Дело № 2-3/2026
64RS0048-01-2025-002480-08
Решение
Именем Российской Федерации
15 января 2026 года г. Саратов
Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Левиной З.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Аравиной А.А., с участием прокурора Ковальской Д.В., представителей ФИО4 к. – ФИО9, ФИО11, представителей ФИО12- ФИО13, адвоката Селекаева Р.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к. к ФИО12 о принудительном выселении из жилого помещения, вселении, встречному исковому заявлению ФИО12 к ФИО4 к. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и признании недействительной записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилое помещении, восстановлении записи о регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установил:
ФИО4 к. обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО12 просит суд, в связи с приобретением жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, вселить ее в указанное жилое помещение и выселить прежнего собственника – ФИО12 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Свои требования основывают на следующем.
21.02.2025 года между ФИО4 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Денежные средства по договору были перечислены ответчику в полном объеме.
В настоящее время, истец не может реализовать сое право владения и пользования жилым помещением, поскольку ФИО12 продолжает фактически проживать в спорном жилом помещении, чинит истцу препятствия в пользовании жилым помещением, отказывается передавать ключи от жилого помещения, принадлежащего истцу.
Истец и ответчик членами семьи не являются.
Истец обратилась с заявлением в дежурную часть УУП ОП №6 в составе УМВД РФ по г. Саратову с соответствующим заявлением, в ходе проведения проверки по заявлению было установлено, что в жилом помещении, по адресу: <адрес>, проживает ФИО12, отказывается из нее выселяться и передавать ключи новому собственнику.
ФИО12 обратилась в суд к ФИО4 к. со встречными исковыми требованиями, просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, признать недействительной запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить право собственности ФИО4 к. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № о правах ФИО12 на недвижимое имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Свои требования основывает на следующем.
21.02.2025 года между ФИО4 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
При этом, сделка ФИО12 была совершена под влиянием заблуждения, обмана, а именно, при следующих обстоятельствах: в конце января 2025 года, по телефону, неизвестные лица представившись сотрудниками ФСБ по г. Москве и Московской области, пояснили, что от ее имени был осуществлен перевод денежных средств в счет вооруженных сил Украины, в связи с чем проводится соответствующая проверка. Так же указали, что вся информация об их звонках является секретной, и потребовали ее неразглашения. Затем, по указанию неизвестных лиц, в период общения с ними с января 2025 года по март 2025 года, с целью «отслеживания мошенников» ФИО12 обналичивала денежные средства с вкладов и переводила их на «безопасный счет». При этом, сотрудниками банков ФИО12 в период проведения таких действий, была предупреждена о возможных действиях мошенников, однако, получая инструкции от неизвестных лиц, указывала что деньги нужны для ее лечения.
Затем, неизвестные лица, представляясь сотрудниками ФСБ по г. Москве и Московской области, сообщили ФИО12, что ей необходимо продать жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, для того, что бы мошенники не успели продать жилое помещение и воспользоваться полученными денежными средствами. В целях реализации недвижимого имущества ей предложили обратиться в агентство «Этажи», что ей и было исполнено. В результате сотрудничества с агентством, ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и получен задаток в сумме 50 000 руб.
21.02.2025 года между ФИО4 к. и ФИО12 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Денежные средства по договору были перечислены покупателем – ФИО4 к. ответчику в полном объеме.
26.02.2025 года ФИО12 по указанию тех же лиц, обналичила денежные средства и передала их «внештатному сотруднику ФСБ по имени Александр».
С начала марта 2025 года ФИО12 стала занимать деньги у родственников и знакомых (на общую сумму 440000 рублей) которые так же перевела на указанные ей счета.
В марте 2025 года, в ПАО «Совкомбанк» вклад ФИО12 был заблокирован. В связи с чем, она обратилась в ОП №3 в составе УМВД России по г.Саратову по факту отказа в выдаче денежных средств со счета вклада. В ответ, сотрудник полиции проинформировал ее о возможных мошеннических действиях и направил в адрес ФИО12 участкового инспектора, который явился по месту ее жительства, опросил ее, проинформировал и видах мошенничества, вручил разъясняющий буклет. В ответ ФИО12 пояснила, что денежные средства ей необходимы для лечения и возврата долга.
Весь указанный период ФИО12 постоянно находилась «на связи» с неизвестными лицами, получала от них инструкции относительно обналичивания и передачи денежных средств, продажи имущества, в результате чего передала неизвестным лицам, денежные средства на общую сумму 9 412 000 рублей.
После изложенных обстоятельств, ФИО12 обратилась в ОП №6 в составе УМВД России по г.Саратову с заявлением о совершении в отношении нее мошеннических действий, так как стало понятно, что неизвестные лица ранее звонившие ей – мошенники.
11.03.2025 года было возбуждено уголовное дело и проведена амбулаторная комплексная психолого - психиатрическая экспертиза потерпевшей ФИО12, результаты которой выявили наличие у ФИО12 психического заболевания, признаки внушаемости, подчиняемости, тревоги, эмоциональное состояние страха за своих детей и внуков в период с 24.01.2025 года по март 2025 года.
В судебном заседании представители ФИО4 к. – ФИО9, ФИО11 исковые требования поддержали, указали на обстоятельства аналогичные ранее изложенным, встречные исковые требования не признали, просят оставить встречные исковые требования без удовлетворения.
В судебном заседании ФИО4 к. пояснила, что выбором для покупки квартиры занимался ее сын – ФИО5, ФИО4 к. заключала договор купли-продажи недвижимого имущества, перед заключением сделки стороны ознакомились с содержанием договора. ФИО12 произвела впечатление грамотного, адекватного человека, выглядела здоровой, ни на что не жаловалась. Просила 2 недели, что бы выехать из квартиры, деньги в качестве оплаты за жилое помещение, сразу после подписания договора, были переведены на счет продавца.
В судебном заседании представители ФИО12- ФИО13, адвокат Селекаев Р.Ш. исковые требования ФИО4 к. не признали, просят оставить первоначально заявленные исковые требования без удовлетворения. Встречные исковые требования поддержали, указали на обстоятельства, аналогичные ранее изложенным. Так же пояснили, что ФИО12 длительное время занимала руководящую должность, все время работала с документами, имеет хорошо развитые мышление и кругозор, и если бы не находилась под влиянием мошенников, такую сделку не совершила.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, не просили об отложении разбирательства дела.
Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела гражданского дела размещена на официальном сайте Фрунзенского районного суда города Саратова http://fr.sar.sudrf.ru/.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора Ковальской Д.В., полагавшей встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, а первоначально заявленные - оставлению без удовлетворения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ).
По смыслу положений ст.178 ГК РФ под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки.
При этом, в соответствии с п. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
В соответствии с п. 1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (ст. 29 ГК РФ) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО12 с 19.10.2014 года являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
05.02.2025 года ФИО12 (заказчик) и ИП ФИО14 (исполнитель) заключен договор на оказание услуг при отчуждении объекта недвижимости (т. 1 л.д. 44). Согласно условиям которого, заказчик поручает исполнителю действовать от имени и за счет заказчика, с целью продажи объекта, расположенного по адресу: <адрес>, так же заключено дополнительное соглашение к договору (т.1 л.д.45) об оказании и оплате дополнительных услуг, связанных с продажей недвижимого имущества. Составлен акт об оказании услуги в период с 05.02.2025 года по 21.02.2025 года.
13.02.2025 года ФИО12 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д. 100 – 101) расположенного по адресу: <адрес>, передан задаток в сумме 50 000 рублей (п. 3.2 договора).
21.02.2025 года между ФИО4 к. (покупатель) и ФИО12 (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 7). Согласно условиям названного договора (п.3) стоимость жилого помещения с учетом сумм задатка составила 6200000 рублей. Покупатель принял обязательства в день подписания договора покрыть аккредитив в рублях на сумму 6 050 000 рублей, исполняемый без акцепта плательщика. Плательщиком по аккредитиву выступает покупатель, а получателем продавец. Срок действия аккредитива – 90 дней.
Продавец освобождает недвижимость, передает ключи покупателю в течении 14 дней после полного расчета между сторонами. Дополнительно акт приема-передачи составляться не будет (п.16 договора).
При заключении договора купли – продажи недвижимого имущества ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, предоставила справку ГУЗ «ОКПБ» от 21.02.2025 года, о том, что ФИО12 по результатам однократного амбулаторного психиатрического освидетельствования может понимать значение своих действий и руководить ими (т. 1 л.д. 14).
В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что является сотрудником компании «Этажи», в которую от ФИО12 поступило предложение о продаже жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, первоначально по цене 5 800 000рублей. Осмотрев квартиру, риелтор предложила поднять цену до 6200000 рублей. Свидетель присутствовала при заключении ФИО12 предварительного договора и договора купли-продажи недвижимости. ФИО12, заключая сделки, вела себя адекватно, образованно. Поясняла что продает квартиру в связи с тем, что хочет купить дом в г.Хвалынске, в том числе из-за болезни ног. Так же поясняла, что после продажи будет жить в квартире по <адрес>, где у нее так же имеется собственность. На вопрос о том, имеются ли у нее дети, пояснила, что есть дочь, но вопрос о продаже своей квартиры она решает самостоятельно. В присутствии свидетеля ей поступал звонок на телефон, но ФИО12 звонок «сбросила» и не разговаривала по телефону в период заключения договора. На 3 этаж офиса, для проведения сделки, ФИО12 поднималась самостоятельно, на плохое самочувствие не жаловалась. Сделка не была оформлена в офисе МФЦ, так как оформление сделки путем получения электронной подписи проходит быстрее. Чаще всего проводится именно такой способ. Заявление на получение электронной подписи заполнял сотрудник компании «Этажи», со слов ФИО12, которая прочитала заявление и подписала. Проведение сделки оплачивалось ФИО12 в сумме 122000 рублей. Справка от психиатра была предоставлено по инициативе компании, так как продавцу более 70 лет.
Свидетель ФИО7 в судебном заедании дала аналогичные пояснения, так же указала, что ФИО12 при встречах, в том числе при заключении сделки, вела себя адекватно, самостоятельно получала документы для совершения сделки, в том числе справку и у психиатра, подвозила ее для получения справки свидетель. ФИО12 производила впечатление здорового человека, ей разъяснили процесс проведения сделки, она все поняла, задавала соответствующие вопросы, интеллект занижен не был, не смотря на возраст. При показе квартиры, указала какую мебель оставит, хвалила вид из окна.
Свидетель ФИО8 пояснил, принимал участие в выборе квартиры сыну покупателя - ФИО5, осматривали квартиру по адресу: <адрес>, вместе с собственником квартиры и сотрудником компании «Этажи». Собственник рассказала все про квартиру, активно общалась, понятно все рассказывала, в то числе о себе, что родом из г. Маркса, планирует купить дом в Хвалынске, после продажи квартиры. Так же ФИО12 поясняла, какие вещи планирует забрать из квартиры, а какие оставить. Предварительный договор был заключен, с условием оплаты задатка в сумме 50 000 рублей. При этом ФИО12 читала договор, была адекватна, задавала вопросы, просила 14 дней для переезда, после продажи квартиры. Не жаловалась на тревожность, какие либо навязчивые идеи не высказывала.
На аналогичные обстоятельства в судебном заседании так же указал свидетель ФИО5
Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснил, что ФИО12 является его знакомой, на протяжении примерно 40 лет, общаются 2-3 раза в год. В марте 2025 года она позвонила и попросила в займы 100 000 рублей, до этого в январе-феврале 2025 года ФИО10 подвозил ее больницу, так как у нее болели ноги. В ходе поездки беседовали, но ФИО12 при разговоре не всегда понимала о чем речь, повторялась, заговаривалась. Затем, встретил ее в парке, в мае 2025 года, она находилась в подавленном состоянии, причину своего состояния не поясняла.
В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что так же давно знаком с ФИО12, 11.03.2025 года она позвонила, попросила приехать, при этом ы разговоре путалась, заговаривалась. ФИО1 приехал и ответчик попросила в долг 20 000 рублей, так как ее счета арестованы. Затем рассказала о продаже квартиры и мошенниках. Свидетель отвез ФИО12 в отдел полиции для написания соответствующего заявления.
У суда не имеется оснований не доверять показаниям указанных свидетелей, поскольку они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, ничем не заинтересованы в исходе дела, изложенные факты наблюдались ими лично, показания свидетелей не содержат противоречий, согласуются с пояснениями сторон, не опровергаются другими доказательствами, в связи с чем, суд признает их относимыми, допустимыми и достоверными для установления юридически значимых обстоятельств по делу.
11.03.2025 года, по заявлению ФИО12 было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст. 30, ч. 4 ст.159 УК РФ в отношении неустановленного лица (т. 1 л.д. 40).
Постановлением старшего следователя ФИО2 от 11.03.2025 года (л.1 л.д. 37-239) ФИО12 признана потерпевшей по указанному уголовному делу.
Согласно объяснениям ФИО12 от 11.03.2025 года (т. 1 л.д. 33-36), данным в ходе расследования уголовного дела, в конце января 2025 года, по телефону, неизвестные лица, представившись сотрудниками ФСБ по <адрес> пояснили, что от ее имени был осуществлен перевод денежных средств в счет вооруженных сил Украины, по данному поводу проводится проверка. В ходе разговора «сотрудник ФСБ» направил потерпевшую для разговора к «сотруднику банка», которая интересовалась о наличии банковских счетов ФИО12 и остатках на них. Такая информация была предоставлена. Названные лица указали, что вся информация об их звонках является секретной и потребовали ее неразглашения. Затем по указанию неизвестных лиц, в период общения с ними с января 2025 года по март 2025 года, с целью «отслеживания мошенников» ФИО12 обналичивала денежные средства с вкладов и переводила их на «безопасный счет». При этом сотрудниками банков она была предупреждена о возможных действиях мошенников, однако получая инструкции от неизвестных лиц, указывала, что деньги нужны для ее лечения.
Затем, неизвестные лица, представляясь сотрудниками ФСБ по г. Москве и Московской сообщили ФИО12, что ей необходимо продать жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, для того что мошенники не успели продать ее и воспользоваться полученными денежными средствами. В целях реализации недвижимого имущества ей предложили обратиться в агентство «Этажи», что ей и было исполнено. В результате сотрудничества с агентством, ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и получен задаток в сумме 50 000 рублей. 21.02.2025 года между ФИО4 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Денежные средства по договору были перечислены ответчику в полном объеме на банковский счет АО «Россельхозбанк».
26.02.2025 года ФИО12 по указанию тех же лиц, обналичила денежные средства полученные от продажи имущества и передала «внештатному сотруднику ФСБ по имени Александр». Указанные лица имели информацию о реализации ФИО12 жилого помещения и пояснили, что полученные денежные средства являются «меченными» и их необходимо передать «внештатному сотруднику», ожидавшему ФИО12 возле пункта «Озон». Денежные средства были в сумме 5672272 рублей были переданы молодому человеку в названном месте.
26.02.2025 года, 04.03.2025 года ФИО12 продолжила передавать денежные средства неизвестным лицам.
С начала марта 2025 года ФИО12 стала занимать деньги у родственников и знакомых (на общую сумму 440000 рублей) которые так же перевела на указанные ей счета. В марте 2025 года, в ПАО «Совкомбанк» вклад ФИО12 был заблокирован. В связи с чем, она обратилась в ОП №3 в составе УМВД России по г.Саратову, по факту отказа в выдаче денежных средств со счета вклада. В ответ сотрудник полиции проинформировал ее о возможных мошеннических действиях и направил в адрес ФИО12 участкового инспектора, который прибыл по месту ее жительства, опросил ее, проинформировал и видах мошенничества, вручил разъясняющий буклет. В ответ ФИО12 пояснила, что денежные средства ей необходимы для лечения и возврата долга. Весь указанный период ФИО12 постоянно находилась «на связи» с неизвестными лицами, получала от них инструкции относительно обналичивания и передачи денежных средств, продажи имущества, в результате чего, передала неизвестным лицам, денежные средства на общую сумму 9 412000рублей.
После изложенных обстоятельств, ФИО12 обратилась в ОП №6 в составе УМВД России по г.Саратову с заявлением о совершении в отношении нее мошеннических действий, так как стало понятно, что неизвестные лица ранее звонившие ей – мошенники.
Так же из материалов дела следует, что в отношении потерпевшей ФИО12, на основании постановления от 22.04.2025 года старшего следователя ФИО2, проведена судебно-психиатрическая экспертиза от 30.06.2025 года, согласно заключению которой, подэкспертная в настоящее время обнаруживает психическое расстройство в форме <данные изъяты>. ФИО12 в период, интересующий следствие (с 24.01.2025 год по 06.03.2025 год), обнаруживала иное психическое расстройство в форме <данные изъяты> В период, интересующий следствие, выявленные у ФИО12 психическое расстройство в форме <данные изъяты>, выявленные у нее индивидуально-психологические особенности (впечатлительность, приверженность социальным нормам, правилам, внушаемость, подчиняемость авторитетам, исполнительность, доверчивость, также состояние растерянности, эмоциональное состояния тревоги, снижали ее способность к их смысловому восприятию и формировали у нес неправильное (ошибочное) представление относительно совершаемых в отношении нее противоправных действий, так как подэкспертная была убеждена что имеет дело с финансовым работником который помогал ей «спасти» денежные средства и имущество, поэтому не могла правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для дела и давать о них показания. В настоящее время ФИО12, по своему психическому состоянию, с учетом ее индивидуально-психологических особенностей, может давать показания по существу совершения в отношении нее преступления, так как она способна правильно воспринимать воспроизводить юридически значимые события. Потерпевшая, в период, интересующий следствие, не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий (была убеждена, что имеет дело с сотрудниками правоохранительных органов и банковскими работниками с целью защитить свои денежные средства и имущество и помочь в поимке преступников, и, соответственно, не предполагала, что в отношении нее совершаются мошеннические действия). Потерпевшая в период интересующий следствие, не могла оказывать сопротивление совершаемым в отношении нее криминальным действиям, так как она обнаруживала умеренное снижение интеллектуально-мнестических функций, изменения личности, а также находилась в состоянии растерянности, напряженности, тревоги, скованности, эмоциональном состоянии страха, которые сопровождались дезорганизацией полноценной волевой регуляции поведения и делали невозможным найти выход из сложившейся ситуации, эффективно преодолевать принуждение со стороны преступников.
У потерпевшей ФИО12 выявлены индивидуально-психологические особенности: умеренное снижение когнитивных процессов по органическому типу, проявляющееся в снижении интеллектуальной продуктивности; нарушении операционального аспекта мышления (снижение мыслительных операций исключения, сравнения, обобщения); нарушении динамического аспекта мышления (обстоятельность, вязкость мышления, трудности переключения между различными видами мыслительных операций); снижении кратковременной памяти, отсроченного запоминания, истощаемости внимания; социальная адаптация сохранна; в эмоционально-волевой и личностной сферах - впечатлительность, приверженность социальным правилам, авторитетам, исполнительность, доверчивость, склонность к перепадам настроения; не выявляется повышенной склонности к фантазированию. У потерпевшей в структуре ее личностных особенностей выявлены признаки внушаемости, подчиняемости (робость, подчиняемость авторитетам, исполнительность, доверчивость, впечатлительность. Выявленные у потерпевшей личностные особенности (впечатлительность, приверженность социальным нормам, правилам, внушаемость, подчиняемость авторитетам, исполнительность, доверчивость, робость), а также состояние растерянности, тревоги, эмоциональное состояние страха за своих детей и внуков, а также из-за возможности потерять своё имущество снижали, в период интересующей следствие, ее способность к смысловому восприятию и оценке существа совершаемых в отношении нее противоправных действий и привели к формированию у нес неправильного представления относительно их природы.
В ходе судебного разбирательства определением от 30.09.2025 года по делу назначена и проведена психолого-психиатрическая экспертиза, согласно заключению ГУЗ «Областная клиническая психиатрическая больница Святой Софии» от 12.11.2025 года, «ФИО12, в настоящее время, обнаруживает психическое расстройство в виде <данные изъяты>). Органическое расстройство личности характерно для имеющейся у ФИО12 сосудистой патологии - <данные изъяты> проявляется характерными изменениями в эмоционально-волевой сфере – незначительной замедленностью запоминания, при сохранности смыслового запоминания, некоторыми колебаниями настроения, работоспособности, нарушениями сна. Признаки вышеуказанного заболевания зафиксированы в представленной медицинской документации, а также выявлены при настоящем освидетельствовании: незначительные нарушения отдельных видов памяти при сохранности смыслового запоминания, несколько замедленное мышление, нерезко выраженная истощаемость в беседе. Сама подэкспертная, ее представитель в судебных заседаниях, ни другие участники судебных с заседаний не ссылаются на какие-либо психические расстройства у ФИО12 в период совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. При совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества (продажа квартиры №, <адрес> 21.02.2025 года) ФИО12 обнаруживала психическое расстройство в виде <данные изъяты>). В день заключения, подписания договора купли-продажи данной квартиры 21.02.2025 года подэкспертная была осмотрена врачом-психиатром, ей выдано соответствующая справка, которую она сама предъявила при сделке. Таким образом, комиссия экспертов ГУЗ «Областная клиническая психиатрическая больница Святой Софии» приходит к выводу, что в момент подписания договора купли-продажи квартиры №, <адрес> 21 февраля 2025 года, ФИО12 обнаруживала психическое расстройство в виде <данные изъяты>. Изменения психики подэкспертной в интересующий суд период были выражены не столь значительно и не лишали ФИО12 способности понимать значение своих действий и руководить ими, а также способности понимать последствия, связанных с составлением договора купли-продажи квартиры №, <адрес> от 21 февраля 2025 года. Однако, особенности личности ФИО12 в условиях направленного манипулятивного воздействия с учетом слабо выраженных признаков «органического» симптомокомплекса в виде: неустойчивой концентрации внимания, слабо выраженной истощаемости психических процессов; достаточного уровня памяти, с некоторой замедленностью запоминания; некоторой инертностью, обстоятельностью мыслительных процессов, нерезко выраженной склонностью к застреванию на выбранном способе реагирования способствовали возникновению состояния заблуждения и психологического зависимого поведения, что препятствовало при формальном понимании характера собственных действий осознанию их значения, возможности руководить своими действиями при совершении сделки, оказали существенное влиянием на смысловое восприятие, волю и оценку существа заключаемой сделки - купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2025 года».
В судебном заседании эксперт психолог ФИО3 поддержала изложенные в заключении выводы, пояснила, что ФИО12 обнаруживает психическое расстройство в виде <данные изъяты>, при этом, все изменения поведения и восприятия событий являются столь незначительными, что являются незаметными в обычной жизни. При заключении сделки она находилась в состоянии заблуждения, психологического зависимого поведения, но она понимала формальный характер совершаемых ей действий, в данном случае, она понимала, что какую сделку заключает и ее последствия, но поскольку находилась в системе иллюзорных представлений, то верила, что совершая такие действия, спасает свое имущество. Такое ее состояние покупателем определить было не возможно. Как продавец она вела себя безупречно, адекватно. Адекватно излагала мотивы сделки. С учетом личности ФИО12 (работа на руководящих должностях в экономической сфере) она не имеет повышенной внушаемости. Таким образом, следует, что ФИО12 при совершении сделки была психически здорова, но находилась под влиянием, в связи с чем заблуждалось относительно мотива сделки, смыл и формальные последствия которой понимала.
Оценивая заключение судебной психолого-психиатрическая экспертизы ГУЗ «Областная клиническая психиатрическая больница Святой Софии», объяснения эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что данное заключение и объяснения эксперта содержат полные и обоснованные выводы, эксперт имеет соответствующую квалификацию, экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, признает указанные доказательства по делу допустимыми и достоверными и находит возможным положить выводы, содержащиеся в заключение судебной экспертизы и пояснениях эксперта, в основу принимаемого решения.
Достаточных и допустимых доказательств, указывающих на недостоверность проведенной судебной экспертизы, либо ставящих под сомнение её выводы, в ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, не представлено.
Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает ст. 178 ГК РФ (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 года № 751-О, от 28.02.2019 года № 338-О и др.).
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.
Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в п. 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в п. 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.
Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.
При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.
Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по ст.178 ГК РФ.
Данная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 года № 5-КГ25-174-К2.
Таким образом, ФИО12 полагала, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, что денежные средства от продажи недвижимого имущества ей будут возвращены, то есть заблуждалась относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), что само по себе основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.
Судом установлено, что ФИО12 желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы, денежные средства (имущество) возвращены. При этом, с учетом личности ФИО12, ее поведения при заключении сделки, ей было достоверно известно о сущности совершаемой сделки и гражданско-правовых последствиях такой сделки (переход права собственности на недвижимое имущество). Любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.
Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе, из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ).
Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ являются закрепленные в ее п. 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки. Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Указанное положение имеет существенное значение для применения ст. 178 ГК РФ, которое нельзя недооценивать - оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции. Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.
При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ФИО4 к. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было. Наличие возможности ФИО4 к. распознать заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки – ФИО12 не имелось, что подтверждается собранными по делу доказательствами.
Учитывая изложенное и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО12 исковых требований к ФИО4 к. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и признании недействительной записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилое помещении, восстановлении записи о регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разрешая требования ФИО4 к. суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что в настоящее время, в соответствии со сведениями ЕГРН, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО4 к., с 25.02.2025 года на основании договора купли- продажи недвижимости от 21.02.2025 года.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранение всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, учитывая переход права собственности на спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи к истцу, а также отсутствие между собственником ФИО4 к. и прежним собственником ФИО12 каких-либо договорных отношений ( ст. 56 ГПК РФ), при этом, ФИО12 препятствует истцу реализовать в полном объеме полномочия собственника в отношении спорного жилого помещения, тем самым нарушает его права и законные интересы, то суд считает требование о выселении ФИО12, вселении ФИО4 к. в спорное жилое помещение, подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО4 к. к ФИО12 о принудительном выселении из жилого помещения, вселении удовлетворить.
Выселить ФИО12 из жилого помещения (кадастровый №) расположенного по адресу: <адрес>
Вселить ФИО4 к. в жилое помещение (кадастровый №) расположенное по адресу: <адрес>
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 к ФИО4 к. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и признании недействительной записи регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении права собственности на жилое помещении, восстановлении записи о регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Срок составления мотивированного решения – 29 января 2026 года.
Судья З.А. Левина