Мотивированное решение изготовлено 07.06.2023

№ 2а-1855/2023

УИД 89RS0004-01-2023-001802-31

Решение

Именем Российской Федерации

01.06.2023 Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Зыряновой Ж.Л.,

при секретаре Кошелевой А.В.,

с участием представителя административного истца Батлука А.В., представителя административного ответчика ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности

Установил:

Административный истец ФИО3 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23; возложении на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23.

В обоснование требований указывает, что 20.02.2023 между ФИО3 и ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» заключен договор уступки, согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23 переданы ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект». В связи с изложенным, стороны обратились к административному ответчику с заявлением о регистрации перехода прав. Управлением Росреестра по ЯНАО от 16.03.2023 регистрация перехода прав была приостановлена, о чем сторонам договора направлено соответствующее уведомление. С приостановлением регистрации административный истец не согласен, поскольку действия Управления не соответствуют требованиям законодательства. Действительно, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Однако, позиция административного ответчика не учитывает положения ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также правоприменительную практику, выраженной Верховным Судом РФ в кассационном определении от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6, условия заключенного сторонами договора. В силу положений ст. ст. 39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора. Кроме того, административный ответчик, утверждая о невозможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не только ставит под сомнение законность действий заинтересованного лица Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой по включению в договор аренды земельного участка условия о возможности передачи прав и обязанностей по договору, но и оспаривает условия заключенного договора аренды земельного участка, прошедшего необходимую процедуру государственной регистрации прав, требуя устранить причины приостановки путем неопределенных законом действий. Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая свои права нарушенными, ФИО3 просил об удовлетворении заявленных им административных исковых требований.

В судебное заседание административный истец ФИО3 при надлежащем извещении не явился, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя. Представитель административного истца адвокат Батлук А.В. требования, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал по изложенным в тексте административного искового заявления основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ЯНАО ФИО1 исковые требования административного истца не признала в полном объеме по доводам возражений на административное исковое заявление, из которых следует, что согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Заключенная административным истцом сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23, по мнению административного ответчика, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований просила отказать.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения административного искового заявления возражала, пояснив, что наличие в подготовленном Департаментом и подписанном сторонами договоре аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23 согласия Департамента на уступку прав и обязанностей по указанному договору не имеет правового значения, поскольку противоречит положениям действующего законодательства. Кроме того, позднее Департаментом было подготовлено соглашение об исключении указанного пункта из текста договора, однако, административный истец подписывать данное дополнительное соглашение отказался.

Заинтересованное лицо ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» при надлежащем извещении в судебное заседание представителя не направило.

Кроме того, участвующие по делу лица, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа. С учетом изложенного, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя заинтересованного лица, извещенных надлежащим образом, и не явившихся в судебное заседание.

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов дела на основании протокола заседания Комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от 14.12.2022 № 21000030580000000071 между ФИО3 и Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой 26.12.2022 заключен договор аренды № НУ-13-23 земельного участка с кадастровым номером номер для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес>, площадью 603 кв.м. Срок действия договора установлен с 26.12.2022 до 26.12.2042 (п. 2.1 договора).

20.02.2023 между ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» и ФИО3 заключен договор переуступки прав и обязанностей, по условиям которого ФИО3 безвозмездно передал ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» все права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером номер, принадлежащее ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23 (л.д.21).

28.02.2023 представитель ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности и представитель ООО ПКТИ «УренгойСтройПроект» ФИО5, действующий на основании доверенности, обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации соглашения в виде договора от 02.02.2023 года переуступки прав и обязанностей.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра по ЯНАО 16.03.2023 принято решение № КУВД-001/2023-6907574/5 о приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным п. п. 5, 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о чем сторонам договора направлено соответствующее уведомление.

Полагая, что государственный регистратор незаконно приостановил государственную регистрацию прав, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Закона о регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно подпункту 13 части 1 статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 6, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23 заключен с ФИО3 как с победителем аукциона на основании протокола заседания Комиссии по аукционам по продаже земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Делая вывод о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства № НУ-13-23 от 26.12.2022, административный ответчик не учел положения Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (пп. 15 п. 2 ст. 39.6пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса РФ, был заключен договор в отношении данного конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6.

При указанных обстоятельствах, поскольку из закона или иного правового акта не следует прямого и безусловного запрета на предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства на срок более пять лет, в настоящих правоотношениях договор аренды заключен на 20 лет, при этом, указанный договор мог быть заключен как с проведением торгов, так и без их проведения, вывод административного ответчика о ничтожности представленного для государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды не может быть признан законным и обоснованным.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что у Управления Росреестра по ЯНАО не имелось предусмотренных п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственной регистрации права.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации прав административным ответчиком не указано.

Принимая во внимание, что приостановление государственной регистрации по основаниям, предусмотренным п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в данном случае не является обоснованным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований административного истца в части признания незаконным действий административного ответчика по приостановлению государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23.

При этом, учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, и требования пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, в соответствии с которыми суд при вынесении решения не вправе подменять органы государственной власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, полагает, что для устранения допущенного нарушения прав и свобод административного истца необходимо возложить на административного ответчика обязанность повторного рассмотрения вопроса о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23.

Кроме того, как следует из материалов дела, предметом правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав Управления являлась оценка договору уступки прав и обязанностей, по результатам которой, регистратор пришел к ошибочной квалификации сделки в качестве ничтожной. При этом, из копии регистрационного дела КУВД-001/2023-6907574 не следует, что государственный регистратор устанавливал действительность поданных административным истцом документов, проверил соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (пункт 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278), в связи с чем, суд не находит оснований для возложения на Управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода прав и по этому основанию.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Решил:

Административное исковое заявление ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу по приостановлению государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Зырянова Ж.Л.