Дело 2-1193/2025 (2-6993/2024;)

50RS0042-01-2024-009621-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2025 года г. Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Щеблановой О.П.,

с участием прокурора К.,

при секретаре К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.А.А. к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании права собственности самовольно реконструируемый жилой дом,

по иску третьего лица А.Ю.В. к Т.А.А. о демонтаже самовольно реконструированной части жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Т.А.А. обратилась в суд с иском к Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о признании за ней права собственности на жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде общей площадью 90,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Мотивируя заявленные требования, истец указывает, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом (Блок) общей площадью 34,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный жилой дом располагается на земельном участке общей площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Границы земельного участка установлены в предусмотренном законом порядке. Для более комфортного проживания в доме была произведена его реконструкция, в результате чего была увеличена площадь дома до 90,4 кв.м, при этом площадь застройки земельного участка не изменилась, поскольку реконструкция принадлежащей ей части жилого дома и нежилой пристройки к ней была осуществлена на существующем фундаменте, был заменен материал стен (были использованы блоки и плиты OSB, и возведен мансардный этаж (высота реконструируемого блока жилого дома составляет 6м95 см, что соответствует параметрам застройки земельного участка). С целью оформить реконструкцию указанного жилого дома в соответствии с действующим законодательством она обратилась к кадастровому инженеру С. для подготовки технического плана, а после его изготовления было подано заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений жилого дома в ФГБУ «ФКП Росреестра», который ДД.ММ.ГГГГ направил в ее адрес уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с тем, что реконструкция вышеуказанного жилого дома, расположенного на участке Т.А.А. не соответствует установленному режиму использования территории. Однако, с такой позицией органа кадастрового учета согласиться нельзя, поскольку согласно утвержденным правилам землепользования и застройки по Сергиево-Посадскому городскому округу <адрес> земельный участок общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне Ж-2-ЗРЗ-Р1, что соответствует виду разрешенного использования данного участка, а именно для индивидуального жилищного строительства. В указанной зоне разрешены ремонт и реконструкция объектов капитального строительства в существующих объемно-планировочных параметрах, например, высотой не более 7 м. Согласно заключению специалиста № по обследованию объекта капитального строительства, подготовленного специалистом ООО ”Вилена”, установлено, что возведенное здание не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, соответствует требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ и нормам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», реконструированный жилой дом истца не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, а также градостроительным нормам, реконструированный дом пригоден для проживания, за исключением отступов от границ смежного земельного участка, при этом состояние здания определено как исправное. Кроме того, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), на что указывается в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № - О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Таким образом, регистрация на реконструируемый объект капитального строительства права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются

законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости), что и было выполнено ею. Обратившись в суд по изложенным основаниям Т.А.А. просила суд признании за ней права собственности на жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде общей площадью 90,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Третье лицо А.Ю.В. вступила в дело с самостоятельным иском к Т.А.А. о сносе реконструируемого жилого дома с кадастровым номером № как самовольной постройки.

В обоснование иска указала, что является собственником части жилого дома, блокированной с частью жилого дома с кадастровым номером №, принадлежащей истцу Т.А.А. Истец произвела реконструкцию принадлежащего ей жилого дома (Блока), с нарушением установленной законом процедуры строительства такого рода объектов, без соблюдения градостроительных норм в части требований о минимальных отступах от границ смежных участков, чем нарушила Правила землепользования и застройки территории Сергиево-Посадского городского округа <адрес>, утвержденные Постановление администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПГ (далее – ПЗЗ СП ГО). Кроме того, сход дождевых участков с крыши реконструируемой части жилого дома осуществляется на принадлежащий ей участок. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста В. Кроме того полагала, что произведенной истцом реконструкцией жилого дома изменен архитектурный облик населенного пункта <адрес>. Сохранение спорного реконструируемого объекта повлечет для нее, А.Ю.В. различного рода негативные последствия: подтопление принадлежащего ей земельного участка из -за схода снежных масс в зимний период, дождевых и талых вод – в иные периоды, при реконструкции Т.А.А. проигнорированы нормы и правила об отступах, о чем, по мнению третьего лица выражено злоупотребление истцом правом. Полагая, что нарушенное право А.Ю.В. возможно восстановить лишь путем сноса реконструируемой части жилого дома, как самовольной постройки, она просит суд обязать Т.А.А. указанным способом устранить нарушения прав А.Ю.В.

Возражения Т.А.А. сводятся к тому, что правовых оснований для удовлетворения требования третьего лица о сносе реконструируемой части жилого дома нет, поскольку произведенная реконструкция в силу гражданского законодательства не является самовольной. Само по себе отсутствие разрешительной документации полагала недостаточным для признания реконструкции жилого дома самовольной постройкой, поскольку закон не устанавливает обязанности собственника участка, предоставленного для ИЖС, получать разрешения на строительство и реконструкцию индивидуального жилого дома. Правила землепользования и застройки территории Сергиево-Посадского городского округа <адрес> полагала неприменимыми к спорным правоотношениям в связи с тем, что они введены в действие после строительства на участке в сложившейся застройке. Доказательств угрозы опасности спорного ОКС для жизни и здоровья граждан полагала не представленными третьем лицом, и более того опровергаются заключением судебной строительно-технической экспертизы. Более того, в разъяснениях, данных в п. 25, 29 названного Постановления Пленума ВС № подчеркивается принцип пропорциональности: снос самовольной постройки рассматривается как крайняя мера государственного вмешательства. Суд должен определить, являются ли допущенные при строительстве нарушения существенными, – т.е. настолько серьезными, что препятствуют эксплуатации постройки или нарушают публичные интересы. Например, превышение допустимого количества этажей либо нарушения строительных норм, влияющие на безопасность здания, относятся к существенным нарушениям, а, незначительные отклонения (по отступам от границ участка, проценту застройки и т.п.), которые не создают угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц, могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки. Заключением эксперта №/ССТЭ, проведенной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подтверждены доводы и обстоятельства, изложенные в иске Т.А.А., а именно, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является ОКС - автономным блоком дома блокированной постройки, соответствующим требованиям, изложенных в СП. Также экспертом установлено, что жилой дом соответствует требованиям, установленным ППЗ, не формирует угрозы жизни и здоровью людей, и не установлено недостатков и несоответствия требований СНИП в период его строительства. Этим экспертным заключением опровергается довод А.Ю.В. о том, что произведенной реконструкцией жилого дома изменен архитектурный облик населенного пункта <адрес>, поскольку спорный ОКС не находится в черте красной линии улицы, а расположен в зафасадной части участка. Кроме того, фото-материалы имеющиеся в представленном А.Ю.В. заключении специалиста В. опровергают ее довод о сходе осадков с кровли реконструируемой части жилого дома на принадлежащий ей участок. На представленных фотографиях отражено, что на реконструируемой части жилого дома оборудованы устройства для сбора и отведения осадков с крыши, которые собираются на участке истца. По изложенным основаниям просила в удовлетворении иска отказать (т.1 л.д.228-230).

В судебном заседании истец Т.А.А., ее представители: адвокат АПМО Т. и Л.А.С. иск поддержали по указанным выше основаниям, настаивали на его удовлетворении.

Представитель ответчика по основному иску Администрации <адрес> по доверенности З. надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явилась, но ранее в судебном заседании пояснила, что не возражает против удовлетворения требований Т.А.А., поскольку они обоснованы, подтверждены собранными доказательствами по делу, в том числе заключением эксперта №№/ССТЭ, в требованиях А.Ю.В. о сносе реконструируемого ОКС просила отказать, поскольку правовых оснований для их удовлетворения нет.

Представитель третьего А.Ю.В. по доверенности адвокат АПМО Я. против иска Т.А.А. возражала по указанным ранее основаниям, просила ей в иске отказать, на удовлетворении исковых требований А.Ю.В. к Т.А.А. о сносе ре реконструируемого ОКС настаивала, и просила их удовлетворить.

Помощник Сергиево- Посадского городского прокурора К. в своем заключении высказал мнение об обоснованности исковых требований Т.А.А. с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы, при этом указал, что требования А. не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь частями 1, 3 статьи 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Заслушав стороны и третье лицо, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости » Государственный кадастровый учет недвижимого имущества вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно п. п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ, одной из категорий земель являются земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (пункт 5 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно подпункту 1.1 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

По правилам статьи 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, … уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также – строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

По правилам части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона

В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее – суд) в соответствии с их компетенцией. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Следует отметить, что пункт 3 указанного ранее Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъясняет, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

До ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ).

Пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № указывает, что одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Судом при рассмотрении настоящего дела из выписки ЕГРН установлено, что истец Т.А.А. является собственником жилого дома общей площадью 34,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на земельном участке площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Границы этого участка установлены, и сведения о его местоположения внесены в ЕГРН.

Сторона истца не отрицала, что реконструкция спорного ОКС была произведена без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, а именно, уведомление о планируемой реконструкции жилого дома в органы местного самоуправления Т.А.А. не подавалось, проверка соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, не проводилась, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в органе местного самоуправления ответчиком не получено.

В связи с указанным, ответчиком, Администрацией Сергиево-Посадского городского округа МО, было поставлено под сомнение соответствие спорного объекта указанным параметрам с точки зрения безопасности спорного ОКС для жизни и здоровья граждан, а также их имущества, не смотря на то, что истец суду представила заключение независимой экспертизы по данному вопросу, из которого следует, что в целом здание отвечает требованиям механической и пожарной безопасности, безопасности для здоровья человека, условий его проживания и пребывания, требования законов, стандартов и сводов правил соблюдены.

В связи с чем, для проверки данных обстоятельств судебно-экспертным путем судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, порученная с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГГГ эксперту ФГАОУ ВО «Московский государственный юридический Университет имени К.» Ш..

Из выводов заключения эксперта №, с учетом дополнения (уточнения) по устранению неточностей следует, что спорный объект – жилой дом с кадастровым номером № представляет собой объект капитального строительства - автономный блока дома блокированной постройки, относится к классу зданий, соответствует градостроительным регламентам в части: соответствия виду разрешенного использования, этажности, коэффициента застройки, высоты здания, расположения вне охранных зон инженерных коммуникаций, линейных объектов, водоохранных зон; строительно-техническим нормам в части: прочности и деформативности конструкций, габаритов и высоты помещений, объемно-планировочных решений; противопожарным нормам в части: обеспечения требуемых параметров путей эвакуации и эвакуационных выходов, обеспечения подъезда пожарной техники; санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам в части: обеспеченности инженерными коммуникациями и поддержания в помещениях требуемого температурно-влажностного режима, размещения вне охранных зон источников водоснабжения и особо охраняемых природных территорий, не формирует угрозы жизни и здоровью людей, и не установлено недостатков и несоответствия требований СНИП в период его строительства. Также экспертом указано, что произведенной реконструкцией жилого дома не изменен архитектурный облик населенного пункта <адрес>, так как ОКС -автономный блок блокированной застройки не находится в черте красной линии улицы, а расположен в зафасадной части участка. Реконструкция жилого дома произведена на существующем фундаменте, площадь застройки по отношению к границам земельного участка А.Ю.В. не изменилась, созданная в результате реконструкции пристройка (входная группа) находится в границах участка Т.А.А., и относительно старого фундамента смещена вглубь участка истца. Поскольку дом был возведен задолго до установления смежной границы между земельными участками истца и третьего лица, которая к тому же была согласована между всеми сторонами по делу в результате раздела исходного участка и утверждена судебным актом суда, то нормы градостроительных норм о минимальных отступах в данном случае не применены, и их нарушения в рассматриваемой ситуации не может быть. Также в этом случае отклонения от предельных параметров застройки, в том числе, по отступам от границ участка, возможны на основании пункта 2 статьи 40 ГрК РФ и статьи 15 ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа.

Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № № Т.А.А. отказано в регистрации, руководствуясь распоряжением Министерства культуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40), однако Распоряжением Минкультуры МО от ДД.ММ.ГГГГ №РВ-162 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места «Древний Радонеж, XIV-X V вв.» указанное распоряжение Минкультуры МО от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места «Древний Радонеж, XIV-XV вв.», расположенного в Сергиево-Посадском муниципальном районе <адрес>», отменено.

Реконструкция части жилого дома, принадлежащей Т.А.А., не противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки территории (части территории) Сергиево-Посадского городского округа <адрес>, утвержденных Постановлением администрации Сергиево- Посадского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ПГ.

Реконструкция жилого дома выполнена на участке застройке - в месте размещения демонтированного автономного блока жилого дома.

Решение Мособлисполкома от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении зон охраны памятника культуры - Древнего <адрес>» не содержит прямых ограничений по выполнению реконструкции автономного жилого блока по адресу: <адрес>

На земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также иные выявленные объекты культурного наследия.

Допрошенный в заседании эксперт Ш., предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, свои выводы, изложенные в экспертном заключении с учетом исправления допущенных в экспертном заключении описок подтвердил, повторив его выводы на все вопросы суда и участвующих в деле лиц.

Суд доверяет заключению экспертизы, эксперт обладает специальными познаниями, имеет необходимую квалификацию, опыт экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, выводы эксперта ничем не опровергнуты.

Оснований не доверять выводам представленного заключения государственного эксперта у суда не имеется, поскольку она проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключений эксперта с учетом его компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

Его заключение не опорочено иными допустимыми средствами доказывания, а также согласуется с досудебным заключением, представленным стороной ответчика, о том, что допущенные при строительстве спорной постройки нарушения являются устранимыми, что исключает снос спорного жилого дома.

Суд принимает данное заключение, как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 10 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», снос самовольной постройки является исключительной мерой, и применяется лишь в случае, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ23-22-К5, поскольку законом предусмотрены различные последствия возведения самовольной постройки (снос, приведение в соответствие с установленными требованиями к параметрам постройки или признание права собственности на нее за правообладателем земельного участка, на котором расположена данная постройка), то при разрешении спора о самовольной постройке (реконструкции) суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее, привести в соответствие с установленными требованиями либо признав за ним право собственности на нее.

Поскольку при разрешении настоящего дела установлено, что жилой дом соответствует требованиям, установленным ПЗЗ, не формирует угрозы жизни и здоровью людей, и не установлено недостатков и несоответствия требований СНИП в период его строительства, нарушения, приводящие к опасности спорного объекта отсутствуют, отсутствие уведомления о планируемом строительстве само по себе не является достаточным основанием к сносу объекта как крайней меры, принятые меры позволяют отступить от установленных законодательно требований о минимальных отступах спорного ОКС до границы участка, то иск Т.А.А. подлежит удовлетворению, а самостоятельный иск третьего лица А.Ю.В. не может быть удовлетворен.

Доводы искового А.Ю.В. об изменении архитектурного облика улицы Т.А.А. не могут быть приняты судом во внимание, поскольку выводами судебной экспертизы, не опровергнутой в порядке ст. 56 ГПК РФ сторонами, установлено, что автономный жилой блок, принадлежащий Т.А.А., расположенный по адресу: <адрес>, не находится на красной линии улицы, не изменяет архитектурный облик населенного пункта и земельного участка с кадастровым номером №, реконструкция выполнена до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с приказом Минкультуры России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Поскольку согласно выводам эксперта объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>А, находится в реконструированном состоянии, окончен строительством, соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», строительным и пожарным требованиям, требованиям государственных стандартов, градостроительным нормам и правилам, не формирует условий для угрозы жизни и здоровью людей, в том числе - при условии нахождения как внутри строения, так и вблизи строения - на земельном участке застройки.

Каких-либо устранений нарушений строительных, технических, градостроительных норм и правил не требуется.

Истцом А.Ю.В. не представлено доказательств соразмерности избранного способа защиты (снос части строения) последствиям нарушения ее прав. Суд исходит из принципов разумности и справедливости, а также принимает во внимание баланс прав и интересов сторон, поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с избранным истцом по встречному иску способом защиты нарушенного права суд не усматривает и полагает необходимым отказать в удовлетворении данных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Т.А.А. к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности самовольно реконструируемый жилой дом удовлетворить.

Признать право собственности Т.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, на жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде общей площадью 90,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований А.Ю.В. к Т.А.А. о демонтаже самовольно реконструированной части жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево–Посадский городской суд Московской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 октября 2025 года.

Судья О.П. Щебланова