Решение по делу № 2-110/2025 от 20.01.2025

Дело № 2-110/2025

УИД 76RS0013-02-2024-002540-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Семеновой Ю.Р.,

при секретаре Фурдиной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 января 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО8, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 к ФИО9 о признании договора купли-продажи здания заключенным,

установил:

ФИО8, действуя в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 обратилась в суд к ФИО9 о признании договора купли-продажи здания по адресу: <адрес> от 15 февраля 2027 года заключенным.

В обоснование исковых требований указано следующее.

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отец несовершеннолетней ФИО1, признан безвестно отсутствующим. В дальнейшем по решению Рыбинского городского суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ дата смерти ФИО2 была определена ДД.ММ.ГГГГ.

В марте 2024 истцом в документах ФИО2 были обнаружены документы, подтверждающие факт заключения договора купли-продажи от 15.02.2017 недвижимого имущества - здания по адресу: <адрес> с ответчиком ФИО9

Также истцу известно, что ранее 21.11.2016 договор купли-продажи этого же здания заключался с ФИО10. ФИО2 перевел 22 ноября 2016 года ФИО10 по условиям договора купли-продажи от 21.11.2016 здания денежную сумму в размере 737 697,92 руб.

23.10.2016 ответчик ФИО9 дополнительно получил от ФИО2 деньги в размере 260 000 руб. за проданное помещение по адресу: <адрес>

В дальнейшем договор купли-продажи от 21.11.2016 был изменен на новый договор от 15.02.2017, где был указан продавцом фактический собственник продаваемого здания по адресу <адрес> - ФИО9.

18.02.2017 документы для регистрации перехода права собственности на здание по описи были переданы в Росреестр, но регистрация перехода права собственности с ФИО9 на ФИО2 была приостановлена по причине истцу неизвестной.

Таким образом, истец считает, что договор от 15.02.2017 купли-продажи здания по адресу: <адрес> является заключенным.

Представитель истца ФИО8 адвокат Павлова Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, позиции по рассматриваемому делу не высказал

Третьи лица ФИО10, ФИО11, Управление Росреестра по ЯО, Управление Росреестра по ЯО Рыбинский отдел в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дела при имеющейся явке.

Заслушав позицию истца, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

ФИО1, является дочерью ФИО2 и ФИО8, что подтверждается свидетельством о рождении №

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан безвестно отсутствующим.

Решением Рыбинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан умершим, определена дата смерти ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом в материалы дела представлена опись документов от 18.02.2017, принятых в Рыбинский филиал ГАУ ЯО «МФЦ» для оказания государственных услуг, а именно для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Вид объекта недвижимости: здание по адресу: <адрес> Ф.И.О. заявителей: ФИО9, ФИО2. Предоставлены следующие документы: заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, договор купли-продажи здания от 15.02.2017, передаточный акт от 15.02.2017, чек от 18.02.2017 №.

Согласно приходно-кассовому ордеру № от 22.11.2016 ФИО2 перевел ФИО10 737 607 руб. 92 коп. Источник поступления: внесение денежных средств по договору купли-продажи от 21.11.2016, здание торг. центра по адресу: <адрес>

Согласно расписке от 23.10.2016 ФИО9 получил с ФИО2 деньги в размере 260 000 руб. за проданное помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

Нотариусом ФИО3. в суд представлена копия наследственного дела № после смерти ФИО2 Согласно сведениям из наследственного дела наследниками по закону являются дочери ФИО4, ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3 В заявлении перечислено наследственное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с согласия своей матери ФИО8 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2

18.05.2023 нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону в ? доле дочери ФИО1 в ? доле дочери ФИО4 наследство на которое выдано свидетельство состоит из: автомобиля марки <данные изъяты>

04 апреля 2024 года нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону в ? доле дочери ФИО1 в ? доле дочери ФИО4 наследство на которое выдано свидетельство состоит из: <данные изъяты>

Согласно ответу на запрос от 26.09.2024 нотариус ФИО3 сообщила, что свидетельства о праве на наследство на другое имущество не выдавалось, на другие автомобили прав собственности умершего не подтверждено, на иное имущество наложен арест.

Согласно выписке ФППК «Роскадастр» по Ярославской области от 16.09.2024 № правообладателями здания с кадастровым номером № по адресу <адрес> является ФИО5 (доля в праве <данные изъяты>), Октябрьское сельское поселение РМР ЯО (доля в праве), ФИО9 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО6 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО7 (доля в праве <данные изъяты>).

В ответ на запрос суда Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 16.01.2025 предоставило в адрес суда копии пакета документов, представленных на государственную регистрацию перехода прав собственности от ФИО9 к ФИО2 по заявлению № на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, а также копии решений, принятых по данному пакету документов.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг № от 18 февраля 2017 года Рыбинским филиалом ГАУ ЯО «МФЦ» приняты от заявителей ФИО9, ФИО2 для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на здание по адресу: <адрес> следующие документы: заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, договор купли-продажи от 15.02.2017, передаточный акт от 15.02.2017, чек от 18.02.2017 № (2000 руб. ФИО2). (л.д. 51).

В Рыбинский филиал ГАУ ЯО «МФЦ» предоставлено заявление на осуществление государственной регистрации прав на здание по адресу: <адрес>, сведения о правообладателе: ФИО9, сторона сделки ФИО2, для удостоверения проведенного государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявители просят выдать выписку из ЕГРН.

Согласно договору купли-продажи здания от 15.02.2017 года ФИО9 (продавец) продает, а ФИО2 (покупатель) приобретает в собственность 1-этажное здание, расположенной по адресу: <адрес> Недвижимое имущество состоит из отдельно стоящего 1-этажного здания, общей площадью <данные изъяты>м., принадлежит продавцу на праве собственности. Продавец продает указанное недвижимое имущество за <данные изъяты> рублей, которые уплачиваются Покупателем после подписания настоящего договора.

Согласно передаточному акту к договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.02.2017 года ФИО9 (продавец) и ФИО2 (покупатель) составили настоящий акт о нижеследующем: Продавец передал, а Покупатель принял отдельно стоящее здание (далее недвижимое имущество), расположенное по адресу: <адрес> полностью, в таком состоянии, в котором оно находилось в момент подписания настоящего акта.

В материалы дела представлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 02.03.2017 №, регистрация приостановлена по следующим причинам: ЕГРН не содержит сведений о регистрации права собственности гр. ФИО9 на здание, расположенное по адресу: <адрес>, 1-этажное, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на регистрацию права собственности которого подано заявление. Также в ЕГРН отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет вышеуказанного здания. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, представленный Вами на государственную регистрацию договор купли-продажи от 15.02.2017 не содержит сведений об отчуждении земельного участка по вышеуказанному адресу, принадлежащего ФИО9 Также в противоречие требованиям статьи 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместно заявления залогодателя и залогодержателя с приложением необходимых документов, в представленном пакете документов отсутствует заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, так как согласно пункту 3 представленного договора купли-продажи от 15.02.2017 денежные расчеты между сторонами производятся после подписания договора и нет сведений о том, что залог в пользу продавца возникает.

Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации от 02.06.2017 № ЕГРН не содержит сведений о регистрации права собственности гр. ФИО9 на здание, расположенное по адресу: <адрес>, 1-этажное, общей площадью <данные изъяты>., на регистрацию права собственности которого подано заявление. Также в ЕГРН отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет вышеуказанного здания. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, представленный сторонами на государственную регистрацию договор купли-продажи от 15.02.2017 не содержит сведений об отчуждении земельного участка по вышеуказанному адресу, принадлежащего ФИО9 Также в противоречие требованиям статьи 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместно заявления залогодателя и залогодержателя с приложением необходимых документов, в представленном пакете документов отсутствует заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, так как согласно пункту 3 представленного договора купли-продажи от 15.02.2017 денежные расчеты между сторонами производятся после подписания договора и нет сведений о том, что залог в пользу продавца возникает. В соответствии с пунктом 49 статьи 26 Закона о государственной регистрации 02.03.2017 года было принято решение государственного регистратора прав о приостановлении государственной регистрации, однако причины, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены вами не были.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов, направленных на государственную регистрацию прав на здание по адресу: <адрес>, в том числе из текста договора купли-продажи здания, а также передаточного акта к договору купли-продажи от 15.02.2017, усматривается волеизъявление сторон договора на передачу отдельно стоящего здания, расположенного по вышеуказанному адресу.

Вместе с тем, как установлено государственным регистратором и следует из выписке из ЕГРН о переходе прав на указанное здание, ФИО9 в указанном здании обладает на праве собственности <данные изъяты> доли в общей долевой собственности, право на указанные доли зарегистрировано за указанным правообладателем 12.08.2010.

Правообладателем всего здания по адресу: <адрес>, ФИО9 не является и не являлся.

По правилам пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Истцом заявлены исковые требования о признании договора купли –продажи здания заключенным.

Указанное, предполагает необходимость установить совершена ли сделка в надлежащей форме, а также обстоятельства, в связи с которым право покупателя на объект недвижимости не было зарегистрировано в публичном реестре.

Иск покупателя, в том числе наследников покупателя о признании договора купли –продажи здания подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу приведенных выше положений закона иск покупателя подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае право продавца по договору на здание по адресу: <адрес>, которое бы не ограничивало его правомочий по распоряжению указанным объектом, не подтверждено.

Суд, разрешая требования истца ФИО8, действующей в защиту интересов несовершеннолетней ФИО1 исходит из того, что на дату заключения договора продавец ФИО9 по сведениям ЕГРН не являлась собственником спорного здания, ему принадлежала лишь доля в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, кроме того, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истцом не доказано, что имело место уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности и договор купли-продажи реально был исполнен.

Также не представлено доказательств, что после получения ФИО2 уведомления об отказе в государственной регистрации, вынесенного в том числе в связи с тем, что право собственности продавца на здание не подтверждено, сторонами совершались какие-либо иные действия, направленные на придания договору купли –продажи легитимности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 Главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), однако, сведения об этом, как существенные условия, должны содержаться в договоре купли-продажи.

Вместе с тем, положений о том, что право собственности у продавца на спорную квартиру возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) договор купли-продажи, на который ссылается истец, не содержит.

Между тем, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199, 235-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО8 (паспорт гражданина РФ №), действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, <данные изъяты> к ФИО9 (паспорт №) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Ю.Р. Семенова

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2025 года.