Решение по делу № 2-300/2025 от 09.10.2025 | Веневский районный суд (Тульская область)

Категория дела О регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к <ФИО> о регистрации перехода права собственности на земельные участки. В обоснование исковых требований ссылается на то, что между сторонами заключены два договора купли-продажи

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Его представитель по доверенности <ФИО> в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дополнительно указала на то, что на момент совершения сделки купли-продажи земельных участков ни

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся, надлежащим образом извещенных сторон. Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО> о регистрации перехода права собственности на земельные участки отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 октября 2025 года г. Венёв

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Зайцевой М.С.,

при секретаре Бочарниковой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-300/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельные участки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельные участки.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что между сторонами заключены два договора купли-продажи земельных участков от 10 мая 2024 года, составленные в простой письменной форме.

В соответствии с условиями договора ФИО2 в лице своего представителя ФИО3, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Веневского нотариального округа ФИО6 от 30.05.2020, зарегистрированной в реестре за №71/78-н/71-2020-1-1097, принял на себя обязательство продать и передать в собственность ФИО1 земельные участки:

-общей площадью 1000 кв.м с К№, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуальных жилых домов, расположенного по адресу: <адрес>

Указанные земельные участки принадлежали ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2019.

Согласно условиям договора (п.3) продавец продал указанные земельные участки за 750000 рублей, по 250000 рублей за каждый, которые уплачены ответчику до подписания договора купли-продажи.

На основании п.6 договора ответчик вышеуказанные земельные участки передал, а истец принял, при этом заключение акта приемки – передачи не требуется в силу п.7 настоящего договора.

Свои обязательства по оплате стоимости земельных участков и фактическом принятии его в собственность истец выполнил в полном объеме.

Также в соответствии с условиями договора купли-продажи от 10.05.2024 ФИО2 в лице своего представителя ФИО3, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Веневского нотариального округа ФИО6 от 30.05.2020, зарегистрированной в реестре за №71/78-н/71-2020-1-1097, принял на себя обязательство продать и передать в собственность ФИО1 земельные участки:

-общей площадью 1075 кв.м с К№, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>

Данные земельные участки принадлежали ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.02.2020

Согласно условиям договора (п.3) продавец продал вышеуказанные земельные участки на сумму 1000000 рублей, по 250000 рублей каждый, которые уплачены ответчику до подписания договора купли-продажи.

На основании п.6 договора ответчик вышеуказанные земельные участки передал, а истец принял, при этом заключение акта приемки-передачи не требуется в силу п.7 договора.

Право собственности на вышеуказанное имущество возникает у истца с момента его государственной регистрации. Документы на регистрацию права были сданы в Росреестр, оплачена госпошлина, однако ответчик по неизвестным причинам уклоняется от государственной регистрации вышеуказанной сделки.

На основании уведомлений, выданных Веневским отделом Управления Росреестра по Тульской области, поданные на регистрацию права собственности документы возвращены в связи с тем, что в государственном реестре содержится отметка продавца о невозможности государственной регистрации перехода прав без личного участия собственника объекта недвижимости.

Поскольку сделка купли-продажи земельных участков между истцом и ответчиком заключена в надлежащей форме, истцом полностью исполнена, участки переданы, оплачены, ФИО1 считает, что обязательства по ее государственной регистрации не исполнены по вине ответчика ФИО2, в связи с чем просит суд зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанное имущество.

Указывает, что стороны выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из указанных договоров купли-продажи, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, ответчик передал вышеуказанное недвижимое имущество истцу на основании договора купли-продажи (п.6-7 договора). Договор купли-продажи от 28.02.2024 в установленном законом порядке недействительным не признавался и оспорен не был.

ФИО1 обращался с заявлением о совместной регистрации сделки купли-продажи земельных участков, однако до настоящего времени сделка не зарегистрирована по вине ответчика ФИО2

Просит суд зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на объекты недвижимого имущества - земельные участки по договорам купли-продажи от 10.05.2024:

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежаще.

Его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дополнительно указала на то, что на момент совершения сделки купли-продажи земельных участков ни у ФИО1, ни у ФИО3 не было сведений о том, что ФИО2 поставил запрет на совершение сделок в его отсутствие. Они все – ФИО2 с дочерью ФИО3, проживали одной семь, и ФИО3 не было оснований брать с ФИО2 расписку в получении денежных средств за продажу земельных участков. Считает, что ФИО2 действует недобросовестно, поскольку денежные средства ему переданы, они пошли на общие нужды семьи. Земельные участки были переданы ФИО1, который их обрабатывает и следит за ними.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, считая их необоснованными и неподтвержденными доказательствами. Денежные средства по данным договорам ему не передавались, и он не выражал желание продать спорные земельные участки. Также не отрицал, что он знал дочь ФИО3, но одной семьей с ней никогда не проживал. Раньше у них были отношения, но они быстро закончились.

Его представитель по ордеру адвокат Затяжных И.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ни сторона истца, ни сторона ответчика не представила доказательства передачи денежных средств по спорным договорам купли-продажи. Также считает, что истцом не доказано, что с момента заключения сделки спорные земельные участки перешли во владение и пользование ФИО1 также просила обратить суд внимание, что покупатель и доверенное лицо ФИО2, которая действовала по доверенности, являются близкими родственниками – брат с сестрой. ФИО3 действовала не в интересах продавца, а в своих интересах. Считает, что данная сделка аффилированная. ФИО3 лично не обращалась к ответчику с просьбой о необходимости явиться в регистрационный центр для подтверждения сделки, поскольку ФИО2 не выражал согласия на продажу спорных земельных участков.

Представитель 3-го лица Веневского отдела Управления Росреестра по Тульской области, 3-е лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили, возражений относительно исковых требований не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся, надлежащим образом извещенных сторон.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 1 статьи 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

Данные участки принадлежат ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2019, право собственности по которому зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2019 сделана запись регистрации №

Также ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

Данные участки принадлежат ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.02.2020, право собственности по которым зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2020 сделана запись регистрации №, что подтверждается регистрационными делами.

30 мая 2020 года ФИО2 выдана доверенность на имя ФИО3 представлять интересы ответчика по вопросам, связанным с продажей, в том числе, вышеуказанных земельных участков за цену и на условиях по своему усмотрению и государственной регистрацией права на них. Доверенность удостоверена нотариусом Веневского нотариального округа ФИО6, зарегистрирована в реестре за №71/78-н/71-2020-1-1097 (т.2 л.д. 188).

Из выписок из ЕГРН от 27 мая 2025 года усматривается, что Управлением Росреестра от ФИО2 приняты заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращении, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя. Указанные заявления были поданы и зарегистрированы в Управлении Росреестра в сентябре 2023 года, что усматривается из регистрационных дел.

Из представленных материалов усматривается, что 10 мая 2025 года ФИО2 в лице ФИО3, действующей на основании вышеуказанной доверенности, продал ФИО1 вышеуказанные земельные участки: с К№ по 250000 рублей за каждый (п.3 договоров), которые уплачены ответчику до подписания договора купли-продажи.

ФИО1 обратился в Управление Росреестра за регистрацией права собственности на спорные земельные участки, однако ответчику ФИО1 были возвращены без рассмотрения документы, прилагаемые к заявлениям о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, представленных для государственной регистрации прав, в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости, что подтверждается уведомлениями Веневского отдела Управления Росреестра по Тульской области от 4 июня 2025 года.

Суд критически относится к объяснениям представителя истца ФИО5 о том, что ФИО3 не было известно о наличии внесения ФИО2 записи о невозможности государственной регистрации права перехода, прекращения, ограничения права и обременения земельного участка без личного участия правообладателя, поскольку при совершении сделок стороны должны обладать актуальными сведениями об объектах недвижимости, подлежащих реализации, и при должной осмотрительности стороны сделки должны были быть уведомлены об изменениях в характеристиках объекта, что свидетельствует о том, что ФИО3 действовала, злоупотребляя своими правами, не запросив актуальные выписки на продаваемые земельные участки.

При этом суд считает не доказанным стороной истца факта нахождения ответчика ФИО2 в брачных отношениях с дочерью ФИО3, и что они проживали одной семьей, тем самым ФИО3 не просила писать ФИО2 расписки в получении денежных средств по договорам купли-продажи.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита гражданских прав.

Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями статей 550, 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из анализа нотариальной доверенности, выданной ФИО7, следует, что он уполномочивает ФИО3 представлять ее интересы по всем вопросам, связанным государственной регистрацией, получением правоустанавливающих документов, продажей за цену и на условиях по своему усмотрению спорных земельных участков, для чего, в частности, предоставляется право на подписание договора купли-продажи, право на получение денежных средств за проданное недвижимое имущество, правом на снятие обременений (ограничений).

Таким образом, ответчик, как собственник земельных участков, имел волю на их отчуждение, для чего выдал доверенность сроком действия пять лет с предоставлением всех предусмотренных законом полномочий необходимых для заключения договора купли-продажи. Судом установлено, что ФИО2 не отменил выданную им доверенность, однако совершил ограничения на распоряжение имуществом, сделал указания на отчуждение имущества, направив в Управление Росреестра заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Суд критически относится к объяснениям представителя истца ФИО5 о том, что ФИО2 за реализованное ФИО3 имущество получил денежные средства, поскольку истцом в суд не представлено доказательств этому. Заявление ФИО5 о том, что ФИО2 жил одной семьей с дочерью ФИО3 и поэтому деньги ему были переданы без расписки, суд считает надуманными.

Заключая договор купли-продажи земельных участков, ФИО3 действовала от имени ФИО2 в соответствии с доверенностью, которая отменена не была, то есть имела полномочия на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению.

Однако, как усматривается из выписок из ЕГРН кадастровые стоимости земельных участки составляют: с К№ – 541140 рублей, № – 541140 рублей, № – 541140 рублей, № – 581725 рублей 50 копеек, № – 581725 рублей 50 копеек, № – 581725 рублей 50 копеек, № – 581725 рублей 50 копеек.

Стороной истца в суд представлен отчет №ЧПО-29-2025-09, выполненный ЧПО ФИО8, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет 379000 и 406000 рублей.

Согласно отчету №Н-2509/297, выполненному ООО «Центр Оценки Кадастра и экспертизы», итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составляет 1145871 и 1162086 рублей.

Суд критически относится к представленному отчету №ЧПО-29-2025-09, выполненному ЧПО ФИО8, поскольку считает, что итоговая величина рыночной стоимости спорных земельных участков, которая составляет 379000 и 406000 рублей, занижена. И стоимость земельных участков, указанная в договорах купли продажи от 10 мая 2024 года в размере 250000 рублей, является заниженной по сравнению с указанным отчетом, и с кадастровой стоимостью, указанной в выписках из ЕГРН.

Указанные выше обстоятельства, а именно, наличие в ЕГРН ограничений, а именно: записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника, в совокупности с другими доказательствами ограничивает представителя, который действовал по действующей доверенности, заключать договора на распоряжение имуществом, а также является препятствием в регистрации перехода права собственности по данной сделке без личного участия собственника.

Частями 1, 2 ст. 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта.

Между тем, из выписок из ЕГРН на спорные земельные участки следует, что на момент заключения договоров купли-продажи, ограничение прав и обременение объекта недвижимости было зарегистрировано.

Истцом ФИО1 действия ФИО2, связанные с погашением записи о невозможности регистрации без личного участия, обжалованы в установленном законом порядке не были, ФИО1 также не обращался к ФИО2 с таким предложением, что представителем ФИО5 было подтверждено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент заключения договоров купли-продажи от 10 мая 2024 года имелся запрет ответчика ФИО2 на распоряжение имуществом без его личного участия, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1, статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договора купли-продажи от 10 мая 2024 года не исполнен сторонами, денежные средства ФИО2 переданы не были.

Кроме того, суд считает, что указанные сделки (договора купли-продажи) совершены аффилированными по отношению друг к другу сторонами, ФИО1 и ФИО3 являются родные брат и сестра, что представителем ФИО5 в судебном заседании не отрицалось, заинтересованными в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, они имели гораздо больше возможностей осуществить формальное исполнение данных сделок лишь для вида.

Исходя из установленных обстоятельств, по мнению суда, заслуживают внимания доводы ФИО2 о недобросовестности сторон по договору, в том числе, их недобросовестности ввиду аффилированности или иной заинтересованности сторон сделки, в силу следующего: на дату заключения договоров купли-продажи цена договоров покупателем не оплачена и документально не подтверждена, финансовая состоятельность покупателя также не подтверждена. Представленная при рассмотрении дела судом расписка и приложение к ней от имени ФИО1 и ФИО9 о полученных взаймы денежных средствах и возврате их займодавцу, не подтверждает оплату денежных средств ФИО1 – ФИО2, поскольку в представленных документах имеется неопределенность, на какие земельные участки ФИО1 брал денежные средства у ФИО9 Кроме того, отсутствие произведенной оплаты по договору опровергнуто ответчиком ФИО2 и не опровергнуто документально истцом ФИО1 Какой-либо процессуальной активности последнего в рамках настоящего дела он не проявил. Иными участниками дела надлежащие доказательства оплаты по спорному договору не представлены.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельные участки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

решил :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельные участки отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Веневский районный суд Тульской области.

Председательствующий

Мотивированное решение суда составлено 09 октября 2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →