Дело № 2- 1619/2025
42RS0009-01-2025-000939-70
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области
в составе судьи Марковой Н.В.
при секретаре Кузнецовой А.В.
с участием представителя истца ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово
21 мая 2025 года
гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об освобождении жилого помещения, взыскании платы за пользование жилой комнатой, и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора найма жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности совершить действия.
Исковые требования мотивированы тем, что на истец ФИО2 является собственником 2-х комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу ....
В связи с нахождением истца за пределами территории РФ, он предоставил право своему представителю (матери – ФИО1) управлять принадлежащим ему имуществом, в том числе, сдавать в наем, продавать по своему усмотрению.
Руководствуясь предоставленными полномочиями, ФИО1 заключила **.**.**** с ФИО3 договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев, начиная с **.**.****, по условиям которого ответчик принята на себя обязательства: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (п. 3.17 договора); содержать с чистоте и порядке общественные места коммунальной квартиры – кухня, ванная, постирочная, коридор, туалет; участвовать в дежурстве по коммунальной ... )п.3.18 договора).
При этом стороны отдельно предусмотрели в договоре найма, что наймодатель вправе в случае пользования жилым помещением не в соответствии с условиями договора, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать выселения нанимателя (п.3.1.17, п.4.2.1 договора).
В случае досрочного расторжения договора, отказа от исполнения договора нанимателем, наниматель обязан в течение 3-хдней передать наймодателю жилое помещение по акту приема-передачи (п.4.2.4 договора).
Заключенный сторонами договор закончился **.**.****; какого-либо соглашения о продлении договора заключено не было. С тех пор ответчик незаконно продолжает пользоваться жилым помещением, отказывается вывозить свои вещи. На неоднократные просьбы об освобождении помещения и письменные уведомления о необходимости освободить помещение ответчик не реагирует.
Также истец указывает, что ответчик в период использования сданной в наем комнаты неоднократно нарушала условия заключенного договора: захламляла саму комнату и общественные места, отказывалась убирать этот мусор; создавала антисанитарию не только в сданной ей комнате, но и в общественных местах коммунальной квартиры, в результате чего жильцы подготовили и подали коллективную жалобу на ответчика в управляющую компанию.
В связи с допущенными нарушениями истец, в лице представителя, неоднократно обращался к ответчику с уведомлением о выселении из занимаемой комнаты: **.**.****; **.**.****; **.**.****. При этом ФИО3 неоднократно обещала освободить жилое помещение, в том числе до **.**.****, однако, фактически этого не делает. Ответчик отказывается от исполнения законных требований наймодавца, не устраняет допущенные нарушения, не вывозит свои личные вещи, не возвращает комплект ключей от комнаты, не расчистила захламленные ею места общего пользования. Вместо этого ответчик продолжает пользоваться жилой комнатой в качестве склада своих вещей (а не для своего проживания).
При этом ответчик не оплачивает истцу за пользование сданной им жилой комнатой, имеет задолженность за **.**.****. – 6000 руб., за **.**.****. – 6000 руб., за **.**.**** – 6000 руб.
На основании изложенного и положений ст.ст. 17 и 91 ЖК РФ, ст.ст. 209, 677, 678, 680, 683, 684, 685, 686, 687 ГК РФ, истец просит суд обязать ФИО3 освободить жилую комнату по адресу: ... и вывезти свои личные вещи; возвратить истцу ФИО2 (в лице его представителя ФИО1) ключи от комнаты; освободить стол на кухне, относящийся к жилой комнате по адресу: ...; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, в лице его представителя ФИО1, плату за пользование жилой комнаты в размере 18000 руб. за период с **.**.****. по **.**.****. (включительно), и судебные расходы.
В дальнейшем истец заявленные исковые требования увеличил, о чем в материалы дела представлено **.**.**** письменное ходатайство, в котором просит дополнительно взыскать с ответчика сумму задолженности по оплате за найм жилого помещения с **.**.**** года до принятия судом решения по делу (л.д.101-103).
Ответчик ФИО3 обратилась **.**.**** в суд со встречным иском к ФИО2, в котором просила признать недействительным договор найма жилого помещения от **.**.****, мотивируя тем, что право собственности истца на жилое помещение не подтверждено; доверенность от **.**.**** является подложной, поскольку ФИО2 в собственности 2-х комнат не имел (л.д.46).
Кроме того, ФИО3 представила **.**.**** дополнения к встречному иску, указа о том, что договор найма не зарегистрирован в Росреестре; она не зарегистрирована по месту пребывания; к договору не приложен график дежурств; иск самим ФИО2 не подписан (л.д.96).
В судебное заседание истец ФИО2 не явился; в материалы дела представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что на исковых требованиях к ФИО3 настаивает (л.д.110 оборот).
Представитель истца – ФИО1, действующая на основании нотариальной доверенности от **.**.**** (л.д.9-10), в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что сдала ФИО3 комнату размером 10,7 кв.м, в которой в настоящее время находится только личные вещи ответчика. Сама ФИО3 проживает в этой же квартире, но в другой комнате, которую ей сдал другой собственник. В добровольном порядке ФИО3 не освобождает от личных вещей комнату, сданную ей по договору от **.**.****, ключи, ни от комнаты, ни от квартиры, не возвращает; плату за жилье не вносит с **.**.****. по настоящее время.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой от **.**.**** (л.д.99). Кроме того, ФИО3 ознакомилась **.**.**** с материалами настоящего гражданского дела, в том числе с определением суда от **.**.**** о назначении судебного заседания на 08-30 часов **.**.**** (л.д.95),что подтверждается собственноручной подписью ответчика в справочном листе по гражданскому делу ###.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, мнения представителя истца, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц – истца и ответчика, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу требований ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу п. 1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Договор найма жилого помещения согласно ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Из представленного стороной истца технического паспорта на жилое помещение по адресу ... следует, что данная квартира состоит из семи жилых комнат (номера на поэтажном плане - 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19), кухни (номер на поэтажном плате 21), а также коридоров, дешевой, сан.узлов, умывальника (л.д.58-61).
Судом установлено, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежат две комнаты площадью 10,7 кв.м (номер 13 на поэтажном плане) и 13,2 кв.м (номер 11 на поэтажном плане) в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ..., о чем указано в выписке из ЕГРН от **.**.**** (л.д. 67-70).
ФИО2 выдана **.**.**** нотариальная доверенность, которой истец уполномочил ФИО1, в том числе, управлять принадлежащими ему двумя комнатами площадью 23,9 кв.м, на кадастровом плане 11 и 13, в квартире находящейся по адресу: ..., с правом сдавать помещения в найм на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, заключать договоры найма, получать плату по договорам, следить за выполнение нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению неисправных нанимателей, следить за порядком жилой площади (л.д.9-10).
Между ФИО2, в лице представителя – ФИО1, и ФИО3 заключен договор краткосрочного найма жилого помещения от **.**.****, согласно которому ответчику предоставлено для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: ... (площадь комнаты -9,2 кв.м), сроком на 11 месяцев с **.**.**** (л.д.11-14).
Данным договором сторон от **.**.**** возможность автоматической пролонгации договора на новый срок не установлена.
Согласно п. 5.3 договор может быть пролонгирован, а также расторгнут по обоюдному согласию сторон, что оформляется дополнительно соответствующим соглашением, либо отдельным договором.
Материалами дела подтверждается, что срок действия заключенного **.**.**** с ФИО3 договора найма жилого помещения истек **.**.****, нового договора либо дополнительного соглашения к договору от **.**.**** между сторонами заключено не было, однако ответчик до настоящего времени не освободил жилое помещение – комнату в коммунальной квартире по адресу: ....
Поскольку срок действия договора найма, заключенного **.**.**** между сторонами, истек по истечении 11 месяцев с даты, установленной п. 1.4 договора – **.**.****, то есть **.**.****, суд признает данный договор найма жилого помещения расторгнутым.
Представителем истца - ФИО1 вручено **.**.**** ФИО3 уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения по адресу ..., с требованием о выселении ФИО3 и освобождении комнаты, стола на кухне, полки в шкафу на кухне, вернуть ключи и чайник до **.**.**** (л.д.21).
Аналогичное уведомление от **.**.**** направлено ФИО1 в адрес ФИО4 с уведомлением и получено ответчиком **.**.****, что подтверждается сведениями Почты России (л.д.22-26). 05.11.
Однако, спорное жилое помещение ответчик до настоящего времени от своих личных вещей не освободил.
На основании ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Краткосрочный наем существенно ограничивает объем жилищных прав нанимателя, поскольку в силу п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации к краткосрочному договору найма не применяются правила, предусмотренные ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации об автоматическом продлении договора на тех же условиях и на тот же срок. Наниматель по договору краткосрочного найма жилого помещения не имеет преимущественного права на заключение договора жилищного найма на новый срок. В связи с этим, наймодатель вправе отказаться от продления договора найма на новый срок, не объясняя причину такого решения.
Учитывая, что сторонами был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения, при этом срок его действия не продлялся, доказательств обратному в материалы дела ответчиком не представлено, суд считает, что отсутствуют правовые основания для дальнейшего, как проживания, так и нахождения личных вещей ФИО3, в спорной комнате.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными выше нормами права, принимая во внимание, что срок действия договора краткосрочного найма истек **.**.**** и больше не продлялся; условий о возможной пролонгации договор не содержит; ответчик согласилась с его условиями, в том числе и с датой прекращения его действия (11 мес. с **.**.****); иных договоров о пользовании спорной комнатой в квартире с ФИО3 не заключалось, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением.
Поскольку с момента окончания срока действия договора найма жилого помещения от **.**.**** ответчик занимает жилое помещение – комнату в коммунальной квартире без законных оснований, суд полагает, что подлежат удовлетворению исковые требования ФИО2 об освобождении от личных вещей ответчика жилого помещения - комнаты №13 на поэтажном плане квартиры, площадью 10,7 кв.м, и место общего пользования – кухню (№21 на поэтажном плане), расположенных в квартире ....
При этом, факт использования ФИО3 мест общего пользования в квартире, а именно, кухней, где установлен стол истца, подтверждается фотографиями, приложенными к настоящему иску (л.д.15, 16).
Учитывая, что в соответствии с п. 5.2 договора найма жилого помещения от **.**.**** ответчику при заключении данного договора был передан комплект ключей, подлежат удовлетворению и исковые требования ФИО2 о возложении на ФИО5 обязанности по возврату ключей, как от сданной ей комнаты, так и входной двери в квартиру.
Также подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение.
В пункте 2.1 договора наниматель – ответчик ФИО3 обязался вносить плату за пользование жилым помещением в размере 6000 рублей в месяц; срок внесения арендной платы – с первого по десятое число текущего месяца (п.2.5 договора).
Как установлено судом и не опровергнуть ответчиком, обязанность по внесению платы за жилое помещение исполнялась ФИО3 ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период **.**.**** года по **.**.**** года, включительно) в размере 36000 руб. (6000 руб. х 6 мес.).
Таким образом, с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 подлежит взысканию задолженность по оплате проживания в жилом помещении за период с **.**.**** г. по **.**.**** г. (включительно) в размере 36000 руб.
Встречные исковые требования ФИО3 о признании недействительным договора найма жилого помещения от **.**.**** недействительным удовлетворению не подлежат в связи со следующим.
Выдача **.**.**** истцом ФИО2 доверенности на имя ФИО1, в том числе, на право сдавать в наем две комнаты в коммунальной квартире по ..., позднее, чем за ним было зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанное жилое помещение, подаренную ему матерью – ФИО1 по договору от **.**.****, не исключало права истца, в лице представителя ФИО1, на заключение **.**.**** договора найма жилого помещения с ФИО3
Кроме того, стороной истца в материалы дела представлена доверенность от **.**.****, согласно которой ФИО2 уполномочил ФИО1 на управление и распоряжение недвижимым имуществом, в том числе, расположенную по адресу: ..., без права совершения действий, влекущих переход права собственности к третьим лицам (л.д.106-110).
Согласно ч. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (ч. 2 ст. 674 ГК РФ).
Срок договора найма, установленный в п. 1.4 договора найма, охватывает период менее года (**.**.**** на 11 месяцев – до **.**.****), вследствие чего такой наем признается краткосрочным.
Судом установлено, что договор кратковременного найма от **.**.**** заключен на срок менее одного года (11 месяцев), в связи с чем, вопреки доводам ответчика, он не требовал государственной регистрации.
Отсутствие регистрации ФИО3 в спорном жилом помещении не свидетельствует о недействительности договора найма жилого помещения от **.**.****, заключенного с ФИО2
Ссылка ответчика на отсутствие графика дежурств и доказательств, подтверждающих факт наличия таких дежурств по коммунальной квартире, не является основанием для признания договора найма жилого помещения от **.**.**** недействительным.
Довод ответчика о том, что настоящее исковое заявление не подписано истцом, непостоянен и опровергается, выданной ФИО2 нотариальной доверенностью от **.**.****, сроко на 30 лет, предоставляющей право ФИО1, в том числе и на подписание иска и предъявление его в суд (л.д.9-11).
В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с положениями ч.1 ст. 100 ГПК РФ, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству.
Как следует из письменных материалов дела, истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 4000 руб., что подтверждается квитанцией (л.д.33); а также понесены расходы за подготовку искового заявления в суд в размере 10000 руб., что подтверждается чеком от **.**.**** об оплате юридических услуг ЛИЦО_8 (л.д.37).
Поскольку исковые требования ФИО2 к ФИО3 об освобождении жилого помещения, взыскании платы за пользование жилой комнатой удовлетворены, с ответчика подлежат взысканию указанные расходы, как по оплате госпошлтины, так и оплате юридических услуг.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 об освобождении жилого помещения, взыскании платы за пользование жилой комнатой – удовлетворить.
Обязать ФИО3, **.**.**** года рождения:
освободить от личных вещей жилую комнату №13 на поэтажном плане квартиры, площадью 10,7 кв.м, и место общего пользования – кухню (№21 на поэтажном плане), расположенных в квартире ..., принадлежащей ФИО2, **.**.**** года рождения;
возвратить ФИО2, **.**.**** года рождения, в лице представителя ФИО1, **.**.**** года рождения, ключи от жилой комнаты ### на поэтажном плане квартиры, площадью 10,7 кв.м, расположенной в квартире ..., и от квартиры квартире ....
Взыскать с ФИО3, **.**.**** года рождения, в пользу ФИО2, **.**.**** года рождения, плату за жилое помещение с **.**.**** года по **.**.**** года, включительно, в размере 36000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей; расходы по оказанию юридических услуг в сумме 10000 рублей; всего 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора найма жилого помещения от **.**.**** – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.
В мотивированной форме решение изготовлено 30 мая 2025 года.
Судья Н.В. Маркова