дело № 2-787/2025
УИД 69RS0037-02-2024-005065-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2025 года г. Тверь
Калининский районный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Полестеровой О.А.,
при секретаре Лаптевой И.В.,
с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в Калининский районный суд Тверской области с вышеуказанным иском.
Свои требования истец мотивировал тем, что ФИО1 заключил с ФИО3 договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 20.12.1996 г.
Согласно предмета договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, размером 622 кв.м, с размещенными на нем объектами недвижимости каркасно-обшивным садовым домом, общей полезной площадью 24,3 кв.м, с хозпостройками сельскохозяйственного назначения для садоводства.
Указанные объекты недвижимости принадлежали ответчику на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю №, выданного Администрацией Калининского района 27.09.1993 года на основании решения Администрации Калининского района № 397 от 08.09.1993 года, регистрационного удостоверения, выданного МУП БТИ Калининского района 17.12.1996 года № 415, инвентарное дело № 40 что подтверждается справкой МУП БТИ Калининского района № 2452 от 19.12.1996 года.
Данный договор был удостоверен нотариусом Калининского нотариального округа Тверской области М.Л.В., 20.12.1996 г. зарегистрирован в реестре за №.
Договор подлежал регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимости в Калининском районе Тверской области.
Данный договор не содержит надпись, подтверждающую его регистрацию в бюро технической инвентаризации.
Право собственности истца как покупателя в соответствии с действующим на тот момент законодательством не зарегистрировано.
За регистрацией перехода права собственности на указанные объекты истец обратился в 2022 году и получил Уведомление об отказе государственной регистрации прав от 25.07.2023 года № Калининского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области.
В соответствии с п.8.1 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения», принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 года инвентарные объекты, основными строениями которых являются здания гражданского назначения, подлежат регистрации в бюро технической инвентаризации в порядке и на основаниях, предусмотренных решениями органов государственного, территориального или отраслевого управления.
Права на объекты недвижимости возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
По состоянию на 24.09.2024 года право собственности на садовый дом зарегистрировано за ФИО3 на основании регистрационного удостоверения № 415, выданного МУП БТИ Калининского района от 17.12.1996 года.
Истец со своей стороны полагал, что переход права собственности на указанные объекты произошел после заверения договора купли-продажи земельного участка нотариусом. Согласно выписки из протокола правления объединенного общества садоводов «ПЕРЕЛЕСКИ» от 01.06.1997 года ФИО1 принят в члены садоводческого товарищества и за ним закреплен земельный участок №.
ФИО1 с момента приобретения и до настоящего времени открыто владеет объектами недвижимости, несет бремя содержания, исправно платит членские взносы.
Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с расположенными на нем объектами, заключенный сторонами, нотариально удостоверен в данном случае полностью исполнен сторонами, ни одна из сторон не заявляла претензий в части неисполнения обязательств по договору другой стороной.
Согласно условиям Договора раздел 5. Передача имущества «Продавец» передал, а Покупатель принял указанный земельный участок с объектами недвижимости полностью до подписания договора в удовлетворительном техническом состоянии, что подтверждается сторонами. Покупатель к продавцу никаких претензий по техническому и санитарному, состоянию отчуждаемого имущества не имеет.
Продавцу и покупателю необходимо совместно обратиться в регистрирующий орган для подачи обращения на регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО3 к покупателю ФИО1
Однако после заключения договора связь с ответчиком прекращена, в настоящее время актуальные данные о месте жительства и контактные телефоны для связи отсутствуют. Совместное обращение невозможно.
Сторонами обязательства по договору исполнены в полном объеме, но в силу нормативных предписаний, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества проводится по заявлению двух сторон, в связи с чем, обращения только одной из сторон договора недостаточно для осуществления такой государственной регистрации.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просит признать право собственности на земельный участок общей площадью 630 кв.м., с кадастровым номером №, и на жилой дом с кадастровым номером № расположенный на указанном земельном участке, по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Обеспечил участие в судебном заседании своего представителя ФИО2
Представитель истца ФИО2 полностью поддержала исковые требования, своего доверителя по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила.
Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, Администрация Калининского муниципального округа Тверской области, СНТ «Перелески», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.
Учитывая изложенное, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями части 2 статьи 218 и статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, при этом право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как видно из представленных документов, 20.12.1996 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 622 кв.м с расположенным на нем каркасно-обшивным домом, общей площадью 24,3 кв.м. с хозпостройками расположенной по адресу: <адрес>.
Пунктом 2.1 Договора установлена цена продаваемого недвижимого имущества в размере 1500000 рублей.
Согласно п.п. 2.2 названного договора расчет между сторонами за отчуждаемое недвижимое имущество полностью произведен до подписания настоящего договора и по расчетам друг с другом стороны претензий не имеют.
Согласно регистрационного удостоверения МУП БТИ Калининского района №415 от 17.12.1996 садовый дом <адрес> состоит из одноэтажного каркасно-обшивного садового дома общей площадью 24,3 кв.м. с хопостройками зарегистрирован по праву собственности за ФИО3 на основании справки ООС «Перелески» от 17.12.1996 №111 и свидетельства о праве собственности на землю от 27.09.1993 №37634.
Собственником спорного земельного участка ФИО3 является на основании свидетельства о праве собственности на землю от 27.09.1993 выданного Администрацией Калининского района Тверской области на основании решения Администрации Калининского района Тверской области №397 от 08.09.1993г.
Уведомлением об отказе в государственной регистрации права от 25.07.2023 № выданным Управлением Росреестра по Тверской области ФИО1 было отказано в регистрации права собственности на земельный участок с размещенным на нем объектом недвижимости, расположенны по адресу: <адрес>, на том основании, что в представленном пакете документов отсутствует документ, подтверждающий ранее возникшее право на садовый дом.
В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в совместном Постановлении от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
В абзаце 2 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Проанализировав изложенные обстоятельства, а также приведенные выше правовые нормы суд приходит к выводу о том, что все обязательства по договору купли-продажи от 20.12.1996, как покупателем исполнены, данное недвижимое имущество передано ему во владение и пользование, что не оспаривается ответчиком, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости во внесудебном порядке истец не имеет, поскольку в ЕГРН и БТИ отсутствует сведения о праве ФИО3 на садовый дом.
Учитывая, что заключенный договор отражал подлинную волю лиц его заключивших по поводу всех существенных условий, фактически исполнен сторонами, не противоречит действующему законодательству, правомерность его заключения никем не оспаривается, однако имеются препятствия для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца о признании права собственности.
При этом, признавая право собственности истца на дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, суд принимает во внимание представленный истцом технический план здания от 04.10.2024 подготовленный кадастровым инженером В.И.В. Согласно характеристикам объекта недвижимости: назначение объекта недвижимости – жилое; наименование объекта недвижимости - индивидуальный жилой дом; количество этажей объекта недвижимости - 2; материал наружных стен - деревянный; площадь объекта недвижимости 76 кв.м.
В силу ст. 45 Конституции РФ, являющейся нормой прямого действия, государство гарантирует защиту прав и свобод гражданина, при этом каждый вправе защищать их всеми способами, не запрещенными законом, в том числе путем обращения в суд.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Вступивший в законную силу судебный акт в силу ст. 17 Закона будет являться основанием для государственной регистрации права истца на недвижимое имущество, внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия: №, выдан <данные изъяты>) право собственности на земельный участок общей площадью 630 кв.м., с кадастровым номером №, и на жилой дом общей площадью 76 кв.м, с кадастровым номером № расположенный на указанном земельном участке, по адресу: <адрес>.
Вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации права истца на недвижимое имущество, внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение одного месяца с момента принятия его в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.
Председательствующий: О.А. Полестерова
Мотивированное решение составлено 16 мая 2025 года