Решение по делу № 2-165/2023 от 26.09.2023

№ 2-2-165/2023

64RS0007-02-2023-000341-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года г. Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Духановской И.В.,

при секретаре судебного заседания Мягковой О.Г.,

с участием истца ФИО4,

представителя ответчика ООО «Грачевка» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Грачевка» о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возврате собственнику участка, исключении из ЕГРН сведений об обременении в виде аренды земельного участка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с указанным иском, в котором просит, с учетом уточненных требований, расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № № от 08 сентября 2014 года (далее Договор аренды), с 30 ноября 2023 года и возвратить собственнику участок по Акту приема-передачи (возврата), исключить из ЕГРН сведения об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Новопокровского муниципального образования, отделе № поле №, рабочий участок №. Просил указать в судебном решении, что принятое решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Саратовская область, Балашовский район, территория Новопокровского муниципального образования, отделе № поле №, рабочий участок №. В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя № №, где в качестве арендодателей выступали: ФИО2 (62/248 доли), ФИО3 (62/248 доли) и ФИО1 (124/248 доли), а в качестве арендатора выступало ООО «Новопокровское». Предметом договора аренды был земельный участок с кадастровым номером № (земли сельхоз назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 248 000 кв.м., по адресу: <адрес>, территория Новопокровского муниципального образования, отделение 3, поле №, рабочий участок №, в виде отдельного поля. Данный участок выделен из общедолевой собственности, является самостоятельным объектом права, состоящим на кадастровом учете, имеющим свой индивидуальный кадастровый номер. В октябре 2014 года получив от матери ФИО3 в дар её долю 62/248, выкупив в последующем у двух других собственников их доли в 2015 году у ФИО1124/248, и в 2020 году у ФИО2 62/248 стал единственным собственником земельного участка с кадастровым номером 64:06:070801:204. От арендодателей стало известно, что права аренды на принадлежащий ему земельный участок перешли к ООО «Грачевка», но ни о каком переходе прав собственника никто не уведомлял. В марте 2023 года из расширенной выписке из ЕГРН узнал, что его права на земельный участок обременены арендой в пользу ООО «Грачевка» ИНН №, с которой он никакого договора не заключал, а в качестве основания обременения помимо договора аренды указан договор купли-продажи имущества №, выдан 21.04.2020 г., номер государственной регистрации № и дополнительное соглашение к договору № купли-продажи имущества от 21 апреля 2020 года выдан 21 июля 2020 г. В иске ФИО4 указывает, что существенными условиями договора аренды помимо его предмета является также соглашение об арендной плате (размер, порядок и сроки её выплаты), указанные в п. 4.11, п. 4.4, п. 4.3, п. 4.4 договора аренды. Ссылаясь на ст. 432 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ, 615 ГК РФ истец указывает на имеющиеся обстоятельства для досрочного расторжения договора. С мая 2022 года истец начал проводить переговоры с директором ООО «Грачевка» на предмет расторжения договора либо его перезаключения на новых существенных условиях. Однако переговоры не принесли результатов, в связи с чем истец решил обратиться в суд.

Истец ФИО4 в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, просил вынести решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, дополнительно представив письменные пояснения, подробно мотивировав свою позицию, пояснив, что как следует из п.1 ст. 450 ГК РФ, п.1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено правомочной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Указанные статьи Гражданского кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. П. 3.1.3 Договора аренды предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий договор аренды в определенный сторонами срок, но не ранее 30 ноября и не позднее 30 декабря текущего года. П. 3.3.9 Договора аренды предусмотрено, что в случае расторжения настоящего договора аренды по инициативе арендодателей (одного из арендодателей), ранее срока, установленного п. 2.1 настоящего договора аренды, арендодатели обязаны письменно уведомить арендатора за 6 месяцев до даты расторжения договора аренды. Еще в мае 2022 года истец вступил с ответчиком в переговоры по вопросу досрочного расторжения договора аренды. 23 января 2023 года истцом в адрес ответчика было направлено по почте письменное уведомление «О вступлении в переговоры по вопросу досрочного расторжения договора аренды или заключении его в новой редакции, что подтверждается перепиской по электронной почте между сторонами, имеющейся в материалах дела. Таким образом, ООО «Грачевка» было уведомлено о намерении истца расторгнуть договора аренды уже с мая 2022 года. 23 января 2023 года им в адрес ответчика было направлено по почте письменное уведомление о вступлении в переговоры по заключению нового договора аренды или расторжению действующего договора аренды по соглашению сторон, что подтверждается имеющейся в материалах дела почтовой квитанцией от 23 января 2023 года. В данном документе изложена переписка по электронной почте с юристом ФИО5 по вопросу расторжения или изменения договора аренды, приложен проект нового договора аренды с измененными существенными условиями и предложено до 10 февраля 2023 года представить в письменном виде свою позицию относительно подписания нового договора с измененными существенными условиями, либо расторгнуть данный договор по соглашению сторон. Однако в предложенный срок ответчик в переговоры не вступил, не ответив на данное письмо. С 06 марта 2023 года между истцом и ответчиком началось согласование проекта дополнительного соглашения к договору аренды, которое продолжалось до 05 апреля 2023 года, после чего ответчик, не согласившись с предложенным истцом условиями изменения договора аренды вышел из переговорного процесса. Уточнив 21 июня 2023 года исковые требования в части исключения из состава ответчиков ООО «Новопокровское» он ранее просил суд расторгнуть договор аренды с 15 августа 2023 года. Уже на дату рассмотрения дела в суде 17 августа 2023 года, с момента письменного уведомления ответчика о намерении досрочно расторгнуть договор (02 февраля 2023 года уведомление получено ответчиком), прошло более шести месяцев. Полагает, что имеются все основания для досрочного расторжения договора аренды на основании п. 3.1.3 и п. 3.3.9 Договора аренды. 17 августа 2023 года исковые требования в части указания в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды (п.3.1.3 и 3.3.9 Договора аренды) просил согласно положениям п. 3.1.3 досрочно расторгнуть договор аренды с 30 ноября 2023 года, что позволит ответчику закончить все необходимые сельскохозяйственные работы и убрать выращенный на данном земельном участке урожай озимой пшеницы без каких-либо убытков.

Представитель ответчика ООО «Грачевка» ФИО5 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, изложив подробно свою позицию в возражениях на иск и дополнительных пояснениях, также пояснив, что соглашение об изменении условий договора аренды или его расторжении должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор (п.1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии с п. 6.2. договора аренды земельного участка изменение условий договора аренды и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Согласно п. 6.3. договора любые соглашения сторон по изменению или дополнению условий настоящего договора аренды имеют силу в том случае, если они оформлены в письменной виде, пописаны сторонами и скреплены печатью арендатора. ООО «Грачевка» выполняет в полном объеме условия договора аренды. Со стороны истца отсутствуют претензии об исполнении принятых ООО «Грачевка» обязательств по договору аренды. Между сторонами не заключены соглашения об изменении условий договора аренды или его прекращении/расторжении, в соответствии с условиями договора аренды и нормами действующего законодательства.

Представитель третьего лица конкурсный управляющий ООО «Новопокровское» о дне, времени слушания дела судом извещен надлежаще и своевременно, в судебное заседание не явился, причина неявки не установлена.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Саратовской области о дне, времени слушания дела судом извещен надлежаще и своевременно, в судебное заседание не явился, причина неявки не установлена.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, п.п. 2 и 4 ст. 22 ЗК РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу положений статей 309, 310 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В силу п.2 ст. 26 ЗК РФ, п.2 ст. 609 и п.1 ст. 433 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1-3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пунктами 1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, 08 сентября 2014 года был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя № №, где в качестве арендодателей выступали: ФИО2 (62/248 доли), ФИО3 (62/248 доли) и ФИО1 (124/248 доли), а в качестве арендатора выступало ООО «Новопокровское». Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 248 000 кв.м., по адресу: <адрес>, территория Новопокровского муниципального образования, отделение 3, поле №, рабочий участок №. Договор заключен сроком на 20 лет. Данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (№ регистрации № от 17 февраля 2009 года) (т.1 л.д. 73-80).

Арендатор обязан уплатить каждому арендодателю арендную плату за земельную долю общей площадью 12,4 га сельскохозяйственных угодий в размере 1150 кг. фуражного зерна в год (п. 4.1.1 Договора аренды)

Арендная плата выплачивается арендатором ежегодно не позднее 15 ноября текущего года в виде натуральной оплаты (продукцией) либо наличными денежными средствами, либо в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в сумме, эквивалентной стоимости продукции по цене, установленной распоряжением руководителя арендатора в целях выплаты арендной платы. Решение о выплате арендной платы оформляется Распоряжением по ООО «Новопокровское» (п. 4.2 Договора).

Оплата земельного налога в бюджет производится арендодателями. Арендатор возмещает арендодателям понесенные ими расходы по уплате земельного налога на земельный участок по предоставлению квитанции об оплате земельного налога (п. 4.4.).

Согласно вышеуказанному договору арендодатели имеют право досрочно расторгнуть договора в определенный сторонами срок, но не ранее 30 ноября и не позднее 30 декабря текущего года (п. 3.1.3. Договора аренды).

Арендатор имеет право передавать без согласия арендодателей земельный участок в субаренду. Арендатор при этом может передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованный земельный участок в безвозмездное пользование. При этом на субарендатора распространяются все права и обязанности арендатора земельного участка (п.3.2.2. Договора).

Согласно п. 3.2.3 в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, предварительно письменно предупредив арендодателей не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Арендодатели обязуются в случае расторжения настоящего договора аренды по инициативе арендодателей (одного из арендодателей), ранее срока, установленного п. 2.1 настоящего договора аренды арендодатели обязаны письменно уведомить арендатора за 6 месяцев до даты расторжения договора аренды (п.3.3.9).

Изменение условий Договора аренды и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но после окончания полевых сельскохозяйственных работ (п.6.2)

Согласно п. 6.3 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя любые соглашения сторон по изменению или дополнению условий настоящего договора аренды имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора аренды и скреплены печатью арендатора.

21 апреля 2020 года по результатам торгов между ООО «Новопокровское» и ООО «Грачевка» заключен договор купли-продажи имущества № (в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером № (т.2 л.д. 116-117).

С 03 февраля 2022 года ООО «Грачевка» является арендатором спорного земельного участка, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 февраля 2022 года сделана запись регистрации №.

ООО «Грачевка» в адрес истца ФИО4 направило уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № № от 08.09.2014 г.

В настоящее время ООО «Грачевка» является арендатором спорного земельного участка.

В судебном заседании истец ФИО4 пояснил, что с мая 2022 года он вступил в переговоры с ответчиком. 23 января 2023 года в адрес ответчика им было направлено по почте письменное уведомление о вступлении в переговоры по заключению нового договора аренды или расторжению действующего договора аренды по соглашению сторон. Ответчику было предложено до 10 февраля 2023 года представить в письменном виде свою позицию относительно подписания нового договора с измененными существенными условиями, либо расторгнуть договор. Переговоры велись на протяжении марта-апреля 2023 г., но ответчик не согласился с предложенными условиями вышел из переговорного процесса.

Факт получения 02 февраля 2023 года письменного уведомления о вступлении в переговоры по заключению нового договора аренды или расторжению действующего договора аренды по соглашению сторон в судебном заседании не оспаривался представителем ответчика.

При этом заслуживает внимание довод представителя ответчика о том, что предусмотренное п.п. 3.1.3, 3.3.9 Договора аренды право досрочно расторгнуть Договор по инициативе Арендодателя, ранее срока, установленного п. 2.1 Договора с обязанностью Арендодателя письменно уведомить Арендатора за шесть месяцев до даты расторжения Договора аренды, заявлено истцом только в ходе судебного разбирательства путем изменения основания иска.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

ФИО4 вступая в права собственности на спорный земельный участок, был ознакомлен с условиями Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя № № от 08 сентября 2014 года, условия договора аренды им не признавались не действительными, что также не оспаривалось в судебном заседании.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК Р по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях при существенном нарушении договора другой стороной.

Учитывая все доказательства, представленные сторонами, то факта нарушения ответчиком обязательств настоящего договора аренды в судебном заседании установлено не было, ответчик в полном объеме исполнил обязательства по указанному договору аренды земельного участка.

Довод истца о том, что в настоящее время существенно изменилась арендная плата, не могут служить основанием для удовлетворения требований истца, поскольку это не является существенным нарушением условий настоящего договора, закрепленными в ст. 450 ГК РФ и стороны вправе самостоятельно изменить условия договора, даже в части размера оплаты.

Таким образом, в ходе производства по делу истец не доказал одновременного наличия всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора аренды в судебном заседании.

Как установлено в судебном заседании, дополнительных соглашений в рамках договора стороны не заключали.

Нарушений условий настоящего договора аренды земельного участка, которые противоречили бы закону и нарушили права и интересы сторон, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Грачевка» о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возврате собственнику участка, исключении из ЕГРН сведений об обременении в виде аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области (с 03 октября 2023 года).

Председательствующий И.В. Духановская