УИД: 23RS0059-01-2022-005637-49

к делу № 2-3894/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 14 июня 2022 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора, в котором просит обязать ответчика заключить с истцом на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который считать заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, признать за истцом право собственности на указанный земельный участок и жилой дом, освободить данное имущество от ареста (ограничений и запрещений).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ответчик ФИО2 является собственником жилого дома площадью 609,8 кв. м, этажностью 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 615 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, также принадлежащем ответчику ФИО2 на праве собственности. Между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которого покупатель обязуется в будущем приобрести в собственность, а продавец обязуется в будущем продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Согласно пункту 1.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истцом во исполнение условий предварительного договора переданы ответчику денежные средства в совокупном размере 21 000 000 руб. в срок, предусмотренный пунктом 2.1 договора. Указывает, что, несмотря на истечение срока, на заключение основного договора купли-продажи жилого дома, ответчик ФИО2 уклоняется от исполнения обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, ответчиком в ответ на требование истца от ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора купли-продажи направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщено о том, что она не может исполнить взятые на себя обязательства в предусмотренный предварительным договором срок, поскольку за период с момента его заключения принадлежащий ей земельный участок и жилой дом были обременены арестами, что препятствует регистрации перехода права собственности на них к покупателю. Полагает, что продавцом допущено существенное нарушение договора, так как в соответствии с пунктом 4.2 договора продавец гарантировала, что на момент заключения основного договора купли-продажи имущество не будет являться предметом спора или состоять под арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. Кроме того, с момента подписания договора ответчиком предприняты действия, которые привели к обременению предмета договора, что сделало невозможным заключение и исполнение основного договора купли-продажи. Указывает, что поскольку согласно пункту 5.4 предварительного договора в случае необоснованного уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, единственным способом защиты прав истца в настоящем случае является предъявление иска о понуждении к заключению основного договора.

Истец ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, мотивированное тем, что в связи с занятостью на работе в судебное заседание он явиться не сможет, исковые требования просил удовлетворить по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, разрешить спор просила в соответствии с действующим законодательством, при этом указала, что на земельный участок и жилой дом наложены аресты и запрещения, что препятствует заключению основного договора купли-продажи и регистрации права собственности на них покупателя, пояснила, что в настоящий момент она не может исполнить обязательства, взятые на себя в рамках предварительного договора.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ходатайств об отложении разбирательства дела в суд не направил.

Суд, с учетом позиции сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие лиц, участвующих деле, надлежаще извещенных о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы сторон, а также материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 является собственником жилого дома площадью 609,8 кв. м, этажностью 3 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства), также принадлежащем ответчику ФИО2 на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Между ФИО1 как покупателем и ФИО2 как продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которого покупатель обязуется в будущем приобрести в собственность, а продавец обязуется в будущем продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства, а также расположенный на указанном земельном участке жилой дом площадью 609,8 кв. м, этажностью 3 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям предварительного договора (пункт 2.1) недвижимое имущество продавалось по цене 21 000 000 (двадцать один миллион) рублей 00 копеек. При этом стороны пришли к соглашению, что расчет будет происходить следующим образом: 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленных истцом доказательств и не оспаривалось стороной ответчика, ФИО1 во исполнение условий предварительного договора оплачена ФИО2 цена земельного участка и жилого дома в размере 21 000 000 (двадцать один миллион) рублей 00 копеек в срок, предусмотренный пунктом 2.1 договора, что подтверждается выданными ФИО2 расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом в адрес ответчика направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, в котором указано о необходимости ответчику явиться лично или через уполномоченного представителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, или в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи. Указано, что в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости истец как покупатель требует в соответствии с пунктом 4.6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предоставить ему денежные средства для самостоятельного приобретения недвижимого имущества, исходя из стоимости аналогичного недвижимого имущества, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения договора, а также возместить расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на недвижимое. Указано о намерении в случае отказа в удовлетворении требования обратиться за защитой нарушенного права в суд с взысканием понесенных судебных издержек. На требовании от ДД.ММ.ГГГГ имеется отметка ФИО2 о его получении.

Ответчиком в ответе от ДД.ММ.ГГГГ указано, что она признает оплату по договору в размере 21 000 000 руб., однако в настоящий момент не может исполнить обязательства по заключению основного договора купли-продажи, взятые на себя в рамках предварительного договора, к решению вопроса о передаче земельного участка и жилого дома предложено вернуться после снятия указанных ограничений. В части исполнения обязательств в соответствии с пунктом 4.6 предварительного договора о предоставлении покупателю денежных средств для самостоятельного приобретения недвижимого имущества сообщено, что у нее не имеется финансовой возможности исполнить данные условия. Ответчиком указано, что на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304001:172 имеются следующие обременения: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ,) № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Также указано, что на жилом доме с кадастровым номером № имеются следующие обременения: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая доводы истца о том, что ответчик уклоняется от заключения в срок, установленный предварительным договором, основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также о том, что с момента подписания договора ответчиком предприняты действия, которые привели к обременению предмета договора, что сделало невозможным заключение и исполнение основного договора купли-продажи, суд принимает во внимание следующие условия заключенного предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 16.07.2018

Так, в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантировал, что на момент подписания договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) состоит, не является предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательственных отношений), в том числе, не продано, не подарено, не передано в залог (ипотеку), не обременено правами найма, аренды, свободно от прав третьих лиц, не внесено в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов в нем нет. Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя права собственности на недвижимое имущество, как в целом, так и в части, о которых продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора. Продавец подтвердил и гарантировал, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство, как физического лица, в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд с иском о признании себя банкротом.

Согласно пункту 4.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилой дом будет принадлежать продавцу на праве собственности, будет свободным от прав третьих лиц, не будет являться предметом спора или состоять под залогом, арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. С момента заключения настоящего договора и до момента его исполнения или расторжения продавец не вправе заключать с другими лицами аналогичные договоры или какие-либо иные договоры, предметом которых является переход прав на жилой дом. Продавец гарантировал, что с момента подписания договора он не будет предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки.

Учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, а также представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что именно продавцом было допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в нарушение пункта 4.2 договора, согласно которому продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи имущество не будет являться предметом спора или состоять под арестом или иным запрещением, ограничением, обременением, фактически с момента заключения предварительного договора продавцом были предприняты действия, которые привели к обременению имущества арестами и запрещениями, что сделало невозможным заключение и исполнение основного договора купли-продажи.

Учитывая, что согласно пункту 5.4 предварительного договора в случае необоснованного уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, надлежащим способом защиты права истца в настоящем случае является предъявление иска о понуждении продавца к заключению соответствующего договора.

Так, в силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Анализ вышеприведенных фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи и подан на государственную регистрацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был по вине продавца, поскольку в нарушение условий договора объект недвижимости был обременен арестами, которые создали препятствия регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В настоящем случае сторонами с достаточной степенью точности индивидуализировано недвижимое имущество, подлежащие передаче покупателю по договору, а именно: жилой дом площадью 609,8 кв. м, этажностью 3, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что, среди прочего, позволяет применить к договору, поименованному сторонами как предварительный, правила ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положения пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как определено в статье 1 ГК РФ к основным началам гражданского законодательства относятся, в том числе, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита, а также добросовестное осуществление гражданских прав и гражданских обязанностей? (пункты 1, 3, 4).

Статьей 12 данного кодекса установлено, что защита гражданских прав осуществляется как присуждением к исполнению обязанности в натуре, так и признанием права.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее? передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной? регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой? регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу № сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору созданного объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий. Иное означало бы задействование всякий раз механизма исполнительного производства, негарантированность восстановления нарушенных прав, снижение эффективности судебной защиты и влекло бы безусловный отказ в иске лицу, чье право нарушено недобросовестным должником, только лишь по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В части исковых требований об освобождении спорного земельного участка и жилого дома от арестов и запрещений следует указать, что в силу приведенных норм действующего законодательства, несмотря на отсутствие государственной регистрации прав собственности покупателя на указанные объекты недвижимости, соответствующие основания для их регистрации возникли с момента заключения предварительного договора купли-продажи, поскольку, как указано выше, заключенный предварительный договор следует квалифицировать в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. На основании указанного договора купли-продажи права ответчика на объекты недвижимости были утрачены с момента его заключения, тогда как переход права покупателя не был зарегистрирован по его вине. Указанное означает, что данное имущество, а именно земельный участок и жилой дом, подлежат освобождению от арестов и обременений, принятых в счет исполнения обязательств продавца перед третьими лицами, поскольку фактически на момент наложения ареста имущество принадлежало покупателю, не отвечающему по имущественным обязательствам продавца.

Так, согласно пункту 3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пунктах 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

На основании статьи 442 ГПК РФ, в случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке, предусмотренном статьей 441 настоящего Кодекса. Такое заявление может быть подано до реализации арестованного имущества.

Таким образом, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) и подлежащим доказыванию, является факт принадлежности истцу арестованного или включенного в опись имущества на праве собственности либо владение таким имуществом в силу закона или договора.

Принимая во внимания указанные требования закона и представленные сторонами доказательства, подтверждающие что ответчиком допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, выразившееся в уклонении от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок, а также обременении объектов недвижимости арестами и ограничениями, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка, о признании права собственности и об освобождении имущества из-под ареста являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора – удовлетворить.

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который считать заключенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №, и на жилой дом площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Освободить от ареста (ограничений и запрещений) недвижимое имущество: земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Указать, что настоящее решение является для органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, основанием без истребования дополнительных документов осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №; основанием осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО2 на жилой дом площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ №; основанием осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; основанием осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на жилой дом площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости всех записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости – земельного участка площадью 615 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в частности записей: от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №; основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости всех записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости – жилого дома площадью 609,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в частности записей: от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья: