Решение по делу № 2-1344/2025 от 24.09.2025 - об изъятии объектов недвижимости, самостоятельными исковыми требованиями публичного акционерного общества Сбербанк России о возложении на Администрацию <адрес> обязанности перечислить выкупную стоимость, причитающуюся <ФИО> в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору.

№2-1344/2025

УИД: 89RS0001-01-2025-001583-06

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 сентября 2025 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи: Лисиенкова К.В.,

при секретаре судебного заседания: Якуповой А.У.,

с участием прокурора Румянцева Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело №2-1344/2025 по исковому заявлению Администрации город Салехард к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО3 ФИО16, ФИО4 об изъятии объектов недвижимости, самостоятельными исковыми требованиями публичного акционерного общества Сбербанк России о возложении на Администрацию <адрес> обязанности перечислить выкупную стоимость, причитающуюся ФИО5 в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору

УСТАНОВИЛ:

Администрация город Салехард обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО16 ФИО4 об изъятии объектов недвижимости. В обоснование требований иска представитель истца указал, что в соответствии с распоряжением Администрации г. Салехард №-р от 28.12.2018 года <адрес>А по ул. Чубынина в г. Салехарде признан аварийным и подлежащим сносу. Бывшим собственникам было предъявлено требование о необходимости в течение 6 месячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой они являются, которое было оставлено без ответа. Распоряжением Администрации города Салехард от 28.12.2018 года №-р о реализации мероприятий, связанных с расселением многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>А установлены сроки отселения и мероприятий по выкупу жилых помещением. Согласно отчета об оценке № от 04.12.2024 года, составленного ООО «АЙРА ТОРРЕС» размер возмещения за жилое помещение составляет 4 432 830 рублей. 20.12.2024 в адрес ответчика ФИО5 направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения) которым предложено подписать проект соглашения и предоставить его в адрес управления жилищной политики Администрации г. Салехард либо в случае направления предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов. Данным уведомлением ответчику разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения, не будет представлен его подписанный вариант, Администрация г. Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику жилого помещения. Данное уведомлением возвращено в адрес истца за истечением срока хранения. Постановлением Правительства ЯНАО от 02.08.2024 №-п утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО в 2024-2025 годах и перераспределении бюджетных ассигнований окружного бюджета на 2024 год и на плановый период 2025 года. <адрес>А по ул. Чубынина в г. Салехард включен в указанную программу. Ответчик ФИО5 стала собственником спорного жилого помещения после признания дома аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем размер возмещения не может превышать сумму приобретения квартиры по договору купли-продажи в размере 2 000 000 рублей. Соглашение с ответчиком о выкупе принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости не достигнуто. На основании изложенного, просил изъять у ответчика ФИО5 для муниципальных нужд, принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 41,4 кв.м. находящуюся по адресу: ЯНАО <...> <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере 2 000 000 рублей; возложить обязанность на ответчика ФИО1 предоставить в адрес управления жилищной политики Администрации г. Салехард реквизиты для перечисления денежных средств за изъятые объекты недвижимости в течении 10 календарных дней, с даты вступления судебного акта в законную силу; прекратить право собственности ФИО5 на объекты недвижимости: квартира, общей площадью 41,4 кв.м. находящуюся по адресу: ЯНАО <...> <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения; признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из указанного жилого помещения, а также признать за городским округом город Салехард право собственности на жилое помещение; прекратить обременение: вид-ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 25.01.2022, номер государственной регистрации №.

ПАО Сбербанк обратился в суд с самостоятельными требованиями о возложении на Администрацию города Салехарда обязанности перечислить выкупную стоимость, причитающуюся ФИО5 в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору. В обоснование указанных требований представитель ПАО Сбербанк указал, что между банком и ФИО5 24.01.2022 был заключен кредитный договор № кредит «Приобретение готового жилья», сроком по 24.01.2038, под 10,8% годовых, в сумме 2 950 000 рублей. Приобретенный по договору объект недвижимости <адрес> в г. Салехарде передан в залог ПАО «Сбербанк». Банк является залоговым кредитором, а потому имеет преимущественное право требовать удовлетворения своих требований в соответствии с положениями п.1 ст.41 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По состоянию на 04.06.2025 долг по кредитному договору составляет 2 683 851,14 рублей. В силу положений ст.334 ГК РФ, ст.41 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просил обязать Администрацию город Салехард (перечислить часть выкупной стоимости, уплачиваемой за изымаемые объекты недвижимости, причитающейся ответчику в размере остатка общей задолженности по кредитному договору, заключенному ФИО5 с ПАО Сбербанк, на день фактического исполнения решения суда перечисления денежных средств в пользу ПАО Сбербанк, либо, в случае принятия судом решения об обязании Администрации г. Салехард предоставить ответчикам на праве собственности взамен изымаемому иное благоустроенные жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, установить ипотеку в силу закона в пользу ПАО Сбербанк на предоставленное взамен имущество.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указал, что обе стороны сделки изымаемой квартиры действовали недобросовестно, указав в договоре купли продажи 2 000 000 рублей с уклонения продавца от уплаты налога на доходы с физических лиц после ее продажи.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 – ФИО7, действующий на основании доверенности, возражал против установления выкупной стоимости как просит администрация в 2 000 000 рублей, считал, что необходимо установить стоимость выкупаемого жилого помещения в размере стоимости его фактического приобретения 2 950 000 рублей, как указано в ч.8.2 ст.32 ЖК РФ.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ПАО «Сбербанк», будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на стороне ответчика ФИО14 суду сообщил, что он являлся собственником <адрес> в г. Салехарде, которую по договору купли-продажи в 2022 году продал ФИО5 Он как продавец от банка получил 2 950 000 рублей и именно за эту сумму он продал квартиру, хотя в договоре была указана сумма 2 000 000 рублей. Такую сумму в договоре указал риэлтор, и зачем он указал такую сумму, ему не известно. ОН ранее указанную квартиру приобретал за 2 000 000 рублей и владел ею непродолжительное время.

Прокурор Румянцев Д.А. дал заключение по делу об удовлетворении требований иска в части размера выкупной стоимости не выше стоимости жилого помещения по договору купли продажи 2 000 000 рублей, поскольку многоквартирный дом на момент приобретения жилого помещения уже был признан авариным и подлежащим реконструкции.

Заслушав объяснения сторон, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.46 Конституции РФ каждый имеет право на судебную защиту.

В силу ч.3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство, в том числе и гражданское осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. К условиям реализации данных конституционных принципов, конкретизированных в гражданском процессуальном законодательстве, относятся наличие у сторон равных процессуальных средств защиты субъективных материальных прав, а также добросовестное пользование процессуальными правами и надлежащее исполнение ими процессуальных обязанностей.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН, ФИО5 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 24.01.2022 на праве собственности.

Распоряжением главы администрации муниципального образования города Салехарда от 28.12.2018 года №-р жилой дом по адресу: <адрес>А признан аварийным и подлежащим реконструкции. Управлению жилищной политики администрации города Салехарда предписано в срок до 31.12.2025 произвести отселение нанимателей муниципальных жилых помещений из многоквартирного <адрес>А по ул. Чубынина, и в этот же срок в установленном законом порядке осуществить выкуп жилых помещений у их собственников.

Постановлением Правительства ЯНАО от <дата> №-п утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО в 2024-2025 годах и перераспределении бюджетных ассигнований окружного бюджета на 2024 год и на плановый период 2025 года.

Участниками программы определены муниципальные образования в автономном округе, на территории которых расположены аварийные многоквартирные дома:

- с финансовой поддержкой Фонда: муниципальный округ Пуровский район автономного округа;

- без финансовой поддержки Фонда: городской округ город Губкинский автономного округа, городской округ город Салехард, муниципальный округ Тазовский район автономного округа.

<адрес>А по ул. Чубынина в г. Салехард включен в указанную программу.

В соответствии с разделом 1 региональной адресной программы, гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 ЖК РФ на получение возмещения или по соглашению с собственниками им предоставляются другие жилые помещения.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения. При этом положения частей 8 и 8.1 статьи 32 ЖК РФ в отношении таких граждан не применяются.

Ст.28-3 Закона ЯНАО от 30.05.2005 N 36-ЗАО "О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе" приняты дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с ч.6 ст.28-3 Закона ЯНАО N 36-ЗАО собственникам жилых помещений в аварийном доме, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные настоящей статьей, не предоставляются.

Поскольку ответчик ФИО5 стала собственником жилого помещения <адрес> в г. Салехарде после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, на нее указанные выше дополнительные меры поддержки не распространяются.

На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

На основании постановления администрации г.Салехард от 07.12.2022 года № земельный участок с кадастровым номером №, подлежит изъятию у правообладателей недвижимости (собственников жилых помещений) многоквартирного дома по адресу: <адрес>А, а также расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры №№,№,№.

Таким образом, на основании данного постановления администрации г.Салехард подлежат изъятию путем выкупа у ФИО5 принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: квартира, общей площадью 41,4 кв.м. находящуюся по адресу: ЯНАО <адрес>А, <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере 2 000 000 рублей, но не более стоимости приобретения по договору от 24.01.2022.

20.12.2024 года в адрес ответчика ФИО5 направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения) которым предложено подписать проект соглашения и предоставить его в адрес управления жилищной политики Администрации г. Салехард либо в случае направления предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов. Ответ на данное предложение от ответчика в адрес Администрации не поступил. Бывшим собственникам спорного жилого помещения ФИО10, ФИО13 23.01.2019 истцом направлялось требование о необходимости в течение 6 месячного срока произвести снос жилого дома, собственником квартиры которой они являются, которое ими было получено лично 18.02.2019 и оставлено без ответа.

Как следует из копии паспорта ответчика, ФИО5 зарегистрирована по месту жительства с 25.03.2022 по настоящее время в спорном жилом помещении.

Как следует из материалов, содержащихся в реестровом деле № на объект недвижимости: расположенного по адресу: <адрес>А <адрес>, указанное жилое помещение было приобретено ФИО5 по договору купли-продажи от 24.01.2022 с ФИО11 и стоимость объекта недвижимости определена в 2 000 000 рублей. В п. 2.2.1 договора указано, что объект оплачивается за счет собственных денежных средств и целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО5 на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором № от 24.01.2022, заключенным с ПАО Сбербанк. Согласно пп. 2.3.1.1; 2.3.1.2; 2.3.1.3 договора, расчет по сделке производится с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки в силу закону в пользу Банка: получатель ФИО14. Перечисление денежных средств продавцу осуществляется ООО «ЦНС» в течении 5 рабочих дней с даты получения ООО «ЦНС» от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу Банка, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В реестровом деле содержится кредитный договор между ПАО Сбербанк и ФИО5 от 24.01.2022 № кредит «Приобретение готового жилья», сроком по 24.01.2038, под 9,8% годовых, в сумме 2 950 000 рублей. Согласно п.12 кредитного договор он предоставлен на цели приобретения объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, документ-основание приобретения объекта недвижимости: договор купли-продажи от 24.01.2022. Денежные средства по данному кредитному договору ПАО Сбербанк платежными поручениями № от 25.01.2022 на сумме 2 000 000 рублей и № от 25.01.2022 на сумме 950 000 рублей перечислены на расчетный счет ФИО14 В судебном заседании ФИО14 подтвердил, что фактически квартира им была продана ФИО5 за 2 950 000 рублей.

В материалах реестрового дела также имеется договор купли-продажи квартиры от 30.01.2021, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО13, ФИО10 как продавцами и ФИО14 как покупателем. Стоимость квартиры определена в 2 000 000 рублей. В п. 2.2.1 договора указано, что объект оплачивается за счет собственных денежных средств в размере 1 156 695 рублей и целевых кредитных средств 1 650 000 рублей, предоставленных ФИО14 и ФИО12 на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором № от 30.01.2021, заключенным с ПАО Сбербанк. Согласно пп. 2.3.1.1; 2.3.1.2; 2.3.1.3 договора, расчет по сделке производится с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки в силу закону в пользу Банка: получатель ФИО13 Перечисление денежных средств продавцу осуществляется ООО «ЦНС» в течении 5 рабочих дней с даты получения ООО «ЦНС» от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу Банка, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из содержания данного договора следует, что цена объекта указанная в нем 2 000 000 рубле, не соответствует фактической цене расчета с продавцом 2 806 695 (1 156 695 + 1 650 000).

Указанное свидетельствует о том, что продавцы квартиры ФИО13 с ФИО10 приобретшие ее по договору купли-продажи от 12.09.2018 года за 2 000 000 рублей, при ее последующей продаже ФИО14, умышленно не указали в договоре действительную стоимость квартиры, с целью избегания уплаты налога на доходы физических лиц от ее продажи, также как в последующем и поступил ФИО14 при продаже данной квартиры ФИО1

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о фактической стоимости приобретенной ФИО5 у ФИО14 спорной квартиры в размере 2 950 000 рублей.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа на основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч. 9 названной статьи, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно положений ч.8.2 указанной статьи граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п.1 указанной статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно п.9 ст.56.12 ЗК РФ в случае, если соглашение, указанное в пункте 6 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» № 14 установлено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации); в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений); г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений ч.4 ст.32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения; д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения; е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ); ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор; з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ); и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Согласно п.22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно подпункту "и" пункта 20 Постановления Пленума требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Ответчику направлялось уведомление и проект соглашения для подписания об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с открытой датой, между тем действий по внесению предложений относительно указанного соглашения либо согласия путем подписания соглашения им не исполнено.

Поскольку положениями ст.ст.36 - 38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Учитывая, что земельный участок изымается для муниципальных нужд в связи признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, суд приходит к выводу о том, что законодательно закрепленный порядок прекращения права собственности ответчиков на жилое помещение, в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных нужд путем выкупа, стороной истца соблюден.

Согласно положений п.2 ст.281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Их буквального толкования ч.8.2 ст.32 ЖК РФ суд приходит к выводу, что в данной норме под стоимостью жилого помещения понимается его фактическая стоимость, документально подтвержденная стоимость, в настоящем споре кредитным договором на сумму 2 950 000 рублей и полном перечислением данной суммы Банком платежными поручениями на счет продавца, а не та, которая был указан сторонами в договоре купли продажи с целью избегания продавца от уплаты налога на доходы физического лица, и суд определяет выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере его фактической стоимости 2 950 000 рублей, а по факту возможного уклонения продавца от уплаты налога суде считает необходимым направить соответствующее сообщение в УФНС России по ЯНАО.

Согласно выписке из ЕГРП спорная квартира имеет обременение – ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, запись об ипотеке внесена 21.01.2022 года, срок действия обременения с 25.01.2022 на 192 месяцев.

Как следует из справки ПАО «Сбербанк», задолженность ФИО5 по кредитному договору № от 24.01.2022, по состоянию на 04.06.2025 составляет 2 683 851,14 рублей.

Согласно положений ч.1 ст.41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Согласно положений абз.2 п.2 ст.334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно положений абз.6 п.2 ст.334 ГК РФ в случаях, указанных в абзацах втором настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Заложенное имущество изымается администрацией для муниципальных нужд, с выплатой собственнику имущества возмещения в виде выкупной цены, поэтому право залога в данном случае прекращается и не переводится на другой объект недвижимости, следовательно требования залогодержателя должны быть удовлетворены за счёт выкупной стоимости, причитающейся в качестве возмещения на изымаемое жилое помещение, при этом оно подлежит удовлетворению за счет лица, обязанного выплатить возмещение.

Таким образом, исходя из приведенных выше положений закона, суд приходит к выводу, что администрация г. Салехард обязана перечислить часть выкупной стоимости, уплачиваемой за изымаемое жилое помещение, расположенной по адресу: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 24.01.2022 заключенному с ПАО Сбербанк, на день фактического исполнения решения суда, поскольку на дату исполнения решения суда остаток задолженности по ипотечному кредиту может измениться, (перечисления денежных средств в пользу ПАО Сбербанк, но не более остатка суммы долга по кредитному договору по состоянию на 04.06.2025 в сумме 2 683 851,14 рублей, и самостоятельные исковые требования третьего лица ПАО Сбербанк в данной части подлежат удовлетворению.

Суд также приходит к выводу о том, что право собственности на изымаемые у ответчика объекты недвижимости подлежат прекращению, после выплаты истцом ответчику и ПАО Сбербанк возмещения в виде выкупной стоимости имущества, с признанием права муниципальной собственности на указанное имущество.

Согласно ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Учитывая, что право собственности на изымаемое путем выкупа жилое помещение, подлежит прекращению с момента выплаты истцом возмещения ответчику и ПАО Сбербанк, последняя также утрачивает право пользования недвижимым имуществом, после выплаты администрацией г. Салехард в пользу ФИО5 возмещения за спорные объекты недвижимости и подлежит выселению из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ней гражданами: ФИО2, ФИО3, ФИО3 М-А.Т., ФИО4

Удовлетворяя требования иска об изъятии объектов недвижимости и определении их выкупной стоимости, суд возлагает на ответчика ФИО5 обязанность предоставить в адрес управления жилищной политики администрации МО г. Салехарда реквизиты для перечисления денежных средств за изъятый объект недвижимости в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с положениями ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 333.20. ч. 1 п. 8 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истец в соответствии со ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО4 от уплаты государственной пошлины не освобождены, в связи с чем с них подлежит взысканию государственная пошлина в местный бюджет в размере 6666,66 рублей, с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации город Салехард к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО16 ФИО3, ФИО4 об изъятии объектов недвижимости, удовлетворить частично.

Изъять у ФИО5 (СНИЛС №) принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, а также изъять долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально общей площади занимаемого помещения, путём определения выкупной цены в размере 2 950 000 рублей.

Прекратить право собственности ФИО5 на принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально общей площади занимаемого помещения.

После прекращения права собственности ФИО5 на жилое помещение по адресу: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, признать ФИО5 (СНИЛС №), ФИО2 (<дата> года рождения), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО16 (<дата> года рождения), ФИО4 (СНИЛС №), утратившими право пользования данным жилым помещением и выселить их из этого помещения, без предоставления другого жилого помещения.

Обязать ФИО5 предоставить в управление жилищной политики администрации г. Салехард реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течении 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Взыскать с ФИО5 (СНИЛС №), ФИО2 (<дата> года рождения), ФИО4 (СНИЛС №) в бюджет городского округа <адрес> согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6666,66 рублей, с каждого.

Самостоятельные исковые требования публичного акционерного общества Сбербанк России о возложении на Администрацию г. Салехард обязанности перечислить выкупную стоимость, причитающуюся ФИО5 в пользу банка в счет погашения задолженности по кредитному договору, удовлетворить.

Обязать Администрацию город Салехард (ИНН <***>) перечислить часть выкупной стоимости, уплачиваемой за изымаемые объекты недвижимости: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, а также долю в праве в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально общей площади занимаемого помещения, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору № от 24.01.2022, заключенному ФИО5 с ПАО Сбербанк, на день фактического исполнения решения суда - перечисления денежных средств в пользу ПАО Сбербанк (ИНН <***>), но не более остатка суммы долга по кредитному договору по состоянию на 04.06.2025 в сумме 2 683 851,14 рублей.

После перечисления администрацией города Салехарда в пользу ФИО5 и ПАО Сбербанк выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости прекратить обременение – ипотека в силу закону, дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации № на жилое помещение – <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, а также признать за городским округом город Салехард право собственности на объекты недвижимости: <адрес>А по улице Чубынина в г. Салехард с кадастровым номером №, а также долю в праве в общей долевой собственности на обще имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, пропорционально общей площади занимаемого помещения.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

В окончательной форме решение суда изготовлено 24.09.2025 года.

Председательствующий К.В. Лисиенков