Дело № 2-3061/2025
56RS0042-01-2025-002645-31
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 10 декабря 2025 года
Центральный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Пузиной О.В.,
при секретаре Купцовой Т.А.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратился в суд к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку, указав, что он по договору купли-продажи от 20.09.1999 года приобрел жилой дом, условный №, расположенный по адресу: <адрес>. Он осуществил строительство капитального объекта недвижимости на земельном участке при этом он не получил необходимые разрешения на строительство. Согласно техническому плану здания от 20.02.2025 года индивидуальный жилой дом имеет общую площадь № кв.м., количество этажей 2. Возведенный им жилой дом не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Он 22.01.2025 года обращался в Администрацию города Оренбурга с заявлением №ПГ 01-24-1/126/25 в целях легализации самовольно возведенного строения, однако поступил отказ от 14.02.2025 года №-исх, в котором было разъяснено право обратиться в суд.
Просит суд признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать право собственности на жилой дом.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ФИО2, ФИО3, ФИО4
В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям указанным в иске. Пояснил, что недостатки указанные в заключении экспертизы он устранил, установил устройство водоотвода и снегозадержания, а также обеспечил наличие в доме первичных средств пожаротушения.
Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно поступившего ответа, в рамках межведомственного взаимодействия управлением был направлен запрос в филиал публично - правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области и получен ответ от 16.05.2025 года № № о том, что земельный участок с кадастровым № находится в общей долевой собственности. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 28.03.2025 года г. № 36/47- од (далее - ПЗЗ) земельный участок расположен: в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (1—3 этажа) и блокированной застройки (1-3 этажа) (в границах г. Оренбург) (Ж.1); в границах 3, 4, 5, 6 подзон приаэродромной территории. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Оренбург Оренбургской области, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской области от 21.05.2024 № 454-пп, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. При несоблюдении требований пункта 5.3.4 СП. 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», которым установлено, что расстояние от усадебного, одно-двухквартирного дома до границы соседнего приквартирного участка по санитарно-бытовым условиям составляет 3 м, необходимо в суд представить согласие смежных землепользователей.
Третье лицо Управление Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания, согласно поступившего отзыва сообщает, что управление не относится к участникам гражданских правоотношений, определенных статьей 2 ГК РФ. Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти. Между истцом и Управлением отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения по поводу спорного имущества. Управление не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту спора. Управлением не были нарушены нормы действующего законодательства, гражданские права и охраняемые законом интересы заявителя.
Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, согласно поступивших заявлений, просят рассмотреть дело в их отсутствии, не возражают против удовлетворения исковых требований истца.
Выслушав истца, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска.
Как установлено в судебном заседании, на основании договора аренды земельного участка от 28.04.1999 года ФИО6 арендовала у администрации г. Оренбурга земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. расположенный по адресу: <адрес> № для индивидуального жилого строительства.
20.09.1999 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, литер №, саманного, полезной площадью № кв.м. жилой площадью № кв.м., № регистрации договора №.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.10.1999 года ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, литер № саманный, полезной площадью № кв.м. жилой площадью № кв.м.
Из технического плана здания от 20.02.2025 года следует, что по адресу: <адрес> расположен двухэтажный жилой дом с номером кадастрового квартала №, общей площадью № кв.м., 2025 года завершения строительства.
14.02.2025 года от администрации г. Оренбурга ФИО1 поступил ответ, согласно которого в рамках межведомственного взаимодействия департаментом был направлен запрос в филиал публично - правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области и получен ответ о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером от 08.11.2024 года, на земельном участке расположены: жилой дом с кадастровым номером № (согласно выписке из ЕГРН от 03.02.2025 года, находится в собственности), самовольно возведенный двухэтажный индивидуальный жилой дом, площадью № кв. м. В связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, ФИО1 было рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 ГК РФ.
Поскольку право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует строительно-техническим и санитарным нормам, что имеет юридическое значение при разрешении настоящего спора и требует специальных познаний, судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза для определения соответствия жилого дома строительно-техническим и санитарным нормам и правилам, производство которой поручено эксперту ФИО5
Согласно заключению эксперта № от 30.09.2025 года на основании проведенного обследования строительных конструкций и объемно-планировочного решения объекта исследования - жилого дома общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> требованиям строительно-технических норм и правил сделаны следующие выводы: общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Нарушений строительных норм и правил, влияющие на прочность и конструктивную надежность строительных конструкций и здания в целом, а также влияющие на их техническую безопасность отсутствуют. Требуется устройство наружного организованного водоотвода и снегозадержания в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП Н-26-76. Угроза обрушения и потери устойчивости отсутствует Строительные конструкции и объект исследования в целом соответствуют требованиям механической безопасности к ним, установленным в Федеральном законе "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 № 384-Ф3. На основании проведенного визуального обследования строительных конструкции и объемно-планировочного решения объекта исследования сделан вывод, что существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемых для объекта исследования не выявлено, требуется обеспечить наличие в жилом доме первичных средств пожаротушения. Объект исследования расположенный по адресу: <адрес> не соответствует требования градостроительных регламентов, в части не соблюдения минимального отступа от границ земельного участка с кадастровым номером № и №, в целях определения мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство. Исследуемый жилой дом соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических и экологических норм и правил.
Объект считается несущим угрозу жизни и здоровья граждан в случае, если техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта, исходя из положений СП 13-102- 203 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» является недопустимым, либо аварийным, или имеется несоответствие положениям Федерального закона № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и иным нормативно-техническим документам, регламентирующим состояние несущих и ограждающих конструкций, то есть существует опасность для пребывания людей в здании (сооружении). Оценка соответствия объекта исследованиям требованиям СП 13-102-203 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и Федерального закона № 384-03 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» дана при ответе на вопрос № 1. При обследовании объекта исследования выявлено, что в объекте недвижимости не происходят какие-либо процессы оказывающие влияние на жизнь и здоровье владельцев близлежайших участков и иных лиц. При изучении конструктивных особенностей объекта, а также территории, на которой расположен объект исследования, негативных факторов для безопасности людей или их имущества при использовании объекта исследования не выявлено. Объект исследования расположен в границах территории застроенной малоэтажными жилыми домами. Габариты объекта исследования являются типовыми и аналогичны с расположенными вблизи соседними жилыми домами. При этом спорный объект недвижимости не препятствует владельцам соседних строений в их пользовании своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу и обслуживанию своих строений. Соответственно, основания для формирования выводов о том, что сохранение и эксплуатация объекта исследования создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также повреждению имущества при его эксплуатации, нарушению прав и интересов других лиц отсутствует. При ответе на вопрос № 1 выявлены нарушения строительных, противопожарных и градостроительных норм и правил Нарушения в области строительных и противопожарных норм и правил являются устранимыми. При проведении исследования установлено, что объект исследования расположен на территории «сжатой» застройки индивидуальных жилых домов, где габариты и площадь земельных участков не позволяют возводить объекты недвижимости с соблюдением градостроительных требований (минимальных отступов от границ участков), а также противопожарных разрывов между жилыми домами. Таким образом, является возможным сформировать вывод, что при соблюдении необходимых градостроительных требований (минимальных отступов), а также противопожарных разрывов между1 жилыми домами от смежных земельных участков, в границах исследуемого земельного участка будет отсутствовать место возможного размещения (строительства) жилого дома. Учитывая аналогичное размещение объектов с нарушением градостроительных норм, а также противопожарных разрывов на смежных участках, эксперт может сформировать вывод, что сохранение объекта недвижимости - жилого дома, расположенной по адресу: <адрес>, не нарушает права и охраняемые интересы правообладателей смежных участков.
При ответе на вопрос № 1 установлено местоположения контура объекта исследования в результате выполнения геодезической съемки. Объект исследования не располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №. Объект исследования является смежным с земельным участком с кадастровым номером №. Объект исследования располагается в границах земельного участка площадью № кв.м., предоставленного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на основании распоряжения Главы г. Оренбурга № 1097-р от 06.04.1999 г. согласно плана земельного участка, утвержденного главным архитектором г. Оренбурга ФИО7.
Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а само заключение выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, компетентным экспертом, имеющим соответствующее образование и длительный стаж работы в соответствующей области.
Поскольку оснований для сомнений в компетентности эксперта и достоверности сделанных им выводов, судом не установлено, в связи с чем, принято судом в качестве допустимого доказательства по делу, оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела по существу истцом ФИО1 были устранены указанные в заключении эксперта недостатки об устройстве наружного организованного водоотвода и снегозадержания, а также обеспечении наличия в жилом доме первичных средств пожаротушения, что следует из представленных фотоматериалов, а также представленным счетам на оплату от 19.01.2025 года и 09.12.2025 года.
Градостроительным кодексом РФ (далее ГрК РФ), как предусматривалось в период возведения жилого дома, так предусмотрено и в настоящее время, что возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В пункте 17 ст. 51 ГрК РФ, содержащем исчерпывающий перечень таких случаев, отсутствует указание на строительство без соответствующего разрешения жилых домов.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.
Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключением эксперта ИП ФИО5, которое сторонами не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.
С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция жилого дома произведена на земельном участке в зоне застройки домами смешанной этажности, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольной постройки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.
Требования об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать право собственности на жилой дом, заявлены истцом излишне, поскольку вынесенное судом решение является основание для внесения сведений о регистрации права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 о признании права собственности на самовольную постройку, - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), право собственности на жилой дом, площадью №.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья подпись О.В. Пузина
Мотивированное решение составлено 24 декабря 2025 года.
Судья подпись О.В. Пузина
Копия верна.
Судья