№ 2-4416/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 октября 2022 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора от 14.09.2019 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, 9-й адрес, с кадастровым номером 77:02:0021010:1120, заключенного между фио, действующей по доверенности от имени ФИО1, и ответчиком, применении последствий недействительности сделки, признании за истцом право собственности на указанную квартиру, мотивируя тем, что на основании справки о выплаченном пае от 01.09.2002 истец являлась собственником указанного помещения. При обращении в ГБУ МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество (по договору дарения квартиры сыну) была уведомлена о приостановлении регистрационных действий, поскольку указанная квартира с 01.10.2019 зарегистрирована за ФИО2, в связи с чем впоследствии получен отказ в регистрации. Из договора купли-продажи квартиры от 14.09.2019 истцу стало известно, что квартира была продана фио на основании доверенности, выданной истцом на ее имя. Истец указывает, что доверенность она выдавала фио, являющейся ее дочерью, для оформления социальных выплат, однако текст доверенности по настоянию фио был составлен с расширенным объемом полномочий, включающим в себя право на совершение действий по распоряжению имуществом, что позволило совершить сделку вопреки интересам истца и ее воле. Оспариваемый договор не содержит сведений о правах истца на пользование спорным помещением, что является существенным условием договора, тогда как истец имеет регистрацию в помещении. Сторонами договора не производилось, действий, направленных на исполнение заключенного договора, в том числе, расчеты по сделке не произведены. Поверенный не согласовывал с истцом заключение данного договора, имеется злоупотребление правом.

Истец ФИО1 в заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителей фио, фио, фио, которые требования поддержали, настаивали на удовлетворении, дополнительно указав, что намерений продавать квартиру истец не имела, оформляя доверенность была уверена, что текст доверенности содержит полномочия социального характера, о совершенной сделке ей стало известно в 2021 году при реализации намерения о совершении договора дарения квартиры сыну, в связи с чем доверенность была отозвана. Договор не был исполнен, ответчик в квартире не проживает, денежные средства по сделке не передавались.

Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебном заседании заявленные истцом требования не признал по доводам письменных возражений, в которых указывается, что истец имела намерение на отчуждение спорной квартиры по причине финансовых проблем, о чем была составлена доверенность, на основании которой совершена сделка купли-продажи, стоимость квартиры в сумме 7 000 000 руб. была определена на основании заключения знакомого риэлтора, денежные средства были переданы представителю истца в размере, предусмотренном договором купли-продажи. Намерения проживать в квартире у ответчика не было, сделка являлась инвестиционным проектом, финансовая возможность и основания получения либо сбережения денежных средств ответчиком для приобретения имущества истца правового значения в рассматриваемом деле не имеют, равно как факт неполучения истцом денежных средств от совершения следки, поскольку ответчиком обязательства исполнены, что подтверждается распиской представителя истца. Регистрация фио в спорной квартире обусловлена заключением договора безвозмездного пользования, по условиям которого истцу предоставлена возможность проживания в помещении.

Третьи лица фио, Управление Росреестра по адрес в суд не явились, извещались надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, с 01.09.2002 ФИО1 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, 9-й адрес.

Согласно выписке из домовой книги по указанному адресу зарегистрированы ФИО1 (с 1986 г.), фио (с 03.03.2020г.)

03.09.2019 истцом на имя фио выдана доверенность, в том числе на право управления и распоряжения принадлежащим ФИО1 имуществом.

14.09.2019 между фио, действующей от имени ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, 9-й адрес, стоимость составила 7 000 000 руб.

10.10.2019 между представителем продавца и покупателем подписан передаточный акт, а также фио была написана расписка о получении денежных средств за совершение сделки по отчуждению квартиры в заявленном в договоре размере.

Из объяснений участвующих в деле лиц судом установлено, что ФИО2 является бывшим супругом фио

Уведомлением Управления Росреестра по адрес от 08.11.2021 ФИО1 было сообщено о приостановлении регистрационных действий по регистрации договора дарения по причине отсутствия сведений о ФИО1 в отношении спорного имущества как о собственнике.

28.12.2021, 31.01.2022 в адрес фио истцом были направлены предложения о расторжении заключенного договора, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что истцом до января 2020 года производилась оплата за содержание имущества и коммунальных услуг, с указанного времени оплата жилищно-коммунальных услуг производилась фио

15.10.2019 между ФИО2 и фиоН был заключен договор безвозмездного пользования спорным имуществом с правом проживания в квартире истца и фио

Из представленного истцом отчета об оценке ООО «ПЭК» № 311/2022 от 09.09.2022 следует, что рыночная стоимость квартиры на момент совершения сделки 14.09.2019 составляла 9 977 545 руб., рыночная стоимость на момент проведения оценки - 14 520 282 руб.

Согласно представленного ответчиком оценочного заключения ООО «Европейский центр оценки» № 5693-1022 от 18.10.2022 стоимость квартиры на момент проведения оценки составляет 10 729 921 руб.

Также, в материалы дела ответчиком в обоснование финансовой возможности приобретения квартиры был представлен договор продажи квартиры в 2013 году, справки о доходах за период с 2017 по 2022 годы.

Доказательств передачи вырученных от продажи квартиры денежных средств истцу фиоА в материалы дела не представлено.

В судебном заседании 11.08.2022 в качестве свидетеля была допрошена фио, которая показала, что у истца в 2019 году были финансовые проблемы в связи с чем ею было принято решение о продаже квартиры, по указанной причине в начале сентября 2019 года они обратились к нотариусу за оформлением доверенности на продажу квартиры, принадлежащей истцу. Стоимость имущества была определена на основании предложений в сети Интернет. После совершения сделки покупатель (ответчик) расплатился с фио, действующей в рамках сделки от имени истца, частично в размере 5 000 000 руб., оставшаяся сумма денежных средств была выплачена в феврале 2021 года, о чем тогда была написана расписка, датированная 10.10.2019. Денежные средства, полученные по сделке, истцу переданы не были, размещены в «надежном месте». Свидетель также показала, что ранее на основании той же доверенности сняла со счета истца денежные средства в размере 700 000 руб., которые потратила на приобретение мебели и бытовой техники в спорную квартиру. В настоящее время фио проживает в спорной квартире. Зарегистрирована в ней по месту жительства новым собственником ФИО2

Разрешая заявленные истцом требования, суд приходит к выводу об их удовлетворении ввиду следующего.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).

В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 3 ст. 177 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 ГК РФ.

Согласно абзацам второму и третьему пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с частью 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд отмечает, что истец непосредственным участником спорной сделки не являлась, так как от ее имени данный договор купли-продажи оформлялся по доверенности ее представителем.

При этом ответчиком не были представлены суду доказательства того, что дочь истца фио или ответчик ФИО2 получили согласие ФИО1 на заключение договора купли-продажи квартиры, а также того, что стороны согласовали с истцом цену квартиры, ниже ее рыночной стоимости, равно как и доказательств того, что они уведомили истца о том, что такой договор был заключен. В частности, суд отмечает, что ФИО1 после совершении сделки продолжила производить оплату коммунальных услуг, не была снята с регистрационного учета.

Также, в материалы дела ответчиком не представлено доказательств того, что отсутствует нарушение интересов истца как представляемого лица при совершении сделки представителем по доверенности, учитывая, что иного жилого помещения у истца не имеется, до настоящего времени денежные средства от продажи квартиры истцу не переданы.

Суд также отмечает, что сделка совершена представителем с афилированным лицом, с которым могла быть составлена расписка в получении денежных средств по договору любой датой и на любых условиях, что безусловно не подтверждает реальной передачи денежных средств в заявленном размере в наличной форме, тогда как фактические действия ответчика и поверенного свидетельствуют о том, что истинным намерением указанных лиц являлось сохранение контроля за имуществом за поверенным – фио, которая незамедлительно после совершения сделки зарегистрировалась в спорной квартире по месту жительства с согласия нового собственника, предварительно обустроив квартиру за счет денежных средств со счета истца новой мебелью и бытовой техникой.

Таким образом, фио при заключении сделки с квартирой своего доверителя злоупотребила своими правами поверенного, действовала заведомо в ущерб интересам доверителя ФИО1, оформляя договор купли-продажи квартиры со своим доверенным лицом, не уведомив собственника о состоявшейся сделке и не передав собственнику деньги, полученные от продажи квартиры.

При этом ответчик ФИО2 не мог не знать о таких действиях и намерениях фио, действуя недобросовестно.

Принимая во внимание изложенное, указанная сделка подлежит признанию ее недействительной с применением последствий ее недействительности путем прекращения права собственности ответчика фио на спорную квартиру и восстановления права собственности на нее за истцом. Иные последствия недействительности сделки применению не подлежат, поскольку денежные средства в счет совершения данной сделки истцу не передавались.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор от 14.09.2019г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, 9-й адрес, с кадастровым номером 77:02:0021010:1120, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки – возвратить квартиру по адресу: адрес, 9-й адрес, с кадастровым номером 77:02:0021010:1120, в собственность ФИО1.

Решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.В. Беднякова