Дело № 2-2139/2023
УИД 23RS0058-01-2023-001873-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 августа 2023 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, процентов и понесенных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в его пользу задаток в двойном размере в сумме 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 2 116 руб. 44 коп., расходы на оплату оценочной экспертизы в размере 5 000 руб., расходы на оплату услуг адвоката в размере 45 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 392 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 09 ноября 2022 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 23,54 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в промзоне ручья Малого, помещение №29. Основной договор должен был быть заключен в срок, не позднее 09 декабря 2022 г. Стоимость нежилого помещения – <данные изъяты> руб. Согласно п. 3.2.1 договора денежные средства в размере 100 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в срок не позднее 09 ноября 2022 г. Истец обязанности по передаче задатка исполнил. Однако до настоящего времени обязанности продавца по заключению основного договора не исполнены. При этом при проверке нежилого помещения через ЕГРН истец установил, что площадь помещения составляет не 23,4 кв.м, а 20,5 кв.м. Покупатель обсуждал с продавцом вопрос о возможности снижения стоимости помещения в связи с изменением его площади, однако, ответчик перестала выходить на связь, от заключения основного договора устранилась, денежные средства, переданные в качестве задатка не вернула. 10 марта 2023 г. ответчику направлена претензия с просьбой возвратить денежные средства, однако, последняя на претензию не ответила. Кроме того, с целью подготовки искового заявления истец оплатил стоимость заключения специалиста по оценке недвижимого имущества. Полагает, что с 09 декабря 202 г. подлежат начислению проценты в порядке ст.395 ГК РФ.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 выражает несогласие с требованиями искового заявления, полагая, что основной договор не был заключен по вине истца. Указывает, что в нарушение требований предварительного договора купли-продажи истец индивидуальный банковский сейф не оформил, денежные средства в банковский сейф не положил. Обращает внимание, что до подписания предварительного договора истец получил все правоустанавливающие документы на помещение, в том числе с указанием кадастрового номера, лично осматривал помещение, в связи с чем не мог не знать площадь помещения, однако, претензий по площади объекта недвижимости у него не возникало. Обращает внимание, что правообладателем нежилого помещения является не ответчик, а ООО «Реал». Считает, что разница в площади помещения возникла в следствие того, что в ЕГРН не учтена площадь балкона. Полагает, что поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора, предварительный договор купли-продажи является незаключенным. Также указывает, что с 09 ноября 2022 г. по 09 марта 2023 г. истец никаких действий для заключения основного договора не предпринимал. Просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просил, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, уточненные требования искового заявления поддержала по доводам, подробно изложенным в нем. Обратила внимание на переписку между истцом и ответчиком в части площади помещения.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просила, обеспечила явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным письменно. Дополнил, что переписка между истцом и ответчиком о возврате суммы задатка состоялась уже после истечения срока заключения основного договора.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Отдел по вопросам миграции ОП Хостинского района г. Сочи, ООО «Реал», судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просили, причины неявки не сообщили.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Таким образом, предварительный договор купли-продажи может быть заключен в отношении вещи, право собственности на которую перейдет к продавцу в будущем.
Судом установлено, что 09 ноября 2022 г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 23,54 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0301004:4002, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малого, помещение №29 (л.д.12-15).
Основной договор должен был быть заключен в срок, не позднее 09 декабря 2022 г. (п. 1.3 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора стоимость нежилого помещения составляет 5 100 000 руб.
Согласно п. 3.2.1 договора денежные средства в размере 100 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка в срок не позднее 09 ноября 2022 г.
Обязательства по оплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи от 09 ноября 2022 г. ФИО1 исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным документом от 09 ноября 2022 г. (л.д.16) и не оспаривается стороной ответчика по делу.
Также судом установлено, что основной договор купли-продажи в установленный договором срок (до 09 декабря 2022 г.) не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне до указанной даты письменное предложение заключить основной договор купли-продажи.
Истец указывает, что после получения сведений из ЕГРН ему стало известно, что площадь объекта недвижимости составляет 20,5 кв.м, а не 23,54 кв.м, как указано в предварительном договоре купли-продажи. В связи с чем, ФИО1 вел переговоры с ФИО2 с целью урегулирования разногласий, что подтверждается перепиской между ним и ответчиком в телефонном мессенджере.
При этом, как следует из данной переписки, истец не утратил интерес к заключению сделки.
Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, сторона ответчика утверждает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, поскольку последний достоверно знал об истинной площади нежилого помещения, при этом указывает, что ФИО2 не является правообладателем предмета предварительного договора купли-продажи.
Согласно выписки из ЕГРН на нежилое помещение с кадастровым номером № его собственником является ООО «Реал», право которого зарегистрировано в ЕГРН 04 сентября 2020 г. и не прекращено на момент рассмотрения дела.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, на дату, до которой должен был быть заключен основной договор купли-продажи, а также на момент рассмотрения настоящего дела ФИО2 не являлась и не является собственником указанного объекта недвижимости и не могла заключить основной договор купли-продажи.
Статьей 380 Гражданского кодекса РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон либо обеими сторонами предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Анализируя представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи объективно не мог быть заключен в срок, указанный в предварительном договоре-купли продажи, поскольку ответчик не являлась и не является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0301004:4002. При этом, принимая во внимание принцип свободы воли заключения договоров, ФИО2 была вправе на свой страх и риск заключить предварительный договор купли-продажи в отношении недвижимого объекта, не принадлежащего ей на праве собственности, предполагая переход к ней такого права в установленный в предварительном договоре срок. Вместе с тем, переход права собственности к ответчику не состоялся, что, по мнению суда, безусловно свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца.
На основании изложенного суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика в его пользу задаток в двойном размере в сумме 200 000 руб. подлежат удовлетворению.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ФИО5 процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ за период с 09 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 2 116,44 руб.
В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку предварительным договором купли продажи от 09 ноября 2022 г. определено, что основной договор должен быть заключен не позднее 09 декабря 2022 г., период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами начинает течь с 10 декабря 2022 г.
Принимая во внимание принцип диспозитивности гражданского процесса, а также положения ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ, проценты по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ должны быть рассчитаны следующим образом:
Задолженность,руб.
Период просрочки
Процентнаяставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c
по
дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]?[4]?[5]/[6]
100 000
10.12.2022
21.03.2023
102
7,50%
365
2 095,89
Также истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату оценочной экспертизы в размере 5 000 руб., расходов на оплату услуг адвоката в размере 45 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 392 руб.
Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 Гражданского процессуального кодекса РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; а также другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, учитывая сложность дела, объем проделанной представителем работы, количество судебных заседаний, в которых участвовал представитель истца, то обстоятельство, что требования подлежат частичному удовлетворению, суд полагает необходимым в соответствии с положениями ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ возместить истцу расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, что соответствует категории дела, характеру спора, данная сумма является разумной и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Также суд считает необходимым взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенного требования, то есть в размере 5 221 руб.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика расходов, понесенных истцом на составление заключения об оценке объекта недвижимости, поскольку, исходя из существа спора и заявленных исковых требований, проведение оценочной экспертизы не являлось объективно необходимым.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии №) к ФИО2 (паспорт РФ серии №) о взыскании задатка, процентов и понесенных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в двойном размере в сумме 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 10 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 2 095,89 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 221 руб.
В остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 августа 2023 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко