Дело №2-174/2025
УИД 36RS0006-01-2023-009874-23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Клочковой Е.В.,
при секретаре Анищенко Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ВС» к ФИО2 о признании общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого помещения площадью 5,9 кв.м., кадастровый №, расположенного на 1 этаже, и части нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м, кадастровый №, расположенного на 1 этаже и в подвале, признании отсутствующим право собственности на нежилое помещение и часть нежилого встроенного помещения, погашении записи о государственной регистрации права собственности,
установил:
ООО «ВС» обратилось в суд с настоящим иском, указывая, что за истцом зарегистрировано право собственности на следующие нежилые встроенные офисные помещения, расположенные на втором и третьем этажах в многоквартирном жилом <адрес>:
- часть нежилого встроенного помещения №, площадью 123,6 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 23 января 2003 года;
- часть нежилого встроенного помещения №, площадью 239,5 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 27 января 2003 года;
- нежилое встроенное помещение №, площадью 81,3 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 08 февраля 2004 года;
- нежилое встроенное помещение №, площадью 50,8 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 19 февраля 2004 года.
Проход в указанные нежилые помещения, принадлежащие истцу, с <адрес> осуществляется по лестнице через вестибюль - нежилое встроенное помещение площадью 5.9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>.
Как указывает истец, никаких претензий от собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес>, а также коммунальных служб <адрес> и управляющей компании по вопросам пользования вестибюлем в адрес истца не поступало.
Однако, в ноябре 2023 года в адрес истца поступило письменное требование от ФИО2, в котором она уведомляла, что является собственником нежилого встроенного помещения площадью 5.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и пользуясь правами собственника, потребовала в срок до 20 ноября 2023 года произвести демонтаж всех размещенных там конструкций, телекоммуникационных и электрических сетей, приборов видеонаблюдения, сигнализаций, рекламных элементов с входной группы и внутри вышеуказанного помещения.
Также в указанном требовании ФИО2 объявила о закрытии ею прохода в принадлежащие истцу нежилые помещения в многоквартирном жилом <адрес> через вышеупомянутое помещение площадью 5.9 кв.м (вестибюль).
Истец считает, что государственная регистрация права собственности ФИО2 на помещения вестибюля площадью 5.9 кв.м, и технические помещения общей площадью 103 кв.м., расположенные на первом этаже и в подвале многоквартирного жилого <адрес>, нарушает его право собственности на долю в общем имуществе этого дома, принадлежащее ему на основании части 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ и части 2 ст.141.4. ГК РФ и пункта 1 ст.290 ГК РФ, как собственнику нежилых офисных помещений в данном доме, поскольку вышеупомянутые помещения площадью 5.9 кв.м, и 103 кв.м, являются общим имуществом этого многоквартирного дома и могут находиться только в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном доме, а не в частной собственности ФИО2
На основании изложенного, истец просит:
признать общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений данного дома:
- нежилое помещение площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже;
- часть нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м., кадастровый №, расположенное на первом этаже и в подвале;
признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>;
признать отсутствующим право собственности ФИО2 на часть нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м, кадастровый №, расположенного на первом этаже и подвале многоквартирного жилого <адрес>;
погасить в ЕГРН запись № от 31.10.2023 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 5,9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>;
погасить в ЕГРН запись № от 05.11.2013 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на часть нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м, кадастровый №, расположенного на первом этаже и подвале многоквартирного жилого <адрес>.
Представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
Представители ответчика по доверенностям ФИО4, ФИО5, по ордеру адвокат Салоутин Р.В. с иском не согласились, просили в его удовлетворении отказать, представил письменные возражения. Также заявили ходатайство о пропуске срока исковой давности.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО6 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица ООО «Лавина» по доверенности ФИО7 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Третьи лица АО «УК Центрального района», Управление Росреестра по Воронежской области, ООО «ЦЧРГипроавторанс» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, истцу ООО «ВС» на праве собственности принадлежат следующие нежилые встроенные офисные помещения, расположенные на втором и третьем этажах в многоквартирном жилом <адрес>:
- часть нежилого встроенного помещения №, площадью 123,6 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 23 января 2003 года;
- часть нежилого встроенного помещения №, площадью 239,5 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 27 января 2003 года;
- нежилое встроенное помещение № площадью 81,3 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 08 февраля 2004 года;
- нежилое встроенное помещение № площадью 50,8 кв.м., запись о регистрации права собственности № от 19 февраля 2004 года.
Проход в указанные нежилые помещения, принадлежащие истцу, с <адрес> осуществляется по лестнице через вестибюль - нежилое встроенное помещение площадью 5.9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>.
Судом установлено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежат: нежилое помещение площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже; часть нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м., кадастровый №, расположенное на первом этаже и в подвале, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Часть нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м., кадастровый №, расположенное на первом этаже и в подвале было приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи от 22.10.2013, заключенного с ЗАО «ЦЧРГипроавтотранс».
Нежилое помещение площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже, было образовано в 2012 году в результате перепланировки нежилого помещения № общей площадью 222,5 кв.м, принадлежащего ПАО Сбербанк. На основании Постановления Правления ПАО Правления Центрально-Черноземного Банка от 05.09.2023 года, судом установлено, что в связи с конструктивными особенностями помещения и невозможностью и нецелесообразностью использования площади коридора, размером 5.9. кв.м, для Дополнительного офиса №, расположенного в нежилом помещении № общей площадью 222.5 кв.м, по адресу: <адрес>, а также в связи с необходимостью в использовании данной площади коридора для доступа собственника подвального помещения, которое расположено в одном здании под нежилым помещением, принадлежащим банку, произведен раздел нежилого помещения № общей площадью 222.5 кв.м, на нежилые помещения площадью 216.6 кв.м, (площадь используемого ДО №) и площадью 5.9. кв.м, (площадь неиспользуемого коридора), и реализовано единственному интересанту ФИО2 помещение (неиспользуемый коридор).
На основании договора № № от 19.10.2023, заключенного между ПАО Сбарбанк и ответчиком ФИО2, последняя стала собственником нежилого помещения площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенного на 1 этаже.
Как указывает истец, никаких претензий от собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес>, а также коммунальных служб <адрес> и управляющей компании по вопросам пользования вестибюлем в адрес истца не поступало.
Однако, в ноябре 2023 года в адрес истца поступило письменное требование от ФИО2, в котором она уведомляла, что является собственником нежилого встроенного помещения площадью 5.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и пользуясь правами собственника, потребовала в срок до 20 ноября 2023 года произвести демонтаж всех размещенных там конструкций, телекоммуникационных и электрических сетей, приборов видеонаблюдения, сигнализаций, рекламных элементов с входной группы и внутри вышеуказанного помещения.
Также в указанном требовании ФИО2 объявила о закрытии ею прохода в принадлежащие истцу нежилые помещения в многоквартирном жилом <адрес> через вышеупомянутое помещение площадью 5.9 кв.м (вестибюль).
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 2 статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо за-коном не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2019 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект недвижимого имущества, а также подтвердить основания возникновения своего права на спорное имущество.
Из разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
На основании инвентарного дела №, в частности технического паспорта, судом установлено, что на жилой <адрес> восстановлен в 1949 году (ранее имел №), имеет 4 этажа и подвал, и 4 лестницы. В данном техническом паспорте имеются поэтажные планы строения на подвал и все этажи данного дома, составленные 24.07.1969.
На указанных поэтажных планах изображены 4 лестницы с лестничными клетками, которые обозначены римскими цифрами: I, II, III, IV.
Согласно данных инвентаризационных поэтажных планов строения, то место на первом этаже дома, которое сейчас занимают нежилое помещение площадью 5.9 кв.м, и часть помещений нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м., расположенных на первом этаже и в подвале данного дома возле лестницы, на момент составления обозначалось как «Лестница II».
Согласно указанных документов технической инвентаризации объект «Лестница II» представлял собой совокупность лестничных площадок, коридоров и лестниц, ведущих из подвала дома на третий этаж.
В составе объекта «Лестница II» не выделялось никаких отдельных помещений, им не присваивались номера на поэтажном плане и не определялась их индивидуальная площадь.
Из объекта «Лестница II» имелся выход на первом этаже через дверь на <адрес>.
Также в составе объекта «Лестница II» на первом этаже имелись два прохода на лестничные марши, ведущие в подвал и на второй этаж данного дома и проход в соседнее нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане под номером 2\9, площадью 92.10 кв.м.
Согласно имеющейся в техпаспорте Экспликации к поэтажному плану, данное помещение обозначено как «Сберкасса».
Таким образом, по результатам технической инвентаризации данного дома, проведенной 24.07.1969 года, на момент инвентаризации <адрес> нежилое помещение площадью 5.9 кв.м, не было сформировано и учтено, а являлось местом общего пользования, входившим в состав объекта «Лестница II», служившим для прохода через него по 4-м направлениям: на улицу, на лестницу в подвал, на лестницу на второй этаж и третий этажи, в помещение Сберкассы, и обратно.
В техническом паспорте на жилой <адрес>, составленном по состоянию на 20 апреля 1992 года, на поэтажных планах помещений данного дома имеются четыре лестницы дома, имевшие ранее обозначение римскими цифрами (I, II, III, IV), теперь обозначены буквами: «А,Б,В,Г». Согласно плана первого этажа, объект, ранее обозначенный «Лестница II», теперь именуется «Лестница А».
Также на плане первого этажа на месте, где сейчас находится помещение площадью 5.9. кв.м., обозначено нежилое помещение размером 2.40 на 3.00 м. под номером №. В экспликации к поэтажному плану строения на встроенное помещение № «Сберкасса» помещение № обозначено как «1\3 коридора общего пользования» без указания площади. Также в Экспликации к поэтажному плану первого этажа это же нежилое помещение размером 2.40 на 3.00 м. обозначено под номером № в составе встроенного помещения № как «1\3 коридора общего пользования».
Кроме того, следует отметить, что в экспликации к поэтажному плану, составленной еще в 1969 году «Лестница II» значится и на втором, и на третьем этажах, на которых имеются жилые помещения, таким образом, по данной лестнице через место, где сейчас находится нежилое помещение площадью 5.9 кв.м, собственники жилых помещений поднимались на второй и третий этажи.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с момента проведения технической инвентаризации <адрес> нежилое помещение площадью 5.9 кв.м, которое на сегодняшний день принадлежит ответчику, не являлось самостоятельным изолированным объектом, а имело функциональное назначение коридор общего пользования для обеспечения прохода через него в другие помещения данного дома, в том числе и жилые помещения, которые ранее находились на втором и третьем этажах, что подтверждается материалами инвентарного дела.
Данное функциональное назначение помещения площадью 5.9 кв.м, по правилам ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст.141.4, 290 ГК РФ относит его к общему имуществу здания № по <адрес>. Кроме того, в ходе выездного судебного заседания 04.03.2025, проведенного с участием специалиста ФИО1 и лиц, участвующих в деле, специалист также указал на то, что данное помещение является общедомовым имуществом.
То обстоятельство, что в настоящее время все жилые помещения (квартиры) <адрес> расположены только на 4-м этаже данного дома и для прохода жильцов в них служит отдельный подъезд (Лестница В), в связи с чем собственники квартир не пользуются лестницей А и помещением площадью 5.9 кв.м., не влияет на правовую квалификацию данного помещения площадью 5.9 кв.м., как общего имущества дома по правилам ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст.141.4, 290 ГК РФ в соответствии с разъяснениями, данным Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении его Пленума от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Таким образом, спорное помещение имеет вспомогательное значение и предназначено для использования всеми собственниками помещений в здании для доступа в иные помещения, в связи с чем, право единоличной собственности на него у ответчика возникнуть не могло.
Исходя из этого, суд приходит к выводу, что нежилое помещение площадью 5,9 кв.м является частью имущества общего пользования собственников жилого <адрес>, следовательно, относится к общему имуществу здания.
Что касается части нежилого встроенного помещения №, площадью 103 кв.м., следует отметить, что довод истца о том, что данное помещение является техническим подвалом, в котором расположены коммуникации всего многоквартирного дома, в связи с чем, данное помещение является общедомовым имуществом, суд считает необоснованным, поскольку в процессе рассмотрения дела 04.03.2025 судом было проведено выездное судебное заседание с участием специалиста ФИО1 и лиц, участвующих в деле с осмотром помещений истца и ответчика, при котором было установлено, что в нежилом встроенном помещении №, площадью 103 кв.м. (подвал) имеются тепловые сети, стояки теплоснабжения и запорное устройство для спуска горячей воды со стояков. Каких-либо счетчиков или вентилей в помещении не имеется. При этом представителем ООО «Лавина», как управляющей компанией дома, было представлено для осмотра помещение, в котором находится тепловой узел дома, в котором осуществляется ввод и учет тепловой энергии, имеются манометры. При этом представитель ООО «Лавина» пояснила, что стояки теплоснабжения и запорное устройство для спуска горячей воды со стояков, находящиеся в нежилом помещении ответчика площадью 103 кв.м., управляющей организации не требуются, поскольку имеется своя котельная, в которой находится тепловой узел дома, которая была осмотрена судом, специалистом и участниками процесса.
Кроме того, в материалах дела имеется акт ООО «Лавина» от 28.01.2025, согласно которому в нежилом помещении площадью 103 кв.м (подвал), принадлежащем ответчику, находятся трубопроводы системы отопления и холодного водоснабжения с запорной арматурой по стоякам, не требующие регулярного доступа для обслуживания специалистами управляющей компании. Для их осмотра, отключения и включения, обслуживания, если такая необходимость возникнет, ответчик заключила с управляющей компанией ООО «Лавина» договор № от 24.01.2025.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение площадью 103 кв.м не является общедомовым имуществом, в связи с чем, требование о признании его общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> признании отсутствующим права собственности на данное нежилое помещение удовлетворению не подлежат.
Разрешая заявление стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» дано разъяснение о том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного, течение срока исковой давности началось с момента, когда ООО «ВС» узнало о нарушении своих прав в отношении общего имущества.
Из содержания искового заявления следует, что 7 ноября 2023 года ответчиком в адрес истца было направлено письменное требование, в котором она уведомляла, что является собственником спорных жилых помещений. С настоящим исковым заявлением ООО «ВС» обратилось 08.12.2023, то есть в установленный законом срок.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что нежилое помещение площадью 5.9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>, является общим имуществом собственников помещений, в связи с чем, также подлежат удовлетворению требования о признании отсутствующим право собственности ответчика на данное нежилое помещение.
Удовлетворение требований истца в данной части направлено на установление правовой определенности статуса данного имущества в составе общей долевой собственности в силу прямого указания закона.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение площадью 5,9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже.
Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 5,9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>.
Погасить в ЕГРН запись № от 31.10.2023 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 5,9 кв.м., кадастровый №, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого <адрес>.
В остальной части иска отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья: Е.В. Клочкова
Решение в окончательной форме изготовлено 10.06.2025