Дело № 2-102/2026

50RS0048-01-2025-008115-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2026 г. г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Демидова В.Ю.,

при секретаре Лолаеве И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Исторический район» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании средств за некачественный ремонт, штрафа, процентов, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив требования, обратился в суд с иском к ответчику с требованиями о признании пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, недействительным; взыскать денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 200 796,99 руб.; неустойку в размере 1 % от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки, начиная с <дата>; штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб.

В обоснование требований указано, что <дата> между ФИО5 и ФИО1, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Ленинский, п. Битца, мкр. Южная Битца, <адрес>. Застройщиком многоквартирного дома является ответчик. Все права и обязанности по первоначальному договору участия в долевом строительстве, в том числе в части гарантийных обязательств, перешли к нему как к покупателю. В процессе эксплуатации в переданной квартире были обнаружены строительные недостатки. Для определения их стоимости им была проведена досудебная экспертиза ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ», согласно заключению которой от <дата> стоимость устранения недостатков составила 471 968,04 руб. <дата> в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения. В связи с указанным, просил суд взыскать с ответчика денежные средства за некачественный ремонт, неустойку, штраф, компенсацию морального вреда, расходы на экспертизу и юридические услуги.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований по мотивам письменного отзыва.

Третье лицо ООО «Монолитное строительное управление-1» в судебное заседание представителя не направило, представило письменные возражения на исковое заявление.

Третье лицо ООО «Первый домостроительный комбинат» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО5 (участник) и ООО «Специализированный застройщик «Исторический район» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен>, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участнику объект долевого строительства – квартиру, условный <№ обезличен>, проектной общей площадью 60,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Ленинский, пос. Битца, мкр. Южная Битца, <адрес>. Цена договора составила 6 693 233 руб.

<дата> между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <дата>.

<дата> между ООО «Специализированный застройщик «Исторический район» и ФИО1 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, по которому квартира была передана истцу. Обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме.

В процессе эксплуатации истцом в квартире были обнаружены недостатки. <дата> по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «ПРО-ЭКСПЕРТ» проведена досудебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой стоимость устранения выявленных дефектов составила 471 968 руб.

<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о добровольном возмещении убытков, которая была оставлена без удовлетворения.

<дата> истец обратился в суд с настоящим иском. В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Группа компаний «Интерправо». Согласно заключению эксперта № <№ обезличен> от <дата>, в квартире имеются недостатки, возникшие вследствие нарушения застройщиком требований нормативной документации, а стоимость работ и материалов для их устранения составляет 200 796 руб.

Суд принимает выводы судебной строительно-технической экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства, отвечающего требованиям статей 67, 86 ГПК РФ и Федерального закона от <дата> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Заключение экспертов является полным, обоснованным, мотивированным, не содержит внутренних противоречий и согласуется с другими материалами дела.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от <дата> № 482-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от <дата> № 482-ФЗ, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата> (п. 3 ст. 3 Федерального закона от <дата> № 482-ФЗ).

Поскольку настоящий спор рассматривается судом после <дата> и истцом заявлены требования, связанные с нарушением требований к качеству отделочных работ, суд при рассмотрении дела обязан руководствоваться положениями части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивающими общий размер взыскания с застройщика тремя процентами от цены договора.

Таким образом, при удовлетворении требования истца о взыскании денежных средств на устранение недостатков (соразмерном уменьшении цены договора) подлежащая взысканию сумма не может превышать 200 796,99 руб. (6 693 233 руб. * 3% / 100%).

Истец в уточненных исковых требованиях согласился с данным предельным размером взыскания и просил взыскать именно 200 796,99 руб. Суд находит данное требование истца законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению в указанном размере.

Требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора суд отклоняет.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установнных законодательством о долевом строительстве» (в ред. Постановления Правительства РФ от <дата> № 925) неустойка (штраф, пени), подлежащая уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с <дата> до <дата> включительно. Претензия истца направлена <дата>, то есть в период действия моратория на начисление неустойки. Соответственно, оснований для ее взыскания не имеется.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании неустойки начиная с <дата>, поскольку ответчиком платежным поручением от <дата> произведена выплата недостатков в сумме 228 986,5 руб.

Требование о взыскании штрафа в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований также не подлежит удовлетворению в связи с изменением законодательства. В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ) при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. Данная норма применяется к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ (с <дата>), и применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>. Однако, в связи с введением моратория на применение финансовых санкций (Постановление Правительства РФ № 326), штраф также не подлежит взысканию за период до <дата> включительно. Требования истца не были удовлетворены в добровольном порядке в период действия моратория, поэтому оснований для взыскания штрафа по правилам ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ не имеется.

Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размеров возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Суд считает установленным, что в результате передачи ответчиком объекта долевого строительства с недостатками, а также последующего уклонения от добровольного удовлетворения обоснованных требований истца, последнему были причинены нравственные страдания, связанные с необходимостью обращения в суд для защиты своих прав. Руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, характера нарушений, суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб., подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. Заявленный истцом больший размер компенсации суд находит чрезмерным.

В соответствии со статьями 94, 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные судебные расходы.

Расходы истца на оплату досудебной экспертизы в размере 75 000 руб. подтверждены договором от <дата> и чеком об оплате, являются необходимыми для установления предмета спора и подлежат взысканию в полном объеме. Расходы истца на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб. подтверждены договором от <дата>. Принимая во внимание принцип разумности, объем оказанных услуг, сложность дела и фактический результат рассмотрения спора, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб.

Расходы на нотариальную доверенность в размере 2 200 руб., заявленные истцом, суд не находит необходимыми для рассмотрения настоящего дела, поскольку доверенность выдана на широкий круг полномочий, не ограниченный ведением данного судебного дела.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания денежных средств, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, до <дата> включительно.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 п. 1 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в редакции от ред. от <дата>, действовавшей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, поскольку объект передан <дата>, то истцом не пропущен срока исковой давности, который составляет 5 лет с момента передачи.

Разрешая требование о признании недействительным пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, суд считает его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, как указано выше, гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет. Данное положение закона является императивным. Установление в договоре гарантийного срока на отделочные работы в размере 1 года не соответствует требованию закона. Однако, поскольку закон устанавливает минимальный гарантийный срок в 5 лет, независимо от условий договора, оспариваемое условие договора не умаляет прав истца. Фактически гарантийный срок для объекта долевого строительства, исчисляемый с даты передачи квартиры, составляет 5 лет и действовал на момент выявления недостатков и обращения в суд.

Таким образом, признание данного пункта договора недействительным не влечет каких-либо правовых последствий для сторон, а требование является избыточным.

Кроме того, учитывая, что об условии договора истцу стало известно в момент заключения договора купли-продажи, то им пропущен срока исковой давности по данному требованию, составляющему 1 год.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 10 024 руб.

Учитывая выплату ответчиком платежным поручением от <дата> суммы в размере 228 986,5 руб., то данная сумма будет учитываться при исполнении решения суда,

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере 200 796 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб., на оплату экспертизы в размере 75 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о признании договора недействительным в части, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» в доход государства государственную пошлину в размере 10 024 руб.

Предоставить ООО «Специализированный Застройщик «Исторический район» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания строительных недостатков на срок до <дата> включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 28 января 2026 г.

Судья В.Ю. Демидов