подвержена деформациям и грозит обрушением.

Указанные данные в совокупности послужили основанием к выводу экспертов о неудовлетворительном техническом состоянии объекта исследования на заданную судом дату - 25 июля 2017 г. Возражения, замечания относительно обоснованности указанного вывода от участников процесса не поступили.

Таким образом, в ходе проведения дополнительной экспертизы устранены вопрос описания объекта исследования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, технического состояния жилого помещения.

Для определения рыночной стоимости жилого помещения был применен сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал четыре жилых помещения – комнаты, имеющие характеристики, сопоставимые с исследуемым жилым помещением (комнатой) и относящиеся к одному сегменту рынка в указанный период экспозиции (таблица 1 заключения от 23 мая 2022 г.).

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным.

Вопросы относительно принципов отбора аналогов и формировании итогового значения корректировок были устранены в ходе допроса экспертов в судебном заседании 22 марта 2022 г..

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на факт сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение, техническое состояние дома, состояние комнаты (потребность в ремонте), материал стен, этажность, на удобства (обеспечение инженерными коммуникациями) и установлен размер рыночной стоимости жилого помещения (таблица 6).

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России №1514/10-4 от 23 мая 2022 г., рыночная стоимости жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 июля 2017 г., составила 263 846 руб.

Из заключений экспертиз следует, что определенная итоговая рыночная стоимость каждого объекта экспертизы не является произвольной, при оценке соблюдены принципы, предусмотренные федеральными стандартами оценки; заключения базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования, содержат все необходимые сведения об использовании источников получения информации, таблицы, расчеты и пояснения к ним.

Возражения, замечания на заключение дополнительной экспертизы от 23 мая 2022 г. лицами, участвующими в деле, не представлены.

Суд находит, что заключения экспертизы от 28 января 2022 г. и от 23 мая 2022 г. являются убедительными, данных о наличии в заключениях нарушений, лишающих их доказательственного значения, не представлено. Объективные выводы дают исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, изложенная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размеры рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенные в заключениях судебной экспертизы от 28 января 2022 г. № 4586/10-4, 4587/10-4 и №1514/10-4 от 23 мая 2022 г. и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 3 октября 2016 г. равной рыночной в размере 1 171 044 руб., жилого помещения по состоянию на 25 июля 2017 г. равной рыночной в размере 263 846 руб.

В данном случае отчет об оценке № 293/1-02/21 от 9 ноября 2021 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку результат проведения экспертиз свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 1 декабря 2021 г.

Рассматривая ходатайство, о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Судом установлено, что на дату обращения административного истца в суд 1 декабря 2021 г. срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ в отношении требований об установлении кадастровой стоимости помещения (дата внесения сведений - 23 октября 2018 г.) не истек, тогда как срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка (дата внесения сведений в ЕГРН – 3 октября 2016 г.) пропущен.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, подлежит восстановлению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ФИО4 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, по состоянию на 3 октября 2016 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 630 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 3 октября 2016 г., в размере рыночной 1 171 044 руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 июля 2017 г. в размере рыночной 263 846 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 декабря 2021 г.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции, через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 1 июля 2022 г.

Судья О.В. Журба