Решение по делу № 3А-164/2025 от 03.03.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-164/2025 (3а-966/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000933-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 марта 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ООО «Стройинвест») к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Стройинвест» обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. с кадастровыми номерами:

согласно отчетам об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» от 21.11.2024 г. № 00384-2, № 00384-3, № 00384, № 00384-1.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № определена на основании актов об определении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000152 от 29.05.2024 г., АОКС-26/2023/000288 от 27.09.2023 г., АОКС-26/2024/000136 от 13.05.2024 г. и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 307 732 318,8 рублей для объекта с кадастровым номером №, 149 715 269,9 рублей для объекта с кадастровым номером №, 198 787 680 рублей для объекта с кадастровым номером №, 195 235 600 рублей для объекта с кадастровым номером №.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Представитель административного истца, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц - филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем, достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№, общей площадью 59791+/-86 кв.м., с видом разрешенного использования: под строительство многоквартирных жилых домов от 3 до 9 этажей, находящиеся в зоне «Ж-З», категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.10.2024 г. № КУВИ-001/2024-254515378, запись регистрации права собственности от 29.04.2022 г. № № (т. 1 л.д. 14-17);

№, общей площадью 39205+/-39,69 кв.м., с видом разрешенного использования: под строительство многоквартирных жилых домов от 3 до 9 этажей, находящиеся в зоне «Ж-З», категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.10.2024 г. № КУВИ-001/2024-254511957, запись регистрации права собственности от 13.09.2023 г. № №-26/472/2023-1 (т. 1 л.д. 19-22);

№, общей площадью 39000+/-39,62 кв.м., с видом разрешенного использования: под строительство многоквартирных жилых домов от 3 до 9 этажей, находящиеся в зоне «Ж-З», категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.10.2024 г. № КУВИ-001/2024-254508941, запись регистрации права собственности от 23.04.2024 г. № №-26/472/2024-1 (т. 1 л.д. 24- 27);

№, общей площадью 40000+/-40,22 кв.м., с видом разрешенного использования: под строительство многоквартирных жилых домов от 3 до 9 этажей, находящиеся в зоне «Ж-З», категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.10.2024 г. № КУВИ-001/2024-254510619, запись регистрации права собственности от 23.04.2024 г. № №-26/472/2024-1 (т. 1 л.д. 29-32).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № определена на основании актов об определении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000152 от 29.05.2024 г., АОКС-26/2023/000288 от 27.09.2023 г., АОКС-26/2024/000136 от 13.05.2024 г. и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 307 732 318,8 рублей для объекта с кадастровым номером №, 149715269,9 рублей для объекта с кадастровым номером №, 198787680 рублей для объекта с кадастровым номером №, 195235600 рублей для объекта с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 15.10.2024 г. № КУВИ-001/2024-254528925, № КУВИ-001/2024-254529800, № КУВИ-001/2024-254532356, № КУВИ-001/2024-254531010 (т. 1 л.д. 13, 18, 23, 28).

Как видно из содержания представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» от 21.11.2024 г. № 00384-2, № 00384-3, № 00384, № 00384-1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 57 847 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 37 930 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 37 732 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 38 699 000 рублей (т. 1 л.д. 34- 122, т. 1 л.д. 123-210, т. 2 л.д. 1-90, т. 2 л.д. 91- 180).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости земельных участков, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперта Автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» (АНО СЭБ «Профи») ФИО2 от 11.02.2025 г. № 188 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 158 181 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 80 983 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 106 526 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 103 147 000 рублей (т. 3 л.д. 9-128).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от 11.02.2025 г. № 188 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение от 11.02.2025 г. № 188 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При производстве экспертизы участники процесса не присутствовали.

Из экспертного заключения следует, что так, как осмотр объектов оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстающую от даты исследования, то эксперт делает допущение, что идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с данными, имеющимися в открытом доступе.

Эксперт произвел личный осмотр объектов оценки 15.01.2025 г.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объекты и процесс их оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположений.

Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта – объект оценки 1-2 МЖС.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, исходя из фактического использования оцениваемых объектов, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Эксперт установил, что объект оценки 1-4 относится к сегменту: земельных участков, относится к рынку некоммерческой недвижимости, не является доходной недвижимостью (не способен самостоятельно приносить доход – только в составе комплекса).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В заключении приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, в рамках затратного и доходного подходов расчет не определялся.

Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, применения подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки экспертом в заключении приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчетах об оценке данных об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 158 181 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 106 526 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 20 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 4 марта 2025 года.

Судья О.Н. Ситькова