К делу №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
18 ноября 2022 г. <адрес>
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи Хагундоковой Р.Р.,
при секретаре судебного заседания - ФИО4,
с участием представителя истца по доверенности ФИО5,
представителя ответчика по доверенности ФИО6,
представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства РА ФИО7
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Майкопский городской суд Республики Адыгея с требованиями к Управлению архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>» о сохранении нежилого помещения - магазина площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:29, расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном виде; о сохранении нежилого помещения - магазина площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:30, расположенное по адресу: <адрес> реконструированном виде; о признании за ФИО2 права собственности на нежилое помещение - магазин площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:29, расположенное по адресу: <адрес>; о признании за ФИО2 право собственности на нежилое помещение - магазин площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:30, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование своих требований истец указал, что жилые помещения № площадью 45,7 кв.м (01:08:0510001:29) и № площадью 45,2 кв.м (01:08:0510001:22, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО2 с 2019 года, что подтверждается выписками из ЕГРН. В ходе проведения строительных работ истцом произведено изменение площади застройки и конструктивных элементов жилых помещений при переводе их в нежилые помещения-магазины. Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения № после реконструкции составила 86,2 кв.м, а помещения № – 115,7 кв.м. В связи с тем, что указанные помещения используются, как коммерческие объекты-магазины, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «<адрес>» (далее – Управление) с заявлением о переводе указанных жилых помещений в коммерческие объекты – магазины. Согласно ответа Управления от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об отказе в выдаче решения о переводе жилых помещений в нежилые в связи с тем, что фактический перевод жилых помещений в нежилые был произведен собственником самовольно без разрешительной документации и без соблюдения требований статьи 43 Правил землепользования и застройки <адрес> муниципального образования «<адрес>» (далее – Правила), согласно которой при размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе, и расположенными на соседних земельных участках, а также технические регламенты, градостроительные и строительные нормы и Правила.
Поскольку в досудебном порядке меры принятые истцом к легализации объектов недвижимости результата не принесли, у собственника отсутствует возможность привести созданные капитальные объекты в соответствие с действующим законодательством и внести изменения в ЕГРН. Данное обстоятельство вносит правовую неопределенность в отношении существующих объектов недвижимости и препятствует реализации прав собственника недвижимости, предусмотренных статьей 209 ГК РФ. Так как во внесудебном порядке устранить указанное препятствие невозможно, истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих прав.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.
Представитель третьего лица, в судебном заседании считал иск, не подлежащим удовлетворению.
Эксперт ФИО8, допрошенный в судебном заседании, представил суду дополнение к заключению эксперта № от 28.09.2022г., в котором ответил на третий вопрос определения суда от 11.08.2022г. и сделан вывод о том, что сохранение нежилого помещения – магазина с кад.№ и нежилого помещения – магазина с кад.№ в здании с кад.№ по адресу: <адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и доводы искового заявления, суд находит его, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Исходя из описания проведенных истцом работ, суд приходит к выводу, что имела место не перепланировка жилых помещений, а реконструкция объектов капитального строительства.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Так, из материалов дела усматривается, что площадь объектов недвижимости истца в результате проведенных работ увеличилась: в отношении помещения № – с 45,7 кв.м до 86,2 кв.м, помещения № – с 45,2 до 15,7 кв.м.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-О и от ДД.ММ.ГГГГ №-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно абз. 1 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
В материалы дела истцом представлено заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО9, согласно которому выполненная реконструкция жилых помещений не нарушила несущей способности основных конструкций здания. Использование жилых помещений в качестве магазинов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с тем, что при производстве указанной экспертизы в отношении эксперта ФИО9 не было реализовано положение статьи 171 ГПК РФ, определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, порученная ООО «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок».
По результатам проведенных исследований экспертом сделаны следующие выводы: нежилое помещение в реконструированном виде – магазин площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером 01:08:051001:29 в составе объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0510001:22 на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0510001:8, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31.06.2009», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*, СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», а также правилам землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».
В отношении нежилого помещения – магазина площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:30 экспертом сделаны аналогичные выводы, за исключением минимального отступа от границ участка № по <адрес>, а, именно, отступ составляет 1 метр, что менее 3 метров.
В материалы дела поступило дополнение к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому сохранение спорных нежилых помещений не создает угрозу жизни и здоровью людей.
Указанные выводы эксперта никем не оспорены, какие-либо замечания сторон к доводам и выводам эксперта в дело не поступили.
Таким образом, независимая судебная экспертиза показала, что существование реконструированного объекта недвижимого имущества, рассматриваемого в рамках настоящего спора, не влечет нарушение прав других лиц, как того требует пункт 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации.
Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе, градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Отсутствие существенности нарушений установлено судом на основании всей совокупности доказательств применительно к особенностям настоящего дела, с учетом выводов заключения судебной экспертизы.
Кроме того, в случае отказа в удовлетворении требований истца, возникнет правовая неопределенность спорных объектов недвижимости. В этом случае объекты подлежат приведению в первоначальное положение, что нанесет ничем не обоснованные экономические убытки собственнику помещений.
По смыслу статей 222, 304 ГК РФ снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Таким образом, незначительное нарушение действующих норм и правил с учетом конкретных обстоятельств дела не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения спорных построек.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому земельный участок предоставлен для возведения капитального объекта.
Истец произвел реконструкцию объекта недвижимости на земельном участке, находящемся у него в собственности.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.
Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил в Администрацию МО «<адрес>» заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – под магазины. На момент подачи иска (ДД.ММ.ГГГГ) результат рассмотрения заявления не был известен. Позже в материалы дела поступило распоряжение Администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р об отказе в предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 01:08:0510001:8 по <адрес>. Основанием к отказу послужило выявленное самовольное использование многоквартирного жилого дома в качестве магазина в нарушение установленного порядка перевода жилого помещения в нежилое. При этом, как указывалось выше, в переводе жилого помещения в нежилое истцу также было отказано.
Ввиду чего, права истца на легитимное использование объектов недвижимости поставлено в зависимость от действий органа местного самоуправления по рассмотрению заявления истца о переводе жилого помещения в нежилое, в чем ему уже было отказано. Очевидно, что в административном порядке привести в соответствие с законодательством спорные объекты недвижимости истцу не удастся, поскольку обстоятельства отказа Администрации в предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка поставлен в зависимость от перевода жилого помещения в нежилое, в котором также отказано, что само по себе абсурдно и во вне судебном порядке не устранимо.
Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенных строительством объектов недвижимости. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
По данному спору юридически значимыми и подлежащими установлению с учетом заявленных истцом требований, возражений ответчика и подлежащих применению норм материального права обстоятельством является выявление нарушения прав ответчика и третьих лиц существующими постройками.
Такие обстоятельства в ходе судебного разбирательства судом не установлены.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО3 к Управлению архитектуры и градостроительства МО «<адрес>» о признании права собственности, удовлетворить.
Сохранить объект капитального строительства- нежилое здание-магазин, общей площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:29, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном виде.
Сохранить объект капитального строительства- нежилое здание-магазин, общей площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:30, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном виде.
Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание- магазин, общей площадью 86,2 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:29, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание- магазин, общей площадью 115,7 кв.м с кадастровым номером 01:08:0510001:30, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Мотивированное решение 24.11.2022г.
Председательствующий подпись Р.Р. Хагундокова
.
Уникальный идентификатор дела 01RS0№-96
Подлинник находится в материалах дела №
в Майкопском городском суде Республики Адыгея.