Дело № 2-2520/2025
39RS0004-01-2025-002313-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 сентября 2025 года г. Калининград
Московский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Дорошевич Ю.Б.
при секретаре Иваниловой В.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, указав, что в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4673 кв.м, по <адрес>, находится нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью помещений 9414,1 кв.м. с видом разрешенного использования «под существующие здания, строения, сооружения». ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 44,9 кв.м. Ответчик приобрел в собственность нежилое помещение и произвел государственную регистрацию права на него 05.06.2023.
В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ между администрацией городского округа «Город Калининград» и собственниками помещений в нежилом здании заключен договор аренды земельного участка от 09.09.2019 №-А с множественностью лиц в отношении Земельного участка.
До настоящего времени ответчик за рассмотрением вопроса об оформлении земельных отношений на земельный участок к истцу не обращался.
В связи с отсутствием оформленных земельных отношений, с учетом положений п. 2, п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ был подготовлен проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, согласно которому ответчик становится «Арендатором», с предложением подписать и возвратить соглашение в течение 30 дней для последующей подачи на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Калининградской области. Документы ответчиком не подписаны.
Просит обязать ответчика заключить соглашение № о присоединении к договору аренды земельного участка от 09.09.2019 №-А в редакции, изложенной в просительной части иска.
В судебное заседание представитель истца и ответчик не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.
Согласно ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 2 ст.432 ГК РФ предусмотрено заключение договора посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Как указано в п.2 ст.607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В силу п.п.1 и 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в едином государственном реестре учреждениями юстиции предусмотрена положениями ст.131 ГК РФ и ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).
По смыслу ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно ст.ст.22 и 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за землю определяется договором аренды.
В соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Пунктом 1 ст.39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как указано в п.2 ст.39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В силу п.6 ст.39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
По п.7 ст.39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Согласно п.п.8-9 ст.39.20 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п.п.2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п.8). Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п.п.2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п.9).
В соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные п.п.1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (п.3 ст.445 ГК РФ).
Как указано в п.4 приведенной статьи ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Таким образом, из приведенных выше положений следует, что когда сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и в этом случае такой договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу.
Как установлено судом, собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 673 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> является городской округ "Город Калининград". Вид разрешенного использования земельного участка - "под существующие здания, строения, сооружения, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов", о чем свидетельствует выписка ЕГРН.
ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 44,9 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 22).
Порядок исчисления арендной платы на земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, расположенные на территории городского округа "Город Калининград", установлен решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 28 ноября 2007 года N376. Этим Положением определены условия и сроки внесения арендной платы в г. Калининграде за пользование земельными участками.
Договором аренды предусматривается, что арендная плата за участки, предоставленные в аренду на основании ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и на которых расположены здания, сооружения, взимается с даты обращения лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, либо с даты заключения договора аренды в случае, если такой договор заключается по инициативе администрации (пункт 3.4 Положения).
Поскольку договор аренды земельного участка №-А от 09 сентября 2019 г. подписан частью собственников нежилых помещений и прошел государственную регистрацию, вступление ответчика в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора возможно только путем подписания соглашения о присоединении к данному договору, в связи с чем администрацией городского округа "Город Калининград" был подготовлен и направлен 19 марта 2024 года ФИО1 для подписания проект соглашения о присоединении №-А-29 от 28 февраля 2024 года, до настоящего времени указанное соглашение сторонами не подписано.
Таким образом, суд признает установленным, что ответчик от подписания соглашения уклонился.
Ввиду отсутствия какого-либо ответа со стороны ответчика, как и представления протокола разногласий, администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Из буквального толкования данной нормы права следует, что распространение отношений сторон на период, предшествующий дате заключения договора, является их правом, но не обязанностью и подлежит включению в договор только при условии соответствующего соглашения сторон.
Кроме того, отсутствует законодательно установленная обязанность арендатора по включению в договор аренды условия о внесении платы за фактическое использование земельного участка до момента подписания договора.
Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 предлагаемого ответчику для подписания соглашения предусмотрено распространение действия условий Договора к отношениям, возникшим до присоединения к нему, а именно указано на исчисление арендной платы с 05.06.2023.
Таким образом, п. 2 соглашения к договору аренды земельного участка противоречит закону, так как по ст.ст.421, 432 и 425 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и обязанность по внесению арендной платы возникает с момента его заключения, однако, своего согласия ответчик на внесение арендной платы с 05.06.2023 не давал. Доказательств обратного суду не представлено.
Учитывая, что законодательно установленная обязанность арендатора по включению в договор аренды условия о внесении платы за фактическое использование земельного участка до момента подписания договора отсутствует, у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом соглашение на указываемых истцом условиях и в редакции п. 2 представленного суду проекта соглашения.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым обязать ФИО1 заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от 09.09.2019. №-А на измененных условиях, указанных в п. 2 соглашения, по которым арендная плата исчисляется с даты заключения такого соглашения.
Соответственно, заявленный администрацией ГО «Город Калининград» иск подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.
Обязать ФИО1, паспорт № №, заключить соглашения от 28.02.2024 № о присоединении к договору аренды земельного участка от 09.09.2019 №-А на следующих условиях:
Арендодатель: Администрация городского округа «Город Калининград» в лице заместителя главы администрации, председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» ФИО2, действующего на основании доверенности администрации городского округа «Город Калининград» от 28.12.2023 №/дв, с одной стороны, и
Гражданин Российской Федерации ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес> (паспорт серия № №, выдан 11.06.2014 отделением УФМС России по Калининградской области в Гурьевском районе, код подразделения №), СНИЛС № зарегистрированный по месту жительства по адресу: <адрес> аллея, <адрес>, с другой стороны,
в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, договора купли-продажи нежилого помещения от 31.05.2023, выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 28.02.2024 №№ №, КУВИ№, от 22.02.2024 №№ КУВИ-№, КУВИ-№, в связи с переходом права собственности от Арендатора «25» (ФИО3) на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 44,9 кв.м (запись государственной регистрации перехода права от 05.06.2023 №), расположенное в нежилом здании с кадастровым номером № (общей площадью помещений 12688,4 кв.м), на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> пришли к соглашению (далее - Соглашение) о внесении нижеследующих изменений в договор аренды земельного участка от 09.09.2019 №-А (далее - Договор), заключенного сроком до 09.09.2068.
1. Считать Гражданина Российской Федерации ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения Арендатором «36» по Договору.
2. Арендатор «36» с даты заключения настоящего соглашения уплачивает арендную плату за площадь 16,54 кв.м из земельного участка с кадастровым номером № площадью 4673 кв.м (основание: п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
3. Арендатор «36» обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату по следующим реквизитам: Управление федерального казначейства по Калининградской области (МКУ «Калининградский расчетно-сервисный центр»), код ОКТМО 27701000, ИНН <***>, КПП 390601001, казначейский счет 03100643000000013500. Наименование банка: Отделение Калининград Банка России / УФК по Калининградской области г. Калининград, БИК банка 012748051, единый казначейский счет 40102810545370000028, код бюджетной классификации: 028 111
05012 04 0000 120. Датой внесения арендной платы по Договору считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Расчет арендной платы осуществляется по формуле:
Ап = (Кс х Кз) : S з/у х S доли з/у, где:
Ап — годовая сумма арендной платы;
Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;
Кз - коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка;
S зу - общая площадь земельного участка (4673 кв.м);
S доли зу - площадь земельного участка, за которую Арендатор «36» уплачивает арендную плату (16,54 кв.м).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № с 01.01.2023 — № руб. (основание: постановление Правительства Калининградской области от 14.11.2022 № 590 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года») и действует до момента пересмотра (определения) в порядке, установленном действующим законодательством.
Расчетное значение коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка (Кз), составляет 0,0199 (основание: пункт 4 приложения к постановлению администрации городского округа «Город Калининград» от 08.04.2022 № 209 «Об установлении расчетных значений коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков»),
4. Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
5. Соглашение является заключенным с момента его подписания сторонами. Соглашение считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
6. Настоящее Соглашение составлено и подписано в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и передается по одному экземпляру: Арендодателю, Арендатору «36».
7. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2025 года.