Дело № 2-4772/2025

Решение

Именем Российской Федерации

04 декабря 2025 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при помощнике судьи Степановой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖКХ Сиверский» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными решений собственников помещений, протокола общего собрания собственников помещений, договора управления многоквартирного дома, взыскании судебных расходов,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что ООО «ЖКХ Сиверский» является управляющей организацией для многоквартирного дома по адресу: ***. 05.04.2025 в 12.00, на основании обращения собственников помещений указанного МКД от 27.02.2025, истцом было организовано проведение ежегодного общего собрания собственников со следующей повесткой дня: выборы нового состава Совета собственников МКД; утверждение новой редакции договора управления МКД; отчет представителя управляющей организации ООО «ЖКХ Сиверский» о содержании МКД; утверждение тарифа по содержанию МКД № 3 для ООО «ЖКХ Сиверский». Собрание проводил и протокол собрания составлял собственник жилого помещения № 17 ФИО1 Истец полагает данный протокол недействительным в связи с допущением существенных нарушений правил составления протокола, в котором не указаны: лицо, председательствующее на общем собрании, секретарь общего собрания, лица, проводившие подсчет голосов собственников помещений, отсутствует список лиц, принявших участие в общем собрании, и информация об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу общего собрания не приложено ни одно обязательное приложение, без которых невозможно подтвердить наличие или отсутствие кворума на общем собрании, также отсутствуют сведения о волеизъявлении собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании. Кроме того, собственниками помещений приняты решения по вопросам, не включенным в повестку дня, в частности, приняты решения о выборе председателя и секретаря общего собрания, хотя в обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27.02.2025 данный вопрос повестки дня отсутствовал. Собственники утвердили размер платы за содержание жилого помещения в размере 20,00 руб. на единицу жилой площади. При этом в протоколе не указано данный размер платы с НДС или без учета НДС, с какого числа размер платы утвержден, а также в жилищном законодательстве отсутствует такое понятие как оплата «с единицы жилой площади». Кроме того, установленный размер платы является экономически необоснованным, не учитывающим техническое состояние дома, год постройки, состояние инженерных систем и общего имущества, требующих значительного содержания и постоянного контроля.

Истец просит признать недействительным протокол № от 05.04.2025 и решения, принятые 05.04.2025 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, признать недействительным договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ***, заключенный между ООО «ЖКХ Сиверский» и собственниками жилых помещений многоквартирного дома, взыскать с ответчиков почтовые расходы в сумме 2918,4 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики и третьи лица ФИО4, ФИО5 полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку нарушений при проведении собрания не имелось (л.д. 27 т. 2).

Представитель третьих лиц Елизаветинского территориального управления администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, а также третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

На основании статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе, правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу части 2 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Судом установлено, что ООО «ЖКХ Сиверский», в соответствии с договором управления многоквартирным домом (далее МКД) от 28.11.2022, является управляющей организацией для многоквартирного дома по адресу: *** (л.д. 60-63 т. 1).

Собственники помещений 27.02.2025 обратились в ООО «ЖКХ Сиверский» с письменным заявлением (л.д. 65 т. 1) об организации проведения ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, которое просили провести 05.04.2025 в 12.00 со следующей повесткой дня:

выборы нового состава Совета собственников МКД;

утверждение новой редакции договора управления МКД;

отчет представителя управляющей организации ООО «ЖКХ Сиверский» о содержании МКД;

утверждение тарифа по содержанию МКД № 3 для ООО «ЖКХ Сиверский».

На основании вышеуказанного обращения, ООО «ЖКХ Сиверский» инициировало проведение ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***, которое проходило в очной форме 05.04.2025 в 12.00 в здании Елизаветинского территориального управления по адресу: ***, со следующей повесткой дня:

выборы нового состава Совета собственников МКД;

утверждение новой редакции договора управления МКД;

отчет представителя управляющей организации ООО «ЖКХ Сиверский» о содержании МКД;

утверждение тарифа по содержанию МКД № 3 для ООО «ЖКХ Сиверский».

Общее собрание собственников проводил собственник жилого помещения № 17 ФИО1, секретарем собрания являлась ФИО2 (л.д. 66-67 т. 1).

07.04.2025 в адрес ООО «ЖКХ Сиверский» поступил указанный протокол общего собрания и договор управления МКД от 05.04.2025.

Согласно требованиям пунктов 3 и 4 статьи 181.2 ГК РФ, проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания, а в случае принятия решения в результате заочного голосования - лицами, проводившими подсчет голосов или зафиксировавшими результат подсчета голосов. Настоящим Кодексом, законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрен иной способ подтверждения проведения заседания участников гражданско-правового сообщества и результатов голосования на заседании, а также результатов заочного голосования.

В протоколе должны быть указаны:

1) дата и время проведения заседания, место проведения заседания и (или) способ дистанционного участия членов гражданского-правового сообщества в заседании, а в случаях заочного голосования - дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества, и способ отправки этих документов;

2) сведения о лицах, принявших участие в заседании, и (или) о лицах, направивших документы, содержащие сведения о голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, если подсчет голосов был поручен определенным лицам;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол;

6) сведения о ходе проведения заседания или о ходе голосования, если участник гражданско-правового сообщества требует их внести в протокол;

7) сведения о лицах, подписавших протокол.

Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" (далее Приказ № 44/пр) установлены обязательные требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирных домов.

В соответствии с пунктом 4 Приказа № 44/пр, протокол общего собрания должен содержать информацию о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.

В оспариваемом истцом протоколе отсутствует информация о месте (адресе) хранения протоколов, сведения о лицах подводившим подсчет голосов, а также отсутствует подпись лиц, подводивших подсчет голосов.

В соответствии с пунктом 12 Приказа № 44/пр, вводная часть содержательной части протокола общего собрания должна включать данные:

б) о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений в многоквартирном доме: указывается фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания);

в) список лиц, принявших участие в общем собрании (далее - присутствующие лица) и приглашенных для участия в нем (далее - приглашенные лица): указываются сведения, предусмотренные пунктами 13-15 настоящих Требований;

г) об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В нарушение данных требований, в Протоколе № 6 от 25.04.2025 не указаны: лицо, председательствующее на общем собрании, секретарь общего собрания, лица, проводившие подсчет голосов собственников помещений МКД, отсутствует список лиц, принявших участие в общем собрании, а также информация об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 13 Приказа № 44/пр, список присутствующих лиц должен начинаться со слов "Присутствующие лица" и включать следующую информацию:

а) в отношении физических лиц - фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя;

б) для юридических лиц - полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) представителя собственника помещения в многоквартирном доме; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме; подпись представителя собственника помещения в многоквартирном доме.

Согласно пункту 14 Приказа № 44/пр, список приглашенных лиц должен начинаться со слов "Приглашенные лица" и включать следующую информацию:

а) для физических лиц - фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица (в случае его участия в общем собрании); цель участия в общем собрании приглашенного лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании) и его подпись;

б) для юридических лиц - полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) представителя приглашенного лица; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица; цель участия приглашенного лица в общем собрании и подпись его представителя.

Пунктом 15 Приказа № 44/пр предусмотрено, что списки присутствующих и приглашенных лиц оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка: "список прилагается (приложение N к настоящему протоколу)".

В соответствии с пунктом 20 Приказа № 44/пр, обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее - при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников - юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;

б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;

в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе в соответствии с частью 4 статьи 45, частью 2 и 3 статьи 47.1 ЖК РФ;

г) списки присутствующих и приглашенных лиц;

д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом "а" пункта 13 настоящих Требований, для юридических лиц - сведения, предусмотренные подпунктом "б" пункта 13 настоящих Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

В нарушение вышеуказанных требований, к протоколу общего собрания № 6 от 25.04.2025 не приложено ни одно обязательное приложение, в связи с чем, невозможно произвести подсчет кворума на общем собрании, также отсутствуют сведения о волеизъявлении собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании.

В качестве приложений к протоколу (не указаны реквизиты протокола) в судебное заседание представлен реестр собственников помещений МКД, в котором собственником помещений общей площадью 251,71 кв.м указан Гатчинский муниципальный округ (л.д. 222-223), между тем, решением Совета депутатов Гатчинского муниципального округа Ленинградской области от 22.11.2024 № 59 создано Елизаветинское территориальное управление администрации МО Гатчинский муниципальный округ Ленинградской области с правами юридического лица, наделенное полномочиями по решению вопросов местного значения с 01.01.2025, следовательно, указанный орган к участию в общем собрании в установленном порядке допущен не был, что свидетельствует о нарушении процедуры созыва и проведения собрания, нарушении права собственника на участие в собрании и голосовании, а также отсутствии кворума.

Как следует из содержания обращения о проведении общего собрания собственников помещений МКД от 27.02.2025, вопрос о выборе председателя и секретаря общего собрания в повестке дня отсутствовал, несмотря на данное обстоятельство, такие решения были приняты общим собранием, что свидетельствует о нарушении требований статьи 46 ЖК РФ при проведении собрания.

Также в повестке дня был вопрос о выборе нового состава Совета собственников МКД. ФИО1 предложил собственникам помещений утвердить новый состав Совета МКД, однако также, в нарушение повестки дня, предложил наделить полномочиями председателя Совета МКД по заключению и подписанию договоров. Собственники помещений утвердили новый состав Совета МКД и приняли решение наделить полномочиями председателя Совета МКД представлять все интересы собственников, связанных с ЖКХ.

По четвертому вопросу директор ООО «ЖКХ Сиверский» представил отчет о содержании МКД за 2024 год. ФИО1, в нарушение повестки дня, предполагающей утверждение или не утверждение отчета управляющей организации, предложил собственникам, а собственники утвердили следующие вопросы:

обязать ООО «ЖКХ «Сиверский» исполнять свои лицензионные обязательства в соответствии с ПП № 290;

привлекать сторонние организации только при невозможности оказать услуги ЖКХ собственными силами;

все проводимые работы по текущему и капитальному ремонту в МКД проводить под контролем начальника ЖЭУ с участием членов совета МКД с составлением акта о выполненных работах, подписанного Председателем совета МКД;

привлечение нештатных специалистов на оказание услуг, согласовывать с членами совета собственников МКД;

все денежные перечисления сторонним организациям и иным лицам, в том числе, оплату услуг по агентскому договору, подлежат обсуждению на общих собраниях МКД.

По пятому вопросу ООО «ЖКХ Сиверский» предложило два размера платы за «содержание жилья» без уборки придомовой территории - 29,82 руб. с учетом НДС за 1 кв. м общей пощади помещения и с уборкой придомовой территории - 31,79 руб. с учетом НДС за 1 кв. м общей пощади помещения. ФИО1 предложил размер платы - 20,00 руб. на единицу жилой площади, который утвердили собственники.

Договором управления от 28.11.2022 установлен размер платы 25,33 руб., протоколом общего собрания собственников № 5 от 25.05.2024 размер платы был увеличен до 27,33 руб. ООО «ЖКХ Сиверский» предложило собственникам увеличить размер платы с учетом уровня инфляции, так как данная услуга не входит в перечень работ и услуг, согласно договору управления от 28.11.2022.

При утверждении размера платы за содержание жилого помещения в размере 20,00 руб. на единицу жилой площади, в протоколе не указано, данный размер платы с НДС или без учета НДС, с какого числа размер платы утвержден, не приведено экономическое обоснование размера платы, с учетом технического состояния дома, года постройки, состояния инженерных систем и общего имущества.

В силу пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 г. N 5-П).

Таким образом, суд полагает, что решение собственников помещений вышеуказанного МКД по вопросу утверждения размера платы за содержание жилого помещения в сумме, значительно ниже ранее установленной, недействительно в связи с тем, что, изменяя установленный договором управления размер платы, оно порождает убытки для управляющей организации, которая при установленном тарифе не сможет обеспечить требуемое законом качество услуг по управлению и содержанию общего имущества МКД.

Таким образом, суд полагает установленным, что при проведении оспариваемого собрания допущено существенное нарушение порядка его проведения, существенное нарушение правил составления протокола, при котором невозможно произвести подсчет кворума, собрание приняло решения по вопросам, не включенным в повестку дня, при этом доказательства того, что в собрании приняли участие все собственники помещений МКД, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку иск удовлетворен, с ответчиков в пользу истца, в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ, подлежат солидарному взысканию судебные расходы – по направлению почтовой корреспонденции в сумме 2918,4 руб., по уплате государственной пошлины - в сумме 20 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

признать недействительным протокол № от 05.04.2025 и решения, принятые 05.04.2025 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***.

Признать недействительным договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ***, заключенный между ООО «ЖКХ Сиверский» и собственниками жилых помещений многоквартирного дома.

Взыскать солидарно с ФИО1 (№, ФИО2 (№) в пользу ООО «ЖКХ Сиверский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) почтовые расходы в сумме 2918,4 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб., а всего 22 918,4 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 18.12.2025