Решение по делу № 2-476/2022 от 14.02.2023 - о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, изменении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Дело № 2-6/2023

УИД 44RS0003-01-2022-000663-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2023 года город Шарья

Шарьинский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Шушкова Д.Н., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5, при секретаре Шадриной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и администрации городского округа город Шарья Костромской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, изменении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и администрации городского округа город Шарья Костромской области, просит: сохранить часть принадлежащего ей жилого дома, состоящей из литер А1, А2, а1 - общей площадью 80,6 кв.м., расположенную на земельном участке в кадастровым номером №_____, находящемся по адресу: _________, в реконструированном состоянии согласно технического паспорта здания (строения) от 18.10.2019г. и признать право собственности на указанную часть дома; изменить доли собственников жилого дома по адресу: _________, установив долю истца в праве собственности на жилой дом в размере 56/100, а ответчика ФИО3 в размере 44/100.

Требования мотивируются тем, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом по адресу: _________, общей площадью на 2011 год - 95,2 кв.м. Доля истца в праве собственности - 1/3, согласно технического паспорта домовладения от 20.09.2004г. принадлежащая истцу общая площадь составляла 38,1 кв.м.

Другим участником долевой собственности является ФИО3

Каждая часть жилого дома используется собственниками самостоятельно, так как имеет отдельный вход, отдельный договор на поставку электроэнергии, разные домовые книги, помещения являются полностью изолированными.

В процессе проживания в 2015г. истцом за свой счет произведены неотделимые улучшения принадлежащей ей части дома, то есть реконструкция, в результате чего увеличилась площадь жилых и нежилых помещений, так как построены мансарда и веранда. Согласно технического паспорта здания (строения) от 18.10.2019г. принадлежащая истцу общая площадь составила 80,6 кв.м.

12.01.2022г. истец обратилась в администрацию городского округа город Шарья Костромской области с просьбой о согласовании реконструкции части жилого дома.

27.01.2022г. администрацией городского округа город Шарья Костромской области в согласовании реконструкции части жилого дома отказано по мотиву отсутствия соответствующих уведомлений и разрешений.

Жилой дом соответствует всем правилам и нормам. Реконструированные помещения расположены на земельном участке истца, в данном виде находятся с 2015г., поэтому реконструкция не может препятствовать как другому сособственнику дома, так и владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, не нарушает права и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнила исковые требования и окончательно просила сохранить жилой дом, расположенный по адресу: _________, в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно технического паспорта здания (строения) по состоянию на 18.10.2019г.; изменить доли собственников жилого дома по адресу: _________, установив долю в праве собственности истца в размере 56/100, а долю ответчика ФИО3 в размере 44/100; взыскать с ответчика ФИО3 судебные расходы в сумме 80 770 рублей, в том числе расходы по оплате проведения судебной строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5770 руб., расходы по оплате слуг представителя в размере 25 000 руб.

В судебном заседании ФИО1 уточненные исковые требования поддержала по тем же основаниям, дополнительно пояснила, что после того, как она сделала реконструкцию, никаких вопросов у ответчика к ней долгое время не было. Потом К-вы сделали реконструкцию у себя, сделали новую пристройку.

Дело рассматривается в отсутствие представителя администрации городского округа город Шарья Костромской области, просившего о рассмотрении дела без его участия, в заявлении указавшего, что разрешение данного дела оставляет на усмотрение суда (л.д. 239).

Ответчиком ФИО3 представлены письменные возражения на иск, в которых она исковые требования не признала, указав следующее.

Как указывает сама истец, ею был проведён ряд работ по реконструкции жилого дома, принадлежащего на праве собственности ей и ответчику ФИО3

Реконструкция объектов капитального строительства требует в соответствии со ст. 51 ГрК РФ получения разрешения. Такое разрешение не требуется только в случае, когда проводимые работы не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности такого здания. В настоящем случае такие характеристики затрагивались, имела место именно реконструкция.

В числе прочего, истец нарушила единую крышу и единый фундамент жилого дома, что повлекло за собой проседание и медленное разрушение объекта. В настоящий момент в целях сохранения объекта от разрушения необходимо восстановить единую крышу у жилого дома и единый фундамент.

В число обязательных документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию, входит согласие всех правообладателей объекта (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Указанная норма полностью соответствует положениям пункта 1 статьи 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. При отсутствии согласия всех участников долевой собственности на реконструкцию объекта недвижимости недопустима, разрешение не выдаётся.

Учитывая наличие неустранимых грубейших нарушений действующего законодательства и законных прав и интересов ответчика, в целях сохранения жилого дома от разрушения объект подлежит приведению в первоначальное состояние.

Основания для признания реконструкции жилого дома законной отсутствуют, иск в данной части удовлетворению не подлежит.

В равной мере не подлежат удовлетворению и другие требования, производные от незаконных действий истца.

Требование об изменении долей сособственников в виде увеличения доли истца за счёт доли ответчика ФИО3 является необоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. При этом под соблюдением общего порядка следует понимать обязательные требования статьи 247 ГКР о получении необходимого согласия на производство соответствующих работ - в настоящем случае реконструкции.

Учитывая, что истцом такое согласие ответчика не получено, сами работы выполнялись в нарушение закона, никаких законных оснований для изменения долевого участия в праве на жилой дом не имеется (л.д. 75).

В судебном заседании ответчик ФИО3, её представители ФИО5 и ФИО4 исковые требования не признали по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

ФИО4 дополнительно пояснил, что согласно заключению эксперта №_____ от 15.01.2023 года сохранение спорного дома в реконструированном состоянии нарушает права и законные интересы ответчика по делу - собственника жилого дома ФИО3

При этом, никаких гарантий относительно дальнейшей деформации и разрушения части спорного дома, используемой ответчиком ФИО3, не имеется, в силу невозможности прогнозирования таких последствий и значительного количества влияющих факторов.

Также при проведении реконструкции истцом никоим образом не учтен длительный период эксплуатации спорного жилого дома, что предъявляет дополнительные требования к работам по реконструкции.

Из исследования эксперта следует, что фактически жилой дом после реконструкции представляет собой качели-балансир, опорой которых является узкая кирпичная лента под половиной смежной стены между частями дома, используемыми истцом и ответчиком.

Сторона ответчика из экспертного заключения сделала следующий вывод: устранение допущенных нарушений практически невозможно без приведения дома в первоначальное состояние. Основной причиной невозможности является балансирование дома, его «вывешенность» на узкой кирпичной кладке под смежной стеной и разница высот фундамента дома. При этом, даже одновременный подъем всего дома на одну и ту же высоту (например, мощным краном) не дает полной гарантии сохранности дома, в силу его неготовности к серьёзным работам. Неравномерный подъём (частями) неизбежно приведет к заваливанию одной из частей (при подъёме части ответчика завалится часть истца, как более тяжелая), либо к окончательному отрыву части дома, используемой ответчиком, от фундамента и продолжению разрушения смежной стены (последующий выход брёвен) вплоть до полного обрушения стены.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 15.09.2010г. ФИО1 приобрела в собственность земельный участок площадью 619 кв.м. кадастровый №_____ по адресу: _________ (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства) и 1/3 доли в праве на жилой дом по указанному адресу (л.д. 169, 170, 15, 16).

В настоящее время сособственниками жилого дома, расположенного по адресу: по адресу: _________, кадастровый №_____, являются истец ФИО1 (1/3 доли в праве) и ответчик ФИО3 (2/3 доли в праве) (л.д. 13-14).

Дом фактически разделен на две самостоятельные квартиры, которыми пользуются стороны.

Согласно технического паспорта домовладения по состоянию на 20.09.2004г. общая площадь квартиры, занимаемой ФИО1, составляла 38,1 кв.м. (л.д. 19-32).

С целью улучшения жилищных условий ФИО1 в 2015 году была проведена реконструкция части жилого дома, которую она занимает, с увеличением площади и объема жилого помещения.

Согласно технического паспорта здания (строения), составленного ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» по состоянию на 18.10.2019г., в настоящее время общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: по адресу: _________, составляет 142,9 кв.м., из которых 80,6 кв.м. - общая площадь квартиры, занимаемой ФИО1, 62,3 кв.м. - общая площадь квартиры, занимаемой ФИО3 (л.д. 33-39).

Пунктами 1, 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п. 2 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

12.01.2022г. ФИО1 обращалась в отдел архитектуры, градостроительства и территориального планирования администрации городского округа город Шарья с заявлением о согласовании реконструкции жилого дома.

27.01.2022г. отдел архитектуры, градостроительства и территориального планирования администрации городского округа город Шарья сообщил ФИО1, что согласование реконструкции жилого дома не проводится. Застройщик в целях строительства или реконструкции объекта направляет уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. По окончании строительства застройщик направляет уведомление об окончании строительства или реконструкции (л.д. 18).

Для определения возможности сохранения спорного дома в реконструированном виде по ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы ООО «Кировский региональный экспертно-оценочный центр» №_____ объект недвижимости - часть жилого дома, находящегося по адресу: _________, которую занимает ФИО1 (по техническому паспорту здания (строения) по состоянию на 18.10.2019г. литеры А1, А2, а1, мансардный этаж литер А2) соответствует строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам. Сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии не нарушает чьих-либо прав и законных интересов (в том числе собственника данного жилого дома ФИО3), не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 100-142).

По ходатайству ответчика судом была назначена повторная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта А.Е.Н. №_____ от 15.01.2023г. объект недвижимости - жилой дом, находящийся по адресу: _________, в измененном реконструкцией состоянии соответствует градостроительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам. Однако имеются отступления от строительных норм и правил в части: реконструкция должна проводиться по проектной документации, наблюдается ухудшение эксплуатационных свойств конструкций в части помещений, принадлежащих ФИО3. Сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии нарушает права и законные интересы (в том числе собственника данного жилого дома ФИО3), выражающиеся в деформации облицовки сухой штукатурки на смежной стене; разрыва между цоколем и нижним венцом, отсутствия снегозадержателя на кровле лит. А1. Сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 191-233).

Эксперт указала, что вывод в первичной судебно-строительной экспертизе не соответствует выводу повторной судебно-строительной экспертизы в части нарушения прав и законных интересов (в том числе собственника данного жилого дома ФИО3). Причиной расхождения выводов первичной и повторной экспертизы является не в полном объеме исследование жилого дома экспертом Б.О.Ю..

ФИО1 представлены письменные возражения на заключение эксперта А.Е.Н., в которых она указала следующее.

Она не согласна с выводом по второму вопросу о том, что сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии нарушает права и законные интересы (в том числе сособственника данного жилого дома ФИО3), выражающиеся в деформации облицовки сухой штукатурки на смежной стене; разрыва между цоколем и нижним венцом, отсутствия снегозадержателя на кровле лит А1.

Каких-либо прав и законных интересов, в том числе и ФИО3, она не нарушила.

Согласно описательной части заключения эксперта А.Е.Н.: «Долговечность деревянного строения - 60 лет (согласно методическим рекомендациям для экспертов). Фактически исследуемый дом (лит А, лит А1) был построен в 1946 г., на момент осмотра дом эксплуатируется 76 лет. При таком сроке эксплуатации необходимо проведение капитального ремонта, что ФИО3 не осуществлялось.

После покупки 1/3 доли дома истцом проведен капитальный ремонт, так как на момент покупки стулья сгнили, облицовка стен была деформирована и с трещинами, в холодных помещениях были протечки крыши и фактически жилая отапливаемая часть дома была всего 16 кв.м. (что чрезвычайно мало для проживания).

В 2/3 части дома ФИО3 был проведен частичный ремонт фундамента, т.е. выложена кирпичная лента, в углах дома стулья (это и указано в заключение эксперта - в углу дома фундамента нет и сфотографирован подгнивший стул-пенек). Щель между кирпичами и нижним бревном так и была заколочена старой доской на момент покупки части дома истцом, а дом стоит на угловых стульях, которые выше кирпичной кладки. Так как фундамент 2/3 дома делался ранее только этой части дома, то и поднималась только часть дома ФИО3, а не весь дом. Деформация и разрыв стенового покрытия в части дома ФИО3 и 1/3 части дома, которую купила истец, были на момент покупки.

По вопросу перекоса бревна по вертикали в смежной стене - определение весьма сомнительное, так как стена обшита и обшиву оторвали сантиметров на 10 и вытесать идеально топором бревно невозможно, да и на момент постройки дома никаких точных уровней не было. Со своей стороны истец убирала всю старую обшивку для ремонта и никакого перекоса ею замечено не было.

Что касается снегозадержателей - их следует ставить в зонах с высоким риском - это над входом в дом, над проводами, на скатах над дорожками, где могут ходить люди. Все это не её случай, а окно на её участок К-вы сделали после её реконструкции, зная, что скос крыши там есть и был всегда, еще до устройства их окна.

Все описанные в выводе второго вопроса заключения эксперта А.Е.Н. дефекты принадлежащей ФИО3 части дома имеют место быть, но образовались они вовсе не по вине истца и не из-за проведенных ею ремонтных работ своей части дома, а от большого срока эксплуатации и не осуществлении капитального ремонта данного объекта недвижимости.

Исследовав представленные сторонами доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении иска. При этом суд исходит из того, что реконструированный объект соответствует строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью людей не создает. В период реконструкции вид разрешенного использования земельного участка соблюдался. Изменение доли в праве собственности на домовладение не повлечет за собой изменение доли в праве на земельный участок ответчика. Существенных нарушений действующих норм, которые бы могли служить препятствием для сохранения домовладения в реконструированном виде, не имеется.

Истец принимала меры к легализации самовольного строения, обращалась в отдел архитектуры, градостроительства и территориального планирования администрации городского округа город Шарья с заявлением о согласовании реконструкции жилого дома.

Суд учитывает, что вопрос о правовой судьбе реконструированного жилого помещения должен быть разрешен, что согласуется с принципом правовой определенности, предполагающим стабильность гражданских правоотношений.

Отказ в удовлетворении требования о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии не приведет к восстановлению эксплуатационных свойств конструкций в части помещений, принадлежащих ФИО3, на ухудшение которых указано в заключении эксперта А.Е.Н. №_____ от 15.01.2023г.

При этом суд принимает во внимание, что ответчик не лишена возможности обращения в суд с иском к ФИО1 о возмещении причиненных ей убытков (расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества).

Из системного толкования п. 3 ст. 245 ГК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на имущество. Установлено, что реконструкция объекта произведена за счет средств истца, поэтому имеются правовые основания для увеличения доли истца пропорционально площади домовладения. Соответственно, доля сособственника ФИО3 уменьшится.

Размер доли истца составляет 564/1000 (80,6 кв.м. / 142,9 кв.м.) или 56/100.

Размер доли ответчика составляет 436/1000 (62,3 кв.м. / 142,9 кв.м.) или 44/100.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Поскольку удовлетворение заявленного иска не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны ответчиков, в том числе ФИО3, то оснований для возложения на ответчика ФИО3 обязанности по возмещению судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: по адресу: _________, кадастровый №_____, общей площадью 142,9 кв.м. в реконструированном состоянии согласно технического паспорта здания (строения), составленного ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» по состоянию на 18.10.2019г.

Изменить размер долей участников в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: _________, кадастровый №_____, общей площадью 142,9 м.кв., признав право общей долевой собственности за ФИО1 в размере 56/100 доли, за ФИО3 в размере 44/100 доли.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Шарьинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Д.Н. Шушков

Решение вступило в законную силу __________