Дело №2-166/2023 (2-2368/2022)

УИД 23RS0044-01-2022-003016-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Северская Краснодарского края 18 января 2023 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи Безугловой Н.А.,

при секретаре Агарковой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

действующей на основании доверенности №23АВ1854954 от 20.10.2021г.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, прекращении права собственности,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, прекращении права собственности.

В обосновании заявленных требований истец указал, что 21.05.2019 года между ФИО3 (далее - Истец) и ФИО4 (далее - Ответчик) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее - договор), согласно которому истец (продавец) продала, а ответчик (покупатель) приобрела в собственность жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...> и земельный участок площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: <...> по адресу: <...> (далее - жилой дом и земельный участок). Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 23 мая 2019 года, регистрационные записи: <...> и <...> Согласно п. 3 договора вышеуказанная недвижимость по соглашению сторон продается «продавцом» «покупателю» за денежную сумму в размере 3 620 000 (трех миллионов шестисот двадцати тысяч) рублей. Согласно п. 4 Договора расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: сумма в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей уплачены «покупателем» «продавцу» в наличной форма при подписании настоящего договора купли-продажи; сумма в размере 3 420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей будет выплачена «покупателем» «продавцу» в наличной форме после регистрации основного договора купли-продажи, но не позднее 01 июня 2020 года. В отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, пунктом 5 договора стороны установили, что до полного исполнения «покупателем» обязательств по оплате вышеуказанной недвижимости, в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, недвижимость признается сторонами находящейся в залоге у «продавца». Ипотека в силу закона зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 23 мая 2019 года, регистрационные записи: <...> и <...> Но по настоящее время денежная сумма 3 420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей покупателем продавцу не выплачена. Согласно п. 6 договора передача указанной недвижимости, ключей и соответствующих документов, «продавцом» «покупателю» состоялась в день подписания договора купли-продажи, а именно, 21 мая 2019 года. Невыплата ответчиком продавцу полной стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи. Неоплата ответчиком истцу 3 420 000 рублей по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. Договор купли-продажи был заключен истцом с целью получения денежных средств для приобретения другой недвижимости. Однако, не получив в полном объеме деньги от ответчика, истец не смогла приобрести недвижимость, на приобретение которой рассчитывала. За период с 01 июня 2020 года по настоящее время произошел большой рост цен на недвижимость, в два, или даже в три раза. Истец считает, что неоплата полной стоимости квартиры ответчиком повлекла его неосновательное обогащение в виде пользования указанным жилым домом, проживания в нем в период с 21 мая 2019 года по настоящее время. Расчет доходов ответчика, связанных с проживанием в спорном жилом доме, рассчитан экспертом-оценщиком, исходя из среднерыночной стоимости арендной платы за передачу аналогичного жилого дома внаем за период с 21 мая 2019 года по 21 марта 2022 года. Сумма дохода составляет 684 000 (шестьсот восемьдесят четыре тысячи) рубля. В соответствии с расчетом процентов за пользование чужими средствами, сумма процентов за период с 21 мая 2019 года по 22 марта 2022 года составляет 121 399 (сто двадцать одну тысячу триста девяносто три) рубля 65 коп. 27 августа 2021 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием, произвести в полном объеме оплату по договору купли-продажи указанных объектов недвижимости. Данная претензия получена ответчиком 02 сентября 2021 года. Ответа не последовало. 17 февраля 2022 года в адрес ответчика направлена вторая претензия с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи. Данная претензия вручена ответчику 24 февраля 2022 года. Ответа также не последовало. В связи со сложившимися обстоятельствами, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...> и земельного участка площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: <...> расположенных по адресу: <...> от 21.05.2019 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 Взыскать с ФИО4 доход в пользу ФИО3 от использования жилого дома и земельного участка за период с 21.05.2019 г. по 21.03.2022 г., в сумме 684 000 рублей., проценты за период неосновательного обогащения на основании в сумме 121 399 рублей 65 коп. Признать прекращенным право собственности ФИО4 и признать право собственности за ФИО3 на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 настаивала на удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО4 по устному ходатайству ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что ответчиком предпринимались попытки перечислить денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи, а также заключить мировое соглашение с истцом, в котором предусматривалась выплата истцу суммы предусмотренной договором купли-продажи, в течении трех месяцев, однако истец и её представитель отказались от заключения мирового соглашения и уклоняются от принятия денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, в связи с мобилизацией в Вооруженные Силы Российской Федерации, в адрес суда направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что истец явно злоупотребляет своими правами, так как ответчик неоднократно пыталась оплатить всю сумму по договору, истец отказывается предоставить банковские реквизиты для перевода денежных средств безналичным расчетом. Вместе с тем, не намерен избегать оплаты и имеет желание урегулировать возникший конфликт, ответчик готов произвести оплату по договору купли-продажи в наличной или безналичной форме. За время владением домом и земельным участком ответчик произвел неотделимые улучшения.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 21.05.2019 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продала, а покупатель приобрела в собственность жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...> и земельный участок площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: <...> по адресу: <...>

Согласно п. 3 Договора вышеуказанная недвижимость по соглашению сторон продается «продавцом» «покупателю» за денежную сумму в размере 3 620 000 (трех миллионов шестисот двадцати тысяч) рублей.

Согласно п. 4 Договора расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: сумма в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей уплачены «покупателем» «продавцу» в наличной форме при подписании настоящего договора купли-продажи; сумма в размере 3 420 000 (три миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей будет выплачена «покупателем» «продавцу» в наличной форме после регистрации основного договора купли-продажи, но не позднее 01 июня 2020 года.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

23.05.2019 года на основании вышеуказанного договора купли-продажи, произведена государственная регистрация права собственности за ФИО4 на жилой дом с кадастровый номер <...> и земельный участок кадастровый номер: <...>, расположенные по адресу<...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.11.2021 года № КУВИ-999/2021-1121766.

Обращаясь в суд с данными требованиями, истец ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, по основаниям неисполнения ответчиком обязательств по полной оплате договора по ч.2 ст.450 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Проанализировав содержание договора купли-продажи от 21.05.2019 года, обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о том, что сделка, совершенная между ФИО3 и ФИО4, отвечает требованиям законодательства РФ, совершена в письменной форме, в виде одного документа, подписанного сторонами и содержит соглашения по всем существенным условиям.

Законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи от 21.05.2019 года условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

В ГК РФ (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости» - ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

При этом саму по себе ссылку истца на не передачу денежных средств в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца, как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца по ч.2 ст. 450 ГК РФ не установлено, в связи с этим расторжение договора купли-продажи и признание за истцом права собственности на спорное имущество является неправомерным.

Из материалов дела и пояснений представителя ответчика, судом установлено, что ответчиком предпринимались попытки передачи денежных средств в счет полной оплаты по договору купли-продажи, а также по досудебному урегулированию спора, путем заключения мирового соглашения, однако истец, не предоставил банковские реквизиты для перевода денежных средств по спорному договору, в том числе отказавшись предоставить их и в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с указанной нормой права, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

По делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются: наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, объяснения сторон, суд приходит к выводу об установлении факта уклонения ФИО3 от получения денежных средств в счет оплаты по договора купли-продажи от 21.05.2019 года жилого дома и земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств и прекращении права собственности, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, прекращении права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Безуглова

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2023 года.