Дело № 3а-181/2022

УИД: 64OS0000-01-2022-000108-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2022 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Калякиной О.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просил признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000091 от 31 января 2022 года незаконным, необоснованным и отменить его, установить по состоянию на 15 декабря 2021 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, с учетом заявленных уточнений требований просил его удовлетворить.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержал, просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от 15 декабря 2021 года, выполненный ООО «Аваллон», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником нежилого здания с <адрес>

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января 2020 года» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты>

30 декабря 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 15 декабря 2021 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> состоянию на 15 декабря 2021 года определена в размере 57 660 000 руб.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 31 января 2022 года № ОРС-64/2021/000091 ФИО3 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от <дата>, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Так, на странице 13 отчета оценщик вводит в заблуждение, ошибочно указывая в таблице 6.2.1, что класс отделки здания «простая». Тогда как согласно классификатору качества зданий раздела «Торговля» справочника «Ко-Инвест», где обозначены виды материалов, конструкций и инженерных систем, определяющих класс качества здания, объект оценки относится к классу качества STANDART (средний). Стены наружные – теплоизоляционные системы «Сэндвич», напольные покрытия, инженерные системы (отопление, вентиляция, кондиционирование, системы безопасности), входные группы.

Оценщик ошибочно использовал в качестве объектов-аналогов объекты не сопоставимые с объектом оценки по своим основным пенообразующем характеристикам: местоположению и площади. Площадь объекта-аналога № 2 меньше площади объекта оценки в 20,6 раз. Площадь объекта – аналога № 3 меньше площади объекта оценки в 21, 1 раз. Площадь объекта-аналога № 4 меньше площади объекта оценки в 16.7 раз. Площадь объекта-аналога № 6 меньше площади объекта оценки в 10,8 раз. Эти объекты аналоги расположены в центральной части города или центе административных районов. Таким образом, бюджетным учреждением сделан вывод, что данные объекты относятся к другому сегменту рынка торговой недвижимости.

Оценщик ошибочно рассчитал корректировку на этаж для аналога № 2, расположенного на «высоком цокольном этаже», как 1/2 корректировки на переход от второго этажа к цокольному.

Оценщик ошибочно рассчитал арендную ставку как среднее значение между рассчитанной рыночной арендной ставкой и арендной ставкой по данным управляющей компании ООО «Клуб Страйк» (нижняя граница).

В отчете об оценке отсутствует документ (Технический паспорт), подтверждающий распределение площадей на полезную площадь, технические зоны и общественные зоны. Следовательно невозможно подтвердить правильность расчета коэффициента аренднопригодной площади.

Рассчитанная оценщиком арендная ставка не соответствует данным, приведенным в разделе 6.2 «Краткое описание местоположение объекта оценки», указанном в виде диапазона 370-2050 руб./кв.м в мес. и в разделе 8.2 «Анализ рынка коммерческой недвижимости и целевого сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» арендная ставка для ТЦ Happy Moll от 12 000 руб./кв.м в год.

Оценщик рассчитал стоимость земельного участка (-16% от стоимости единого объекта недвижимости), которая составляет 10 983 514,38 руб. В отчете оценщик не предоставляет данных, какую часть из общей площади торгового центра занимает объект оценки и какая часть земельного участка приходится на оцениваемый объект. Следовательно, невозможно проверить полученную стоимость на соответствие рыночным данным, сложившимся на земельном рынке на дату оценки.

Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В судебном заседании по инициативе суда назначена судебная экспертиза в Федеральном бюджетном учреждении Воронежском региональном центре судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации на предмет соответствия отчета об оценке от 15 декабря 2021 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 3916/6-4 от 26 сентября 2022 года Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (эксперт ФИО5) отчет, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО4), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Выявленные нарушения несоответствия пункта 5 ФСО № 3 могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, на странице 53-54 оценщик не приводит обоснование для расчета арендной ставки определенной как среднее значение между ставкой, согласно данных управляющей компании расчетной величиной рыночно обоснованной арендной ставки, отдавая большее предпочтение достоверности фактически сложившейся арендной ставке. Оценщиком сделан вывод, что рыночная арендная ставка для оцениваемых торговых площадей, в целом, соответствует фактической средневзвешенной ставке, сложившейся в ТЦ Happy Mall 3-я очередь - 690 руб. за 1 кв.м/мес. для помещений 1-го этажа и 215 руб. за 1 кв.м/мес. для помещений 2-го этажа. Арендная ставка рассчитана без учета величины коммунальных услуг, так как счет за коммунальные услуги выставляется по факту собственнику помещения, который в свою очередь, выставляет счета арендатору. Фактически сложившаяся арендная ставка имеет большее значение для расчета рыночной стоимости объекта оценки, так как основана на зарегистрированных краткосрочных и долгосрочных договорах аренды, выступающих в качестве обременения объектов недвижимости. В оцениваемых помещениях распложены кинозалы кинотеатра, прикассовая зона, коридоры, туалеты и подсобные помещения. С учетом изложенного арендная ставка будет рассчитана как среднее значение между ставкой, данной управляющей компанией, и расчетной величиной рыночной обоснованной арендной ставкой, что в итоге составит 320 руб./кв.м.

Вместе с тем фактические данные по ставкам аренды 2 этажа в ТЦ Happy Mall утверждены заказчиком справочно (стр. 66 отчета) на площадь 3 125 кв.м, что отлично от общей площади объекта оценки, не учтено оценщиком в расчете и оказало влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Определенный оценщиком фактический показатель арендопригодной площади (0,83) основан на неподтверждённых данных. Так, фактический показатель арендопригодной площади для третьей очереди ТЦ Happy Mallи составляет 7 001/8 402,6=83,3% при заметной тенденции к увеличению доли вакантных площадей. Фактическое значение коэффициента полезного использования площади существенно выше среднеотраслевого показателя, что свидетельствует о высоком качестве управления торговым центром. В связи с чем оценщиком принято значение фактического коэффициента арендопригодной площади - 0,83. Так как собственники помещений торгового центра действуют согласованно в интересах оптимизации общей доходности и с учетом общей концепции торгового центра, фактически являясь соучредителями общего бизнеса, недопустима конструкция, при которой один собственник нарушал бы общую концепцию бизнеса. Объект оценки – помещение большой площади, которое может иметь различный арендный план, что требует постоянной перепланировки, организации проходов, пожарных выходов, подсобных помещений. В оцениваемых помещениях расположены кинозалы кинотеатра, прикассовая зона, коридоры, туалеты и подсобные помещения. Оценщиком сделан вывод, что уровень арендопригодной площади для отдельных помещений будет равен уровню арендопригодной площади по торговому центру в целом и арендопригодная площадь оцениваемого объекта недвижимости составит 3 731,3 кв.м.

Согласно заключению эксперта при описании технических характеристик (таблица 6.2.1 отчета, стр. 12 отчета и стр. 47 отчета) арендопригодная площадь указана оценщиком 7 125 кв.м. Предоставленная в распоряжение эксперта проектная документация по объекту оценки содержит сведения по арендной площади 6 695,5 кв.м, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта.

На странице 56 отчета оценщик определил потенциальный и действительный валовые доходы (таблица 9.4.4), используя арендопригодную площадь объекта оценки в размере 3 731, 30 кв.м. Однако на странице 49 отчета ставка арендной платы в размере 320 руб. /кв.м рассчитана исходя из общей площади объектов-аналогов, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта.

На странице 58 отчета оценщик применил корректирующий коэффициент в размере 0,84 на долю в стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, однако наличие в цене предложений к аренде объектов-аналогов прав на земельные участки, на которых расположены объекты, оценщиком не подтверждено, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Кроме того, экспертом отмечено, что на дату оценки – 15 декабря 2021 года, Приволжским центром методологического и информационного обеспечения оценки выпушены новые Справочники, составленные по данным на 3 квартал 2021 года: «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Под редакцией ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2021 г.», «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Под редакцией ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2021 г.». В связи с чем использование справочников, составленных в 2020 году, могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта.

Заключение эксперта № 3916/6-4 от 26 сентября 2022 года Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФИО5) соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО5 имеет высшее экономическое образование, квалификация «экономист-менеджер», ВГТУ, диплом ВСБ 0198909от 27 декабря 2003года, экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации от 04 мая 2016 года в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ от 24 сентября 2021 года, стаж экспертной работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)» от 15 марта 2003 года (стаж по специальности с 2006 года).

Выводы заключения эксперта о том, что отчет об оценке от 15 декабря 2021 года, составленный оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4, не соответствуют предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, содержит неполные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

С учетом изложенного, оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000091 от 31 января 2022 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания <адрес> оценщиком ООО «Аваллон» ФИО4 нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закону № 135-ФЗ, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 3916/6-4 от 26 сентября 2022 года.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) <адрес>, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания <адрес> экспертом использовались сравнительный и доходный подходы.

При использовании сравнительного подхода экспертом проведено определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

В рамках доходного подхода, поскольку предполагается наличие стабильного потока денежных средств от сдачи в аренду площадей здания в целом, использован метод прямой капитализации. Основными процедурами оценки при использовании данного метода были следующие: расчет капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход): оценка арендных ставок; оценка валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости.

Экспертом проведено исследование рынка недвижимости. Проведен подбор аналогов, проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных Саратовской области, за период, наиболее приближенный к дате оценки, по данным сайта Архива оценщика (базы данных Авито и ЦИАН). Изначально, из общей выборки экспертом исключены предложения к продаже объектов без указания в них цены. На следующем этапе исключены объекты из иного сегмента рынка недвижимости нежилые встроенные помещения, расположенные в жилых домах, помещения под иной вид деятельности. Из выборки исключены здания, резко отличающиеся по площади – до 1000 кв.м. Также исключены из выборки предложения к продаже с отсутствующими в описании объявлений характеристиками объекта, необходимыми для применения соответствующих корректировок на выявленные различия (при невозможности их идентификации по средством общедоступных источников): назначение, месторасположение, расположение относительно «красной линии» автодороги, год постройки объекта, техническое состояние здания, качество отделки внутренних помещений, имущественные права земельного участка, на которых распложен объект-аналог. Экспертом произведена поэтапная выборка аналогов.

В качестве объектов – аналогов выявлено три предложения к аренде объектов, наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам исключить (нивелировать) за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок по этим параметрам.

Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применены корректировки: на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН); на торг; на дату; на местоположение; на площадь; на этаж; на физическое состояние здания; на тип помещения; на наличие отдельного входа.

В рамках доходного подхода также применена корректировка на состояние отделки.

Отказ от применения корректировок в рамках сравнительного и доходного подходов по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. В рамках проведения экспертизы экспертами был принят среднерыночный коэффициент недогрузки при сдаче в аренду помещений офисно-торгового назначения в торговых центрах, составляющий на основании данных «Справочника оценщика-2021» - 17,5% (коэффициент 0,825) – неактивный рынок, учитывая отсутствие недостаточного количества предложений к аренде сопоставимых зданий на дату оценки. Потери от неплатежей арендной платы определяются равными нулю, так как сложившаяся практика на рынке коммерческой недвижимости показывает, что количество невыплат по аренде невелико.

Экспертом учтены операционные расходы на основании исследований компании СтатРиэлт для торговых объектов - 28 %.

При определении коэффициента капитализации экспертом использован экспертный метод на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2021», составляющий 11,5% (неактивный рынок), учитывая отсутствие достаточного количества предложений к аренде и продаже сопоставимых зданий на дату оценки.

При согласовании результатов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов использован метод анализа иерархий. Итоговое значение веса каждого из подходов рассчитывалось как сумма произведенных результатов вычислений первых двух этапов.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения с <адрес> по состоянию на 15 декабря 2021 года определено <данные изъяты>.

Заключение Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В судебном заседании представителем государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявлено ходатайство о назначении повторной (третьей) экспертизы в связи с несогласием учреждения с заключением эксперта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Обсудив данное ходатайство с участниками процесса, суд отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Как видно из заключения эксперта, его выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В качестве несогласия с заключением эксперта бюджетное учреждение ссылается на то, что в расчётной части экспертного заключения эксперт должен неукоснительно выполнять и не нарушать требования федеральных стандартов оценки и Федерльного закона № 135-ФЗ. Поскольку объектом оценки является здание без учета стоимости земельного участка, то из цен предложений единого объекта недвижимости, указанных в объявлениях, нужно вычесть стоимость земельных участков, относящихся к зданиям, следовательно, по мнению бюджетного учреждения, экспертом ошибочно не проведен анализ стоимости земельных участков объектов-аналогов единого объекта недвижимости, полученных им в расчетах.

Данные доводы несостоятельны, так как приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (ред. от 09 сентября 2019 года) утверждены «Методические указания о государственной кадастровой оценке.» (далее – Методические указания), согласно приложению № 7 которого ориентировочный диапазон для торговых и торгово-развлекательных объектов составляет 20-25%. Указанное отражено на странице 17 экспертного заключения, а корректирующий коэффициент принят на основании данных Справочника оценщика недвижимости - 2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходных типов объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Под ред. ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н.Новгород, 2021 г.».

Требования к заключению эксперта регламентированы статьей 82 КАС РФ.

При проведении судебной экспертизы за дачу ложного заключения эксперт может быть привлечен к уголовной ответственности.

В соответствии с положениями Закона об оценке итоговым документом, составленным оценщиком по результатам определения стоимости объекта независимо от вида определённой стоимости является отчет об оценке. Закон об оценке не регулирует вопросы составления экспертного заключения в рамках судопроизводства и не устанавливает требований к судебным экспертам. Производство судебной экспертизы в рамках судопроизводства осуществляется с учетом положений процессуального законодательства Российской Федерации.

Также бюджетным учреждением приведены возражения о том, что на странице 16-17 заключения эксперта проведен анализ рынка недвижимости без выводов по рынку недвижимости к которому относится объект исследования, кроме того не указан интервал цен, в котором находятся цены предложений по продаже объектов торговой недвижимости, не установлены индикаторы активности/неактивности рынка объекта исследования (объемы спроса и предложений, разброс цен на объекты недвижимости, количество просмотров группы объектов со сходными характеристиками и т.д.)

Вопреки указанным доводам Методические указания не содержат данных требований, все необходимые исследования проведены экспертом в полном объеме и отражены в заключении. Проведение маркетинговых исследований о состоянии рынка недвижимости являлось вопросом экспертного исследования.

Также представителем административного ответчика указано, что экспертом ошибочно применена корректировка на «торг» для неактивного рынка, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта исследования. Однако, какие именно критерии позволили отнести средний срок экспозиции 8 месяцев к активному рынку и на основании чего реализация объекта стоимостью свыше 100 миллионов рублей является «средним» значением для рынка недвижимости г. Саратова, бюджетным учреждением не указано.

Как следует из пояснений к заключению эксперта, пояснения о необходимости применения корректировки на торг для неактивного рынка приведены на странице 18 заключения, где указано, что на основании данных Справочника оценщика - 2021, учитывая, что объекты сравнения не имеют выраженных индивидуальных особенностей и условия продажи близки к типовым, для расчёта было принято среднее значение «13%»- скидка на цены торговых центров и помещений в них на пассивном рынке, учитывая отсутствие достаточного количества предложений к продаже сопоставимых объектов в месте расположения объектов исследования. На рынке недвижимости Саратовской области отсутствуют в достаточном количестве предложения к продаже торговых объектов площадью, сопоставимой с площадью объекта исследования – 4 495,5 кв.м, ввиду чего рынок был обоснованно признан неактивным, но позволяющим использовать методы сравнительного и доходного подходов с применением корректирующих коэффициентов на выявленные различия между характеристиками объекта исследования и объектов-аналогов.

Кроме того, на странице 14 заключения эксперт констатирует причины отказа от применения затратного подхода, указывая о достаточном количестве предложений к продаже и аренде торговых помещений, позволяющих применить сравнительный и доходный подходы.

Доводы административного ответчика о том, что оценщик не проанализировал соответствие справочных данных и данных рынка недвижимости, являются несостоятельными, поскольку в экспертном заключении экспертом указано на отсутствие объектов-аналогов сопоставимых по месторасположению и площади, выявлено только три предложения о продаже и аренде на дату оценки, следовательно, рыночные данные по ценообразующим факторам, касающиеся объектов, сопоставимых с объектом исследования, отсутствуют. При этом, как следует из пояснений эксперта, отсутствие таких данных не является основанием для отказа от соответствующей корректировки на различия в местоположении.

Не обоснованы доводы о не применении корректировки на «физическое состояние здания» для объекта-аналога № 2.

Как указано в пояснениях к заключению эксперта, при определении необходимости применения корректирующего коэффициента на различия в физическом состоянии объектов необходимо учитывать не столько год постройки, сколько год реконструкции объекта. Объект-аналог № 2 в его внешнем виде на дату определения стоимости представляет собой современное здание, мало схожее с его физическим состоянием до реконструкции, ввиду чего применение корректировки объективно не требуется и приведет к искажению стоимости.

Не обоснованы доводы о не применении корректировки на «этаж», поскольку цена за объекты установлена продавцами, в том числе с учетом их расположения на различных этажах, то есть указана единая цена за весь объект, предлагаемый к продаже. Следовательно, применение корректировки приведет к искажению реальной стоимости объекта, указанной в объявлении о продаже, и сформирует ничем неподтвержденную расчетную величину. Согласно пояснениям эксперта применение корректировки на этаж приведет к необоснованному существенному снижению стоимости объекта исследования. При этом на странице 21 заключения приведено обоснование некорректности применения корректировки на «этаж», а также корректировки на «тип помещения».

Относительно ошибочности неприменения экспертом корректировки на «наличие отдельного входа» экспертом пояснено, что применение корректировки некорректно, так как использованы данные объявления о продаже – схема расположения объекта: правая часть здания.

Ссылка представителя административного ответчика на необходимость применения корректировки «на характеристику парковки» также подлежит отклонению, так как целесообразность применения такой корректировки возникает при наличии организованной (подземной) парковки. В рассматриваемом случае все объекты сопоставимы.

Не могут быть приняты во внимание и доводы представителя административного ответчика о некорректности выбора экспертом объектов-аналогов № № 2 и 3 ввиду их относимости к сегменту рынка отличному от объекта оценки, поскольку, все объекты-аналоги относятся к многофункциональным объектам торговой недвижимости, сопоставимы с объектом исследования по основным ценообразующим факторам: назначению и площади.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть на 15 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 30 декабря 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с <адрес> в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 15 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева