УИД 61RS0025-01-2025-001347-45 Дело № 2-804/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области «28» ноября 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Золотаревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истице принадлежит на праве собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., квартира с кадастровым номером № (в двухквартирном жилом доме), с площадью 25,6 кв.м., вспомогательные строения и сооружения. Перечисленные объекты находятся по адресу: <адрес>.

Право на недвижимое имущество возникло у ФИО1 на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время ЕГРН содержит записи о регистрации права собственности на земельный участок (запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и квартиру (запись № от ДД.ММ.ГГГГ).

Все эти годы недвижимое имущество находится во владении истицы. Она использует его, поддерживает в надлежащем состоянии, оплачивает потребляемые жилищно-коммунальные услуги и имущественные налоги.

В августе 2024 года ФИО1 решила реконструировать свою квартиру путем возведения к ней пристройки. Вскоре она приступила к строительным работам, которые были завершены в начале февраля 2025 года. К существующей квартире (строение Литер «Аа» с кадастровым номером №) истица возвела пристройку размерами 1,8 м. х 4,0 м. (строение Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области»). Пристройка представляет собой одну комнату – коридор с площадью 6,1 кв.м. (комната № 5 в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ). Также в уже существующем коридоре (комната № 3 в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном Бюро технической инвентаризации Багаевского района Ростовской области) был заложен оконный проем и установлена перегородка, разделяющая помещение на 2 изолированные комнаты - № 3 (санузел с площадью 1,6 кв.м.) и № 4 (коридор с площадью 2,2 кв.м.).

Таким образом, в результате проведенной реконструкции общая площадь квартиры с учетом пристройки увеличилась с 25,6 кв.м. до 35,5 кв.м., площадь застройки также увеличилась с 40,4 кв.м. до 47,6 кв.м..

В феврале 2025 года после завершения строительных и внутренних отделочных работ ФИО1 обратилась в Багаевский филиал ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» по вопросу изготовления технической документации на квартиру. Однако специалисты упомянутой организации рекомендовали истице сначала оформить в Администрации Багаевского района Ростовской области разрешение на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На основании такой разрешающей документации изготавливается технический план помещения, а затем в ЕГРН вносятся новые сведения о характеристиках реконструированной квартиры и всего двухквартирного дома.

Истица обращалась в сектор архитектуры и градостроительства Администрации Багаевского района Ростовской области, но там отказали в выдаче разрешения на строительство. Ей вручили соответствующее решение от ДД.ММ.ГГГГ № 4 со следующими разъяснениями: выдача разрешения на строительство должна предшествовать проведению работ по возведению (реконструкции) объекта капитального строительства. Проведение строительных работ до получения такого разрешения противоречит требованиям действующего законодательства. Учитывая, что на момент обращения в компетентный орган реконструкция квартиры уже завершена, то такой объект является самовольной постройкой. Получение разрешения на строительства в отношении уже возведенного объекта капитального строительства в административном порядке невозможно. В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Таким образом, реконструированная истицей квартира является самовольной постройкой. Оформить права на такой объект возможно исключительно в судебном порядке.

ФИО1 отмечает, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на территории которого находится символьная постройка. Данный участок имеет вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка». Следовательно, он может использоваться для размещения блокированных малоэтажных жилых домов. Кроме того, при возведении пристройки не нарушены действующие строительные, градостроительные, пожарные, санитарные нормы и правила. Данный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Перечисленные обстоятельства нашли свое подтверждение в Заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном специалистами Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ+» (<адрес>). Владелец соседней квартиры С.Ю.А. не возражает против проведенной реконструкции. Какие-либо претензии к ФИО1 у него отсутствуют.

С учетом изложенного истица просила суд о следующем:

- признать за ФИО1 право собственности на реконструированное жилое помещение - квартиру с общей площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой – 25,6 кв.м., строение Литер «АаА1», расположенное по адресу: <адрес>, состоящую из квартиры с кадастровым номером № и пристройки (Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области») с площадью застройки 7,2 кв.м.;

- признать подлежащими государственному кадастровому учету изменения характеристик жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № в связи с его реконструкцией путем возведения пристройки Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», а также признать подлежащими государственному кадастровому учету изменения характеристик здания (многоквартирного дома) с кадастровым номером № в связи с реконструкцией помещения в его составе - квартиры с кадастровым номером № - путем возведения пристройки Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области».

В судебном заседании истец и её представители участия не принимали, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержали. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и её представителей.

Представитель ответчика Ц.О.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил письменный отзыв, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

3-е лицо С.Ю.А. в судебное заседание не явилось, извещено судом надлежащим образом, представило письменное заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, не возражало против удовлетворения требований ФИО1.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-их лиц.

Исследовав представленные суду документальные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание права (ст. 12 Гражданского кодекса РФ).

Как предусматривает п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Как предусматривает абз. 4 п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44).

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости) (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44).

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ФИО1 являются собственником земельного участка с кадастровым номером №, с площадью 700 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. В этой связи в ЕГРН содержится запись регистрации права за № от ДД.ММ.ГГГГ. Право на упомянутый объект перешло к истице на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Д.П.И..

В настоящее время земельный участок ФИО1 относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка». Согласно Выписке № от ДД.ММ.ГГГГ из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Манычское сельское поселение», подготовленной Администрацией Багаевского района Ростовской области, на земельном участке с кадастровым номером № разрешается размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами с количеством этажей более чем три.

На территории упомянутого выше земельного участка находится квартира с кадастровым номером № с площадью 25,6 кв.м., которая также принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ). Право на данный объект перешло к истице на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Д.П.И..

К своей квартире истица возвела пристройку размерами 1,8 м. х 4,0 м., которая состоит из одной комнаты – коридора с площадью 6,1 кв.м. (комната № 5 в Техническом паспорте от 05.06.2025 года, изготовленном Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области»). Кроме того, в существующем коридоре (комната № 3 в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном Бюро технической инвентаризации Багаевского района Ростовской области) ФИО1 заложила оконный проем и установила ерегородку. В результате таких действий помещение было разделено на 2 изолированные комнаты - № 3 (санузел с площадью 1,6 кв.м.) и № 4 (коридор с площадью 2,2 кв.м.). После реконструкции общая площадь квартиры с учетом пристройки увеличилась с 25,6 кв.м. до 35,5 кв.м., площадь застройки также увеличилась с 40,4 кв.м. до 47,6 кв.м..

Реконструкция квартиры проводилась без получения необходимой разрешающей документации. Однако после завершения строительных работ истицей предпринимались попытки по легализации объекта. По этому поводу ДД.ММ.ГГГГ она обращалась в Администрацию Багаевского района Ростовской области. Однако в выдаче разрешения на строительство ей отказали. Как следует из текста Решения от ДД.ММ.ГГГГ № 4, Администрация Багаевского района Ростовской области, ссылаясь на п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, рекомендовала ФИО1 обратиться в суд по вопросу признания права собственности на самовольную постройку, так как легализовать уже построенный объект в административном порядке невозможно.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что пристройка размером 1,8 м. х 4,0 м. (Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ) к квартире с кадастровым номером 61:03:0040204:547 возведена самовольно. Следовательно, такой объект является самовольной постройкой.

Между тем, судом исследовано Заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное специалистами Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ+». Из содержания этого документа следует, что квартира с кадастровым номером № и пристройка к ней находятся на территории земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1. Причем пристройка соответствует признакам капитальности, действующим строительным, градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, а также не несет вреда жизни и здоровью граждан. Оснований не доверять выводам специалистов ООО «ЭКСПЕРТ+» у суда не имеется. Данные выводы специалистов не оспаривались представителем Администрации Багаевского района Ростовской области, а также другими участниками процесса. С ходатайствами о проведении строительно-технической экспертизы представитель ответчика к суду не обращался. Третье лицо С.Ю.А. (владелец соседней квартиры) в своем заявлении пояснил, что пристройка ФИО1 не мешает ему и не создает препятствий в использовании его жилого помещения.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что при возведении пристройки (Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области») к квартире с кадастровым номером № истицей соблюдены условия, предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, которые необходимы для признания судом права собственности на самовольную постройку. Также суд принимает во внимание, что в сложившейся ситуации единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которых ФИО1 предпринимала необходимые меры. Однако в оформлении разрешающей документации ей было отказано.

Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду предоставлены необходимые доказательства, подтверждающие обоснованность требований истицы. Избранный ФИО1 способ защиты имущественных прав отвечает требованиям п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также положениям п. 39 и п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». При этом судом не выявлены признаки явного и намеренного недобросовестного поведения со стороны истицы. В этой связи суд считает исковые требования ФИО1 правомерными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, о признании права собственности на самовольную постройку – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, право собственности на реконструированное жилое помещение – квартиру с общей площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой – 25,6 кв.м., строение Литер «АаА1», расположенное по адресу: <адрес>, состоящей из квартиры с кадастровым номером № и пристройки (Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области») с площадью застройки 7,2 кв.м..

Признать подлежащими государственному кадастровому учету изменения характеристик жилого помещения – квартиры с кадастровым номером № в связи с его реконструкцией путем возведения пристройки Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», а также признать подлежащими государственному кадастровому учету изменения характеристик здания (многоквартирного дома) с кадастровым номером №, в связи с реконструкцией помещения в его составе – квартиры с кадастровым номером № – путем возведения пристройки Литер «А1» согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному Багаевским филиалом ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области».

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025 года.

Председательствующий: П.А. Левченко