Решение по делу № 2-78/2025 от 30.01.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком незаключенным, взыскании денежных средств, оплаченных в качестве задатка.

Дело № 2-78/2025

УИД: 03RS0043-01-2024-001465-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Зилаир 30 января 2025 года

Зилаирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Малинского Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Киньябаевой А.М.,

с участием истца ФИО2, действующего за себя и за истца ФИО3 по доверенности от 17 января 2025 года,

представителя истца ФИО2 - ФИО4, действующего на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО2 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком незаключенным, взыскании денежных средств, оплаченных в качестве задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО3, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику ФИО5, мотивируя его тем, что в 2023 году между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которого истец ФИО3 и ФИО5 договорились в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи по покупке/продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Цена основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком определена сторонами в сумме в размере 1 800 000 рублей. При составлении предварительного договора сторонами был составлен акт приема-передачи жилого дома, соглашение о задатке и расписка к соглашению о задатке. Согласно соглашения о задатке и расписки к соглашению о задатке, истцами ФИО3, ФИО2 ответчику ФИО5 была передана в качестве задатка в качестве обеспечения обязательства по заключению договора купли-продажи денежная сумму в размере 600 000 рублей. При составлении указанных документов дата составления указана не была. Согласно пункту 1.3.2 предварительного договора купли-продажи срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор купли-продажи сторонами не был определен. Кроме того, при составлении указанных документов истец не присутствовала, подписи в документах были проставлены её отцом ФИО2, и денежные средства в качестве задатка в адрес ответчика также были переданы её отцом из его личных сбережений. Указанный жилой дом и земельный участок ранее принадлежал умершему отцу ответчика. На момент составления вышеуказанных документов ответчик в наследственные права после смерти отца не вступила, и не владела правом собственности на данное имущество. По устной договоренности с ответчиком, после вступления в наследство истец ФИО3 и ответчик ФИО5 должны были заключить основной договор по покупке жилого дома и земельного участка. После составления предварительного договора купли продажи и соглашения о задатке ответчик ФИО5 вступила в наследственные права после смерти своего отца, но истцу об этом не сообщила, на телефонные звонки не отвечала. ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 в адрес ответчика была направлена письменная претензия с просьбой о расторжении предварительного договора и возвращении уплаченной денежной суммы в связи с невозможностью заключения основного договора в размере 600 000 рублей в качестве задатка. Однако, данная претензия ФИО5 была полностью проигнорирована. Истцу стало известно, что ответчиком жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, проданы третьему лицу. На основании изложенного, истцы ФИО3, ФИО2 просят признать предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 2023 года, акт приема-передачи от 2023 года, соглашение о задатке от 2023 года и расписку к соглашению о задатке от 2023 года незаключенными, взыскать с ФИО5 в пользу истца ФИО2 денежную сумму в размере 600 000 рублей оплаченной в качестве задатка по соглашению о задатке от 2023 года. Также просят взыскать с ответчика ФИО5 сумму государственной пошлины в размере 17 000 рублей.

Определением Зилаирского межрайонного суда Республики Башкортостан от 15 января 2025 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечена ФИО6 являющаяся собственником жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> (л.д. 115).

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела.

На судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком был заключен ДД.ММ.ГГГГ, который он лично совместно с остальными документами подписал в присутствии своей супруги и ответчика, самостоятельно им были переданы денежные средства в размере 600 000 рублей, 230 000 рублей из которых были взяты в кредит. В последующем денежную сумма в размере 1 800 000 рублей, указанную в предварительном договоре, им не удалось набрать, в связи с этим сторона истца предложили ответчику расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Однако ФИО5 денежная сумма в размере 600 000 рублей, полученная в качестве задатка, не была возвращена. Также показал, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком данная недвижимость не принадлежала истцу на праве собственности. Не возражал в рассмотрении дела в отсутствии истца ФИО3 и ответчика ФИО5

На судебном заседании представителя истца ФИО2 - ФИО4, действующий на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования поддержал в полном объеме согласно требований, указанных в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела всеми возможными способами извещения, о причинах неявки не сообщили, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении дела в суд представлено не было.

В судебное заседание третье лицо ФИО6 не явились, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела. От третьего лица ФИО6 в материалах дела имеется заявление о рассмотрении данного гражданского дела без её участия.

Указанное свидетельствует о надлежащем исполнении судом обязанности по извещению сторон о дне судебного разбирательства предусмотренного статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности распространение общего правила, закрепленного в ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, отложение судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих деле, при принятии судом предусмотренных законом мер для их извещения и при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное заседание не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявка лиц, извещенных судом в предусмотренном законом порядке, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав.

Принимая во внимание изложенное, суд, с учетом того, что судом предприняты все предусмотренные меры для извещения сторон о времени и месте рассмотрения дела, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения гражданского дела на интернет-сайте Зилаирского межрайонного суда Республики Башкортостан в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ были переданы, принадлежащие ей и <данные изъяты> супругу, денежные средства наличными в сумме в размере 600 000 рублей за покупку дома и земельного участка ФИО5 Данная сумма в размере 600 000 рублей была взята в займ, в том числе за счет кредитных средств, который на себя оформил ФИО2 При передаче денег присутствовал её супруг и ответчик. В предварительном договоре и соглашении о задатке расписывался ФИО2 В дальнейшем планировалось оформить жилой дом и земельный участок на ФИО3

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу часть 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, в тои числе из пояснений лиц, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен письменный предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого стороны не позднее 2023 года должны заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, по согласованной цене 1 800 000 рублей (л.д. 10).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Из пунктом 1.2.2, 1.2.3 договора видно, что он заключен в отношении жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, с указанием кадастровых номеров №, №, с определенной ценой в размере цене 1 800 000 рублей.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Однако, предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком содержит все необходимые характеристики имущества, которое подлежит передаче в собственность покупателя, а именно, согласно п. 1.2.1 договора ФИО5 обязуется передать в собственность ФИО3 жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, с указанием кадастровых номеров №, № (пункты 1.2.2, 1.2.3 договора).

Таким образом, каких-либо оснований считать предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком незаключенным у суда не имеется.

Все условия предварительного договора изложены понятным языком, никаких двусмысленностей в себе не содержат.

При этом суд учитывает, что в пункте 1.3.2 вышеуказанного договора точная дата, до которого стороны обязаны подписать основной договор, не указана.

Согласно частям 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, путем установления всех обстоятельств по делу, в том числе опроса лиц, в судебном заседании была устранена данная неясность и установлено, что предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежал заключению до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение года с момента его заключения ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд исходит из того, что стороны предварительного договора согласовали все его существенные условия (предмет, сроки, цену), подписали его, оснований для вывода о незаключенности сделки не имеется.

В пункте 2 акта приема-передачи указано, что покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере 600 000 рублей в качестве задатка за жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>. Расчет в размере 600 000 рублей произведен полностью.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно соглашению о задатке, заключенному в 2023 году между ФИО5 и ФИО3, - ФИО3 передала ФИО5 задаток в размере 600 000 рублей в счет причитающихся с ФИО3 суммы в размере 1 800 000 рублей по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, по адресу: <адрес> (л.д. 12).

То обстоятельство, кому именно принадлежали денежные средства в размере 600 000 рублей, правового значения для суда о возможности признания данной сделки оспоримой не имеет, поскольку в судебном заседании не оспаривалось, что денежные средства в размере 600 000 рублей были переданы в рамках заключаемого предварительного договора между ФИО3 и ФИО5 в счет покупки дома и земельного участка, который в последующем был бы оформлен на ФИО3

Согласно пунктам 2 и 3 соглашения о задатке ФИО5, получившая задаток в сумме 600 000 рублей в случае неисполнения договора (отказа от исполнения договора купли-продажи), соглашается с тем, что возвращает ФИО3 сумму задатка в двойном размере.

ФИО3, передавшая задаток в сумме 600 000 рублей в случае неисполнения договора (отказа от исполнения договора купли-продажи), соглашается с тем, что сумма задатка остается у продавца ФИО5

Из расписки к соглашению о задатке от 2023 года следует, что ФИО3 передала денежную сумму в размере 600 000 рублей, а ФИО5 получила данную сумму в размере 600 000 рублей в качестве задатка за дом с земельным участком, находящиеся по адресу: <адрес>, за счет собственных средств наличными денежными средствами (л.д. 13).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора в оговоренный сторонами срок.

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен (часть 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований. В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно части 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В настоящем случае ФИО3 и ФИО5, согласовывая условия предварительного договора в части применения санкций за ненадлежащее исполнение договора, исходили из вины одной из сторон в незаключении основного договора, установили, что именно та сторона договора, в результате действий которой не состоится заключение основного договора в установленный договором срок, привлекается к гражданско-правовой ответственности, предусмотренной разделом 3 предварительного договора.

Указанное не противоречит требованиям п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванным разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего спора является установление факта исполнения или неисполнения предварительного договора, а также наличие вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении предварительного договора, в связи с чем, ФИО3, заявляя требования о возврате задатка в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязана доказать факт не заключения основного договора по вине ответчика ФИО5, а ответчик, в свою очередь, должна представить доказательства добросовестных действий, направленных на заключение договора и отсутствие виновных действий, повлекших не заключение основного договора.

Согласно пункту 1.2.5 предварительного договора с момента подписания настоящего предварительного договора покупатель имеет право пользоваться жилым домом с земельным участком в соответствии с его назначением при условии, что пользование не влечет его уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости. При этом покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию, содержание, оплату коммунальных платежей и ремонт жилого дома с земельным участком (л.д. 10).

Из акта приема-передачи заключенного ДД.ММ.ГГГГ (как установлено в судебном заседании по основаниям, изложенным выше) между ФИО5 и ФИО3 следует, что согласно предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком продавец передает покупателю жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 11).

Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 имела право пользоваться жилым домом с земельным участком без ограничения, что не свидетельствует о каких-либо недобросовестных действиях или введении в заблуждении со стороны ФИО5 при подписании предварительного договора, а лишь подтверждает истинность намерений ФИО5 на легитимность будущей сделки.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО5 направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором она указывает, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которого они обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В тот же день, при составлении предварительного договора купли-продажи между ними было заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО5 была передана в качестве задатка денежная сумма в размере 600 000 рублей. ФИО3 принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи, в связи с невозможностью заключения основного договора купли-продажи. Просит в течение 5 дней с момента получения уведомления вернуть ей денежную сумму в размере 600 000 рублей (л.д. 14-15).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что основной договор не был заключен в установленный предварительным договором срок по причине отсутствия у стороны истца на этот момент денежных средств, на что также было указано стороной истца и свидетелем в судебном заседании. Таким образом, сделка не была заключена по вине стороны истца. В связи с этим ФИО3 должна нести предусмотренную договором ответственность.

Доводы истца ФИО2 и его представителя о том, что на момент составления предварительного договора купли-продажи, акта приема-передачи, соглашения о залоге, расписки к соглашению о залоге ФИО5 в наследственные права после смерти отца ФИО1 не вступила и не владела правом собственности на указанное имущество в предварительном договоре купли-продажи, суд находит несостоятельными.

Согласно части 1 статьи 1141 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (часть 1 статьи 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять (часть 1). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (часть 2). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (часть 4).

Согласно статье 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (часть 1). Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (часть 2).

Таким образом, наследником признается лицо, имеющее в силу закона или составленного наследодателем завещания, право на наследство, а также принявшее это наследство.

Из частей 1, 3 статьи 56, части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Таким образом, именно лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, поскольку именно они обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, в том числе оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Вместе с тем, для обеспечения соблюдения принципов состязательности процесса и равенства сторон, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации в отдельных случаях наделяет суд полномочиями по истребованию дополнительных доказательств как по ходатайству лица, участвующего в деле, так и по собственной инициативе.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом) (пункт 34). Неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, приобретших наследство, от возникших в связи с этим обязанностей, в том числе выплаты долгов наследодателя (пункт 49).

В рамках подготовки к рассмотрению дела судом из Нотариальной палаты Республики <адрес> Республики Башкортостан запрошено наследственное дело после умершего ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Из наследственного дела № следует, что ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о принятии наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство по закону от ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также заявление об отказе от наследства от ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения

Данные доказательства свидетельствуют о том, что ФИО5 на момент заключения предварительного договора уже приняла наследство ФИО1 в виде земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Добросовестность намерений ФИО5, выразившихся в подаче заявления о принятии наследства и заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости с истцом подтверждается также полученным (ДД.ММ.ГГГГ) в рамках действия предварительного договора свидетельства о праве на наследство по закону серии №, свидетельствующем о возникновении права собственности у ФИО5 на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (л.д. 59).

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи дома, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что на момент заключения истцом предварительного договора купли-продажи ФИО3, ФИО2 знали то, что ответчик еще не является собственником спорного дома, на что было также указано лицами участвующими в судебном заседании, доказательств заключения либо намерения заключить договор купли-продажи дома до вступления ответчика в наследство с третьим лицом, не представили, суд приходит к выводу, что приведенное истцом обстоятельство не относится к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, следовательно, ФИО3 могла предвидеть риск наступления неблагоприятных последствий и не заключать с ответчиком вышеприведенный предварительный договор купли-продажи, которая еще не являлся собственником дома, но фактически обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Кроме того, согласно пунктам 8 и 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, истец ФИО3 в рамках действия предварительного договора не обращалась к ответчику ФИО5 с требованием о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, хотя имела право пользоваться жилым домом и земельным участком без ограничений, напротив, самостоятельно отказалась от заключения основанного договора, направив соответствующее письмо (л.д. 14).

В связи с добровольным отказом ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи указанного имущества с ФИО6, который зарегистрирован РГАУ МФЦ Республики Башкортостан (л.д. 44-108).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Вместе с тем, истцом доказательств наличия объективных причин, препятствующих заключению основного договора, по уважительным причинам, не представлено.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи имеющиеся в деле доказательства, установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, сторонами обязательства по предварительному договору фактически исполнены, суд приходит к выводу, что сторонами предварительный договор заключен.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Намерения на покупку и соответственно продажу жилого дома с земельным участком на момент подписания сторонами не оспаривается. Указание о том, что предварительный договор не был подписан истцом ФИО3 судом не может быть принят во внимание как на отсутствие волеизъявление на заключение данного договора, при этом, факт направления претензии ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что истец фактически признавала заключение предварительного договора и его условия не оспаривала (л.д. 14).

При этом двойственности смыслов и значений, содержащихся в тексте договора и других документом, в том числе направленной претензии, слов и выражений, допускающих различные варианты их толкования, не имеется. При заключении предварительного договора купли-продажи между сторонами были согласованы все необходимые условия договора (предмет, сроки, цена).

Ходатайств о назначении почерковедческой экспертизы заявлено не было.

Каких-либо действий, свидетельствующих о недобросовестности исполнения обязательство со стороны ФИО5 в рамках заключения или исполнения предварительного договора стороной истца не предоставлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине истца ФИО3, которая уклонилась от заключения договора купли-продажи на согласованных условиях, а потому в соответствии с ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3.2 предварительного договора, заключенного сторонами, денежные средства внесенные покупателем в качестве задатка остаются у продавца.

В связи с этим истец должна нести предусмотренную договором и соглашением о задатке ответственность в виде оставлении суммы задатка в размере 600 000 рублей у ФИО5

Истец ФИО3 обосновывает требования о возврате денежных средств незаключенностью предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, поскольку суд пришел к выводу о необоснованности требования о признании данного договора не заключенным, оснований для возврата денежной суммы в качестве задатка не имеется.

Иных оснований, предусматривающих возможность удовлетворения данного искового требования истцом не заявлено, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, их не рассматривает.

Таким образом, учитывая, что судом каких-либо действий ФИО5, свидетельствующих о недобросовестности с её стороны в рамках исполнения предварительного договора не установлено, суд считает, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком незаключенным, взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Зилаирский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись Ю.В. Малинский

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>