Решение по делу № 2-923/2023 от 24.10.2023 - о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан к <ФИО> о признании договора купли-продажи незаключенным.

№ 2-923/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сибай 24 октября 2023 года

Сибайский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Суфьяновой Л.Х.

при секретаре судебного заседания Смирновой Е.И.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьих лиц – председателя гаражно-строительного коммерческого кооператива «Туяляс» ФИО5, представителя Управления Росреестра по РБ ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации ГО <адрес> РБ о признании права собственности на недвижимое имущество. Просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество – административное здание гаражно-строительного коммерческого кооператива «<данные изъяты> (далее по тексту ГСНК «<данные изъяты>»), кадастровый №, год завершения строительства 1990, площадь 144,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования мотивирует тем, что между ним и ГСНК «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи административного здания ГСНК «<данные изъяты> Согласно акту приема-передачи ГСНК «<данные изъяты>» передал в его собственность недвижимое имущество, а именно административное здание ГСНК «<данные изъяты>». В момент регистрации ДД.ММ.ГГГГ в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, выяснилось, что административное здание ГСНК «<данные изъяты>» принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ, правообладатель муниципальное образование городской округ <адрес> Республики Башкортостан. Указывает, что полностью выполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, в связи с чем считает, что у него возникло право собственности на указанное имущество.

Представитель ответчика Администрации ГО <адрес> РБ ФИО2 предъявил встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование указывает, что в договоре предмет определен как «административное здание ГСНК «<данные изъяты>». При этом не указаны никакие индивидуализирующие признаки объекта сделки. Так, в договоре отсутствуют сведения об адресе объекта, являющийся основным определяющим признаком. В то время как у объекта, который принят на учет в качестве бесхозяйного, имеется адрес: <адрес>, что подтверждается постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении почтовых адресов № и справкой БТИ от ДД.ММ.ГГГГ. Не указаны в договоре и дополнительные признаки, позволяющие определить предмет сделки: площадь объекта, этажность, год постройки. Следовательно, невозможно доподлинно определить какой объект недвижимости является предметом договора. В договоре купли-продажи не содержится сведений о том, на каком земельном участке расположено продаваемое здание, площадь данного земельного участка и на каком праве продавцу принадлежит данный участок, не содержится сведений об отчуждении нежилого здания без передачи в собственность земельного участка, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно прав на земельный участок, что, по их мнению, является не допустимым. Таким образом, стороны не согласовали существенные условия договора, поскольку не конкретизирован предмет договора, а также отсутствуют сведения, на каком земельном участке расположено продаваемое здание и на каком праве продавцу принадлежит данный участок.

Кроме того, в договоре стороной сделки указан ФИО1 При этом не указаны ни место регистрации покупателя или проживания данного лица, ни дата и место рождения. Также не указаны его паспортные данные. Данные обстоятельства не позволяют конкретизировать лицо, указанное в договоре в качестве покупателя. Полагают, что это является дополнительным фактом, свидетельствующим о не согласованности существенных условий договора и незаключенности сделки, так как отсутствие идентифицирующих сторону сделки признаков порождает правовую неопределенность. Также отмечает, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие внесение денежных средств в качестве стоимости договора купли-продажи. Имеется лишь указание в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что денежные средства в размере 650 000 руб. продавец получил. Надлежащими доказательствами передачи денежных средств юридическому лицу могут являться только бухгалтерские документы, составляемые юридическим лицом, которым является ГСНК «<данные изъяты> Так как расчеты в наличной и безналичной форме в обязательствах с участием юридических лиц должны осуществляться в надлежащей и документально подтвержденной форме, посредством оформления соответствующих платежных документов предусмотренных Правилами проведения наличных и безналичных расчетов на территории РФ, устанавливаемых Центральным банком Российской Федерации. Считает, что истец по первоначальному иску не подтвердил внесение денежных средств в ГСНК «<данные изъяты>» согласно договору, так как отсутствуют и материалы дела не содержат кассовых чеков контрольно-кассовой техники (или бланков строгой отчетности). Данное обстоятельство не подтверждает реальность заключенного договора между ГСНК «<данные изъяты>» и ФИО1 Материалами дела не подтверждается, что ГСНК «<данные изъяты>» являлось собственником реализуемого объекта недвижимости, право собственности на объект зарегистрировано не было. Согласно справки БТИ от ДД.ММ.ГГГГ № также отсутствуют сведения о регистрации прав на объект недвижимости: здание по адресу: <адрес>. Следует отметить, что ГСНК «<данные изъяты>» как юридическое лицо зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости по адресу: <адрес> согласно техническому паспорту построен в 1990 году. Из чего следует вывод, что ГСНК «<данные изъяты>» не являлось собственником указанного объекта недвижимости, так как кооператив фактически не мог построить его, ввиду отсутствия кооператива (ГСНК «<данные изъяты>») на момент строительства здания, и документы, свидетельствующие о приобретении ГСНК «<данные изъяты>» указанного объекта также отсутствуют. В самом договоре нет указания на документы, являющиеся основаниями права собственности ГСНК «<данные изъяты> на предмет договора. Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи. Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, то ГСНК «<данные изъяты>» в силу положений ст. 209 ГК РФ, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемый объект, не вправе распоряжаться им, в том числе путем совершения сделок по его отчуждению по договору купли-продажи. Факт передачи спорного имущества истцу по первоначальному иску, заключение договора купли-продажи имущества не влечет возникновение перехода права на объект недвижимости к ФИО1, поскольку доказательств его принадлежности ГСНК «<данные изъяты>» не предоставлено. Полагают, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по передаче в собственность ФИО1 административного здания ГСНК «<данные изъяты>» является незаключенным ввиду отсутствия у ГСНК «<данные изъяты>» вещных прав на отчуждаемое имущество, отсутствия соглашения по всем существенным условиям договора, невозможности индивидуализировать покупателя, а также отсутствия надлежащих документов, подтверждающих реальность оплаты по договору, что, по их мнению, свидетельствует о формальности составления указанного договора.

Просят признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ГСНК «<данные изъяты>» по передаче в собственность ФИО1 административного здания ГСНК «Туяляс» незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес> как орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, не согласился со встречным исковым заявлением Администрации ГО <адрес> РБ.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, не признавая исковые требования ФИО1, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Третье лицо – председатель ГСНК «<данные изъяты>» ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию стороны истца.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РБ ФИО3в судебном заседании решение оставила на усмотрение суда, при этом каких-либо возражений относительно заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества не заявляла.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Относительно предмета договора ст. 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ГСНК «<данные изъяты>» в лице председателя ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи административного здания ГСНК «<данные изъяты>». Сторонами договора подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Цена сделки определена сторонами в размере 650 000 рублей. Расчет между сторонами договора произведен полностью.

Материалы дела содержит протокол отчетно-перевыборочного собрания ГСНК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, которым подтверждается факт избрания ФИО5 председателем ГСНК «<данные изъяты> которой поручено произвести прием основных средств: административное здание и произвести косметический ремонт.

ФИО1, обращаясь в суд с иском, указал, что с момента приобретения и по настоящее время распорядиться своим правом не может, по той причине, что объект не был зарегистрирован на праве собственности за продавцом, значится в Едином государственном реестре недвижимости как бесхозяйный объект недвижимости.

Исследовав в судебном заседании копию реестрового дела №, судом установлено, что правоустанавливающие документы на объект недвижимости по адресу: РБ, <адрес> архивном отделе Администрации ГО <адрес> РБ отсутствуют (л.д. 79).

Сведения об объекте недвижимого имущества – нежилое здание по адресу: РБ, <адрес> реестре федерального имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют (л.д. 84).

Сведения о недвижимом имуществе – нежилое здание, расположенное по адресу: РБ, <адрес>, в Реестре государственного имущества Республики Башкортостан отсутствуют (л.д. 85).

Нежилое здание по адресу: РБ, <адрес> реестре муниципального имущества городского округа <адрес> Республики Башкортостан не числится (л.д. 86).

Сведениями о регистрации права на объект недвижимости - нежилое здание по адресу: РБ, <адрес>, Сибайский участок Баймакского филиала ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» не обладает (л.д. 87).

Архивный отдел Администрации ГО <адрес> РБ в ответ на запрос суда сообщил, что в архивных фондах: договоры, постановления о приемке в эксплуатацию, разрешение на строительство административного здания и другие правоустанавливающие документы ГСНК «<данные изъяты>», кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, отсутствуют. Представили копию постановления Администрации <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ «О выделении земельного участка», согласно которому выделен земельный участок, площадью 6 га с южной стороны сада № для проектирования и строительства нового гаражно-строительного кооператива.

В 2015 году возникал вопрос электроснабжения ГСНК «Туяляс» и присоединение к электрическим сетям ООО «Башкирэнерго» дома сторожа ГСНК «<данные изъяты>», но ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на административное здание, в проведении работ было отказано (л.д. 135-136).

В силу ст. 12 ГК Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник, либо лицо, им уполномоченное, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1980 года № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно разъяснениям, данным в п. 59 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установить, не нарушает ли объект недвижимого имущества чьи-либо права и законные интересы, не создает ли угрозу жизни и здоровья кому-либо. Производство экспертизы поручено эксперту <данные изъяты>

В соответствии с заключением эксперта № организация, устройство и местоположение недвижимого имущества - административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям действующих нормативно-технических документов (СП, СНиП, ГОСТ), а именно:

При визуальном осмотре выявлено:

- отсутствие стенового блока с фасадной части стены (фото №);

- вертикальные, горизонтальные сквозные трещины по швам сопряжения крупных блоков, уходящие в фундамент, ширина раскрытия трещин до 15 мм, отсутствует раствор в швах (фото №);

- из-за деформации стен происходит деформация ж/б перекрытия (фото №);

что является нарушением:

1) СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»

П. 6.10.2 Стыки и швы монтажных узлов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностному режиму помещения, силовым (температурным, механическим, усадочным и др.) воздействиям;

П. 9.2.5 Горизонтальные и поперечные вертикальные швы кирпичной кладки стен, а также швы (горизонтальные, поперечные и продольные вертикальные) в перемычках, простенках и столбах следует заполнять раствором.

2) Свод правил СП 118.13330.2012(2022)* «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 года № 635/10) (с изм. и доп.)

П. 6.1 Здание должно быть возведено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить возможность получения травм посетителями и работающими в нем при передвижении внутри и около здания, при входе и выходе из здания, а также при пользовании его подвижными элементами и инженерным оборудованием.

П. 6.2 Несущие конструкции зданий должны быть запроектированы и возведены таким образом, чтобы в процессе их строительства и в расчетных условиях эксплуатации была исключена возможность: разрушений конструкций вследствие достижения предельного состояния первой группы, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации зданий; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций или зданий в целом вследствие деформаций или образования трещин и достижения предельного состояния второй группы; повреждений конструкций, нарушающих их расчетные параметры;

- не соответствие санитарным нормам и правилам по микроклимату, отсутствие электроснабжения, отопления, повреждение печи, (фото № 27,28);

- не обеспечены условия эксплуатации, при которых конструкции не снижают своих первоначальных свойств (фото № 31,32);

- не обеспечена безопасность, отсутствие угрозы наступления несчастного случая и нанесения травм (фото № 28-30); что является нарушением:

1) Свода правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 года № 635/10) (с изменениями и дополнениями) П.4.17* В общественных зданиях следует предусматривать системы отопления, вентиляции и кондиционирования, обеспечивающие температуру, влажность, очистку и обеззараживание воздуха, соответствующие требованиям технологической части проекта.

Отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха общественных зданий следует проектировать в соответствии с СП 60.13330, противопожарными требованиями и требованиями настоящего свода правил

2) СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения

П. 10.2 Необходимо обеспечить условия эксплуатации, при которых несущие конструкции не снижают своих первоначальных свойств, предусмотренных при их проектировании и приведенных в СП 15.13330, СП 16.13330, СП 63.13330, СП 64.13330 и других сводах правил для каменных и армокаменных, стальных, бетонных и железобетонных, деревянных конструкций и других видов несущих строительных конструкций соответствен.

П. 15.1 Помещения зданий (сооружений), предназначенные для проживания или пребывания людей, по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правам и нормам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий пребывания людей в здании (сооружении) независимо от срока.

17.16.1 Здание (сооружение) следует эксплуатировать в соответствии с проектными решениями, обеспечивающими отсутствие угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями (сооружениями) в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие аварийных воздействий.

Местоположение объекта исследования - нежилого здания под правление гаражного кооператива с домом сторожа не соответствует градостроительному кодексу (ст. 222 Градостроительного кодекса).

Несоответствие недвижимого имущества - административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, требованиям действующих нормативно-технических документов, представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанное заключение соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При таком положении, принимая во внимание, что нежилое здание не соответствует установленным требованиям и нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, исковые требования о признании за истцом права собственности не подлежат удовлетворению.

Рассматривая встречные исковые требования Администрации ГО <адрес> РБ о признании договора купли-продажи незаключенным, суд, на основании статьи 431 ГК РФ, установив действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, принимая во внимание обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, приходит к следующему.

В рассматриваемом случае оспариваемый договор купли-продажи, вопреки позиции Администрации ГО <адрес> РБ, соответствует требованиям гражданского законодательства, он составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени продавца и покупателя, содержит все существенные условия, предусмотренные для данного вида договора, в том числе содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Проанализировав содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что стороны, согласовав все существенные для данного вида договора условия, подписали его при отсутствии разногласий и замечаний. Условие об оплате цены договора покупателем исполнено в соответствии с достигнутой договоренностью, что кем-либо не оспаривается и было подтверждено продавцом в судебном заседании.

Сторонами договора, действующими каждая в своем интересе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которые обе стороны устроили. Договор был исполнен.

Принимая во внимание изложенное, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Администрации ГО <адрес> РБ не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Сибайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Л.Х.Суфьянова