№ 2-298/2025

УИД 69RS0037-02-2024-003764-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при секретаре Новожиловой-Вакуленко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, государственной регистрации права собственности и обременения на квартиру, обращения взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, государственной регистрации права собственности и обременения на квартиру, обращения взыскания на предмет залога. В обоснование заявленных требований указано, что Публичное акционерное общество "Сбербанк России" на основании кредитного договора №249600 от 28.02.2022 выдало кредит ФИО1 в сумме 2 985 000,00 руб. на срок 283 мес. под 5.85% годовых.

Кредит выдавался на приобретение строящегося объекта недвижимости.

На данный момент объект недвижимости достроен и ему присвоены следующие параметры:

- квартира, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь: 36.9 кв.м.

Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов (далее - Условия Кредитного договора) погашение кредита и уплата процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами.

В соответствии с Условиями Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20,00% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения просроченной задолженности по Договору (включительно).

Согласно условиям Кредитного договора отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счету (включительно).

Согласно условиям Кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями Кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с 28.02.2024 по 05.09.2024 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 3 084 378,86 руб., в том числе:

просроченные проценты - 118 793,85 руб.

просроченный основной долг - 2 872 158,73 руб.

неустойка за неисполнение условий договора - 84 303,92 руб.

неустойка за просроченный основной долг - 2 165,74 руб.

неустойка за просроченные проценты - 6 956,62 руб.

Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности.

Ответчику были направлены письма (прилагаются) с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. Согласно отчёту об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 3 644 000,00 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 2 915 200,00 руб.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон кредитный договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении кредитного договора другой стороной. Существенным признается нарушение кредитного договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении кредитного договора. Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для Банка. Кроме того, Банк, в соответствии с требованиями ЦБ РФ, изложенными в Положении от 28.06.2017 №590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» обязан формировать резервы на возможные потери по ссудам, что дополнительно отвлекает ресурсы Банка и лишает Банк финансовой выгоды, на которую Банк был вправе рассчитывать при заключении кредитного договора.

На основании изложенного просит:

- расторгнуть кредитный договор №249600 от 28.02.2022;

- взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору №249600 от 28.02.2022 за период с 28.02.2024 по 05.09.2024 (включительно) в размере 3 084 378,86 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 65 590,65 руб. Всего взыскать: 3 149 969 рублей 51 копейка;

- обязать управление Росреестра по Тверской области зарегистрировать право собственности на квартиру, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь: 36.9 кв.м, за ФИО1 и обременение в пользу ПАО Сбербанка;

- обратить взыскание на предмет залога:

квартира, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь: 36.9 кв.м. Установить начальную цену продажи предмета залога в размере 2 915 200,00 руб., порядок реализации: путем продажи с публичных торгов.

Истец при надлежащем извещении в судебное заседание представителя не направил, в просительной части искового заявления содержится просьба о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств не представил.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области извещено о судебном заседании надлежащим образом, явку представителя не обеспечило в судебное заседание, представив возражения относительно заявленных к Управлению требований о возложении обязанности произвести государственную регистрацию прав.

Третьи лица ООО «Специализированный застройщик город Риэлти», ООО СК «Сбербанк Страхование жизни», ФИО2 извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, явку представителя не обеспечили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

С учётом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) при указанных обстоятельствах неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению заявленных требований по существу.

Изучив доводы искового заявления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или другая кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренные договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Судом установлено, что в предусмотренной статьей 820 Гражданского кодекса Российской Федерации письменной форме 28 февраля 2022 года между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен и подписан кредитный договор <***> по условиям которого, кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 2 985 000 руб. на срок 283 месяца, под 5,85% годовых. Погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами. Платежная дата 28 число месяца, начиная с 28 марта 2022г.

Договор подписан сторонами, сомневаться в наличии добровольного волеизъявления ответчика при заключении кредитного договора на условиях, отраженных в нем, не имеется. Выполнение банком обязательств по выдаче кредита в сумме 2 985 000 руб. и наличия кредитных обязательств заемщиком не оспорено и подтверждено материалами дела.

Кредит предоставлялся заемщику в безналичной форме путем перечисления суммы кредита на счет № (счет кредитования) (п.18. кредитного договора).

Справкой о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита №249600 подтверждается зачисление кредите в сумме 2 985 000 руб. на счет кредитования № (заемщик ФИО1).

В соответствии с п.12 Индивидуальных условий кредитования, цель использования заемщиком кредита: инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу:. <адрес>, 1 этап.

В соответствии с п.11 Индивидуальных условий кредитования, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита:

- права требования участника долевого строительства по договору №38/197 от 28.02.2022 года;

после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п.22 договора:

- залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12 Договора, далее – Объект недвижимости. Залоговая стоимость Объекта недвижимости устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п.13 Индивидуальных условий кредитования, ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора кредита, обеспеченного ипотекой, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения, предусмотрена:

1) за несвоевременное перечисление платежа в погашение Кредита и/или уплату Процентов за пользование Кредитом (в соответствии с п.3.3. Общих условий кредитования) в размере 20% годовых в суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно);

2) за несвоевременное страхование/возобновление страхования объекта(ов) недвижимости, оформленного(ых) в залог (в соответствии с п.4.4.2. Общих условий кредитования), а также в случае нарушения сроков по надлежащему оформлению Объекта недвижимости в собственность и/или в залог, предусмотренных п.22 Договора(в соответствии с п.4.4.11. Общих условий кредитования): в размере ? процентной ставки, установленной п.4 Договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование Кредитом или её изменения в соответствии с п.4 Договора), начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной Договором для исполнения обязательств(а), по дату предоставления Заемщиком Кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных(ого) обязательств(а) (включительно).

Как следует из представленных Банком расчетов, обязательства по возврату кредита ответчиком выполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 28.02.2024 по 05.09.2024 (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 3 084 378,86 руб., в том числе:

- просроченные проценты - 118 793,85 руб.

- просроченный основной долг - 2 872 158,73 руб.

- неустойка за неисполнение условий договора - 84 303,92 руб.

- неустойка за просроченный основной долг - 2 165,74 руб.

- неустойка за просроченные проценты - 6 956,62 руб.

Как следует из сведений, представленных ООО СК «Сбербанк страхование жизни», между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. – Страхователь, и Страховщиком (ООО СК «Сбербанк страхование жизни») заключен страховой полис №ЗМДКР101 200001755479 от 26.02.2022. застрахованным лицом по данному Договору страхования является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Указанный страховой полис является расторгнутым от 16.03.2023г. По данному договору в адрес ООО СК «Сбербанк страхование жизни» никто из выгодоприобретателей (или иных лиц) с заявлениями о наступлении страхового случая не обращались. Страховое дело не формировалось.

Из представленного истцом расчета, в связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору следует, что образовалась спорная задолженность. Размер задолженности подтвержден расчетом, представленным истцом, признан судом правильным. Сведений об оплате задолженности ответчиком, материалы дела не содержат, доказательств со стороны ответчика о выполнении им своих обязательств по возврату кредита в полном объеме не представлено.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 ГК РФ).

Из части 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

В силу части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.5.1. Общих условий предоставления обслуживания и погашения Жилищных кредитов, в случае, указанном в п.4.3.6. Общих условий кредитования, в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ с даты направления Кредитором соответствующего извещения Заемщику/Созаемщику (заказным письмом с уведомлением о вручении) Договор считается:

- расторгнутым (при выдаче Кредита единовременно);

- расторгнутым или измененным (при выдаче Кредита частями).

В соответствии с п.4.3.6. Общих условий кредитования, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена Заемщиком/Созаемщиком в установленные договором сроки, Кредитор имеет право:

- отказаться от предоставления кредита (при выдаче Кредита единовременно);

- отказаться от предоставления Кредита полностью или частично (при выдаче Кредита частями).

Риск возникновения обстоятельств, послуживших основанием для отказа Кредитора в предоставлении Заемщику/Созаемщику Кредита, несет(ут) Заемщик/Созаемщик.

Письмом от 05.08.2024 ПАО Сбербанк направило ФИО1 требование (претензию) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора. В котором указало на общую сумму задолженности по состоянию на 05.08.2024, которая составляет 3035354,66 руб., досрочный возврат суммы должен быть осуществлен в срок не позднее 04.09.2024г.

Доказательств выполнения требований претензии о досрочном возврате суммы кредита материалы дела не содержат.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с тем, что заемщик не исполнял своих обязательств по договору, Банк воспользовался своим правом объявить сумму задолженности по кредиту, подлежащей к немедленному исполнению, и направил заемщику требование (претензию) от 05.08.2024 г. о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, и расторжении кредитного договора, которое ответчиком не исполнено.

Как следует из материалов дела, ответчиком неоднократно допускалось неисполнение обязательств заемщика по кредитному договору, данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

Из представленного истцом расчета, в связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору следует, что образовалась спорная задолженность. Размер задолженности подтвержден расчетом, представленным истцом, признан судом правильным. Сведений об оплате задолженности ответчиком, материалы дела не содержат, доказательств со стороны ответчика о выполнении им своих обязательств по возврату кредита в полном объеме, несмотря на разъяснение судом, не представлено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, односторонний отказ от исполнения обязательства или односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 33 Федерального закона от 02 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности», при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Материалы дела доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору ответчиком, не содержат. До настоящего времени обязательства по уплате основного долга и процентов за пользование кредитом, ответчиком не исполнено.

Суд, учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, полагает, что заемщик существенно нарушил условия кредитного договора, в результате чего кредитор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: на возврат заемщиком суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом на условиях и в сроки, определенные договором, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по кредитному договору и расторжения кредитного договора.

Таким образом, размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, за период с 28.02.2024 по 05.09.2024 (включительно) составляет 3 084 378,86 руб., в том числе:

- просроченные проценты - 118 793,85 руб.

- просроченный основной долг - 2 872 158,73 руб.

- неустойка за неисполнение условий договора - 84 303,92 руб.

- неустойка за просроченный основной долг - 2 165,74 руб.

- неустойка за просроченные проценты - 6 956,62 руб.

Как следует из материалов дела, между ООО «Специализированный застройщик город Риэлти» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен Договор №38/197 об участии в долевом строительстве жилого дома от 28.02.2022г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 01.03.2022г., за №.

В соответствии с п.1.1. Договора, участник долевого строительства принимает участие в финансировании строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>

В соответствии с п.1.2. Договора, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты «Участником долевого строительства» оговоренной настоящим Договором суммы, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства по Акту приема-передачи объект долевого строительства (далее квартира) со следующими основными характеристиками:

- количество комнат – 1,

- номер квартиры (строительный) – 197,

- этаж – 18,

- общая проектная площадь квартиры – 40, 51 кв.м,

- проектная площадь квартиры - -38,03 кв.м,

- жилая площадь – 18,30 кв.м, площадь лоджии – 2, 48 кв.м,

- назначение объекта долевого строительства – жилое помещение.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу положений ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В связи с уклонением и/или отказом ФИО1 от прохождения процедуры подписания двустороннего Акта приема-передачи объекта долевого строительства, установленного и предусмотренного нормами действующего гражданского законодательства, застройщиком составлен односторонний Акт от 13.06.2024г. о передаче участнику объекта долевого строительства – квартира, входящая в состав законченного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:

- строительный адрес: <адрес>,

- почтовый адрес: <адрес>.

Указанный односторонний Акт направлен застройщиком в адрес ФИО1, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 03.07.2024; описью вложения (номер почтового идентификатора №); квитанцией №268549002 в приеме почтовых отправлений по безналичному расчету; отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, из которого следует, что корреспонденция возвращена 04.08.2024 отправителю из-за истечения срока хранения.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 01.11.2024 в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, вид помещения – квартира, назначение: жилое, расположена на 18 этаже, имеет площадь 36,9 кв.м, объекту присвоен кадастровый номер №, дата присвоения кадастрового номера 20.11.2023. В графе «Особые отметки» указано на отсутствие сведений о зарегистрированных правах.

В связи с отсутствием регистрации права собственности за ФИО1 и обременения в пользу Банка невозможно реализовать права банка и обратить взыскание на квартиру.

В соответствии с п.2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1). К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая изложенное, исходя из того, что права истца, как залогодержателя, на спорное имущество возникли на основании договора ипотеки, однако в настоящее время ответчиком, являющимся собственником недвижимого имущества, переданного в залог в качестве обеспечения кредитных обязательств, не исполнены обязательства по регистрации права собственности на объект недвижимости и регистрации обременения в пользу залогодержателя – банка, заявленные требования банка о государственной регистрации права собственности и регистрации обременения подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (пункт 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке).

В пункте 2 статьи 54.1 Закона об ипотеке установлено, что отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Согласно пункту 5 названной статьи если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержатся в статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 56 Закона об ипотеке установлен порядок продажи заложенного имущества: путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок, при этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Поскольку судом установлено, что невнесение и неполное внесение платежей по кредитному договору имело место более трех раз суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику.

Согласно пунктам 3,4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 3 644 000 руб.

Поскольку нарушение ответчиком своих обязательств по своевременному внесению платежей по кредитному договору установлено в судебном заседании, то требование истца об обращении взыскания на заложенную квартиру и установлении начальной цены продажи в размере 2 915 200 руб. (3 644 000 руб. х 80%) так же является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Обращая взыскание на заложенное имущество суд, с учетом вышеуказанных норм материального права, определяет способ его продажи - с публичных торгов.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Государственная пошлина в размере 85590, 65 руб., уплаченная истцом на основании платежного поручения № 108691 от 20.09.2024 (65590,65 руб.) и №118195 от 08.10.2024 (20 000 руб.), в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, государственной регистрации права собственности и обременения на квартиру, обращения взыскания на предмет залога, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор <***> от 28 февраля 2022 года, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (паспорт № №), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору <***> от 28 февраля 2022 года за период с 28.02.2024 по 05.09.2024 (включительно) в размере 3 084 378 рублей 86 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 85 590 рублей 65 копеек.

Осуществить государственную регистрацию:

- права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- ипотеки в силу договора в пользу ПАО Сбербанк принадлежащей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости:

- записи о праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- записи об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в пользу ПАО Сбербанк на основании договора ипотеки от 28.02.2022.

Обратить взыскание на залоговое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, установить начальную цену продажи в размере 2 915 200 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.А. Лазарева

Решение в окончательной форме изготовлено 05 июня 2025 года.