Решение по делу № 2-11/2023 от 31.01.2023 - о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств от 12.04.2021 г. заключенного между <ФИО> и <ФИО>.

Дело № 2-11/2023

УИД 36RS0004-01-2022-002963-88

Стр.2.134

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2023 г. город Воронеж

Ленинский районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Маньковой Е.М.,

при секретаре Санникове А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств от 12.04.2021 г. заключенного между ФИО2 и ФИО1,

установил:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил понудить ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств с истцом на условиях, отраженных в предварительном договоре от 12 апреля 2021 г., указав в обоснование заявленных требований на то, что 12 апреля 2021 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в будущем до 01 июля 2022 г. основного договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего ФИО2 на праве собственности и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств на условиях, предусмотренных настоящим договором. Общая стоимость земельного участка и индивидуального жилого дома составляет 5 750 000 рублей. В день подписания предварительного договора, истец внес задаток в размере 100 000 рублей. В марте 2022 г. истец обнаружил в сети Интернет (сайт Авито) информацию о том, что предмет договора выставлен продавцом на продажу. В связи с чем, 29 марта 2022 г. ФИО1 направил в адрес ответчика требование о заключении основного договора к предварительному договору от 12 апреля 2021 г. 01 апреля 2022 г. от ответчика поступило уведомление о возврате суммы задатка в размере 100 000 рублей ввиду того, что он, якобы, не явился для подписания основного договора до 12 мая 2021 г. по направленному ранее уведомлению. В связи с тем, что истец никакого уведомления не получал, а предмет договора ответчиком выставлен на продажу, ФИО1 был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, ФИО1, не поддерживая ранее заявленные исковые требования, в уточнённом исковом заявлении от 20 января 2023 г. просил суд взыскать с ответчика ФИО2 сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка (л.д. 197-202, т.1). В обоснование уточненных требований, указывал на то, что в заключенном с ФИО2 12 апреля 2021 г. предварительном договоре купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств, содержалось условие о том, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, нарушения продавцом обязанностей и гарантий, предусмотренных пунктом 2.1 и пунктом 4.2 договора, если указанные действия (бездействие) продавца повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, продавец уплачивает покупателю в течение семи банковских дней сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка в порядке статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ссылался на то, что продавец был обязан в срок до 01 июля 2022 г. заключить с покупателем основной договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома на условиях, предусмотренных договором, а именно завершить строительство на отчуждаемом земельном участке индивидуального жилого дома, отвечающего характеристикам, указанным в приложении 1 к вышеуказанному договору; осуществить постановку индивидуального жилого дома на кадастровый учет; предоставить покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом; осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой земельного участка и индивидуального жилого дома к продаже; предупредить покупателя до момента подписания настоящего договора обо всех правах третьих лиц на продаваемый земельный участок или строящийся на нем индивидуальный жилой дом.

ФИО1 считает, что он, как покупатель, выполнил обязанности, возложенные на него условиями предварительного договора купли – продажи, а именно 12 апреля 2021 г. передал продавцу задаток в сумме 100 000 рублей. В марте 2022 г. ФИО1 обнаружил в сети Интернет (сайт Авито) информацию о том, что предмет договора выставлен продавцом на продажу, в связи с чем, 29 марта 2022 г. ФИО1 направил в адрес продавца требование о заключении основного договора к предварительному договору от 12 апреля 2021 г., в котором просил на условиях, отраженных в предварительном договоре заключить основной договор, просил указать ему дату, время и место заключения основного договора. 01 апреля 2022 г. в адрес ФИО1 поступило от ФИО2 уведомление, которым ему было предложено явиться для получения возврата суммы задатка в размере 100 000 рублей. Из текста уведомления следовало, что он, несмотря на его уведомление о необходимости явиться в месячный срок (до 12 мая 2021 г.) со дня заключения предварительного договора и заключить с ФИО3 новый предварительный договор с учетом перераспределения земельного участка и присвоения ему нового кадастрового номера, не явился, что было расценено продавцом как утрата покупателем интереса к приобретению объекта недвижимости. В результате чего, предварительный договор утратил свою силу. Между тем, истец никакого уведомления не получал, тогда как предмет договора выставлен продавцом на продажу, и именно продавец уклоняется от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В уточнённом исковом заявлении истец ссылался на то, что из поступившего в его адрес от истца ФИО4 искового заявления, датированного 18 июля 2022 г. ему стало известно о том, что 23 мая 2022 г. ФИО2 (ответчик) и ФИО4 заключили предварительный договор в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 609+/-8,64 кв.м., имеющий адресные ориентиры <адрес>, <адрес>, <адрес>, то есть в отношении спорного объекта недвижимости. В связи с чем, истец делает вывод о том, что ответчик изначально имела намерение получить денежные средства в виде задатка, и не имела намерение ни исполнять условия договора, ни возвращать задаток истцу, о чем в частности свидетельствовало её процессуальное поведение. Кроме того, ответчик изначально включила в предварительный договор ряд пунктов, делающих его исполнение невозможным с учетом тех действий, которые совершила ответчик в период, предшествующий подписанию договора.

В связи с чем, принимая во внимание, что уклонение продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, нарушения продавцом обязанностей и гарантий, предусмотренных условиями предварительного договора, очевидны, и повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, по убеждению истца, на продавца легла обязанность уплатить покупателю ФИО1 сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка в порядке статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С 20 января 2023 г. по 27 января 2023 г. и по 31 января 2023 г. в судебном заседании объявлялся его перерыв.

Явившись в судебное заседание, истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО5, заявленные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей, поясняли по иску.

Представитель ответчика ФИО2, по доверенности ФИО6, просила предъявленные исковые требования, оставить без удовлетворения. Поясняла по письменным возражениям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом в порядке, установленном действующим законодательством, от ответчика ФИО2 ранее было подано заявление с просьбой рассматривать дело в ее отсутствие с участием представителей по доверенности.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом в порядке, установленном действующим законодательством.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства в совокупности с положениями действующего законодательства, суд приходит к следующему.

Согласно положений статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возложена на стороны.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Статьёй 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Материалами дела установлено.

Ответчик ФИО2 являлась собственником десяти земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес> (л.д. 43-45, т.1).

Ранее по адресу: <адрес> и <адрес> было восемь участков. Все земельные участки по <адрес> и <адрес> были равны по площади и составляли 800 кв.м.

22 марта 2021 г. ФИО2 обратилась в ООО «Геореестр» для проведения кадастровых работ по образованию десяти земельное участков., путем перераспределения восьми земельных участков, а именно четыре земельных участка по <адрес> и четыре земельных участка по <адрес>, для чего был заключен договор подряда №32/21 от 22 марта 2021 г. (л.д. 101, т.1).

По исполнению договора подряда №32/21 от 22 марта 2021 г. ООО «Геореестр» выдало ФИО2 межевой план (л.д.102,103, т.1).

26 марта 2021 г. ФИО2 приняла решение о перераспределении земельных участков, а именно перераспределить восемь земельных участков и вновь образовать десять земельных участков, семь из них общей площадью 609 кв.м., а один меньшей площадью – 582 кв.м. и два земельных участка большей площадью 764 кв.м. и 791 кв.м. После подготовки всех документов, ФИО2 подала необходимый комплект документов на осуществление регистрации перераспределения земельных участков (л.д. 46, т.1).

В частности, запись о земельном участке с кадастровым номером № площадью 800 кв.м. по адресу: <адрес> - была погашена.

Имеется запись о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 609 кв.м., по адресу: <адрес>.

Эти обстоятельства стороны не оспаривали.

12 апреля 2021 г. ФИО1 и ФИО2 заключили предварительный договор, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о заключении в будущем до 01 июля 2022 г. основного договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего «продавцу» на праве собственности, и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств на условиях, предусмотренных настоящим договором. Продавец взял на себя обязательство продать покупателю за плату в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800+/-10 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для жилищного строительства, для жилищного строительства. Право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 25 января 2021 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 января 2021 г., выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Стоимость продаваемого земельного участка, указанного в пункте 1.2 настоящего договора составляет: 1 128 500 рублей. Стоимость индивидуального жилого дома, указанного в пункте 1.3 настоящего договора составляет: 4 621 500 рублей. Общая стоимость земельного участка и индивидуального жилого дома составляет 5 750 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель в день подписания настоящего договора вносит задаток в размере 100 000 рублей, который будет зачтен продавцом в счет оплаты по основному договору купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома. Оставшаяся сумма стоимости земельного участка в размере 1 078 500 рублей будет оплачена покупателем с привлечением кредитных средств, из них: сумма в размере 215 700 рублей наличными денежными средствами непосредственно при подписании основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, сумма в размере 862 800 рублей за счет кредитных средств. Оставшаяся сумма стоимости индивидуального жилого дома в размере 4 571 500 рублей будет оплачена покупателем с привлечением кредитных средств, из них: 914 300 рублей наличными денежными средствами непосредственно при подписании основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома; сумма в размере 3 657 200 рублей за счет кредитных средств.

В случае уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома сумма задатка в размере 100 000 рублей остается у продавца в порядке статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, нарушения продавцом обязанностей и гарантий, предусмотренных пунктом 2.1 и пунктом 4.2 настоящего договора, если указанные действия (бездействие) продавца повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, Продавец уплачивает покупателю в течение семи банковских дней сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка в порядке статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1.5, 1.6, 1.7, 1.10, 1.11, 1.12, 1.13 предварительного договора) (л.д. 16-18, т.1).

Как установлено письменными пояснениями ответчика ФИО2, 30 марта 2021 г. ответчик ФИО1 обратился с желанием приобрести в будущем земельный участок с жилым домом. На заключении договора настаивал, требовал немедленного заключения предварительного договора, не дожидаясь проведения кадастровым инженером кадастровых работ и принятию ФИО2 решения о перераспределении земельного» участка. Переговоры с ФИО1 вел сын ФИО2, ФИО7, который, в частности, размещал объявление на Интернет - сайте «Авито» и вел переговоры с потенциальными покупателями. Объявление на Интернет - сайте «Авито» содержало следующий текст: коттедж 130 кв.м. на участке 5 соток. Расположение: <адрес> (л.д. 105, т.1).

Из протокола №1655820519 от 21 июня 2022 г. об автоматизированной фиксации информации с использованием мобильного устройства, в котором приведена вся переписка касаемо переговоров относительно спорной сделки, следует, что ФИО1 был поставлен в известность, что заинтересовавший его земельный участок находится в стадии регистрации изменений в связи с перераспределением земельного участка и его уменьшения. На основании чего, ФИО1 было предложено дождаться окончания регистрации и заключить предварительный договор по новой выписке, с учетом внесенных изменений. ФИО1 настоял на заключении предварительного договора, по выписке, имеющейся на тот момент, с целью зафиксировать понравившийся ему земельный участок. При этом, ФИО1 взял на себя обязательство в течение 30 дней, после подписания предварительного договора, перезаключить предварительный договор с учетом новой выписки, в которой отражены новые параметры земельного участка, о которых стороны договаривались изначально. 09 апреля 2021 г. ФИО7 направил в адрес ФИО1 документы, на основании которых у ФИО2 возникло право собственности на земельный участок, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, <адрес> <адрес>, а также решение о перераспределении земельного участка (л.д. 47-57, т.1).

После направления документов, 09 апреля 2021 г. в 11:10 час, ФИО7 написал ФИО1: «Новая выписка после перераспределения будет готова 13 апреля». Площадь после межевания можете посмотреть в решении о перераспределении (л.д. 54, т.1).

Из решения о перераспределении земельного участка от 26 марта 2021 г. следует, что на дату принятия решения о перераспределении земельного участка, площадь земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, составляла 800 кв.м., а вновь образованный участок, после принятия решения о перераспределении по этому же адресу, составляет 609 кв.м.

После получения решения о перераспределении земельного участка от 26 марта 2021 г. ФИО1, продолжил переписку с ФИО7 о возможности приобретения земельного участка, но большей площади (л.д. 54, т.1).

Из указанной переписки следует, что предварительный договор от 12 апреля 2021 г. фактически сторонами был подписан 13 апреля 2021 г., что подтвердили стороны в судебном заседании.

Таким образом, судом было установлено, что 13 апреля 2021 г. ФИО1 и ФИО2 подписали предварительный договор, датированный 12 апреля 2021 г., на земельный участок, который по состоянию на 12 апреля 2021 г. имел статус: «погашен».

Суд полагает установленным, что ответчику было известно, что договор заключался в отношении земельного участка, который фактически престал существовать в площади 800 кв.м. Это обстоятельства подтверждается тем, что право собственности продавца (ФИО2) на земельный участок с изменённой площадью, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12 апреля 2021 г. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Сторонами по делу не оспаривалось, что 23 мая 2022 г. ФИО2 заключила с ФИО4 предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 609 кв.м., со строящимся жилым домом по адресу: <адрес> (л.д. 243-255, т.1). Так, пунктом 1.2 предварительного договора от 23 мая 2022 г. установлено, что продавец обязуется продать покупателю за плату в собственность земельный участок кадастровый №, площадью 609+/-8.64 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.161-165 т.1). В соответствии с положениями подпункта 1.1 заключенного предварительного договора, стороны договора договорились о заключении в будущем до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего «продавцу» на праве собственности, и индивидуального жилого дома. Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела основной договор сторонами ФИО8 и ФИО2 не согласован и не подписан.

Таким образом, ФИО4 заключила с ФИО2 23 мая 2022 г. предварительный договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 609+/-8.64 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <адрес>, а ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключил предварительный договор купли – продажи на земельный участок с кадастровым номером № площадью 800+/-10 кв.м., имеющий адресные ориентиры: <адрес>, район Рамонский, <адрес>. Связующим звеном поименованных земельных участков, обозначенного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО2 и ФИО4, и земельного участка, обозначенного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО2 и ФИО1, является только адрес места нахождения земельного участка. В то время как в результате перераспределения земельного участка, произошло дробление четырех земельных участков. В результате которого, образовалось пять земельных участков, причем один из них получил новые ориентиры, ранее не существующие, а именно: <адрес>, <адрес>, <адрес>А.

Дата принятия решения о перераспределении земельных участков – 26 марта 2021 г. По утверждению ответчика, ФИО1, впервые обратившийся с желанием приобрести объект недвижимости 30 марта 2021 г., должен был знать, видеть земельный участок, который предлагался к продаже и с какими параметрами. Судом этот довод не принимается.

В соответствии с положениями части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с положениями действующего законодательства, в условия предварительного договора должны быть включены существенные условия, в частности (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи недвижимости. А также, условия основного договора купли-продажи, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора, поскольку соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», установлено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В данном конкретном случае, истец изначально настаивал на заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств, в отношении определённого земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945026:4759, (то есть данные, определяющие расположение объекта недвижимости на местности, его площадь, категория земель и вид разрешенного использования уже были в установленном порядке внесены в Росреестр), площадью 800+/-10 кв.м., имеющим адресные ориентиры: <адрес>, <адрес>, <адрес>. О чем он неоднократно указывал, как при согласовании, заключении и подписании предварительного договора, так и в суде. Это обстоятельство стороной ответчика не опровергнуто. Для индивидуализации недвижимого имущества достаточно указать его кадастровый номер (при наличии) (статья 554 ГК РФ, пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). В данном конкретном случае в предварительном договоре его предмет индивидуализирован достаточно подробно, - в соответствии с положениями части 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, указаны его данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости. При заключении предварительного договора, стороны действовали каждая в своем интересе, ими было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора, которые обе стороны, на момент его заключения (12 апреля 2021 г.), устроили. Договор был исполнен в части передачи и принятия суммы в 100 000 рублей. Предварительный договор от 12 апреля 2021 г. недействительной или ничтожной сделкой не признан. Истец не выражал желание приобрести какой - либо другой участок, тем более участок меньшей площади, при сохранении продавцом его неизменной первоначально оговоренной стоимости.

Ответчик ссылался в ходе рассмотрения гражданского дела на то, что между ФИО2 и ФИО1 при заключении предварительного договора была достигнута устная договорённость о том, что он в течение 30 дней (с 12 апреля 2021 г.) явится для заключения предварительного договора с уточнёнными характеристиками земельного участка, после его перераспределения с учетом новой выписки.

Для заключения очередного предварительного договора ФИО1 к ФИО9 не явился.

ФИО1, в свою очередь, имея намерение заключить основной договор, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре от 12 апреля 2021 г., 24 марта 2022 г. обратился в ОП №4 УМВД России по г. Воронежу с заявлением о проведении проверки по факту незаконного заключения предварительного договора от 12 апреля 2021 г. с ФИО2 В возбуждении уголовного дела было отказано (л.д. 110-112, т.1).

29 марта 2022 г. ФИО1 направил ФИО2 требование о заключении основного договора к предварительному договору от 12 апреля 2021 г., в котором пояснял о готовности заключить основной договор купли – продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, на условиях, отражённых в предварительном договоре.

Письменным уведомлением, направленным ФИО1 07 марта 2022 г., ФИО2 предлагала явиться в офис, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> для заключения предварительного договора. Уведомление истцом получено не было, письменная корреспонденция была возвращена отправителю (л.д. 19, 20, 23, 24, т.2).

Уведомлением, направленным ФИО1 01 апреля 2022 г., ФИО9, сообщала, что поскольку покупатель не явился в месячный срок (до 12 мая 2021 г.) со дня заключения предварительного договора и заключить с ней, с ФИО2, новый предварительный договор с учётом перераспределения земельного участка и присвоения ему нового кадастрового номера, отказался, ссылаясь на то, что поскольку покупатель утратил интерес к приобретению объекта недвижимости, считает, что предварительный договор утратил свою силу. В связи с чем, предложила ФИО1 явиться в офис, для получения возврата суммы задатка в размере 100 000 рублей (л.д.21, 22, т. 2). ФИО1 получил почтовую корреспонденцию 05 апреля 2022 г.

На данное уведомление ФИО1 прореагировал 18 апреля 2022 г. обращением в Ленинский районный суд г. Воронежа с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил понудить ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств с истцом на условиях, отраженных в предварительном договоре от 12 апреля 2021 г., ссылаясь на нарушение его прав, свобод и законных интересов (л.д. 6-10, т.1).

Между тем, на момент разрешения спора сложилась ситуация, в которой сторона истца фактически утратила возможность заключения с ФИО2 основного договора по согласованным условиям предварительного договора от 12 апреля 2021 г. Во-первых, ввиду осуществленного ответчиком перераспределения земельных участков, предварительный договор заведомо заключался в отношении уже несуществующего на 12 апреля 2021 г. земельного участка (с кадастровым номером №, площадью 800+/-10 кв.м. по адресу: <адрес>), во – вторых, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 609+/-8.64 кв.м., имеющий аналогичные адресные ориентиры: <адрес>, был реализован ФИО2, третьему лицу - ФИО4 по предварительному договору 23 мая 2022 г.

Разрешая настоящий спор, суд пришёл к выводу о том, что ФИО1 не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, а требовал заключения его на первоначальных условиях предварительного договора от 12 апреля 2021 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору, состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что государственная регистрация изменений в отношении спорного земельного участка, произошла 12 апреля 2021 г. Соответственно, земельный участок, указанный в предварительном договоре, по которому было предъявлено первоначальное требование об обязании заключить основной договор, не существовал ни на дату подписания договора (13 апреля 2021 г.) ни на дату, которой он составлен (12 апреля 2021 г.). Стороны предварительного договора, заключенного 12 апреля 2021 г. взяли на себя обязательство заключить в будущем до 01 июля 2022 г. основной договор купли – продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств (пункт 1.1 договора). Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами в установленный в пункте 1.1 предварительного договора срок заключен не был, предварительный договор прекратил свое действие.

Руководствуясь статьями 429, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также представленными в материалы дела доказательствами, суд пришёл к выводу, о том, что стороны заключили предварительный договор на фактически несуществующий объект недвижимости, в связи с чем, такой договор нельзя признать заключенным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей.

В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, с даты совершения сторонами сделки с пороком.

Между тем, ФИО2 только 01 апреля 2022 г. направила ФИО1 уведомление о необходимости явиться, и получить сумму задатка в размере 100 000 рублей (л.д.22, т.2). В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, сторона ответчика имела возможность возвратить истцу денежные средства, однако не сделала этого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), основная цель которого - предотвратить неисполнение договора.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и при таких обстоятельствах, суд, установив, что предварительный договор являются незаключенным, пришёл к выводу о том, что денежная сумма, полученная ответчиком от истца, не является задатком. Тем более, что по своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Пунктом 1.8 предварительного договора предусмотрено, что общая стоимость земельного участка и индивидуального жилого дома составляет 5 750 00 рублей и является окончательной.

Покупатель в день подписания договора обязался внести задаток в размере 100 000 рублей, который будет учтен продавцом в счет оплаты по основному договору купли – продажи земельного участка и индивидуального жилого дома (пункт 1.9 договора).

12 апреля 2021 г. сторонами составлена расписка в получении наличных денег в счет выплаты по договору, из которой следовало, что финансовые обязательства в отношении уплаченного задатка стороны не имеют, что покупатель передал, а продавец получил вышеуказанную денежную сумму (л.д. 21,т.1).

Факт получения денежных средств в сумме 100 000 рублей от ФИО1 ФИО2 не оспаривала.

Исходя из пункта 1.9 предварительного договора, предусматривающего обязанность покупателя произвести оплату 100 000 рублей в счет стоимости приобретаемого имущества, переданные ФИО2 денежные средства, выполняли платежную функцию, но не обеспечительную.

Таким образом, денежные средства в сумме 100 000 рублей были включены в общую стоимость недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав условия предварительного договора, считает, что денежные средства, переданные покупателем продавцу, в данном случае не могут быть расценены в качестве задатка, поскольку сторонами не предусмотрено, что данный платеж является обеспечительным и вносится в качестве обеспечения исполнения истцом своих обязательств заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на согласованных условиях, в определенный срок. При таком положении, спорная денежная сумма является авансом, который выполняет платежную функцию. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. В связи с чем, положения пункта 1.13 договора о том, что в случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, нарушения продавцом обязанностей и гарантий, предусмотренных пунктом 2.1 и пунктом 4.2 настоящего договора, если указанные действия (бездействие) продавца повлекли невозможность заключения основного договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома, продавец уплачивает покупателю в течение семи банковских дней сумму в размере 200 000 рублей, то есть двойную сумму задатка в порядке статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном конкретном случае применению не подлежат.

Таким образом, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму аванса в размере 100 000 рублей, частично удовлетворив заявленные исковые требования, отказа в остальной части требований.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома с использованием кредитных средств от 12 апреля 2021 г. заключенного между ФИО2 и ФИО1 в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части требований, ФИО1, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Манькова