Решение по делу № 2-1488/2023 от 17.05.2023 - о понуждении передачи объекта недвижимости, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» в лице конкурсного управляющего <ФИО> к <ФИО>, обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, <ФИО>, Публичному акционерному обществу «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании договора купли-продажи права требования недействительным, признания договора участия в долевом строительстве расторгнутым, признания права собственности на квартиру, признания залога отсутствующим.

Дело № 2-1488/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 17 мая 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Смирнова С.А.,

при секретаре Золотаревой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о понуждении передачи объекта недвижимости, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3, Публичному акционерному обществу «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании договора купли-продажи права требования недействительным, признания договора участия в долевом строительстве расторгнутым, признания права собственности на квартиру, признания залога отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» (далее ООО «ДСК № 5») в лице конкурсного управляющего ФИО2 о понуждении передачи объекта недвижимости- жилого помещения (квартиры), <данные изъяты>.

В обоснование исковых требований указано на то, что между ним и ответчиком, как застройщиком, возникли правоотношения, основанные на передаче ему объекта недвижимости - жилого помещения (квартиры) по указанному выше адресу. Данная квартира была приобретена истцом по договору купли - продажи от <дата> у ООО «Недвижимость плюс» по результатам торгов арестованного имущества у ФИО3, общей стоимостью 3 246 150, 00 руб.

В настоящее время истец зарегистрировать свое право собственности не может, поскольку ответчик не принимает мер к регистрации права, ссылаясь на то что по договору ранее заключенному между ООО «ДСК № 5» со ФИО3 об участии в долевом строительстве от <дата>, последний не в полном объеме оплатил по нему долг, при этом увеличилась площадь квартиры по сравнению с указанной в договоре, поскольку доплата не произведена, в этой связи договор в одностороннем порядке считается расторгнутым.

Истец с приведенными доводами ответчика не согласен в силу ранее принятых судебных решений Йошкар-Олинским городским судом с участием последнего и должника ФИО3, считает, что односторонний отказ ООО «ДСК № 5» от исполнения обязательства по передаче квартиры не допускается и является противозаконным.

Ответчик ООО «ДСК № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 предъявило встречный иск, с требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства, просили признать недействительным договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республики Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (в лице поверенного ООО «Недвижимость плюс»), признать расторгнутым <дата> договор участия в долевом строительстве от <дата> между ООО «ДСК №5» и ФИО3, признать за ООО «ДСК №5» права собственности на квартиру <данные изъяты>, признать отсутствующим у ПАО «Татфондбанк» права залога квартиры по указанному выше адресу.

Истец (по встречному иску ответчик) ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечив явку представителя по доверенности ФИО4, который исковые требования поддержал в полном объеме, даны пояснения аналогично указанному в иске, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Ответчик (по встречному иску истец) ООО «ДСК № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее участвуя в судебном заседании встречные исковые требования поддерживал, просил их удовлетворить в свою очередь в заявленных требованиях ФИО1 просил отказать.

Представители третьих лиц (по первоначальным заявленным требованиям), ответчиков (по встречному иску) ФИО3 -по доверенности ФИО5, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области по доверенности ФИО6, ПАО «Татфондбанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО8 с иском ООО «ДСК № 5» не согласились, просили отказать, поскольку отсутствуют правовые основания для его удовлетворения, со ссылкой на принятые ранее судебные акты Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл, Арбитражного суда Республики Марий Эл относительно анализа приобретения и оплаты ФИО3 у ООО «ДСК № 5» спорной квартиры. В удовлетворении в первоначально заявленных требований ФИО1 не возражали.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Недвижимость плюс», Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, финансовый управляющий ФИО3 - ФИО9 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая, что требования ст. 113 ГПК РФ судом выполнены в установленном порядке, суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В соответствии со ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 2 ст. 233 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что <дата> ФИО3, как участником долевого строительства, и ООО «ДСК № 5» (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве № 49. По договору ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ФИО3 жилое помещение - <данные изъяты>.

Стоимость объекта – трехкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 90,84 кв.м., исходя из условий договора участия в долевом строительстве, составляет 3 800 000 руб. (п.3.1. договора).

Из вступившего в законную силу решения Йошкар-Олинского городского суда Республики ФИО7 Эл от <дата> (дело <номер>) по иску региональной общественной организации защиты прав потребителей Республики ФИО7 Эл «Право потребителя» в интересах ФИО3 к ООО «ДСК № 5» о взыскании неустойки и штрафа следует, что ответчик признал факт внесения истцом денежных средств за объект долевого строительства - 3 130 000 руб. С требованиями в до судебном или судебном порядке о взыскании задолженности со ФИО3 либо с иными требованиями застройщик не обращался.

<дата> между ПАО «Татфондбанк» и ФИО3 был заключен кредитный договор <номер>, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику кредит на сумму 2 280 000 рублей на приобретение спорного недвижимого имущества, а ответчик обязался вернуть полученную сумму кредита по истечении 216 месяцев и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых посредством внесения ежемесячных платежей в соответствии с согласованным сторонами графиком, являющимся приложением № 2 к кредитному договору (пункты 1.1, 1.1.1, 1.3).

По условиям пункта 1.4 данного кредитного договора стороны пришли к соглашению, что обеспечением исполнения обязательств ФИО3 по договору до момента государственной регистрации права собственности на приобретаемую с использованием вышеуказанных кредитных средств квартиру является залог прав требований по договору участия в долевом строительстве <номер>, заключенному между ФИО3 и ООО «ДСК № 5», после государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО3 на квартиру - залог квартиры, возникающий с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним на основании статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу п. 4.1.3 договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата> на застройщике лежит обязанность по передаче дольщику квартиры по соответствующему акту приема-передачи после ввода дома в эксплуатацию в установленный договором срок.

Согласно п. 4.2.1 договора на дольщике лежит обязанность произвести оплату цены договора в полном размере, порядке и в сроки, определенные разделом 3 договора.

Договором предусмотрен порядок передачи квартиры и оформление права собственности.

В соответствии с пунктом 5.1 договора передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию путем оформления в установленном порядке акта приема-передачи квартиры.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 09.07.2020 (дело № 2-2177/2020) взыскано со ФИО3 в пользу ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» задолженность по кредитному договору от <дата> <номер>, обращено взыскание на заложенное имущество - принадлежащее Смирнову право требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры <данные изъяты>, по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, заключенному между ФИО3 и ООО «ДСК № 5», с определением начальной продажи цены в размере 3800000 рублей.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении жилого помещения - квартиры <адрес>, присвоен кадастровый <номер>. Права собственности в отношении данного объекта недвижимости не зарегистрировано.

<дата> ООО «Недвижимость плюс» по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области были проведены торги по продаже арестованного имущества: право требования (от ООО «»ДСК № 5») передачи в собственность трехкомнатной квартиры <данные изъяты> принадлежащее ФИО3

<дата> на основании протокола торгов продавец - ООО «Недвижимость плюс» обязалось передать ФИО1 (победителю торгов - покупателю) указанное выше право требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры.

Общая стоимость имущества по результатам торгов определена в 3 246 150.

Согласно пункту 2.2 протокола торгов уплаченный ФИО1 для целей участия в открытых торах задаток в сумме 161 500 рублей засчитан в счет оплаты имущества. Денежные средства в размере 3 084 650 рублей уплачены покупателем на счет МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в течение 5 дней со дня подписания протокола, что подтверждено документально.

<дата> между ООО «Недвижимость плюс» (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) на основании указанного протокола от <дата> заключен договор купли - продажи арестованного имущества по результатам торгов, общая стоимость имущества составляет 3 246 150 рублей.

Оплата за имущество произведена в полном объеме в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <дата>. Имущество передается по месту его нахождения. Покупатель самостоятельно и за свой счет оформляет документы, необходимые для регистрации права собственности покупателя на имущество. Право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательстве порядке.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.01.2023 ООО «ДСК № 5» признано несостоятельным (банкротом) в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим по настоящее время является ФИО2

На обращение ФИО1 в адрес конкурсного управляющего ООО «»ДСК № 5» ФИО2 от 30.11.2022, последний в ответе от 18.12.2022 отказался передавать спорную квартиру по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, поскольку участником долевого строительства ФИО3 в неполном объеме исполнены обязательства по данному договору, в части оплаты 720 400 рублей. Кроме того, ФИО2 в указанном ответе ссылается на письмо о расторжении договора от <дата>, которое получено ФИО3 <дата>.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу требований ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Разрешая заявленные, как первоначальные, так и встречные исковые требования сторон, суд исходит из того, что спорное жилое помещение являлось предметом договора участия в долевом строительстве от <дата> между ООО «ДСК №5» и ФИО3, залога со стороны ПАО «Татфондбанк» по кредитному договору от <дата>, заключенному со ФИО3, было реализовано в рамках решения Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 09.07.2020 об обращении взыскания на предмет залога.

Исходя из материалов дела, ОOO «ДСК № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2, не предпринимались никакие действия по оспариванию действительности предмета торгов, не заявлялись возражения в адрес кредитора - ПАО «Татфондбанк».

Судебные решения Йошкар-Олинского городского суда от 20.07.2020, 09.07.2020 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, оснований для переоценки не имеется, ОOO «ДСК № 5» привлекалось к участию, согласно мотивировочной части судебных актов дан анализ относительно того, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата> обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи не ставилось в зависимость от внесения платы дольщиком за объект долевого строительств в полном размере.

Вне зависимости от имеющейся задолженности по оплате за объект долевого строительства либо ее отсутствия, на застройщике лежит обязанность передать дольщику объект долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию.

Обязанности застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.

В рамках ранее рассмотренного гражданского дела 2-2210/2020 ответчик ОOO «ДСК № 5» признавал факт внесения ФИО3 денежных средств за объект долевого строительства - 3 130 000 руб. С требованиями в до судебном или судебном порядке о взыскании задолженности либо с иными требованиями застройщик не обращался к ФИО3 В свою очередь ФИО3 представлялись доказательства оплаты квартиры в виде платежного поручения на сумму 2 280 000 руб., и квитанция на сумму 1 520 000 руб., которая ответчиком оспаривалась. Суду подлинник квитанции к приходному кассовому ордеру <номер> от <дата> на сумму 1 520 000 руб. представлен не был.

В рамках настоящего дела представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в интересах ПАО «Татфондбанк» по доверенности ФИО8 представил сведения об уплате и перечислений ФИО3 оспариваемых денежных средств в ООО «ДСК-5» от <дата>, <дата>, <дата>, <дата>, на общую сумму 1 500 000 рублей.

При отсутствии согласованного и подписанного сторонами акта приема-передачи, устанавливающего окончательную стоимость и площадь квартиры, у ФИО3 отсутствовали основания для оплаты квадратных метров сверх оплаченных по договору.

Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд исходит из того, что спорное жилое помещение являлось предметом залога, было реализовано в рамках решения суда по гражданскому делу 2-2177/2020 об обращении взыскания на предмет залога.

Осуществление государственной регистрации права собственности ООО «ДСК-5» на жилое помещение <данные изъяты> возможно только после государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от <дата> <номер>, в то же время односторонний отказ составлен незаконно, о чем указывалось конкурсному управляющему ФИО2 в уведомлении Управления Росреестра по Республике Марий Эл от <дата> о приостановлении государственной регистрации прав, что оспорено ООО «ДСК-5» не было. Со стороны залогодержателя ПАО «Татфондбанк» согласие на расторжение договора участия в долевом строительстве от <дата> <номер> со ФИО3 также получено не было.

При осуществлении процедуры реализации имущества должника ФИО3 по исполнительному производству, требования закона организатором торгов, покупателем, ТУ Росимущества были соблюдены, ФИО1 приобрел залоговое имущество в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд разрешает дело в пределах заявленных исковых требований.

Анализ приведенных выше положений материального закона, регулирующих спорные правоотношения сторон, фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств позволяет суду сделать вывод, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований конкурсного управляющего ООО «ДСК № 5» ФИО2 о признании расторгнутым <дата> договора участия в долевом строительстве от <дата> между ООО «ДСК №5» и ФИО3, признания отсутствующим у ПАО «Татфондбанк» права залога квартиры, признании недействительным договора купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республики Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (в лице поверенного ООО «Недвижимость плюс»), признания за ООО «ДСК №5» права собственности на квартиру <данные изъяты>, не имеется.

Доводы представителей ФИО3 и ФИО1 о пропуске конкурсным управляющим ООО «ДСК № 5» ФИО2 срока исковой давности для требования о признании расторгнутым <дата> договора участия в долевом строительстве от <дата> между ООО «ДСК №5» и ФИО3, нельзя признать обоснованными в силу ст. ст. 196, 199, 200 ГК РФ, поскольку данное обращение было направлено ФИО3 только 16.10.2022.

Учитывая изложенное, первоначальное требование ФИО1 о понуждении конкурсным управляющим ООО «ДСК № 5» ФИО2 передачи объекта недвижимости- жилого помещения (квартиры), <данные изъяты> признано судом подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, суд считает возможным взыскать с ответчика ООО «ДСК № 5» в пользу истца ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 300, 00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в части о понуждении передачи объекта недвижимости удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» (ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 передать ФИО1 (ИНН <номер>) объект недвижимости – жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300, 00 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость плюс», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3, Публичному акционерному обществу «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании договора купли-продажи права требования недействительным, признания договора участия в долевом строительстве расторгнутым, признания права собственности на квартиру, признания залога отсутствующим, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.А. Смирнов

Мотивированное решение

составлено 24.05.2023