РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
адрес 20 ноября 2025 года
Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Завьяловой С.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела №2-3414/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ КиноДевелопмент» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
фио обратилась в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к ООО «СЗ КиноДевелопмент», в котором с учетом уточнения исковых требований просила уменьшить размер покупной цены машино-места №123 расположенного на -1 этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес, и взыскать с ООО «СЗ КиноДевелопмент» неустойку за невыполнение требований потребителя, компенсации морального вреда в сумме 10.000р., штрафа в порядке ст.13 Закона РФ «О Защите прав потребителей» и судебных расходов в сумме 7.000р., мотивируя свои требования тем, что названный объект права был передан застройщиком покупателю – истцу, с существенным отступлениями от условий договора предварительной купли-продажи, приведшим к ухудшению качества такого объекта недвижимости и затрудняющим использование машино-места по его прямому назначению.
Истец фио в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и настаивала на их удовлетворении в полном объеме, по доводам приведенным в исковом заявлении, при этом пояснив, что о наличии препятствия на спорном машино-месте в виде пожарного шкафа, истцу стало известно после подписания акта-приема передачи машиноместа, наличие иных объектов в рамках машино-места истца, затрудняет использование спорного имущества.
Представитель ответчика ООО «СЗ КиноДевелопмент» по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, дополнив, что на момент подписания акта-приема передачи машино-места, истец было достоверно известно о смежном расположении с машино-местом пожарного шкафа. Обозначенное оборудование расположено вне границ машино-места истца и не создает естественных препятствий в пользовании имуществом.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине.
Принимая во внимание, что участвующие в деле лица, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Бутырского районного суда адрес по адресу: https://mos-gorsud.ru/rs/butyrskij, суд с учетом положений п. п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений п. п. 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.
Председательствующий, выслушав пояснения сторон явившихся в судебное заседание, изучив доводы искового заявления и возражений к нему, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.
Положения ст.ст.309, 310 ГК РФ предписывают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Требованиям ст.469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).
В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Материалами гражданского дела установлено, что 18.03.2022г. между ООО СЗ «КиноДевелопмент» (далее по тексту – ответчик / застройщик) и ФИО1 (далее по тексту – истец / покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места №ДАТ-ММ/5-м/м123/АН-ПД, в соответствии с которым стороны обязалась в срок до 31.08.2022г. включительно, заключить договор купли-продажи машино-места №123, площадью 14,2кв.м., расположенного на 1 подземном этаже подземной автостоянки входящей в состав МКД, находящегося по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес.
Стоимость предварительного договора купли-продажи определена сторонами в размере 916.200р., и была оплачена истцом в полном объеме, в порядке и сроки установленные договором.
Заключая предварительный договор купли-продажи от 18.03.2022г. застройщик гарантировал, что на момент подписания основного договора купли-продажи право собственности на машино-место как на самостоятельный объект права, будет зарегистрировано за продавцом в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Дополнительным соглашением от 25.08.2022г. к Предварительному договору купли-продажи от 18.03.2022г., стороны установили датой заключения основного договора купли-продажи срок не позднее 30.11.2022г. включительно.
08.04.2023г. между ООО СЗ «КиноДевелопмент» и ФИО1 заключен Договор купли-продажи машино-места №ДАТ-ММ/5-м/м123/АН-ПД-ДКП, согласно которому продавец обязался передать в собственности покупателя, а покупатель принять и оплатить машино-место №м/м123, площадью 14,2кв.м., кадастровый номер 50:12:0080512:4023, расположенное на 1 подземном этаже, в МКД по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес.
Стоимость машино-места составила 916.200р., и была оплачена истцом в рамках предварительного договора, путем внесения обеспечительного платежа.
Во исполнение договора купли-продажи, 08.04.2023г. между сторонами по договору был подписан акт приема-передачи машиноместа, в котором стороны подтвердили факт передачи недвижимого имущества являющегося предметом договора купли-продажи и произведенных между сторонами взаиморасчетов в порядке и на условиях указанных в договоре. При подписании акта приема передачи, покупатель – истец подтвердил, что ознакомлен с техническими характеристиками передаваемого объекта права.
В дополнение к акту приема-передачи машиноместа, 08.04.2023г. между сторонами был составлен акт осмотра в котором, фио указала о смежном расположении с машино-местом пожарного шкафа, препятствующего свободной эксплуатации машиноместа.
На основании акта осмотра от 08.04.2023г., истцом в адрес ответчика подано заявление (претензия) с требованием о демонтаже пожарного шкафа расположенного смежно расположенного с машиноместом приобретенным истцом по договору купли-продажи.
Требования истца о демонтаже смежно установленного пожарного шкафа, ответчиком исполнены не были, в связи с чем, по заданию истца Частным экспертом оценщиком фио был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости машиноместа №123 расположенного на 1 подземном этаже, в МКД по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес, из выводов которого следует, что размер ущерба причиненный истцу в результате расположения в смежных границах машиноместа пожарного шкафа составляет 396.000р.
Возражая относительно заявленных исковых требований, представитель ответчика, в письменных пояснениях на исковое заявление, в числе прочего ссылался, что истцу при подписании основного договора купли-продажи было достоверно известно о технических характеристиках реализуемого машиноместа, пожарный шкаф на которых ссылается истец в исковом заявлении расположен на общедомовом имуществе и не препятствует истцу в пользовании спорным недвижимым имуществом, при этом подготовленное стороной истца заключение о наличии убытков при пользовании машиноместом является недопустимым доказательством по делу поскольку не устанавливает объем причиненного ущерба и наличие причинно-следственной связи с действиями ответчика и причиненным истцу ущербом.
Частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Исходя из правовой позиции стороной, с целью проверки доводов ответчика о наличии причинно-следственной связи между действиями застройщика при установке пожарного шкафа на ОДИ смежном с машиноместом истца и ущербом причиненным истцу в следствии невозможности эксплуатации недвижимого имущества, а также стоимости устранения недостатков при наличии таковых, определением Бутырского районного суда адрес от 26.08.2025г. в рамках настоящего гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам фио «ЦСЭП».
Судебное экспертное исследование проводилось экспертами фио «ЦСЭП» путем натурального осмотра объекта исследования – машиноместа №123 расположенного на 1 подземном этаже, в МКД по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес, и камерального изучения технической документации домостроения.
Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы фио «ЦСЭП», в ходе натурального исследования подземного паркинга МКД по адресу: адрес, г/о Мытищи, адрес границах машиноместа №123, а также изучения технической документации домостроения, установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50-12-20465-2021 от 30.12.2021г. удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства (многоквартирный жилой дом), в котором находится исследуемое машино-место, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства. Однако расположение пожарного шкафа не позволяет его использование по назначению в случае нахождения автомобилей на парковочных местах, что противоречит ГОСТ Р 51844, п.5.11. В договоре купли-продажи машино-места №ДАТ-ММ/5-м/м123/АН-ПД-ДКП от 08.04.2023 г. отсутствуют сведения о наличии пожарного шкафа в непосредственной близости к границе машино-места №123. Пунктом 1.4. договора купли-продажи машино-места №ДАТ-ММ/5-м/м123/АН-ПД-ДКП от 08.04.2023 г. определено, что машиноместо передаётся Покупателю в состоянии, пригодном для его использования по назначению (для стоянки транспортных средств), однако в результате проведённого исследования определена ограниченная годность пользования машиноместом №123 по назначению. Вместе с тем, обозначенные недостатки на объекте по адресу: адрес, г.адрес, адрес, машино-место №123, которые возникли вследствие нарушения обязательных требований стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), приведшие к ухудшению качества объекта, представлены в таблице, - являются устранимыми, не являются существенными и не являются препятствием для пользования машино-местом по назначению. Существенных строительных недостатков на объекте по адресу: адрес, г.адрес, адрес, машино-место №123, несоответствий состояния объекта требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иных недостатков объекта, которые делают его непригодным для использования, в результате проведенного исследования не выявлено. Недостатки, выявленные в результате проведенного исследования, детально описаны в исследовании первого вопроса и сведены в таблицу №1 исследовательской части первого вопроса с отметками о возможности возникновения каждого недостатка вследствие эксплуатации машино-места, в результате естественного износа и иных причин. Обнаруженные при производстве исследования недостатки, ограничивающие использование машино-места по назначению, на объекте по адресу: адрес, г.адрес, адрес, машино-место №123, возникшие до передачи машино-места по акту приема-передачи от 08.04.2023г., приведшие к ухудшению качества машино-места, сведены в таблицу №2 «Ведомость недостатков», и могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, следовательно, являются устранимыми. Однако, выполнение перечня работ по устранению выявленных недостатков, определённых в табл. №3 «Ведомость объемов работ по устранению недостатков», не может быть проведено силами истца, т.к. пожарный шкаф относится к общедомовому имуществу. Рыночная стоимость работ, материалов для устранения выявленных недостатков составляет 52.186р. 46к.
В силу части первой статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио - и видеозаписей, заключений экспертов.
При этом доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами в материалы дела не представлено.
Поставленные перед экспертом вопросы, были предложены стороной ответчика, а стороны с указанными вопроса согласились в полном объеме. При производстве экспертизы, экспертом был произведен натуральный осмотр исследуемого объекта, а также техническая документация в отношении объекта исследования.
Проанализировав содержание заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований и сделанные в результате данных исследований выводы.
Таким образом, изучив заключение судебной строительно-технической экспертизы фио «ЦСЭП», суд находит его обоснованным, относимым и допустимым, принимает в качестве доказательства возникновения строительных недостатков на объекте исследования и стоимости их устранения. В заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, имеются необходимые документы о надлежащем образовании эксперта. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ, имеет соответствующее образование и квалификацию, данное им заключение отвечает требованиям ФЗ от 29.07.1998 года N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом средних сложившихся цен, с указанием сведений об оценщике, эксперт лично не заинтересован в исходе дела, обладает необходимой квалификацией, выводы экспертизы мотивированы и не противоречат другим материалам дела. Выводы эксперта, являются последовательными, логичными, обоснованными и мотивированными. Суд в полной мере доверяет выводам эксперта последовательно приведенным ранее. При оценке стоимости работ по устранению выявленных недостатков, эксперт руководствовал в том числе методическими рекомендациями Минюста РФ.
Выводы судебное экспертизы сторонами в судебном заседании не оспорены. Утверждения ответчика о неверном сравнительном подходе эксперта, - представляют собой исключительную субъективную стороны ответчика по заявленным требованиям.
Анализируя установленные обстоятельства заявленного спора и реализуя представленные судом дискреционные полномочия по оценке доказательств, суд указывает следующее.
Преамбулой Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и, в частности, изготовителями, продавцами при продаже товаров, устанавливает права потребителей на приобретение товаров надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.
Изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Аналогичные положения закреплены в п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей". В частности, в силу абз. 5 п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об реализуемом продавцом товаре, а переданный товар должен полностью соответствовать условиям договора и в рассматриваемом случае проектной документации.
Между тем, вопреки вышеприведенным требованиям закона, товар передаваемый истцу по договору купли-продажи условиям заключаемой сделки не отвечал, в частности в судебном экспертном исследовании установлена ограниченная годность пользования машиноместом №123 по назначению. Наличие пожарного шкафа в смежных границах с машиноместом истца не позволяет использовать машиноместо по назначению в случае нахождения автомобилей на парковочных местах, что противоречит ГОСТ Р 51844. В свою очередь нельзя не обратить внимание на устранимость выявленных строительных недостатков, без несоразмерных расходов или затрат времени.
Передача покупателю товара с ограниченной возможность эксплуатации, может являться безусловным основанием для соразмерного уменьшения покупной цены товара, при наличии следующих безусловных обстоятельств: - наличие неустранимого недостатка или недостатка проявившегося неоднократно, - недостаток товара возник до передачи товара потребителю, - покупатель своевременно уведомил продавца о недостатке, - доведение до покупателя недостоверной информации о реализуемом товаре, при наличии которой (информации) покупатель мог отказаться от заключаемой сделки.
В рассматриваемом случае, вопреки утверждениям истца, при заключении предварительного договора купли-продажи была доведена полная и достоверная информация о реализуемом товаре, в частности о наличии в смежных границах машиноместа истца пожарного шкафа, о чем последний (истец) указывал в заявлении от 27.08.2022г., те. фактически за 8 месяцев до заключения основного договора купли-продажи.
Заключая основной договор купли-продажи от 08.04.2023г., те. по минованию более чем 1 года с момента заключения предварительного договора купли-продажи, и 8 месяцев с момента написания претензии о наличии на смежных границах приобретаемого машиноместа пожарного шкафа, - истец располагал полной и достоверной информацией о планировке машиноместа и наличии в его смежных границах пожарного шкафа, при этом истец действуя добросовестно не отказался от заключаемой сделке и принял реализуемый товар в полном объеме по акту приема-передачи. Требование о соразмерном уменьшении выкупной цены было направлено в адрес ответчика только после подписания акта приема-передачи, на момент подписания основанного договора купли-продажи, истцом в адрес продавца – ответчика требование о соразмерном уменьшении цены договора не заявлялось.
Реализованный ответчиком товар – машиноместо, фактически соответствует экспликации и техническим характеристикам приведенным в техническом паспорте объекта строительства. Принимая во владение объект права, истец зная о наличии на объекте дефекта препятствующего нормальной эксплуатации машиноместа при наличии обстоятельств указанных в отв.1 выводов судебной экспертизы – «в случае нахождения автомобилей на парковочных местах», - не отказался от реализованного товара и принял его в полном объеме на основании акта-приема передачи от 08.04.2023г.
Нельзя не обратить внимание и на то обстоятельство, что установленный в ходе экспертного исследования недостаток на объекте права – машино-месте №123 по адресу адрес, г/о Мытищи, адрес, приведший к ухудшению качества товара, является устранимым, и не влечет за собой каких-либо негативных последствий для имущества истца и его использования по назначению. Существенных строительных недостатков на спорном объекте права, которые сделали бы невозможным эксплуатацию машино-места по существу или не были доведены до сведений истца при подписании договора купли-продажи, установлено не было, при этом стоимость работ для устранения ранее выявленного недостатка составляет 52.186р. 46к.
Анализируя изложенное и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи, суд исходит из того, что обозначенный истцом строительный недостаток, является легкоустранимым, а его наличие не влечет каких-либо негативных последствий для имущества истца и его использования по существу. Уменьшение покупной цена товара в порядке и объеме предложенном стороной истца является несоразмерным допущенному ответчиком нарушению технических требований при обустройстве подземного паркинга средствами пожаротушения. Размещение технических средств пожаротушения (пожарного шкафа) в границах смежных с границами машино-места истца, хотя и препятствует вполне нормальной эксплуатации машино-места - при наличии обстоятельств указанных в отв.1 выводов судебной экспертизы – «в случае нахождения автомобилей на парковочных местах», однако не лишает последнего (истца) возможности реализовывать свои вещные права в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе и его эксплуатацию по прямому назначению. Само техническое нарушение связанное с размещением средств пожаротушения (пожарного шкафа) в границах смежных с границами машино-места истца, является легкоустранимым и может быть устранено силами управляющей организации или застройщика без несения несоразмерных расходов или затрат времени. Нельзя и не обратить внимание на то обстоятельство, что истцу до подписания основного договора купли-продажи была доведена полная и достоверная информация о реализуемом товаре, с которой истец согласился и принял данный товар, без каких-либо замечаний отраженных в акте приема передачи.
Наряду с изложенным суд соглашается и с доводами ответчика о том, что в рамках рассматриваемого спора, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в частности уменьшение покупной цены товара не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца, и не прекратит спор в отношении качества объекта недвижимости. Истец не отказался от пользования спорным имуществом, в адрес с ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи не обращался.
Судом каких-либо нарушений прав истца как потребителя при реализации условий договора купли-продажи установлено не было, в связи с чем производные требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов также подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.адрес, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ КиноДевелопмент» о защите прав потребителей, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение одного месяца.
Судья: Завьялова С.И.
Мотивированное решение суда изготовлено 26.11.2025г.