Дело № 2-19\2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 ноября 2023г. Октябрьский районный суд г. Липецка в составе:
судьи Коса Л.В.
при ведении протокола помощником судьи Поповой С.В.,
рассмотрев в судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кантри», ФИО2 о возмещении ущерба, причиненного залитием помещения
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Обслуживающая компания» о понуждении ответчика произвести ремонт кровли нежилого помещения № <адрес> <адрес> в <адрес>; взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 205596 руб.; расходов за проведение оценки в сумме 15000 руб.; штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы. В обоснование исковых требований ссылалась на то, что является собственником нежилого помещения № <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Жилой дом <адрес> в <адрес> принят на обслуживание ответчиком. В январе 2022г. в результате протекания кровли и последующего затопления нежилому помещению причинен значительный ущерб внутренней отделки. 18.01.2022г. комиссией ответчика был составлен акт, подтверждающий наличие факта протекания кровли и повреждения внутренней отделки. Согласно заключению эксперта № ООО «Региональная консалтинговая компания «ИНПРАЙС-ОЦЕНКА», рыночная стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения без учета износа составляет 205596 руб. За проведение оценки уплачено 15000 руб. 17.05.2022г. истица обратилась с претензией к ответчику с просьбой выплатить денежные средства в сумме 205596 руб. в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта. Претензия не была удовлетворена, ответчик высказал несогласие с указанной суммой.
После проведения судебных экспертиз истица увеличила исковые требования и просила : 1) обязать ответчика ООО «Обслуживающая компания» произвести ремонт кровли нежилого помещения № <адрес> <адрес>, в том числе:
- демонтировать фартуки парапетов из оцинкованной стали;
- демонтировать все гидроизоляционные слои кровельного покрытия, включая их примыкания к парапетам, лоджии, стенам;
- разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков;
- выполнить организованную систему водоотвода;
- просушить основание от ранее имеющейся влаги в подкровельном пространстве;
- выполнить надлежащую разуклонку кровли в сторону водоотвода, исключая при этом застойные зоны;
- осуществить ремонт верхней части кладки парапетов;
- выполнить подготовку основания, после чего нанести новое гидроизоляционное покрытие, включая примыкания к выступающим вертикальным конструкциям (в том числе к лоджии, и отлива стены). Количество слоев принять исходя из предполагаемого типа гидроизоляционного материала, рекомендаций норм. Также в местах примыкания выполнить дополнительные слои кровли;
- выполнить устройство парапетных фартуков из оцинкованной стали, с уклоном в сторону кровли и стыковки между собой в фальц;
- герметизировать примыкания оконных отливов лоджии;
- выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм), в месторасположении пом. № нежилого помещения №;
2)взыскать с ООО «Обслуживающая компания» денежные средства в сумме 166 278 руб. 04 коп. в счет стоимости проведения восстановительного ремонта нежилого помещения № <адрес>; 3) взыскать с ООО «Обслуживающая компания» денежные средства в сумме 146 744 руб. 89 коп. в счет стоимости проведения восстановительного ремонта помещений №№, входящих в нежилое помещение № <адрес> <адрес>; 4)взыскать с ООО «Обслуживающая компания» расходы по проведению досудебной оценки в сумме 15 000 руб.;5) взыскать с ООО «Обслуживающая компания» расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 28 800 руб.;6) взыскать с ООО «Обслуживающая компания» расходы на проведение дополнительной судебной строительно-¬технической экспертизы в размере 10 000 руб.
Представители истицы поддержали исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Определением суда ответчик ООО «Обслуживающая компания» заменен на ООО «Кантри», поскольку ответчик ООО «Обслуживающая компания» прекратил свою деятельность 10.10.2023г. путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Кантри», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ. Представитель ответчика возражала против иска, ссылаясь на то, что кровля над пристроенной частью принадлежащего истице нежилого помещения не относится к общему имуществу. В обоснование этой позиции ссылалась на следующие доказательства: 1) Технический паспорт на многоквартирный дом от августа 2007 года (первичный); 2)Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 48320000-161 от 13.09.2007 г., в котором указано, что объект капитального строительства (1 очередь - 15 этажный жилой дом) имеет: общую площадь всего здания 5376,4 кв.м, количество квартир-42, общую площадь жилых помещений 3366,9 кв.м, встроено-пристроенных нежилых помещений в своем составе объект капитального строительства не имеет (в соответствующей графе стоит прочерк); 3) Акт приема-передачи от 14.09.2007 г., подписанный между застройщиком ООО «Кантри» и управляющей компанией ООО «УК «Кантри», по которому произведена передача жилого 15-этажного <адрес> <адрес>: количество квартир - 42; общая площадь - 5376,4 кв.м; жилая площадь - 3366,9 кв.м; 4) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU48320000-285 от 27.12.2007 г., в котором указано, что встроено-пристроенное нежилое помещение <данные изъяты>) № в составе Лит. А площадью 207,8 кв.м, как и иные нежилые встроено-пристроенные помещения многоквартирного дома сдавались в эксплуатацию вторым этапом спустя 3 месяца после сдачи жилой части - 27.12.2007 года. Управляющая компания не принимала это имущество на баланс. Таким образом, на момент приемки многоквартирного дома от застройщика в управление ООО «УК «Кантри» (14.09.2007 года) встроенно-пристроенных нежилых помещений 1 этажа, как объектов недвижимости, не существовало, в технических документах на дом они числились недостроенными и в таком состоянии их не принимала на обслуживание управляющая компания, в том числе не принимала и конструктивные элементы этих помещений, ограждающие конструкции, кровлю и т.д. В договоре на управление многоквартирным домом от 01.10.2012 г. указано, что управляющая организация приняла на себя обязательство по содержанию общего имущества МКД, определенного в п. 1.2 договора, то есть того, которое обслуживает более одного помещения. Спорная кровля не обслуживает иные помещения многоквартирного дома, кроме помещения истицы. Немаловажно, что сами собственники помещений расположенных в <адрес> <адрес>, <адрес> не считают кровлю нежилого помещения № общим имущество, что подтверждается следующим : 1)письмо ФИО4 как старшей по дому, направленное в адрес суда на запрос УК о том, что не проводились общие собрания по поводу включения спорной кровли в состав общего имущества;2) протокол общего собрания собственников помещений, расположенных в <адрес>, <адрес>, где собственники возражали относительно проведения работ за счет средств фонда капитального ремонта на кровле нежилого помещения № ;3) совместное заявление собственников помещений, расположенных в <адрес>, <адрес> от 26.11.2023 года о том, что они не считали и не считают кровлю нежилого помещения № общим имуществом, не участвовали в собраниях по вопросам включения спорной кровли в состав общего имущества, возражают относительно проведения каких-либо работ на спорной кровле за деньги собственников. Ответчик не согласен с доводом истицы о том, что решение Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № имеет для сторон преюдициальное значение, поскольку: 1) оно рассмотрено в ином составе лиц, участвующих в деле, и те лица, которые не были участниками в настоящем деле, оспаривают факт того, что спорная кровля является общим имуществом МКД; 2) в настоящем деле судом исследуются иные обстоятельства, которые не исследовались в деле №; 3) состав общего имущества многоквартирного дома определяется исключительно специальным решением общего собрания собственников многоквартирного дома в соответствии с Жилищным законодательством РФ путем проведения общего собрания; 4) собственники помещений МКД не привлекались судом к участию в деле №. Считают недоказанным факт ненадлежащего выполнения работ ответчиком по решению Октябрьского районного суда г. Липецка от 2016 г., поскольку: 1) работы на Лит А.1 не выполнялись ответчиком. Частичный ремонт был выполнен только на Лит А. Причиной повреждения помещений №№ согласно Заключению эксперта № от (дата), выполненного ФИО25 являются дефекты кровли Лит А1 (пристроенной части) - эксплуатационный износ и некачественное выполнение работ при возведении пристройки А1. Управляющая компания не возводила пристройку А1, не содержала ее и не проводила никаких работ на Лит 1, поскольку Лит А1 не является общим имуществом. Эксперт ФИО24 также не выявил наличие ремонтных работ и указывает на дефект именно строительных работ; 2) согласно ответам на вопросы эксперта ФИО8 протекание кровли нежилого помещения № возникло в результате нарушения строительных норм и правил при возведении пристроенной части помещения № (Лит А), а производство текущего ремонта кровли над помещением истицы было бы недостаточно для того, чтобы исключить её протекание. ФИО8 на вопрос суда: «В чем выражен некачественный ремонт кровли?», ответил: «Не были выполнены те работы, которые необходимо, недостаточность видов работ, указывая на необходимость выполнения работ капитального характера, в целях устранения строительного недостатка»;3) Эксперт ФИО8 также пояснил, что заплатка, установленная ответчиком третьим слоем не имеет видимых повреждений, но под заплаткой имеется накопление влаги в слоях кровельного пирога из-за недостатка строительных работ, основание необходимо просушивать, выполнять необходимые уклоны кровли, менять все слои гидроизоляционного ковра на новые. Ответчик не должен отвечать за фактически не выполненные работы, поскольку п.1 ст.723 Гражданского кодекса РФ регламентирует ответственность подрядчика именно за ненадлежащее качество работы, а не за невыполнение подрядчиком работ. Кроме того, представитель сослался на то, что недостатки (дефекты) в выполненной работе были обнаружены истицей за пределами гарантийного срока, предусмотренного законом (2 года, п. 2 ст. 724 ГК РФ). Истец пропустил срок исковой давности. На выполненные в мае 2017 года работы гарантийный срок закончился в мае 2019 года. Поэтому требования истицы о возмещении имущественного вреда вследствие недостатка выполненной работы правопредшественником ООО «КАНТРИ» не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности (ст. 199 ГК РФ). Довод истицы о том, что ООО "КАНТРИ" обязано содержать спорную кровлю, поскольку ФИО1 оплачивает счета за содержание общего имущества многоквартирного дома, исходя из общей площади нежилого помещения № (254,3 кв.м) несостоятелен, поскольку размер платы за содержание общего имущества установлен в соответствии со ст. 37, 249 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. Нежилое помещение истицы не является обособленным от МКД помещением. Встроенно-пристроенное нежилое помещение № имеет общее имущество с жилой частью дома: несущие и ограждающие конструкции, смежные стены, общий фундамент, кровлю над жилой частью дома (поскольку часть нежилого помещения является встроенной), вводы инженерных коммуникаций, единый земельный участок, на котором расположен МКД, мусорная площадка, стоянка, элементы благоустройства. Истица пользуется благоустроенной придомовой территорией, которая круглогодично содержится управляющей компанией. Собственниками многоквартирного дома не устанавливался иной тариф на содержание здания для собственников нежилых помещений, сама истица ФИО1 не ставила перед общим собранием собственников таких вопросов, поэтому выставление управляющей компанией ФИО1 счета за содержание и ремонт здания по действующему общему для всех тарифу и соразмерно доле в праве общей собственности правомерно. Иной порядок расчета размера платы за содержание и ремонт законодательно не определен (ст. 37, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, статья 249 Гражданского кодекса РФ). Ответчик ООО «КАНТРИ» не согласен с объемом работ, которые истица ФИО1 понуждает его выполнить. При ответе на вопрос № судебным экспертом установлен перечень работ на кровле «Лит А», необходимых к выполнению в целях устранения причин залитая помещения №. Все работы за исключением п. 10 относятся к капитальному ремонту, который по закону проводится на основании решения общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 189 ЖК «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»). Управляющая компания отвечает только за текущий ремонт здания. Управляющая компания признает, что имел место дефект на фасаде здания, указанный в Заключении эксперта №32-СТ-07/23 ИП ФИО8 в п. 10 при ответе на вопрос №2: «Выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм) в месторасположении помещения № нежилого помещения №». Данный дефект на фасаде здания устранен, о чем в материалах дела имеются акт и фотографии, подтверждающие факт выполнения работ. Кроме того, ООО "КАНТРИ" не является проектной организацией, однако, истица ФИО1 понуждает управляющую компанию разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков. Истица также просит обязать управляющую компанию выполнить работы на конструкциях, не принадлежащих к общему имуществу: «демонтировать гидроизоляционные слои кровельного покрытия, включая их примыкание к лоджии, герметизировать примыкание оконных отливов лоджии», т.е. фактически просит вмешаться в обшивку лоджии и ее остекление, что является незаконным. Необходимо также учесть, что истица ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по формированию фонда капитального ремонта многоквартирного дома. Согласно решению Октябрьского районного суда г. Липецка от 16.11.2021 по делу 2-3833/2021, ФИО1 добровольно не платила взносы в фонд за период с 2014 по 2021 год., за период с 2014 по 2019 год она просила применить срок исковой давности, сособственник ФИО3 также не платила в фонд, как и ФИО16 (ФИО15). В отношении суммы имущественного вреда суду предоставлен расчет, за часть помещений истица требует возмещение повторно, не предоставив суду доказательства того, что после получения возмещения по решению суда от 2016 года ею выполнялся ремонт, финансирование на который она получила. В частности, повторно предъявляются к возмещению: 1) помещение 25 (кладовка) - в полном объеме ;2) потолок помещения №; 3) работы и материалы по помещениям №№,21 (работы на потолке). Суду предоставлены соответствующие расчеты тех работ, которые необходимо включить в сумму имущественного вреда. Истица сама виновата в своих убытках. Истица, обнаружив недостатки выполненной работы достаточно длительное время о них не сообщала, фактически большую часть поврежденных помещений она предъявила только судебным экспертам. Такое поведение истицы является неразумным и недобросовестным. Считает, что истица сама виновата в своих убытках, не проявила разумную осмотрительность и на протяжении достаточно длительного времени способствовала увеличению убытка, занимается в нежилом помещении предпринимательской деятельностью с нарушением СанПин (деятельность бань и саун), которые прямо запрещены законом для размещения в МКД, что способствует наступлению неблагоприятных последствий в виде развития плесени и гнили в помещении. В адрес истицы управляющей компанией выдавалось предписание о прекращении деятельности в нарушение СанПин. Предписание до настоящего времени не исполнено. Истица выполнила незаконную реконструкцию в нежилом помещении № (имеется соответствующая отметка на техническом паспорте от 2016 года), которая могла повлиять на нарушение конструктива перекрытий кровли принадлежащего ей помещения. Так, помещение № (душевая) было образовано за счет сноса несущей перегородки (для сравнения технический паспорт 2009 года и технический паспорт 2016 года). До настоящего времени истица не узаконила выполненную реконструкцию. В материалах дела отсутствует техническое заключение о том, что выполненная истицей реконструкция помещения путем сноса несущей перегородки соответствует строительным нормам и правилам и не влияет на конструктив кровли, перекрытий ее помещения и другие элементы помещения. Просила суд при распределении имущественного вреда на ответчиков учесть степень вины самой истицы и уменьшить размер возмещения. Считает, что заявленные требования истицы к ООО «КАНТРИ» не являются обоснованными, а с учетом вины самой истицы в причинении себе убытков в иске ей надлежит отказать полностью.
Третье лицо ФИО4, собственник <адрес> данном многоквартирном доме, одновременно представляющая по доверенностям интересы ответчика ФИО2 (собственник <адрес>), третьего лица ФИО6 ( собственник <адрес>) возражала против иска, ссылаясь на то, что собственники не принимали решения о принятии в состав общего имущества крыши пристроенного помещения №, не согласны нести расходы на капитальный ремонт этой крыши. Лоджия, пристроенная к квартире ответчика ФИО2, уже существовала на дату приобретения им квартиры и была узаконена решением Советского районного суда г.Липецка. ФИО2 готов нести расходы, возникшие из-за недостатков при строительстве лоджии.
Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица ФКР Липецкой области оставил решение по делу на усмотрение суда. При этом указал, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, б<адрес>, <адрес>, включен в областную программу капитального ремонта в ред. от 28.11.2013 № 528. Год ввода в эксплуатацию - 2007. В соответствии с областной программой срок проведения капитального ремонта вышеуказанного многоквартирного дома относится к плановым периодам 2032-2034, 2050-2052 гг. В плановом периоде 2032-2034 гг. запланированы работы по замене лифтового оборудования. В плановом периоде 2050-2052 гг. запланированы следующие работы: ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения; ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения; ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения; ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения; ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений; ремонт фасада. Собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного дома выбран способ формирования фонда капитального ремонта путём перечисления взносов на специальный счёт, владельцем которого является региональный оператор. При указанном способе накопления в соответствии с п. 4.1 ст. 170 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счёте достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. По состоянию на 06.10.2023 г. фонд капитального ремонта указанного дома составляет 3 103 218,48 руб. На основании ст. 182 ЖК РФ фонд обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, в объёме и в сроки, которые предусмотрены областной программой капитального ремонта, а также несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений. Как следует из п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о совершении операций с денежными средствами фонда капитального ремонта, находящимися на специальном счёте, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако Фонд не может согласиться с выводом эксперта о том, что указанные в заключении работы относятся к капитальному ремонту на основании следующего. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года №170 (далее - Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил № 491, крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме. Часть 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, управляющая организация должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях согласно п. п. 4.6.1.1, 4.6.1.2 Правил № 170. Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») утверждённый Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.05.2023) (далее - Перечень), вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно, а также нести предусмотренную законодательством Российской Федерации ответственность за выполнение работ. По п. 7 Перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов относятся, кроме прочего: проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. Ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. Следовательно, системное толкование в совокупности приведённых положений свидетельствует о том, что в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. В силу норм жилищного законодательства и условий договора управления до проведения капитального ремонта организация, на обслуживании у которой находится многоквартирный дом, обязана поддерживать его в технически исправном состоянии и производить необходимые работы в рамках текущего ремонта, обеспечивающие нормальную эксплуатацию многоквартирного дома, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесённые ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с вышеизложенным ответчик, как организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом, наделён полномочиями на созыв общего собрания по вопросам обслуживания и ремонта общедомового имущества. Не проведение собрания по вопросу ремонта кровельного покрытия связано с бездействием ответчика, в чьи обязанности входит надлежащее обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, экспертным заключением установлено, что ущерб был причинён именно бездействиями и ненадлежащим представлением услуг ответчиком, который не предпринимал реальных мер по исполнению обязательств по эксплуатации кровли крыши нежилого помещения, что привело к причинению ущерба. Имеется причинно- следственная связь между бездействиями и ненадлежащим исполнением услуг ответчиком с причинённым ущербом, ущерб был причинён от протекания кровли и стекания вод с крыши дома в помещение истца, то есть, установлена вина ответчика. Ответчиком не представлено доказательств надлежащего обеспечения исправного состояния кровли, принятие мер для защиты конструкций от протечек кровли, устранения недостатков кровельного покрытия, а также совершения действий по недопущению дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях. Это означает, что ответчик при обычной степени заботливости и осмотрительности мог разумно предвидеть и предотвратить повреждения кровли нежилого помещения, однако не предпринял необходимых мер. являясь эксплуатирующей организацией обслуживающей многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее истцу, приняв на себя обязательство по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, является в рамках рассматриваемых правоотношений лицом, несущим перед истцом, как потребителем, ответственность за ущерб, причинённый в результате залития принадлежащего ей имущества. Следует вывод, что ответчик, как управляющая многоквартирным домом организация, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства, обязана возместить вред и произвести работы по устранению последствий ненадлежащего оказания услуг вне зависимости от признания таких работ текущим или капитальным ремонтом. Доказательств, освобождающих от возмещения ущерба, в соответствии с п.2 ст. 1064 ГК РФ со стороны ответчика, в частности доказательств виновности иных лиц в причинении ущерба истцу, в суд не представлено. С учётом того, что проведение работ, являющихся предметом исковых требований, вне зависимости от признания работами текущего или капитального характера, является обязанностью ответчика и не подлежит компенсации за счёт средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, третьих лиц, показания свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей (часть 1.1 статьи 161 Кодекса).
Лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, являются: собственники; организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации) (части 1, 2 статьи 161 Кодекса).
В силу части 2 статьи 162 Кодекса, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), определен состав такого имущества.
В частности, как установлено подпунктом "б" пункта 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются крыши.
В силу пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
На основании пункта 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечки кровли или инженерного оборудования; профилактические работы в установленные сроки.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации", помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, по общему правилу на управляющую компанию возлагается обязанность по содержанию общего имущества МКД, в состав которого включается имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании. Каких-либо исключений при определении крыши в качестве общего имущества либо не являющейся общим имуществом, действующее законодательство не предусматривает.
Иными словами, в случае, если крыша используется в качестве таковой для обслуживания только одного помещения в МКД и не используется для обслуживания иных помещений, то такая крыша не отвечает понятию общего имущества МКД. Соответственно обязанность по ее надлежащему содержанию может быть возложена на управляющую компанию только по решению общего собрания собственников МКД с соответствующей корректировкой размера платы за услуги управляющей компании по содержанию и ремонту такого имущества.
Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, <адрес>А, был сдан в эксплуатацию 13.09.2007 года, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 48320000-161, в котором указано, что объект капитального строительства (1 очередь - 15 этажный жилой дом) имеет:
общую площадь всего здания 5376,4 кв.м,
количество квартир - 42,
общую площадь жилых помещений 3366,9 кв.м,
встроено-пристроенных нежилых помещений в своем составе объект капитального строительства не имеет (в соответствующей графе стоит прочерк).
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491:
- при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3)
- в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4)
Многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию после 1 января 2017 г, ставятся на кадастровый учет органами государственной власти. Эта обязанность закреплена за ними Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с тем, что МКД № <адрес> был сдан в эксплуатацию 13.09.2007 года, на кадастровый учет он застройщиком не ставился, сведения о нем не вносились в Росреестр, на учет поставлены только отдельные квартиры.
Таким образом, в данной ситуации сведения о составе общего имущества дома, переданного в управление, содержатся в технической документации на многоквартирный дом - в техническом паспорте здания (строения) (п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, приложения N 12, 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, ч. 5 ст.19 ЖК РФ).
Как следует из первичного, подготовленного к сдаче дома в эксплуатацию, Технического паспорта здания (строения) <адрес> <адрес> <адрес>:
площадь всего здания 5376,4 кв.м;
количество квартир - 42;
общая площадь жилых помещений 3366,9 кв.м;
нежилые помещения на 1-ом этаже не достроены (указание на титульном листе);
нежилая площадь, кв.м: недостроенное.
на инвентаризационном плане 1 этажа: площадь нежилых встроено-пристроенных помещений не обозначена, в экспликации к поэтажному плану нежилые встроено- пристроенные помещения не указаны.
Согласно Акту приема-передачи 14.09.2007 г., подписанному между застройщиком ООО «Кантри» и управляющей компанией ООО «УК «Кантри», произведена передача жилого 15-этажного <адрес> <адрес> <адрес>:
количество квартир - 42;
общая площадь - 5376,4 кв.м.;
жилая площадь - 3366,9 кв.м.
Встроено-пристроенное нежилое помещение (<данные изъяты>) № в составе Лит. А площадью 207,8 кв.м, как и иные нежилые встроено-пристроенные помещения многоквартирного дома сдавались в эксплуатацию вторым этапом спустя 3 месяца после сдачи жилой части – 27.12.2007 года, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU48320000-285.
Первичное право собственности на нежилое помещение № было зарегистрировано 05.02.2008 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации №48-48-01/002/2008-249 от 05.05.2008 года (собственники ФИО7 1/3 доля, ФИО9 - 1/3 доля, ФИО10 - 1/3 доля).
Таким образом, на момент приемки многоквартирного дома от застройщика в управление ООО «УК «Кантри» (14.09.2007 года) встроенно-пристроенных нежилых помещений 1 этажа, как объектов недвижимости, не существовало, в технических документах на дом они числились недостроенными и в таком состоянии их не принимала на обслуживание управляющая компания, в том числе не принимала и конструктивные элементы этих помещений, ограждающие конструкции, кровлю и т.д.
Согласно Выкопировке из технического паспорта на встроено-пристроенное нежилое помещение <данные изъяты>) № от (дата) (том 1 л.д. 86-89) нежилое помещение состоит их двух частей, границы которых определены следующим образом:
встроено-пристроенная часть - Лит. А площадью 207,8 кв.м.
пристроенная часть к нежилому помещению - Лит. А1 площадью 46,5 кв.м, (после реконструкции нежилого помещения №).
Таким образом, впоследствии встроено-пристроенное нежилое помещение № в отсутствие проекта на реконструкцию и разрешительных документов было реконструировано собственниками этого помещения: пристроена дополнительная часть нежилого помещения площадью 46,5 кв.м, с собственной кровлей - часть А1 по выкопировке на нежилое помещение. Общая площадь нежилого помещения после реконструкции составила 254,3 кв.м. Выполненная реконструкция нежилого помещения узаконена в судебном порядке, что подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № от 26.11.2009 года (т.1,л.д. 165).
Решение о реконструкции МКД путем возведения пристроя к нежилому помещению истицы в соответствии с пунктом 1 часть 2 статьи 44 ЖК РФ общим собранием собственников помещений в МКД не принималось. Собственники помещений не принимали решение о включении в состав общего имущества конструкций пристроенного помещения. Доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии с подп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Нежилое помещение № в многоквартирном <адрес> <адрес> в <адрес> принадлежит на праве собственности истице ФИО1 на основании договора дарения от 10.01.2019г., что подтверждается выпиской из ЕГРН. Помещение имеет площадь 254.1 кв.м, является встроенно-пристроенным. Согласно выкопировке из технического паспорта на встроенно-пристроенное нежилое помещение по состоянию на 04.10.2016г., помещение расположено в двух литерах : 1)лит. А-жилой дом (сопряжение стен с лит. А1), год постройки 2007; 2) лит. А1-основная пристройка к лит А, год постройки 2009. Данное помещение было приобретено в 2010-2011г.г. у первоначальных собственников ФИО7, ФИО9, ФИО10 по договорам купли-продажи ФИО15, сменившей фамилию на «ФИО16», в настоящее время является представителем истицы по доверенности, что подтверждается свидетельством о праве собственности.
При сравнении технического паспорта 2009 года и технического паспорта 2016 года усматривается, что в настоящее время помещение № имеет неузаконенную, как следует из объяснений представителя истицы, реконструкцию в виде сноса несущей стены в месте расположения помещения № (душевая), о чем имеется соответствующая отметка на техническом паспорте от 2016 года, которая могла повлиять на нарушение конструктив перекрытий кровли принадлежащего ей помещения, в материалах дела отсутствует техническое заключение о том, что выполненная истицей реконструкция помещения путем сноса несущей перегородки соответствует строительным нормам и правилам и не влияет на конструктив кровли, перекрытий ее помещения и другие элементы помещения.
Пристроенные части нежилого помещения № имеют две крыши : в лит. А и в лит. А1, которые накрывают исключительно нежилое помещение №. Исходя из объяснений сторон и экспликации к поэтажном плану в выкопировке, в помещении располагается сауна с бассейном, банкетным залом, комнатой отдыха и иными помещениями (всего 28 помещений).
В адрес истицы управляющей компанией выносилось предписание о прекращении использования помещения по незаконному назначению, поскольку в МКД не допускается размещение бань, саун (т.1,л.д.108-109).
На крыше нежилого помещения №, расположенной в лит. А, установлена лоджия прежним собственником <адрес> ФИО11, которая узаконена заочным решением Советского районного суда <адрес> от 24.12.2015г. (гражданское дело №). Из решения Советского районного суда от 24.12.2015г. следует, что согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, собственники жилых помещений не возражали против сохранения квартиры истца в реконструированном состоянии путем возведения лоджии. Как следует из сообщения управляющей компании, выстроенный балкон не препятствует эксплуатации и обслуживанию данного дома.
На запрос управляющей компании председателю совета <адрес> о принятии собственниками жилых помещений решения на общем собрании о включении в состав общего имущества пристройки Лит.А1, был дан отрицательный ответ (т.1,л.д.172,174).
Из материалов дела усматривается, что ООО «Кантри» является управляющей организацией в отношении многоэтажного МКД, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> на основании договора.
01.10.2012г. между ООО «Обслуживающая компания «Кантри» и ФИО15 (прежний собственник нежилого помещения №) был заключен Договор № 04/12 на обслуживание нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> (т.1,л.д.148-151). Согласно п.1.2 договора, в состав общего имущества собственников (ст.36 ЖК РФ) указанного дома входят помещения в данном доме, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а так же крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке).
Ранее в связи с протечками крыши над нежилым помещением № собственники этого нежилого помещения ФИО15 (в настоящее время ФИО16), ФИО3 обращались в суд с иском к ООО «Обслуживающая компания «Кантри» об обязании произвести ремонт кровли нежилого помещения №, взыскании денежных средств в счет возмещения вреда, компенсации морального вреда, штрафа. 28.09.2016г. Октябрьский районный суд г. Липецка принял решение (т.1,л.д.101-106), которым обязал ООО «Обслуживающая компания «Кантри» произвести ремонт кровли нежилого помещения № площадью 254,3 кв.м, расположенного по адресу, <адрес>, <адрес>. Взыскал с ООО «Обслуживающая компания «Кантри»:1) в пользу ФИО15 денежные средства в сумме 98691 руб.33 коп.; 2)в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 167 382 руб.67 коп. В остальной части иска (компенсация морального вреда, штраф) отказал. При рассмотрении указанного дела истцами было представлено заключение эксперта № от 27.06.2016г. ООО «Региональная Консалтинговая Компания «ИНПРАЙС-ОЦЕНКА», проведенное в досудебном порядке по Договору об оказании услуг по проведению досудебного заключения между ФИО15 и ООО «Региональная Консалтинговая Компания «ИНПРАЙС-ОЦЕНКА». Причиной протечки кровли нежилого помещения №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, указан неплотный настил кровельного покрытия с наличием воздушных пустот в слое, сквозное растрескивание листов с нарушением герметичности. Рыночная стоимость восстановительного ремонта кровли нежилого помещения №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, определена в размере 294 069 руб., рыночная стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки - 251074 руб. Из указанного заключения следует, что ущерб был взыскан по ремонту помещений №№, 17, 21,25, 26. В решении суда не было указано, какие конкретно работы по кровле должен был произвести ответчик ООО «Обслуживающая компания «Кантри».
После вышеуказанного решения суда, управляющей компанией был произведен ремонт кровли над помещением № в литере А, и был постелен третий слой гидроизоляционного материала. Данный факт подтверждается объяснениями представителя ответчика, показаниями свидетеля ФИО12, показавшего, что ремонт сделали, но после этого вновь были протечки, как будто ремонт не делали. Свидетель показал, что после этого предлагалось собственникувскрыть потолок в помещении № и посмотреть ливневку. Факт производства ремонта кровли в вышеуказанном объеме подтвердился и в ходе проведения судебной экспертизы ИП ФИО8 (л.72 экспертного заключения).
Как следует из искового заявления и объяснений представителей истицы, в январе 2022г. произошло протекание кровли над нежилым помещением № и затопление нежилого помещения, в результате чего повреждена внутренняя отделка помещения и причинен ущерб истцу. Затопления происходят периодически, когда идет дождь или тает снег. Первым начало течь помещение №, приблизительно в 2010г., потом в помещениях №№ № (больше всех заливается), которое находится на стыке двух крыш над нежилым помещением №, расположенных в лит. А и А1. После произведенного управляющей компанией ремонта по решению суда затопления начались примерно через год. На момент рассмотрения дела залития были в помещениях №№
18.01.2022г. комиссией ответчика ООО «Кантри» был составлен акт, в котором отражено, что при осмотре помещения выявлено:
1) помещение №-течь происходит с подвесного потолка;
2)помещение №-течь происходит с потолка по потолочной плитке, в некоторых местах имеются темные пятна. Чтобы установить протечку в помещении № требуется предоставить доступ к инженерным сетям общедомового имущества, т.к. ливневая канализация жилого дома по техпаспорту находится под натяжным потолком нежилого помещения. Чтобы установить протечку в помещении №, требуется обследование кровельного покрытия в теплый период.
Допрошенная в суде в качестве свидетеля мастер участка ООО «Обслуживающая компания» ФИО13 показала, что допустила ошибку в акте, указав о течи, которой фактически не было, и она ее не видела, написано было о течи со слов ФИО17, но в акте ошибочно не отражено, что информация написана со слов заявителя. Обследовать помещение пошли по заявлению ФИО16 от 09.12.2021г. в январе 2022г., поскольку до этого свидетель болела и была нетрудоспособна три недели с 12.12.2021г. Осматривали банкетный зал и душевую. В банкетном зале течи не было, а были пятна на стене, в углах, на потолке. По акту помещение №-это банкетный зал. Несколько раз просили предоставить доступ, разобрать потолок, чтобы определить причину, но доступ не был обеспечен. Обращений о залитиях в этом помещении с 2016г. по 2021г. не было.
Согласно заключению эксперта № от 05.05.2022г. ООО «Региональная консалтинговая компания «ИНПРАЙС-ОЦЕНКА», проведенному истицей до обращения в суд, рыночная стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения без учета износа составляет 205596 руб. Как следует из экспертизы, экспертом оценивались помещения №№ (коридор, лит. А), 22 (раздевалка,лит. А), 25 (кладовая, лит.А), 26 (банкетный зал, лит. А1). За проведение оценки оплачено 15000 руб.
17.05.2022г. истица обратилась с претензией к ответчику ООО «Кантри» с просьбой выплатить денежные средства в сумме 205596 руб. в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта. Претензия не была удовлетворена, ответчик ООО «Кантри» в ответе на претензию указал, что пристройка является личной собственностью истицы, не относится к общему имуществу, поэтому именно собственник должен выявлять недостатки в своем имуществе и принимать необходимые меры для их устранения, а также не согласился с заявленной суммой.
По ходатайству истицы определением суда от 31.08.2022г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением ее проведения эксперту ФИО14
Из заключения № от 29.12.2022г. ИП ФИО14 следует, что учитывая результаты проведенного исследования, в т.ч. характерного положения следов от залива и повреждений кровельного покрытия, эксперт приходит к выводу о том, что имеется течь кровли пристройки Лит.А1 многоквартирного жилого <адрес> <адрес>, в которой расположена часть нежилого помещения №. Причина течи кровли пристройки Лит.А1 многоквартирного жилого <адрес>, обусловлена наличием повреждений и дефектов, образовавшихся в результате эксплуатации (износа), в т.ч. возможного некачественного выполнения части работ по устройству кровли пристройки Лит.А1. Исходя из фактического технического состояния кровли пристройки Лит.А1 многоквартирного жилого <адрес> <адрес> и содержания ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» необходимо выполнить следующий состав работ по её ремонту: 1)ремонт кровли пристройки Лит.А1 с покрытием двумя слоями рубероида (иного аналогичного рулонного материала); 2)ремонт основания кровли пристройки Лит. А1 с обеспечением необходимых уклонов кровли;3)снятие и установка отливов и капельников (замена их частей при необходимости) по периметру кровли пристройки Лит.А1;4)Указанные работы по ремонту кровли должны производиться в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017 "Кровли. Актуализированная редакция СНиП 11-26-76". Поскольку в рамках ремонта кровли пристройки Лит. А1 многоквартирного жилого <адрес> <адрес> необходимо проведение работ по ремонту основания кровли пристройки, которое по сути является скрытым элементом (в т.ч. его состояние), а разрушающий метод контроля в рамках указанного вопроса не применялся, определить точную стоимость работ по ремонту кровли пристройки Лит.А 1 многоквартирного жилого <адрес> <адрес>, эксперту не представляется возможным. Стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, определялась в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 04.08.2020 г. N 421/пр. с учетом расценок «ФЕР-2001» в редакции от 09.02.2021г.,с учетом индексов удорожания, разработанных к сметно-нормативной базе письмом Минстроя России №63135-ИФ/09 от 27.11.2022 года (по Липецкой области), действующих на момент производства экспертизы (IV квартал 2022 года), и составит - 166 278,04 руб. с учетом НДС (20%). Стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилого помещения №. расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. при замене в помещении № только поврежденных потолочных плиток типа «Армстронг», определялась в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 04.08.2020 г. N 421/пр, с учетом расценок «ФЕР-2001» в редакции от 09.02.2021 г., с учетом индексов удорожания, разработанных к сметно-
нормативной базе письмом Минстроя России №63135-ИФ/09 от 27.11.2022 года (по
Липецкой области), действующих на момент производства экспертизы (IV квартал
2022 года), и составит - 124 515,26 руб. с учетом НДС (20%).
По ходатайству ответчика ООО «Кантри» по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП ФИО8
Как следует из заключения ИП ФИО8 № 32СТ-07/23, причиной залива нежилого помещения № (в части помещений по техническому паспорту: №, 18, 21, и 22) в <адрес> в <адрес>, являются дефекты и повреждения элементов кровли, возникшие в ходе естественного физического износа кровли, в совокупности с нарушением строительных норм и правил при строительстве, ремонте кровли, а также при возведении теплой лоджии к <адрес>. Определить дату происхождения следов залива не представляется возможным, при этом в ходе проведения осмотра стена в помещении №, минеральная вата и часть потолка в помещении № были увлажнены, т.е. залив помещения происходит вплоть до момента проведения экспертного исследования. Как установил эксперт, исходя из содержания предоставленной проектной документации, имеются два предположительных места расположения водоприемных воронок на кровле лит.А. Первая отмечена на плане кровли в осях3-7, вторая на плане первого этажа системы К2. Обе воронки посредством трубопроводов имеют выпуск наружу здания (выпуск №), с возможностью перепуска во внутреннюю систему канализации на зимний период (л.66 экспертного заключения). Фактически экспертом не обнаружено ни одной водоприемной воронки с момента застройки МКД (л.71-72 заключения). В ходе обследования экспертом было выявлено отсутствие разуклонки, что является обязательным для плоских крыш, и является недостатком строительства крыши, в результате чего на крыше имеются застойные зоны, уровень которых превышает установленные нормативы (л.81-89 заключения). Кроме того, имеет место уклон парапетных фартуков не в сторону кровли, отсутствует герметизация стыков фартуков и соединение их между собой фальц, что является нарушением п.5.1.23 СП 17.13330.2017 и дефектом строительства крыши (л.д.90-91 заключения. Гидроизоляционный материал кровли имеет трещины, раковины, вздутия, отслоения. Разрушение защитного слоя, что является нарушением установленных норм и дефектом строительства крыши и ее ремонта (л.д.92-94 заключения). При вскрытии кровли в зоне примыканий к вертикальным конструкциям (стена лоджии и парапеты),выявлено отсутствие усиления кровельного ковра дополнительными слоями, что является нарушением требований СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012 и дефектом строительства и ремонта крыши (л.д.95-96 заключения). Экспертом установлено отсутствие примыкания кровельного покрытия к стене лоджии, выполнена лишь обмазка битумно-мастичным материалом на высоту менее 300 мм, дополнительные слои отсутствуют, что является нарушением требований СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012 и дефектом строительства теплой лоджии (л.97 -98 заключения). С учетом уклона кровли в сторону лоджии, при образовании ледяных дамб (в холодный период года), замораживании водостоков, и повышении уровня воды во время таяния снега, обильных дождей со снегом, атмосферные осадки проникают через ненадлежащее примыкание на стену лоджии (л.97-98 заключения). В ходе выпадения осадков, зафиксирован слив воды с поверхности фартука парапета, примыкающего к стене теплой лоджии) на отлив наружной стены помещения № (согласно тех.паспорту) нежилого помещения № МКД. Уклон фартука наружу 2,5 градуса. Стекая с парапетного фартука на отлив, атмосферные осадки замачивают стену наружной стены помещения №. Таким образом, залив помещения № возникает именно по причине уклона фартука наружу от кровли и устройства отлива на примыкании к стене менее, чем на 300 мм. Дефект уклона фартука наружу возник по причине нарушения строительных норм и правил при устройстве теплой лоджии, т.к. стена лоджии частично перекрыла слив воды с фартука, а также нарушен начальный конструктив фартука (капельника), и фартук деформирован. Дефект устройства отлива возник по причине нарушения строительных норм и правил при строительстве дома, как пояснил эксперт в судебном заседании (л.99 заключения). Для устранения причин залива нежилого помещения № (в части помещений по техническому паспорту: №, №) в <адрес> <адрес> необходимо выполнить следующий перечень работ:
1. Демонтировать фартуки парапетов из оцинкованной стали;
2. Демонтировать все гидроизоляционные слои кровельного покрытия, включая их примыкания к парапетам, лоджии, стенам;
3. Разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков;
4. Выполнить организованную систему водоотвода;
4.Просушить основание от ранее имеющейся влаги в подкровельном пространстве;
5. Выполнить надлежащую разуклонку кровли в сторону водоотвода, исключая при этом застойные зоны;
6. Осуществить ремонт верхней части кладки парапетов;
7. Выполнить подготовку основания, после чего нанести новое гидроизоляционное покрытие, включая примыкания к выступающим вертикальным конструкциям (в том числе к лоджии, и отлива стены). Количество слоев принять исходя из предполагаемого типа гидроизоляционного материала, рекомендаций производителя, действующих норм. Также в местах примыкания выполнить дополнительные слои кровли.
8. Выполнить устройство парапетных фартуков из оцинкованной стали с уклоном в сторону кровли и стыковки между собой в фальц.
9. Герметизировать примыкания оконных отливов лоджии.
10. Выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм), в месторасположении пом. № нежилого помещения №.
Кровельные работы рекомендуется выполнять на основании предварительно разработанной проектной или рабочей документации и в соответствии с действующей нормативно-технической документации.
Перечень работ, с 1 по 9 пункт, которые необходимо выполнить для устранения причин залития нежилого помещения № (в части помещений по техническому паспорту: №, №) в <адрес> в <адрес>, относится к капитальному ремонту. Пункт 10 в перечне работ, которые необходимо выполнить для устранения причин залива нежилого помещения № (в части помещений по техническому паспорту: №) в <адрес> в <адрес>, относится к текущему ремонту.
В нежилом помещении № в <адрес> в <адрес> (в части помещений по техническому паспорту: №) имеются повреждение отделки, а именно:
Помещение №(комната персонала) - Следы воздействия воды на поверхности стен, оклеенных обоями (разводы, отслоения полотен, вздутие, следы плесени). На стенах имеются выравнивающие слои шпаклевки, которые также пострадали от залива. Следы воздействия воды на ковролине (разводы).
Помещение № (Коридор) и помещение № (Душевая) - в подпотолочном пространстве выявлены следы залива на самом полотне, так и на термоизоляции из минеральной ваты фольгированной. В полотне натяжного потолка выявлены трещины и деформации.
Стоимость восстановительного ремонта повреждений отделки помещения № (по техническому паспорту) составляет 57 306,86 руб.
Стоимость восстановительного ремонта повреждений отделки помещений № и № (по техническому паспорту) составляет 89 438,03 руб.
Из объяснений представителя истицы ФИО16 следует, что залития помещения начались примерно с 2010г., т.е. до строительства лоджии в <адрес>.
Допрошенный в суде эксперт ФИО8 показал, что главной причиной залитий являются нарушения при строительстве крыш над нежилым помещением №, отсутствие разуклонки. Некачественность проведенного управляющей компанией ремонта выразилась в том, что не были проведены ремонтные работы капитального характера, которые требовались уже в 2016г., и указаны в его заключении. Проведенные работы по настилу третьего слоя гидроизоляционного покрытия выполнены качественно, но они временно решают проблему, приблизительно на год, поскольку недостатки строительства остались и без их ликвидации проблема с протечкой кровли не может быть решена.
Таким образом, оба эксперта основной причиной залития крыши нежилого помещение №, расположенной в лит. А и А1, установили недостатки их строительства, и указали перечень необходимых работ, относящихся к капитальному ремонту.
Согласно протоколу внеочереднего общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> от 03.10.2023г., собственники жилых помещений возражают против проведения капитального ремонта крыши над встроено-пристроенным нежилым помещением сауны «Акватория» (нежилое помещение №) за счет средств собственников помещений жилого дома, находящихся на спецсчете фонда капитального ремонта.
В договоре на управление многоквартирным домом от 01.10.2012 года указано, что управляющая организация приняла на себя обязательство по содержанию общего имущества МКД, определенного в п. 1.2 договора, то есть того, которое обслуживает более одного помещения. Спорная кровля не обслуживает иные помещения многоквартирного дома, кроме помещения истицы.
В ходе рассмотрения дела установлено, что собственники помещений расположенных в <адрес>, <адрес>, не считают кровлю нежилого помещения № общим имущество, что следует из нижеуказанных доказательств:
- письмо ФИО4, старшей по дому, направленное в адрес суда на запрос УК о том, что не проводились общие собрания по поводу включения спорной кровли в состав общего имущества.
- протокол общего собрания собственников помещений, расположенных в <адрес>, <адрес>, от 03.10.2023г., на котором собственники возражали относительно проведения работ за счет средств фонда капитального ремонта на кровле нежилого помещения №
- совместное заявление собственников помещений расположенных в <адрес>, <адрес> от 26.11.2023 года о том, что они не считали и не считают кровлю нежилого помещения № общим имуществом, не участвовали в собраниях по вопросам включения спорной кровли в состав общего имущества, возражают относительно проведения каких-либо работ на спорной кровле за деньги собственников.
Истица, заявляя требование об обязании ООО "Кантри” к выполнению работ на кровле нежилого помещения № <адрес>, <адрес>, ссылается на решение Октябрьского районного суда г. Липецка по делу №, полагая, что оно имеет для сторон преюдициальное значение для настоящего дела.
С таким доводом нельзя согласиться, поскольку дело было рассмотрено в ином составе лиц участвующих в деле и те лица, которые не были участниками в настоящем деле, оспаривают факт того, что спорная кровля является общим имуществом МКД. В настоящем деле судом исследуются иные обстоятельства, которые не исследовались в деле №;состав общего имущества многоквартирного дома определяется исключительно решением общего собрания собственников многоквартирного дома в соответствии с Жилищным законодательством РФ; собственники помещений МКД не привлекались судом к участию в деле №.
Оценив все собранные по делу доказательства в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что крыша, расположенная исключительно над встроенным -пристроенным помещением, принадлежащим одному собственнику, и не выполняющая своих функций в отношении иных помещений МКД не может быть признана общим имуществом МКД. Соответственно, обязанность по содержанию и ремонту такой крыши не может возлагаться на управляющую компанию, как не относящейся к общему имуществу МКД, в отсутствие специального решения общего собрания собственников МКД.
При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общее собрание собственников помещений в МКД принимало решение о том, что на управляющую организацию возлагается обязанность по содержанию какого-либо имущества, не относящегося к общему имуществу МКД.
Тот факт, что встроенное-пристроенное помещение N 3 является единым строением с МКД не свидетельствует о том, что крыша над выступающей частью встроенного-пристроенного помещения, принадлежащего на праве собственности истице и используемого ею, обладает признаками общего имущества МКД.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорная крыша над выступающей частью встроенного-пристроенного помещения N 3 предназначена для обслуживания более одного помещения в здании.
Не свидетельствует о том, что спорная крыша является общим имуществом МКД факт уплаты истицей взносов на капитальный ремонт и платы за содержанием и ремонт общего имущества, поскольку, как указано выше, сторонами не оспаривается, что встроенное-пристроенное помещение является частью спорного МКД, что означает возложение на собственника помещения бремени несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Однако с учетом установленных судом обстоятельств, не свидетельствует о том, что спорная крыша является общим имуществом МКД.
С момента сдачи дома в эксплуатацию (с 13.09.2007 года) и до настоящего времени собственники многоквартирного дома не принимали решений по включению в состав общего имущества объема конструкций нежилых встроено- пристроенных помещений, в том числе кровли Лит. А и Лит А1 относящейся непосредственно к нежилому помещению №, в том числе не принимали решения о реконструкции данного помещения, не устанавливали соответствующий тариф на содержание с учетом дополнительного объема имущества.
Довод истицы о том, что ООО «Кантри» обязано содержать спорную кровлю, поскольку она оплачивает счета за содержание общего имущества многоквартирного дома исходя из общей площади нежилого помещения№ (254,3 кв.м.) несостоятелен по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пунктом 2 Правил № определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Статьей 37 ЖК РФ определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на данное помещение.
Нежилое помещение истицы не является обособленным от МКД помещением. Встроенно-пристроенное нежилое помещение № имеет общее имущество с жилой частью дома: несущие и ограждающие конструкции, смежные стены, общий фундамент, кровлю над жилой частью дома (поскольку часть нежилого помещения является встроенной), вводы инженерных коммуникаций, единый земельный участок, на котором расположен МКД, мусорная площадка, стоянка, элементы благоустройства. Истица пользуется благоустроенной придомовой территорией, которая круглогодично содержится управляющей компанией.
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса и статья 36 Жилищного кодекса). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников 5 жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В связи с тем, что собственниками многоквартирного дома не устанавливался иной тариф на содержания здания для собственников нежилых помещений, сама истица ФИО1 не ставила перед общим собранием собственников таких вопросов, то выставление управляющей компанией ФИО1 счета за содержание и ремонт здания по действующему общему для всех тарифу и соразмерно доле в праве общей собственности правомерно.
Иной порядок расчета размера платы за содержание и ремонт законодательно не определен (ст. 37, пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, статья 249 Гражданского кодекса РФ). Такая правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. по делу N 309-ЭС21-5387
Кроме того, собственник нежилого помещения № ненадлежащим образом исполняет свои обязательство по формированию фонда капитального ремонта многоквартирного дома.Согласно решению Октябрьского районного суда г. Липецка от 16.11.2021 по делу № установлено, что ФИО1 добровольно не платила взносы в фонд за период с 2014 по 2021 год., за период с 2014 по 2019 год она просила применить срок исковой давности, сособственник ФИО3 также не платила в фонд, как и ФИО16 (ФИО15).
Суд не может согласиться с объемом работ, которые истица ФИО1 просит обязать выполнить ответчика управляющую компанию. В соответствии с пунктом 16 Правил №491, фактическое содержание общего имущества осуществляет управляющая организация, при этом являясь по отношению к собственникам жилого помещения исполнителем услуг.
Согласно пункту 10 указанных Правил №491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в
том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе, надежность и безопасность многоквартирного дома, сохранность имущества физических или юридических лиц, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В соответствии с п. 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее по тексту - Правила №170), следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев).
Согласно абзацу четвертому раздела II Правил №170, текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления (пункт 2.4.2 Правил №170). Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 Правил №170. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, изложен в Приложении №8 Правил №170.
В соответствии с пунктом 4 Приложения №7 в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, входит в отношении крыш усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. При этом ремонт крыш зданий до 50% отнесен к капитальному ремонту (пункт 3 Приложения №8 к Правилам №170).
Принимая во внимания положения Правил №170, выводы заключений экспертов о том, что работы, которые истица ФИО1 требует выполнить на спорной кровле не относятся к текущим работам, поскольку изменение конфигурации крыши (устройство уклона, полная замена кровельного пирога и иные сопутствующие) не может быть произведено в рамках текущего ремонта исходя из указанного выше понятия текущего ремонта, предполагающего, прежде всего, именно устранение неисправностей (восстановления работоспособности). Соответственно, такие виды работ относятся к капитальному ремонту.
При ответе на вопрос №2 судебным экспертом установлен перечень работ на кровле «Лит А», необходимых к выполнению в целях устранения причин залития помещения №3. Все работы за исключением п. 10 относятся к капитальному ремонту.
Капитальный ремонт многоквартирного дома по закону проводится на основании решения общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 189 ЖК «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»).
По действующему законодательству работы капитального характера производятся за счет средств фонда капитального ремонта. Для операций с этими деньгами необходимо получить решение общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Согласно части 1 статьи 36.1 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
В силу пункта 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о совершении операций с денежными средствами фонда капитального ремонта, находящимися на специальном счете, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение собственников помещений в многоквартирном доме о совершении операций с денежными средствами фонда капитального ремонта отсутствует и удовлетворение требования, которое связано с единоличным распоряжением общим имуществом многоквартирного дома без согласия других собственников, будет противоречить закону.
Собственники МКД по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> выбрали в качестве способа формирования фонда капитального ремонта аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски (абзац 1 пункта 7.1 Постановления КС РФ № 10-П).
Кроме того, согласно ст. 182 ЖК РФ организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор – Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Липецкой области.
Таким образом, управляющая компания является ненадлежащим ответчиком по требованию о понуждении выполнить работы капитального характера, поскольку ни законом, ни решением собственников ей не делегировались такие полномочия.
Согласно пункту 4.6.1.15 Правил №170, производство конструктивных изменений крыш допускается только при наличии проектного решения или технического условия по согласованию с соответствующими органами.
ООО "Кантри» не является проектной организацией, однако, истица ФИО1 заявляет требование о понуждении управляющей компании разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков.
Ответчик ООО «Кантри» признало, что имел место дефект на фасаде здания, указанный в Заключении эксперта №32-СТ-07/23, выполненном судебным экспертом ИП ФИО8 в п. 10 при ответе на вопрос №2: «Выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм) в месторасположении помещения № нежилого помещения №». Этот вид работ эксперт отнес к текущему ремонту и данный дефект на фасаде здания был устранен в ходе рассмотрения дела, что подтверждается актом и фотографиями, подтверждающими факт выполнения работ.
Кроме того, в перечне работ, составленном экспертом ФИО8 указан вид работ, относящийся исключительно к лоджии <адрес>, а именно: выполнить работы по герметизации примыкания оконных отливов лоджии в <адрес> <адрес>.
При таких обстоятельствах, требования истицы о понуждении к выполнению работ подлежат удовлетворению в части, а именно:
1) о понуждении ответчика выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм) в месторасположении пом. № нежилого помещения №, но решение в этой части не исполнять в связи с фактическим исполнением. По данному виду работ надлежащим ответчиком является ООО «Кантри».
2) о понуждении ответчика выполнить работы по герметизации примыкания оконных отливов лоджии в <адрес> б<адрес> в <адрес>. По данному виду работ надлежащим ответчиком является ФИО2
В остальной части требований о понуждении к производству работ, а именно о понуждении ООО «Кантри» произвести следующие работы:
- Демонтировать фартуки парапетов из оцинкованной стали;
- Демонтировать все гидроизоляционные слои кровельного покрытия, включая их примыкания к парапетам, лоджии, стенам;
- Разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков;
- Выполнить организованную систему водоотвода;
- Просушить основание от ранее имеющейся влаги в подкровельном пространстве;
- Выполнить надлежащую разуклонку кровли в сторону водоотвода, исключая при этом застойные зоны;
- Осуществить ремонт верхней части кладки парапетов;
- Выполнить подготовку основания, после чего нанести новое гидроизоляционное покрытие, включая примыкания к выступающим вертикальным конструкциям (в том числе к лоджии, и отлива стены). Количество слоев принять исходя из предполагаемого типа гидроизоляционного материала, рекомендаций норм. В местах примыкания выполнить дополнительные слои кровли.
- Выполнить устройство парапетных фартуков из оцинкованной стали, с уклоном в сторону кровли и стыковки между собой в фальц,
следует отказать по вышеуказанным основаниям.
С учетом изложенных выше выводов суда, требование истицы в части возмещения материального ущерба подлежит удовлетворению также частично в следующих размерах и по следующим основаниям.
09.12.2021 г. истица обратилась в управляющую компанию с заявлением, в котором просила обследовать крышу нежилого помещения № и устранить течь в банкетном зале (помещение 26 по техническому плану - банкетный зал, пристройка Лит.А1). Акт обследования был составлен управляющей компанией 18.01.2022г. При визуальном осмотре было выявлено: Помещение № - течь происходит с подвесного потолка (помещение №), Помещение № - течь происходит с потолка по потолочной плитке, в некоторых местах имеются темные пятна (Помещение № - банкетный зал). Наличие течи в акте зафиксировано со слов собственницы нежилого помещения, поскольку на момент осмотра были только последствия залития согласно показаниям свидетеля ФИО13
Первоначальные исковые требования истица заявила в отношении помещений :26 (банкетный зал), 25 (кладовая), 22 (раздевалка), 21 (коридор).
В процессе рассмотрения дела, в ходе проведения судебной экспертизы эксперту ФИО18 истица указала на повреждения в помещениях: 20 (коридор), 22 (раздевалка), 25 (кладовая), 26 (банкетный зал), полноценному осмотру помещений 18 (душ), 21 (коридор) препятствовала, не разрешив снимать натяжной потолок. При назначении дополнительной экспертизы эксперту ФИО8 просила дополнительно определить стоимость восстановительного ремонта помещений: 17 (комната), 18 (душ), 21 (коридор).
С учетом последнего уточнения иска истица просила суд взыскать сумму 166278,04 рублей на основании Заключения эксперта №089/2022 от 29.12.2022 года, выполненного ИП ФИО18, за помещения: помещение 20 (коридор), помещение 22 (раздевалка), помещение 25 (кладовая), помещение 26 (банкетный зал) - с учетом полной замены плиток подвесного потолка, а также сумму 146744,89 руб. на основании Заключения эксперта №32-СТ-07/23, выполненного судебным экспертом ИП ФИО8, за помещения: помещение 17 (комната),помещение 18 (душ), помещение 21 (коридор).
Причиной повреждения помещений №№ согласно Заключению эксперта № от 29.12.2022 г., выполненному ИП ФИО18, являются дефекты кровли Лит А1 (пристроенной в 2009г. части), за содержание которой управляющая компания не несет ответственности по вышеуказанным основаниям.
Причиной повреждений помещений № (душ), № (коридор), согласно Заключению эксперта №32-СТ-07/23, выполненному судебным экспертом ИП ФИО8, являются совокупность причин: дефекты и повреждения элементов кровли, возникшие в ходе естественного физического износа крови, в совокупности с нарушениями строительных норм и правил при строительстве, ремонте крови и возведении теплой лоджии на встроено-пристроенной части (исследовалась часть кровли - лит А). За содержание кровли нежилого помещения № в части Лит. А управляющая компания также не несет ответственности по вышеуказанным основаниям.
Кроме того, как следует из показаний эксперта ФИО8, нарушение в ремонте кровли, который суд в 2016г. обязал выполнить управляющую компанию, заключались не в качестве выполненных работ, а в невыполнении работ, относящихся к капитальному ремонту, который УК не выполняет. Следовательно, ответственность за эту причину не может быть возложена на управляющую компанию.
Пунктом 1 ст. 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в п.12 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
В материалах дела отсутствуют доказательства вины управляющей компании в причинении имущественного вреда в связи с залитием с кровли помещений № (коридор), № (раздевалка), № (кладовая), № (банкетный зал), № (душ), № (коридор).
Однако имеются доказательства вины ООО «Кантри» и ответчика ФИО5 в отношении помещения № (комната).
Так, на странице 99-101 Заключения эксперта №-СТ-07/23, а также из показаний допрошенного в суде эксперта ФИО8 установлено, что причиной протечки помещения № является совокупность факторов:
- дефект уклона фартука наружу по причине нарушения строительных норм при возведении теплой лоджии, так как стена лоджии частично перекрыла слив воды с фартука, а также нарушен начальный конструктив фартука (капельника) и фартук деформирован ;негерметичность примыкания стены лоджии к парапету;
- нарушение строительных норм и правил при строительстве;
- дефект устройства отлива наружной стены, примыкание менее 300 мм по причине нарушения норм и правил при строительстве.
Размер восстановительного ремонта помещения № составляет 57306 руб.86 коп. (стр. 47 заключения).
Поскольку установлено 3 причины повреждения помещения №, за одну из которых отвечает управляющая компания (устройство отлива наружной стены), за одну отвечает собственник лоджии ответчик ФИО2 (дефект уклона фартука наружу по причине нарушения строительных норм при возведении теплой лоджии, так как стена лоджии частично перекрыла слив воды с фартука, а также нарушен начальный конструктив фартука (капельника) и фартук деформирован ;не герметичность примыкания стены лоджии к парапету), и одна причина является дефектом, допущенным при строительстве крыши, то суд, учитывая показания эксперта ФИО8 о невозможности определения степени влияния каждой из причин на повреждения внутренней отделки помещения №, считает необходимым определить ответственность в причинении вреда истице по помещению № в равных долях :
57306 руб. 86 коп.: 3=19102 руб. 29 коп., и взыскать с ответчиков по 19102 руб. 29 коп. в пользу истицы в счет возмещения ущерба, причиненного повреждением помещения №. За дефекты, допущенные при строительстве крыши, и приведшие к залитию помещения №, что соответствует сумме 19102 руб. 29 коп. ответчики не должны нести ответственность.
По остальным помещениям судом установлено:
- Помещение 26 (банкетный зал, Лит А1), истица необоснованно выбрала стоимость работ с учетом полной замены плиток подвесного потолка. Экспертом выявлен разнотон существующей отделки, устранить повреждения возможно путем частичной замены (за меньшую стоимость, эксперт прилагает отдельный расчет). Согласно решению Октябрьского районного суда по делу № по иску ФИО15, ФИО3 к ООО «Обслуживающая компания «Кантри» об обязании произвести ремонт кровли, взыскании денежных средств истица получала денежные средства на восстановление отделки потолка помещения 26, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что в этом помещении выполнялся полный ремонт потолочных плит. В судебном заедании при опросе эксперта Юдина истица подтвердила наличие разнотона в потолочных плитках.
- помещение № и 21 истицей не выполнялись восстановительные работы после получения компенсации по решению суда по гражданскому делу №);
- Помещение № истицей не выполнялись восстановительные работы после получения компенсации в рамках дела №, предъявляются те же самые повреждения отделки к компенсации повторно, что подтверждается сравнением фотографий повреждений по заключению 2016г. и по настоящему делу.
Причиной залития помещений №№, 21 указаны 3 причины, за одну из которых должен нести ответственность собственник лоджии ответчик ФИО2 (нарушение строительных норм и правил при возведении теплой лоджии).
Размер восстановительного ремонта помещений №№ составляет 89438 руб. 03 коп. (стр. 56,114 заключения №СТ-07/23).
При сравнении заключений экспертов за 2016г. и за 2023г. суд приходит к выводу, что по 18,21 помещениям надлежит исключить работы, оплаченные истице по решению суда по делу №, так как истица не выполняла работы в этом помещении, получив сумму возмещения ущерба, т.к. доказательству производства ремонта в этих помещениях суду не представлено.
В расчет стоимости возмещения по помещениям №№ и 21 необходимо включить только работы по укладке новых изоляционных материалов, стоимость изоляционных материалов, стоимость натяжного полотна, стоимость монтажа светильников, стоимость самих светильников, а именно: позиция 8 сметы на сумму 11391,74 руб.; позиция 9 сметы на сумму 11138,70 руб.; позиция 11 на сумму 4850,76 руб.; позиция 12 на сумму 8984,46 руб.; позиция 13 на сумму 11189,61 руб., а всего 47 555,27 руб., а также добавить НДС 20%. В итоге получается 57 066,32 руб.
В целях недопущения неосновательного обогащения истицы, сумму восстановительного ремонта по помещению № и 21 необходимо определить в размере 57 066,32 руб.
Ответчик ООО «Кантри» не должно нести ответственность за повреждения помещений №№ и 21.
Относительно определения степени вины ответчика ФИО2 в повреждении помещений №№, 21, над которыми находится лоджия его квартиры (стр.67 заключения эксперта ФИО8), суд, учитывая показания эксперта ФИО8 о невозможности определения степени влияния каждой из причин на повреждения внутренней отделки помещения №считает возможным использовать соотношение площади крыши лит. А -125,65 кв.м (100%) и площади лоджии 8,8 кв.м (7% ), определенным по данным техпаспорта. Следовательно, степень вины ответчика ФИО2 в возмещении ущерба по помещениям №,21 составляет 7% от определенной стоимости ущерба 57066 руб. 32 коп., т.е. в сумме 3994 руб. 64 коп.
В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истицы подлежат взысканию расходы по проведение экспертиз пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: 1) досудебная экспертиза стоимостью 15000 руб., по данной экспертизе оценивались помещения №№,22,25,26,но из данной экспертизы исковые требования удовлетворены только по возмещению ущерба помещения № к ответчику ФИО2 в размере 7%, поэтому расходы по этой экспертизе подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в сумме 262 руб. 50 коп. согласно расчету: 15000 руб. :4 (количество оцененных помещений)=3750 руб. х7%=262 руб. 50 коп.; 2) судебная экспертиза ИП ФИО14 оплачена истицей по двум вопросам ( о причинах залития и перечне необходимых работ) в сумме 28800 руб. При распределении расходов по этой экспертизе суд считает возможным исходить из следующего: стоимость одного вопроса составляет 14400 руб. (28800 руб. :2), по первому вопросу определено 3 причины, включая вину обоих ответчиков, поэтому с каждого из ответчиков следует взыскать по 4800 руб. (14400 руб. :3); по второму вопросу определен перечень работ из 10 пунктов, по одному из которых возложено произвести каждым из ответчиков. Следовательно, с каждого из ответчиков подлежит взысканию по 1440 руб. (14400 руб. :10); 3) судебная экспертиза ИП ФИО8 оплачена истицей в сумме 10000 руб. по третьему вопросу о повреждениях отделки помещений №№, по данной экспертизе требования удовлетворены частично с обоих ответчиков. При распределении расходов по этой экспертизе суд считает возможным исходить из следующего: стоимость оценки каждого помещения составляет 3333 руб. (10000 руб. :3), по помещению № ущерб взыскан в размере 1/3 доли с каждого из ответчиков, поэтому с каждого их ответчиков подлежат взысканию расходы по оценке ущерба по этому помещению в сумме 1111 руб. ( 3333 руб. :3); по помещениям №№ ущерб взыскан с ответчика ФИО2 в размере 7%, поэтому расходы с ФИО2 подлежат взысканию еще в сумме 466 руб. 62 коп. (6666 руб. х7%). Всего с ответчиков подлежат взысканию расходы по проведенным экспертизам в следующем размере : 1) с ООО «Кантри» в сумме 7351 руб. (4800 руб. + 1440 руб.+1111 руб.); 2) с ФИО2 8080 руб. 12 коп. ( 262 руб. 50 коп.+4800 руб.+1440 руб.+1111 руб. +466 руб. 62 коп.).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО19 удовлетворить частично.
Обязать ответчика ООО «Кантри» выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм) в месторасположении пом. № нежилого помещения №.
Обязать ответчика ФИО2 выполнить работы по герметизации примыкания оконных отливов лоджии в <адрес> по б<адрес> в <адрес>.
Взыскать в пользу ФИО1:
3) с ООО «Кантри» в счет возмещения ущерба помещению № сумму 19102 руб. 29 коп., судебные расходы в сумме 7351 руб.
4) с ФИО2 в счет возмещения ущерба помещению № сумму 19102 руб. 29 коп., в счет возмещения ущерба помещениям №№, № сумму 3994 руб. 64 коп., судебные расходы в сумме 8080 руб. 12 коп.
в остальной части требований о взыскании возмещения ущерба отказать.
Отказать ФИО1 в удовлетворении требования о понуждении ООО «Кантри» произвести следующие работы:
- Демонтировать фартуки парапетов из оцинкованной стали;
- Демонтировать все гидроизоляционные слои кровельного покрытия, включая их примыкания к парапетам, лоджии, стенам;
- Разработать техническое решение по организации водосточной системы с поверхности кровли, с устройством понижения в зоне сбора атмосферных осадков;
- Выполнить организованную систему водоотвода;
-Просушить основание от ранее имеющейся влаги в подкровельном пространстве;
-Выполнить надлежащую разуклонку кровли в сторону водоотвода, исключая при этом застойные зоны;
- Осуществить ремонт верхней части кладки парапетов;
-Выполнить подготовку основания, после чего нанести новое гидроизоляционное покрытие, включая примыкания к выступающим вертикальным конструкциям (в том числе к лоджии, и отлива стены). Количество слоев принять исходя из предполагаемого типа гидроизоляционного материала, рекомендаций норм. Также в местах примыкания выполнить дополнительные слои кровли.
- Выполнить устройство парапетных фартуков из оцинкованной стали, с уклоном в сторону кровли и стыковки между собой в фальц.
Решение в части обязания ответчика ООО «Кантри» выполнить надлежащее устройство отлива на примыкании к стене (не менее чем на 300 мм) в месторасположении пом. № нежилого помещения № не исполнять в связи с фактическим исполнением.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г.Липецка в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
СУДЬЯ КОСА Л.В.
Мотивированное решение изготовлено 04.12.2023г.
СУДЬЯ КОСА Л.В.