Дело №2-325/2025
23RS0050-01-2024-004181-76
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 29 декабря 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Зениной А.В.,
с участием истца, представителя администрации МО Темрюкский район, действующей по доверенности ФИО1,
представителя ответчика Светличной М.Ю., действующего по доверенности ФИО2,
представителя третьего лица ФИО3, действующей по доверенности ФИО4,
при секретаре судебного заседания Бабенко Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район к Светличной М.Ю,, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский отдел о признании незаконным межевого плана, раздела земельного участка, постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка, восстановлении сведений в ЕГРН в отношении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования Темрюкский муниципальный район обратилась в Темрюкский районный суд с иском к ответчикам, в котором, с учетом уточнения требований, просит:
- признать незаконным межевой план, в соответствии с которым были образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами: № признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, распо- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, на 28 земельных участков;
- признать незаконной постановку на государственный кадастровый учет земельных участков и указать, что решение суда является основанием для снятия Управлением Росреестра по Краснодарскому краю с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами: № признать незаконным изменение вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами: № с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства»; - восстановить сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных
- восстановить сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>
- указать, что решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю изменений в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> за: Светличной М.Ю,, ФИО5, ФИО3,, ФИО6, ФИО7
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что по результатам работы специалистом Управления муниципального контроля администрации муниципального образования Темрюкский район установлено, что земельный участок с кадастровым номером № (снят с государственного кадастрового учета 15.05.2017), площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, разделен на 28 земельных участков.
Согласно актуальным сведениям из ЕГРН (на 13.08.2024) земельный участок, с кадастровым номером № разделен на следующие 28 земельных участков:
- <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 180008 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (снят с государственного кадастрового учета 11 января 2024 г.); земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28090466 кв.м., категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (снят с государственного кадастрового учета 28 сентября 2006 г.); земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28910000 кв.м., категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (снят с государственного кадастрового учета 30 ноября 2005 г.).
Согласно генеральному плану Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, утвержденному решением LII сессии Совета Новотаманского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 05.04.2013 №253 «Об утверждении генерального плана Новотаманского сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края», действующего на момент раздела земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне «Зона производственных и коммунально-складских предприятий», «Санитарно-защитная зона (озеленение санитарно-защитного назначения), «Резерв территории под развитие зоны- зона жилой застройки».
Согласно Правилам землепользования и застройки Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением IX сессии Совета Новотаманского сельского поселения Темрюкского района III созыва от 27 февраля 2015 г. №43 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Новотаманского сельского поселения Темрюкского района», действовавшим на момент раздела земельного участка с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «РЖЗ»- зона резервной застройки, «Р32» зона зеленых насаждений общего пользования санитарно-защитного назначения, «ППЗ» проектируемая производственная зона объектов промышленности».
Согласно генеральному плану Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, утвержденному решением LII сессии Совета Новотаманского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 5 апреля 2013 г. №253 «Об утверждении генерального плана Новотаманского сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края», с учетом внесенных изменений, решением XXXVIII сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VII созыва от 25 октября 2022 г. №315 (далее - Генеральный план) образованные земельные участки, в результате раздела земельного участка №, расположены в планируемой зоне застройки индивидуальными жилыми домами.
Согласно Правилам землепользования и застройки Новотаманского сельского поселения, утвержденным решением IX сессии Совета Новотаманского сельского поселения Темрюкского района III созыва от 27.02.2015 №43 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Новотаманского сельского поселения Темрюкского района», с учетом внесенных изменений, утвержденных решением LIII Совета муниципального образования Темрюкский район VII созыва от 23.10.2023 №491, решением LVII сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VII созыва от 26.12.2023 №536, образованные земельные участки в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № расположены в зоне проектируемой жилой застройки (Ж-3).
Зона Ж-3 предназначена для формирования территорий, преимущественно жилой застройки, при перспективном градостроительном развитии, согласно утвержденному генеральному плану и утвержденной градостроительной документации.
Проект планировки территории и проект межевания территории в отношении указанной территории в управлении архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район отсутствует, заявления о его утверждении от заинтересованных лиц не поступали.
После проведения данных мероприятий осуществляется зонирование таких территорий, в установленном порядке вносятся изменения в карту градостроительного зонирования Правил. До момента принятия указанных выше решений земельные участки, попадающие в планируемую зону застройки, используются по существующему фактическому целевому значению.
До момента разработки и утверждения документации по планировке территории запрещается установление, изменение, применение видов разрешенного использования земельных участков, описанных в данной зоне и определенных для них предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства.
Документация по планировке территории, на которой расположены рассматриваемые земельные участки, не утверждалась.
Истец, представитель администрации МО Темрюкский район, действующая по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о дате и месте рассмотрения дела.
Представитель ответчика Светличной М.Ю., действующий по доверенности ФИО2 в судебном заседании с уточненными требованиями не согласился, просил в иске отказать, ссылаясь на их необоснованность.
Ответчик, представитель Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский отдел, действующий по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.
Третьи лица ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о дате и месте рассмотрения дела.
Представитель ФИО3, действующая по доверенности ФИО4 в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями не согласилась, ссылаясь на свои письменные возражения, в которых просила в удовлетворении уточнённого иска отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, от представителя по доверенности ФИО10 в суд поступило письменное возражение на иск, согласно которого просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Третьи лица, представители Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю в Темрюкском районе в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о дате и месте рассмотрения дела. В представленном в суд заявлении представитель Новотаманского сельского поселения Темрюкского района просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования, заявленные администрацией МО Темрюкский район, не обоснованы и не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст.ст.12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ФИО8 являлась собственником земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 30002 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>, на основании Договора купли-продажи земельного участка. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
В установленном законом порядке в 2017 году собственник исходного земельного участка обратился к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка и подготовки межевого плана. Кадастровым инженером ФИО11 был подготовлен межевой план от 09.01.2017 с образованием 28-ми земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером №
20.01.2017 ФИО8 обратилась в регистрирующий орган с обращением №, с приложенными к данному обращению межевым планом от 09.01.2017, подготовленным кадастровым инженером ФИО11 и решением Светличной М.Ю. о разделе земельного участка с кадастровым номером №, в котором просила осуществить процедуру государственного кадастрового учета по разделу земельного участка с кадастровым номером № на 28 вновь образованных земельных участков.
16.03.2017 учетно-регистрационные действия по разделу земельного участка с кадастровым номером № были произведены.
Как следует из сведений госфонда данных, представленных в материалы дела Территориальным отделом №1 ППК Роскадастра по Краснодарскому краю и письменного отзыва Управления Росреестра, процедура раздела земельного участка с кадастровым номером № была завершена осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходного земельного участка и выдачей органом регистрации прав выписок из ЕГРН на вновь образованные в результате раздела земельного участка, поскольку, отсутствовали основания для приостановки или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Как следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером № при его разделе в орган государственной регистрации были представлены все документы, необходимые для государственного кадастрового учета спорных вновь образованных земельных участков, предусмотренные требованиями Закона № 218-ФЗ. Истребование иных документов, в том числе проекта планировки территории, противоречило бы пункту 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером № по решению собственника образовано 28 земельных участков с сохранением их целевого назначения и вида разрешенного использования (Далее -ВРИ).
Для обеспечения доступа (подъезд, проезд) к земельным участкам, был образован земельный участок с определенной конфигурацией, площадью 2 298 кв.м., которому при постановке на кадастровый учет был присвоен кадастровый номер №, что не запрещено нормативными актами РФ.
Как следует из материалов дела, данный объект недвижимости, с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 15.05.2017, в результате его раздела на 28 земельных участков, с кадастровыми номерами №;После подготовки кадастровым инженером межевого плана ответчик ФИО8 обратилась в Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КПосле подготовки кадастровым инженером межевого плана ответчик ФИО8 обратилась в Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением, по которому были выполнены кадастровые работы в целях осуществления кадастрового учета в связи с образованием 28 земельных участков путем раздела земельного участка, права собственности на образованные земельные участки внесены в единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, сведения о вновь образованных в результате раздела земельных участках внесены в ЕГРН, на основании межевого плана от 09.01.2017, подготовленного кадастровым инженером ФИО11, прошедшего правовую экспертизу в регистрирующем органе.
Впоследствии образованные земельные участки Светличной М.Ю. отчуждались третьим лицам по гражданско-правовым сделкам.
В настоящее время, собственником вновь образованных земельных участков:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Далее, собственники вновь образованных земельных участков с кадастровым номером № (собственник ФИО3), с кадастровым номером № (собственник ФИО8), с кадастровым номером № (собственник ФИО6), с кадастровым номером № (собственник ФИО7), обратились в органы Росреестра с заявлениями о внесении изменений в ЕГРН в части вида разрешенного использования на «для индивидуального жилищного строительства».
Основанием для такового изменения являлись Выписки ИСОГД, из которых следовало, что данные земельные участки находятся в зоне «Ж-2» Зона ИЖС, где указано, что вид разрешенного использования является одним из основных видов.
Таким образом, доказательств несоответствия действий ответчиков по изменению вида разрешенного использования, принадлежащих им земельных участков требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации», судом не установлено.
Следовательно, доводы администрации МО Темрюкский район о том, что ответчиками незаконно изменен вид разрешенного использования земельного участка, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения гражданского дела.
Доводы истца о незаконно произведенном разделе земельного участка и постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, опровергаются собранными по делу доказательствами, так согласно сведениям ЕГРН, земельные участки с кадастровыми номерами № поставлены на государственный кадастровый учет, в связи с поступившим в орган регистрации заявлением ответчика и приложенным межевым планом от 09.01.2017, подготовленным в связи с обр09.01.2017, подготовленным в связи с образованием 28-ти земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности Светличной М.Ю.
По результатам проведенной правовой экспертизы документов государственным регистратором было принято решение о проведении государственного кадастрового учета ввиду отсутствия оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных Законом о кадастре №221, действовавшего на период раздела исходного земельного участка.
Суд не соглашается с доводом истца о том, что ответчик не выполнил требование о подготовке документации по планировке территории.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Аналогичный принцип действует в земельном и градостроительном праве.
Для правильного разрешения спора надлежит установить, какие именно требования закона действовали в момент осуществления кадастровых работ и принятия решения о разделе земельного участка (2017 г.).
В силу п.п.1, 2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Раздел земельного участка в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (Далее – ЗК РФ) и иные преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляются по воле собственника таких земельных участков.
Раздел земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен на основании решения уполномоченного лица, а именно собственника данного участка, что прямо предусмотрено статьей 11.4 ЗК РФ в редакции, действовавшей на период раздела земельного участка.
Какие-либо ограничения по количеству образуемых при разделе земельного участка с кадастровым номером № на период оспариваемого раздела, законом не были предусмотрены.
Согласно статье 11.2 ЗК РФ, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с требованиями статьи 11.2. ЗК РФ в отношении всех образуемых 28 земельных участков был сохранен исходный ВРИ.
Законодательство 2017 года не содержало требования о том, что раздел земельного участка, находящегося в частной собственности (за исключением случаев комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляемого на основании отдельного договора с органом власти), возможен только при наличии утвержденного проекта планировки территории (Далее - ППТ). Исходный земельный участок принадлежал Светличной М.Ю. на праве частной собственности. Каких-либо договоров о комплексном освоении территории (Далее - КОТ) или развитии застроенной территории (Далее - РЗТ) собственник с Администрацией не заключал. Следовательно, у собственника отсутствовали обязательства публично-правового характера по разработке градостроительной документации.
В 2017 году вопросы подготовки документации по планировке территории регулировались статьей 41 Градостроительного кодекса (Далее - ГрК РФ) в редакции Федерального закона от 01.09.2013 № 41-ФЗ.
Согласно ч.4 ст.41 ГрК РФ (в ред., действовавшей на период подготовки межевого плана) «В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется».
Данная норма освобождала частных собственников от обязанности разрабатывать ППТ при обычном разделе земельного участка, находящегося в частной собственности. Исключения из этого правила, когда ППТ был обязателен, относились к строго определенным законом случаям (размещение линейных объектов, объекты федерального значения, договор о комплексном освоении). Раздел земельного участка с кадастровым номером № на несколько земельных участков в этот перечень исключений не входил.
Такие положения Земельного кодекса РФ как пункт 4 статьи 11.4 ЗК РФ, пункт 3 статьи 11.3 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ, пункт 5 статьи 11.4 ЗК РФ, указывают на необходимость утверждения проекта планировки в отношении определённых земельных участков при определённых условиях, а именно: 1). земельные участки, предоставленные садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу; 2). при образовании земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3). раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Также указанные статьи регулируют вопросы образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Однако ни к одному из указанных в вышеприведённых нормах действующего земельного законодательства, условий раздела или образования земельного участка и виду земельного участка, земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий Светличной М.Ю. на праве частной собственности на момент оспариваемого раздела, не относился.
Принятое ответчиком (Светличной М.Ю.) решение о разделе принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером № на 28 самостоятельных земельных участков в силу ст.209 ГК РФ и ст.11.4 ЗК РФ, является реализацией его права частной собственности и свободы экономической деятельности.
Решение о разделе земельного участка с кадастровым номером № принято собственником указанного земельного участка, какие-либо ограничения по количеству образуемых при разделе земельного участка при соблюдении предельных (максимальных и минимальных) размеров участков на период оспариваемого раздела, законом не были предусмотрены.
В результате раздела участка с кадастровым номером №, были образованы земельные участки с сохранением исходного ВРИ, а в дальнейшем в порядке и по регламенту, установленном законом, собственники образованных земельных участков изменяли ВРИ на «Для индивидуального жилищного строительства».
При разрешении спора следует учитывать, что раздел земельного участка производился в соответствии с требованиями статей 11.2 и 11.4 ЗК РФ, которые не предусматривают условия образования участков исключительно при наличии документации по планировке территории, в частности проекта межевания территории, и в соответствии с этой документацией.
Раздел земельного участка с кадастровым номером №, осуществлялся путём подготовки межевого плана в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
Правила пункта 2 статьи 41 ГрК РФ, действующие в спорный период, определяют, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 данной статьи.
Частью 3 указанной нормы установлен перечень случаев, когда подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной.
С учётом того, что перечень случаев является исчерпывающим и в ходе судебного исследования не было установлено обстоятельств, позволяющих отнести спорный случай, а именно раздел земельного участка с кадастровым номером № к перечисленным в законе, доводы истца о том, что при разделе исходного земельного участка требовался утверждённый органом местного самоуправления проект планировки, суд признаёт ошибочными.
Аналогичный правовой подход был отражен в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 5 августа 2025 г. №18-КГ25-270-К4 и в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2024 г. №52-КЛД24-2-К8.
Раздел земельного участка с кадастровым номером № произведен внутри границ частной собственности Светличной М.Ю.
Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о незаконности произведенного раздела или о нарушениях при образовании спорных земельных участков.
Согласно сведениям архива госфонда данных, представленных ППК Роскадастра по Краснодарскому краю и данным, указанных в письменном отзыве Управления Росреестра, межевой план от 09.01.2017, подготовленный кадастровым инженером ФИО11 в связи с образованием 28-ми земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером №, прошел правовую экспертизу в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, по результатам проведения которой было установлено, что указанный межевой план соответствовал требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, в том числе, Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 г. №921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в связи с чем органом кадастрового учёта было принято решение о проведении государственного кадастрового учета 28-ми образованных земельных участков ввиду отсутствия оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных положениями законодательства, действующего на тот момент. Управление Росреестра отметило, что на период времени, когда осуществлялся раздел участка требований в ПЗЗ ФИО12 о необходимости утвержденного проекта планировки территории, не имелось, следовательно, у органов федеральной государственной службы кадастра и картографии (Росрееестр) отсутствовало право требовать у заявителя – дополнительного представления проекта планировки образованных земельных участков.
Представленные в орган регистрации межевой план соответствовал требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 года №921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», что подтверждается тем, что по результатам проведенной правовой экспертизы документов органом кадастрового учёта неоднократно (при каждом из последующих разделов, которыми образовались спорные участки) были приняты решения о проведении государственного кадастрового учета образованных земельных участков ввиду отсутствия оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных положениями Закона № 218-ФЗ.
При проведении кадастровых работ в межевой план были внесены сведения о категории земель образованных земельных участков и их ВРИ.
Поскольку при проведении кадастровых работ в межевой план были внесены сведения о категории земель образованных земельных участков и их ВРИ, а также не были установлены нарушения при подготовке межевого плана, состоящего из текстовой и графической части, то доводы истца являются ошибочными, несостоятельными и незаконными.
Если при анализе процедуры раздела земель из числа частной собственности судом не установлены нарушения при подготовке межевого плана, состоящего из текстовой и графической части, то доводы о незаконности проведенных учетно-регистрационных действий и незаконности межевых планов нельзя считать обоснованными. Если при анализе процедуры раздела земель из числа частной собственности судом не установлены нарушения при подготовке межевого плана, состоящего из текстовой и графической части, то доводы о незаконности проведенных учетно-регистрационных действий и незаконности межевых планов нельзя считать обоснованными (Дело №18-КГ25-61-К4 Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.05.2025).
Кроме того, сам по себе раздел земельного участка в отсутствии утвержденного органом местного самоуправления проекта межевания территории не является основанием для признания незаконным государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.10.2024 №52-КАД24-2-К8, Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2025 по делу № 18-КГ25-61-К4).
Одним из доводов истца, положенных в основу требований о признании межевания незаконным, является утверждение о несоответствии образованных земельных участков градостроительным регламентам и Правила землепользования и застройки Новотаманского сельского поселения Темрюкского района (Далее – ПЗЗ ФИО12).
Для объективной правовой оценки законности межевого плана от 09.01.2017 г. и оспариваемого раздела земельного участка, необходимо учитывать правовой режим территории, существовавший в 2017 г. на спорный период. Истец в обосновании исковых требований ссылается на ПЗЗ ФИО12 с градостроительным регламентом, устанавливающим правовой режим территориального зонирования, которые были утверждены Решением Совета Новотаманского сельского поселения №536 от 26.12.2023 г., то есть спустя более 6 лет (6 лет 11 месяцев) после оспариваемого раздела.
Следовательно, довод истца о том, что оспариваемый раздел участка, осуществлённый в 2017 году, нарушает регламенты территориальной зоны, установленной ПЗЗ от 2023 года, являются юридически ничтожными.
Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает четкое разграничение между ситуациями, когда подготовка документации по планировке территории является обязанностью застройщика (или правообладателя земельного участка), и случаями, когда градостроительная деятельность может осуществляться на основании правоустанавливающих документов и градостроительных планов земельных участков без разработки ППТ.
В соответствии с частью 1 статьи 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Однако данная общая норма конкретизируется в части 3 статьи 41 ГрК РФ, которая устанавливает императивный и исчерпывающий перечень случаев, когда подготовка документации по планировке территории является обязательной.
Ни одно из условий не применимо к фактическим обстоятельствам настоящего дела.
Сам по себе раздел земельного участка в отсутствие утвержденного органом местного самоуправления проекта межевания территории не является основанием для признания незаконным государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Удовлетворение исковых требований о признании незаконным государственного кадастрового учета образованных земельных участков приведет к исключению из ЕГРН сведений о всех образованных земельных участках, принадлежащих актуальным собственникам, что приведёт к нарушению прав и законных интересов таких собственников (граждан, приобретших образованные земельные участки) (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02 октября 2024 года №52-КАД24-2-К8).
Отсутствие утвержденного проекта планировки территории на момент раздела земельного участка не создает препятствий к составлению проекта планировки территории данного микрорайона и его утверждение на публичных слушаниях при имеющейся застройке и расположения земельных участков, поскольку действующее градостроительное законодательство Российской Федерации позволяет провести работы по планировке территории при существующей застройке и сформированных земельных участках, поставленных на государственный кадастровый учет.
Исходя из фактов и обстоятельств настоящего дела, установленных в ходе судебного исследования с учётом того, что перечень случаев когда подготовка документации по планировке территории является обязательной, является исчерпывающим и в ходе судебного исследования не было установлено обстоятельств, позволяющих отнести спорный случай к перечисленным в законе, доводы истца о том, что при разделе исходного земельного участка требовался утверждённый органом местного самоуправления проект межевания, суд признаёт ошибочными.
В настоящем деле, истец не представил суду доказательств того, что спорный земельный участок входил в границы территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии (КРТ), или что он подпадал под иные исключения, указанные в ч.3 ст.41 ГрК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГрК РФ и пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», утверждение документов территориального планирования и документации по планировке территории относится к вопросам местного значения. Реализация вопросов местного значения является прямой конституционной обязанностью органов местного самоуправления, финансируемой за счет средств местного бюджета.
Разработка проекта планировки территории является обязанностью истца. Факт, несвоевременного исполнения Администрацией этой обязанности или бездействие в данной сфере её полномочий, не может служить основанием для ограничения прав граждан- частных собственников земельных участков.
Согласно правовым позициям Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, бездействие органов публичной власти не должно влечь неблагоприятных последствий для частных лиц и не может служить препятствием для реализации ими своих законных прав. Право собственника на раздел земельного участка (ст.11.4 ЗК РФ) является безусловным (при отсутствии прямых законодательных запретов). Реализация этого права не может быть поставлена в зависимость от того, исполнил ли орган местного самоуправления свои обязанности по градостроительному планированию.
Суд не соглашается с доводом администрации об отсутствии доступа и инфраструктуры.
Как следует из материалов и межевого плана от 09.01.2017 г., при разделе исходного массива собственником было принято решение: выделить специальный земельный участок для организации доступа (проезда и прохода) ко всем остальным образованным 27 участкам. Обеспечение доступа (проезда и прохода) к образованным земельным участкам обеспечен по одному из таких образованных участков, а именно через земельный участок с кадастровым номером №
Анализ графической части межевого плана и публичной кадастровой карты показывает, что данный участок имеет специфическую конфигурацию - он представляет собой вытянутую полосу, примыкающую к землям общего пользования с двух сторон и обеспечивающую доступ к каждому из образованных участков. Доступ (проход и проезд) физически и юридически обеспечен через участок №.
Доводы Истца об отсутствии проезда к образуемым земельным участкам несостоятельны.
Согласно части 6 статьи 22 Закона о регистрации недвижимости в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРП о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путём установления сервитута.
В силу пункта 26 части I статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путём установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учёта).
Приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 года №921 утверждены форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке (Далее - Требования N 921).
В соответствии с пунктом 55 Требований N921, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
В случае если образуемый (измененный) земельный участок и земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования, принадлежат на праве собственности одному лицу, то для включения в межевой план сведений об обеспечении такого образуемого (измененного) земельного участка доступом наличия указанных договоров либо соглашений не требуется.
В рассматриваемом случае на момент раздела земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве собственности ответчику Светличной М.Ю., то есть участки не находились в частной собственности одного лица.
При завершении раздела данных участков и внесении изменений в кадастр недвижимости все образованные новые участки также остались принадлежать, соответственно ответчику Светличной М.Ю.
Таким образом, все земельные участки, для которых обеспечивается доступ, и земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ, принадлежат на праве собственности одному лицу.
Следовательно, после раздела земельного участка с кадастровым номером №, образованные участки имели такой же проход или проезд от земельных участков общего пользования, как и предыдущие участки, в связи с чем наличие каких-либо договоров или соглашений, в том числе об установлении сервитута, в силу пункта 55 Требований N921 для осуществления раздела участков истребовалось.
Таким образом, поскольку на момент раздела все участки (включая проезд № и другие образованные земельные участки) поступали в собственность одного лица (Светличной М.Ю.), оформление сервитута или иного права пользования не требовалось в силу совпадения собственника (пункта 55 Требований N921), государственный регистратор, проведя правовую экспертизу, признал данное решение о разделе законным и осуществил государственный кадастровый учет. Следовательно, на момент возникновения объектов недвижимости (спорных образованных участков) требование закона об обеспечении доступа было выполнено в полном объеме.
Понятия «чересполосица», «вклинивание» и требования к конфигурации, на которые ссылается Истец, исторически и законодательно разработаны преимущественно для земель сельскохозяйственного назначения (для обеспечения удобства механизированной обработки полей). В Краснодарском крае действует Закон № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае». Статья 22 данного Закона устанавливает требования к размерам и конфигурации участков, однако данные требования императивно распространяются только на земли сельскохозяйственного назначения. Применение критериев «рациональности», свойственных пашне, к землям населенных пунктов, предназначенным для жилищного строительства и инфраструктуры, является неправильным толкованием права.
Делая вывод о незаконности раздела исходного земельного участка, истец ссылается на нарушение ч. 1 ст. 22 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».
Однако, данная норма устанавливает минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
По смыслу ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ термин «земли сельскохозяйственного назначения» используется исключительно для указания на категорию земель.
Исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент его раздел и изначально имел категорию – «Земли населенных пунктов». При этом, согласно п. 6 ч. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ в составе земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования, в связи с чем им могут присваиваться соответствующие виды разрешенного использования.
Исходя из буквального толкования терминов, использованных в ч. 1 ст. 22 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 №532-КЗ, указанная норма распространяется исключительно на земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, но не распространяется на участки из категории земель населённых пунктов, даже если такие участки имеют вид разрешенного использования или находятся в территориальной зоне, связанной с ведением сельского хозяйства.
Таким образом, ч. 1 ст. 22 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 №532-КЗ к спорным правоотношениям не применима.
Значимым является то обстоятельство, что раздел земельного участка с кадастровым номером № произведен внутри границ частной собственности, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о незаконности произведенного раздела или о нарушениях при образовании новых земельных участков.
Вместе с тем, раздел земельного участка со всей очевидностью не является решением о застройке или деятельностью по строительству новых зданий и сооружений, не относится к использованию надземного и подземного пространства, поскольку земельный участок является частью земной поверхности, который как объект права возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учёт.
Довод истца о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером № нарушает публичные интересы, так как препятствует осуществлять строительство, для разрешения вопросов местного значения, опровергается следующим.
Независимо от количества участков на спорной территории (как было до раздела - земельного участка с кадастровым номером №, или как стало после его раздела - 28 участков) все земли, на которых предположительно истец планирует осуществлять строительство, для разрешения вопросов местного значения, находятся в частной собственности. Следовательно, такая деятельность возможна посредством изъятия земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, а произведённый раздел земельных участков не создаёт никаких препятствий к этому и разрешению вопросов местного значения в соответствии с требованиями закона.
В соответствии с пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ, территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Однако для того, чтобы территория приобрела данный правовой статус, ее границы должны быть официально установлены.
Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ, красные линии - это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. Таким образом, законодатель установил неразрывную правовую связь: статус территории общего пользования возникает и существует только в границах красных линий, утвержденных в составе проекта планировки территории (ППТ).
Как было установлено ранее и подтверждается материалами дела, на момент раздела исходного земельного участка в 2017 году документация по планировке территории (ППТ) в отношении спорного квартала не была утверждена. В отношении земельного участка с кадастровым номером № не установлены красные линии, то есть он не является территорией общего пользования, находится в частной собственности и по своей правовой природе не может регулироваться правовыми нормами о территориях общего пользования.
Истец также указывает на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по которому обеспечивается доступ к другим образованным участкам. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности раздела земельного участка.
Согласно ч.3 ст.37 ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
На основании ч.4 ст.37 ГрК РФ, основные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Исходя из системного толкования вышеназванных норм становится ясно, если градостроительным регламентом, в данном случае – ПЗЗ ФИО12, среди основных видов разрешенного использования (либо в вспомогательных видах) значится в том числе «Улично-дорожная сеть», значит изменение ВРИ участка происходит в заявительном порядке по собственному волеизъявлению, что подтверждается письменным пояснением Управления Росреестра.
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра), вид разрешенного использования «Улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) предусматривает размещение улиц, проездов, дорог и пешеходных тротуаров. Законодательство не содержит ограничений, согласно которым данный ВРИ может устанавливаться только для земель, находящихся в публичной собственности. Следовательно, частный собственник вправе выбрать данный ВРИ для своего участка, если он предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны. Тот факт, что в данный момент ВРИ земельного участка с кадастровым номером №, по которому обеспечивается доступ к другим образованным участкам не соответствует его фактическому использованию, является устранимым несоответствием учетного характера, а не основанием для признания участка незаконным (через признание незаконным раздела земельного участка в результате которого образован такой участок) и как следствие аннулирования права собственности на данный земельный участок.
В данном случае, следует учитывать правовую позицию установленную Конституционным судом РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 №42-П. Конституционный суд РФ на основе совокупного анализа законоположений (ГрК РФ, ЗК РФ) указал, «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ и часть 4 статьи 37 ГрК РФ)».
Совокупный анализ Конституционного суда РФ перечисленных законоположений свидетельствует о том, что собственник земельного участка во всяком случае имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.
С учетом изложенного и положений ст.209 ГК РФ собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.
Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
Вышеуказанная позиция в отношении изменения ВРИ так же зафиксирована в Обзоре Президиума Верховного Суда РФ 14.11.2018.
Как следует из материалов дела, а именно сведений госфонда данных, представленных в материалы дела Территориальным отделом №1 ППК Роскадастра по Краснодарскому краю, ФИО8 как собственник образованных участков, получала на них Выписки из ПЗЗ ФИО12, выданные управлением Архитектуры и градостроительства МО Темрюкский район и на основании данных документов изменяла ВРИ, нескольким из образованных земельных участков, так как в указанной территориальной зоне (Ж-2) выбранные ею ВРИ - «Индивидуальное жилищное строительство» является основным видом.
Согласно официального письменного отзыва Управления Росреестра на исковое заявление истца, выбранный заявителем ВРИ соответствует одному из ВРИ, установленных для территориальной зоны, в которой располагались принадлежащие собственнику земельные участки.
Процедура изменения вида разрешённого использования спорных земельных участков, произведена в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также в соответствии с территориальным зонированием ФИО12.
Доказательств несоответствия действий собственниками спорных земельных участков по изменению ВРИ принадлежащих им земельных участков, требованиям закона, истцом в суд не представлено.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования.
Следовательно, истец, заявляя требования, обязан представить суду конкретные доказательства того, что раздел земельного участка с кадастровым номером №, произведенный в 2017 году, причинил реальный ущерб муниципальному образованию или создал реальную угрозу охраняемым законом общественным интересам.
Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства нарушения прав истца. Исковое заявление содержит лишь общие ссылки на нормы градостроительного законодательства без указания на то, в чем конкретно выразился ущерб для муниципального образования.
Поскольку действующее правовое регулирование допускает проведение работ по планированию территории при существующей застройке земельных участков, поставленных на кадастровый учет, отсутствие утвержденного проекта на момент раздела исходного участка не может нарушать прав муниципального образования (Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.08.2025 №18-КГ25-270-К4).
Истец, заявляя требования о незаконности раздела земельного участка с кадастровым номером № и восстановлении сведений о нём в ЕГРН, не учел, что спор о законности установления границ спорных участков может быть разрешен способом, соответствующим содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Исковые требования, заявлены без учёта того юридически значимого факта, что в отношении вновь образованных участков уже возникли вещные права третьих лиц (собственников вновь образованных участков).
Таким образом, удовлетворение заявленных требований повлечет возникновение споров о праве, поскольку удовлетворение требования о признании незаконным постановку на государственный кадастровый учет спорных участков и снятия этих участков с государственного кадастрового учета, повлечёт аннулирование в ЕГРН сведений о спорных земельных участках, принадлежащих третьим лицам, с восстановлением в ЕГРН исходного участка в порядке оспаривания межевого плана и незаконности процедуры их раздела, что является недопустимым, ненадлежащим способом защиты.
Оценка в рамках заявленных требований законности решения о разделе спорных участков, послужившего основанием для возникновения права собственности иных лиц на вновь образованные земельные участки, не может обеспечить восстановление прав администрации, которые она полагает нарушенными. Такая оценка может быть дана только при разрешении спора о праве на имущество. При рассмотрении спора о праве подлежат исследованию обстоятельства, связанные с соблюдением действующего законодательства о приобретении земельных участков. Исходя из фактических обстоятельств дела, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.
В случае, если истец полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то ему надлежало обратиться в суд с заявлением по правилам Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации.
Судебный акт по таким делам, является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.
Суд вправе сделать такой вывод, только в том случае, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Оценка законности решения о разделе земельных участков, которое послужило основанием для возникновения права собственности третьих лиц, недостаточна для восстановления прав заявителя в рамках текущего спора. Такая оценка может быть дана только при разрешении полноценного спора о праве на имущество.
Вместе с тем, истцом не представлено надлежащих доказательств и не приведено доводов, подтверждающих факт нарушения ответчиком прав и законных интересов муниципального образования, равно как не указано, какое конкретно право подлежит судебной защите.
Согласно п.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом установлено, что за ответчиком по настоящему делу зарегистрированы в ЕГРН права собственности на спорные земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №.
В данном случае, государственная регистрация права на образованные в результате раздела земельные участки осуществлена в установленном законом порядке. Доказательств обратному не представлено.
Согласно п.3 ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В случае удовлетворения исковых требований администрации о признании незаконными постановки на кадастровый учёт 28 вновь образованных земельных участков и восстановлении сведений в ЕГРН в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером № из которого были образованы 28 земельных участков, принадлежащие на праве собственности ответчикам по настоящему делу, представляющие собой часть земной поверхности и имеющие идентифицирующие признаки (координаты границ, площадь, ВРИ содержащиеся в ЕГРН), будут сняты с кадастрового учёта в связи с чем прекратят своё существование.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд не может своим решением прекратить право собственности лиц, к которым не предъявлен иск о прекращении права или истребовании имущества.
Требование о «восстановлении сведений в ЕГРН об исходном участке» является технически и юридически неисполнимым без одновременного прекращения государственной регистрации прав на 28 образованных участков.
Верховный Суд РФ в Определении от 17.06.2025 №18-КГ25-101-К4 по аналогичному делу прямо указал на недопустимость такой ситуации. Верховный суд подчеркнул, что вопрос о прекращении прав на возмездно приобретенное имущество не может решаться через технические процедуры исполнения решения, вынесенного по спору с другим лицом. Следовательно, иск, предъявленный к ненадлежащему ответчику с целью создания преюдиции для последующего «технического» изъятия земли у законных владельцев, удовлетворению не подлежит.
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, добросовестным приобретателем признается лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В п.38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.
В силу п.6 ст.8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным. В реестре отсутствовали какие-либо отметки о судебных спорах, арестах, запрещениях или притязаниях со стороны Администрации. Сведения о границах участков и их ВРИ были внесены в реестр и подтверждены государственным регистратором.
Исковые требования Администрации МО Темрюкский район о признании незаконным раздела земельного участка, аннулировании сведений государственного кадастрового учета, право собственности и восстановлении записи об исходном земельном участке затрагивают права и законные интересы круга лиц - текущих собственников земельных участков, которые приобрели их на законных основаниях.
В соответствии со сведениями ЕГРН и данными, приведенными истцом в исковом заявлении, собственниками образованных земельных участков являются: ФИО8, ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7
Каждое из указанных лиц вступило в права владения на основании законных сделок. Право собственности зарегистрировано государством. Ни одна из этих сделок не оспорена истцом, не признана судом недействительной или ничтожной. Указанные граждане являются добросовестными приобретателями согласно статье 302 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Так как добросовестность гражданина презюмируется, то на истце как лице, заявляющем довод о недобросовестности ответчика и исковые требования незаконности его действий, лежит бремя доказывания этих обстоятельств.
Однако, какие-либо доказательства недобросовестности ответчика (Светличной М.Ю.) и текущих собственников (ФИО8, ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7) в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ суду не представлены.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ, а также разъяснениями, приведенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).
Также юридически значимым фактом является то обстоятельство, что исковые требования истца напрямую затрагивают права и законные интересы ПАО «Сбербанк России». Согласно сведениям ЕГРН, отраженным в иске, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, принадлежащие третьим лицам ФИО3, ФИО7, обременены ипотекой в силу закона.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека — это вещное обременение, которое следует за вещью.
Удовлетворение требований истца о «признании незаконной постановки на кадастровый учет» и «аннулировании сведений в ЕГРН» фактически приведёт к юридическому уничтожению предмета залога, в результате чего ПАО «Сбербанк» лишится обеспечения по выданному кредиту. При этом Банк, выдавая кредит, действовал добросовестно, а именно проверил правоустанавливающие документы заемщика, проверил сведения ЕГРН (где участок числился как законный объект права), проверил оценку ликвидности объекта.
Истец просит «восстановить сведения об исходном земельном участке». Однако перенос ипотеки с земельных участков с кадастровыми номерами № (669 кв.м.), № (600 кв.м.) на «восстановленный» исходный участок (площадью 30002 кв.м.) невозможен ни юридически, ни технически. Исходный участок не принадлежит заемщикам (ФИО3 и ФИО7). Залог не может быть установлен на чужое имущество без согласия собственника. Доля в праве (если предположить возникновение долевой собственности) не была предметом оценки и кредитного договора.
Таким образом, требования заявлены без учета интересов заинтересованных лиц - ПАО «Сбербанк», механизмов компенсации потерь для которого истцом также не представлено.
Доводы истца о незаконности раздела частного земельного участка в отсутствие Проекта планировки территории (ППТ), а также требования об аннулировании сведений ЕГРН, суд находит также несостоятельными (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.05.2025 № 18-КГ25-61-К4, Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.08.2025 № 18-КГ25-270-К4, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.06.2025 № 18-КГ25-101-К4).
В связи с этим, суд полагает, что права и законные интересы администрации МО Темрюкский район, а также публичные интересы нельзя считать нарушенными разделом принадлежавшего на праве собственности Светличной М.Ю земельного участка с кадастровым номером № и осуществленным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственным кадастровым учетом земельных участков, образованных в результате такого раздела.
Представителем ответчика Светличной М.Ю. по доверенности – ФИО2 и представителем третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО4, заявлено о пропуске истцом срока исковой давности и применении к данному иску срока исковой давности.
Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем, заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
Таким образом, ответчиком и третьим лицом правомерно заявлено требование о пропуске истцом срока исковой давности и применении к данному иску срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Применительно к требованиям публично-правовых образований (органов местного самоуправления), срок исковой давности исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал или имел объективную возможность узнать о факте нарушения права (в данном случае - о разделе земельного участка и возникновении новых объектов недвижимости).
Материалами дела подтверждается, что раздел земельного участка с кадастровым номером № и постановка на государственный кадастровый учет 28 вновь образованных земельных участков были осуществлены в январе 2017 года. Право собственности Светличной М.Ю. на вновь образованные участки было зарегистрировано в ЕГРН также в 2017 году.
Сведения ЕГРН являются открытыми и общедоступными (ст. 7, 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав, который носит публичный характер. Вся информация о новых границах, конфигурации спорных земельных участков и их правообладателе содержалась в открытом реестре (ЕГРН) с марта 2017 года
Ссылка истца на то, что о нарушении стало известно только в 2024 году, является несостоятельной, поскольку игнорирует принцип открытости сведений государственного реестра недвижимости и обязанности органа власти осуществлять своевременный контроль за использованием земель.
Доводы администрации о том, что о факте раздела земельного участка ей стало известно только в 2023-2024 годах по результатам работы межведомственной рабочей группы по проведению анализа соблюдения градостроительного законодательства па территории муниципального образования Темрюкский район, не подтверждён.
В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, истцом не предоставлен суду официальный документ межведомственной группы, послуживший основанием подачи иска.
Как следует из материалов дела администрации МО Темрюкский район с 2017 г. было известно о способе и условиях раздела земельного участка с кадастровым номером № и образования из него 28 спорных земельных участков, а также об изменении ВРИ спорных земельных участков и иных действиях, поскольку, при осуществлении процедуры внесении изменений в ПЗЗ, администрацией МО Темрюкский район, как органом, осуществляющим публичные полномочия производится подробный анализ и изучение генерального плана поселения и всего фактического территориального зонирования поселения.
Также необходимо учитывать, что в публичных правоотношениях орган местного самоуправления участвует фактически не в качестве юридического лица, обладающего определенным комплексом гражданских прав и обязанностей, а в качестве публичного субъекта, наделенного властными полномочиями, определяемыми предметной и территориальной компетенцией соответствующего публичного образования.
Вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет в 2017 году, данные сведения являются общедоступными, однако исковые требования заявлены администрацией Темрюкского района Краснодарского края только в 2024 году.
В соответствии с ч.1 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лиц, участвующих в деле.
Согласно ч.2 ст.144 ГПК РФ вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании.
В процессе рассмотрения дела, представителями ответчиков по делу заявлено ходатайство об отмене обеспечительных мер.
Как следует из материалов дела, администрация МО Темрюкский район обратилась в суд с иском о признании незаконным межевого плана, раздела земельного участка, постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, признании незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка, восстановлении сведений в ЕГРН в отношении первоначальных земельных участков.
В ходе рассмотрения дела, определением Темрюкского районного суда от 11.02.2025 в порядке обеспечения иска установлен запрет Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости с кадастровыми номерами:
№
Учитывая указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отмене обеспечительных мер, в связи с тем, что наличие обеспечительных мер не актуально, поскольку судебный спор разрешён, судебное решение по делу принято, в иске администрации муниципального образования Темрюкский район отказано, следовательно, отмена обеспечительных мер не ставит под угрозу интересы и права, защищаемые заинтересованными лицами в настоящем гражданском споре.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении уточненных исковых требований администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район к Светличной М.Ю,, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский отдел о признании незаконным межевого плана, раздела земельного участка, постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка, восстановлении сведений в ЕГРН в отношении земельного участка – отказать.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от 11 февраля 2025 года в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с земельными участками и расположенными на них объектами недвижимости с кадастровыми номерами: №
Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 22.01.2026.
Судья Темрюкского
районного суда А.В. Зенина