Решение по делу № 2-191/2023 от 14.04.2023 - о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, включении имущества в наследственную массу, заявлению третьего лица <ФИО>, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности.

Дело № 2-191/2023 (№ 2-5624)

УИД 41RS0001-01-2022-007851-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 апреля 2023 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе

председательствующего судьи Калининой О.В.,

при секретаре Пасканной Ю.Ю.,

с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3,

третьего лица ФИО5 и его представителя адвоката Мальцевой Е.В.,

третьего лица ФИО6,

представителя третьего лица ФИО7 – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО9 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, включении имущества в наследственную массу, заявлению третьего лица ФИО5, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к ФИО1, ФИО9, ФИО7 о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО9 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, включении имущества в наследственную массу. В обоснование заявленных требований указала, что является наследником первой очереди после смерти отца ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ. В ходе установления состава наследственного имущества выяснилось, что по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была продана квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, кадастровый №, ФИО9 на основании доверенности, выданной ФИО6 Указывая о том, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, полагала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным) с даты его заключения, поскольку договор подписан неуполномоченным лицом. Просила признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО9 в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожных сделки: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № от 14.03.2022г. за номером №; включить квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, в наследственную массу наследодателя ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО5, нотариус Темрюковского нотариального округа ФИО10, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

Определением суда от 10 октября 2022 года в производство суда принято заявление ФИО5 о вступлении его в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к ФИО1, ФИО9, ФИО7 о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности.

В обоснование указанного заявления ФИО5 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ФИО4 обязуется продать, а ФИО5 обязуется купить жилую двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 54,9 кв. м, расположенную на первом этаже, стоимость квартиры определена в 2500000 рублей. Покупатель полностью оплатил стоимость приобретаемой квартиры в сумме 2500000 рублей, а продавец передал покупателю квартиру на момент подписания договора. Заключенный договор не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи недвижимого имущества, по которому обязательство покупателя оплатить стоимость квартиры и обязательство продавца передать квартиру были исполнены с момента подписания договора. Помимо указания о полном расчете в договоре ФИО4 была выдана расписка, которой подтверждено получение 2400000 рублей за квартиру, переданы ключи от квартиры, копия поквартирной карточки, свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенное согласие супруги на сделку от ДД.ММ.ГГГГ, справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, в связи с тем, что ФИО4 уезжал на постоянное место жительства в другой регион доверенность на имя ФИО6 Квартира находилась во владении ФИО5 с июня 2016 года, оплачивались потребленные коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт. В январе 2019 года ФИО4 передал ФИО5 новую доверенность на имя ФИО6 Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был составлен ФИО5 для оформления права собственности на приобретенную, но не оформленную им квартиру сразу на дочь, минуя оформление права собственности на себя. Поскольку ФИО4 при жизни распорядился квартирой, полагает, что она не подлежит включению в наследственную массу. Просил признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО9 недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру расположенную по адресу: Камчатский <адрес>, кадастровый №, внесенную ДД.ММ.ГГГГ за номером №; признать право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № в соответствии с договором «О заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения» от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО5

Определением суда от 25 января 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено КГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Камчатском крае».

Определением суда от 27 февраля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО7.

ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Представители ФИО1 – ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали, заявление третьего лица ФИО5 полагали не подлежащим удовлетворению. Поддержали направленные в суд возражения и дополнения к ним на заявление третьего лица, в которых указали, что ФИО5 пропущен срок исковой давности для подачи иска, так как в силу положений статьи 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Основной договор не был заключен до ДД.ММ.ГГГГ и ФИО5 не обратился в суд в течение шести месяцев о понуждении ФИО4 к заключению основного договора. Считают также пропущенным общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. О нарушенном праве ФИО5 было известно ДД.ММ.ГГГГ. Доверенность № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 выдана сроком на три года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, стороны установили, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 пропущен трехлетний срок исковой давности для признания за ним права собственности на квартиру. Поскольку ФИО5 в срок до ДД.ММ.ГГГГ не совершил действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи и регистрации указанного договора в органах Росреестра, обязательство по заключению основного договора прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указаний, что квартира должна быть продана именно ФИО5, поэтому ФИО5 не может утверждать, что они с ФИО4 совершали действия, направленные на заключение основного договора в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. Обоснования ФИО5 о заключении с ФИО13 в будущем договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ФИО4 обязуется продать, а ФИО4 обязуется купить спорную квартиру опровергаются п. 1.5. договора купли-продажи квартиры, незаконно заключенного ДД.ММ.ГГГГ, от имени покупателя которой действовал и заключил договор ФИО5 Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ видно, что договор купли-продажи квартиры в будущем не заключен и не был зарегистрирован в законном порядке. После заключения предварительного договора спорная квартира ФИО5 не передавалась и не могла быть передана, так как предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры. При этом ФИО5 требований о заключении договора купли-продажи квартиры и его государственной регистрации ФИО4 не направлял, акт приема-передачи квартиры не составлялся и не подписывался между сторонами, поскольку договор купли-продажи не был заключен, что подтвердил ФИО5 при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем право собственности у ФИО5 на спорное недвижимое имущество не возникло, как и не возникло право требовать передачи ему спорного имущества. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ не указан кадастровый номер продаваемой квартиры, то есть существенное условие, позволяющее определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

ФИО3 дополнительно пояснила, что слов приятелей ей известно о том, что в квартире никто не проживает, ремонта в ней не производилось, проживающего в <адрес> жильца по фамилии ФИО22 в этом доме не знают. В сентябре 2021 года ее бывший супруг ФИО4 ей говорил, что выставил на продажу спорную квартиру, но она не продается из-за отсутствия покупателей, оставил доверенность своему лучшему другу, который занимается продажей.

ФИО9 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В письменных пояснениях по иску указала, что ее отец ФИО5 более шести лет назад приобрел квартиру для ее семьи у ФИО4 В связи с тем, что она не смогла приехать на Камчатку, была оформлена доверенность на продажу квартиры на ФИО6 Отдав всю сумму за приобретаемую недвижимость отец получил расписку от продавца о получении денежных средств, фактически вступил во владение квартирой, о чем было известно его супруге и дочери от первого брака. В связи с невозможностью приезда на Камчатку в последующем была оформлена еще одна доверенность на 10 лет, в результате чего квартира была оформлена в 2022 году, о смерти ФИО4 родители не знали. О сложившейся ситуации узнали от следователя в июне 2022 года. Отец является добросовестным покупателем, честно отдал деньги за квартиру, получил ключи и документы на квартиру, с июня 2016 года оплачивал все расходы по содержанию квартиры.

ФИО5 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями ФИО1 не согласился, заявленные требования о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности поддержал. Пояснил, что был знаком с ФИО4 с 2002 года, поддерживали хорошие отношения, по его предложению купил у него квартиру, ФИО4 согласился на предложенные условия, о том, что после передачи денег, квартира будет оформлена позже по доверенности. Передал сто тысяч рублей для подготовки к сделке, оплаты задолженности по коммунальным услугам в последующем при подписании договора передал 2400000 рублей Предварительный договор купли-продажи был заключен, документы представлены, деньги переданы в общей сумме 2500000 рублей, получил два комплекта ключей. Позже ФИО21 передал доверенность сроком на 10 лет на имя ФИО6 Решение ФИО21 о продаже квартиры не менял, как и его супруга. Сделка не была оформлена в Росреестре, поскольку ожидал приезда дочери ФИО9 в Камчатский край, которая проживает в <адрес>. На протяжении последних лет и по настоящее время оплачивал все расходы по содержанию квартиры за собственные средства.

Представитель ФИО5 адвокат Мальцева Е.В. с исковыми требованиями истца ФИО1 согласилась в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО9, требования о включении квартиры в наследственную массу наследодателя ФИО4 полагала не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами фактически исполнены обязательства по договору купли-продажи, денежные средства за недвижимое имущество переданы. Договор купли-продажи согласно его условий имеет силу передаточного акта, представлены доказательства пользования квартирой. Поскольку ФИО5 сохранил владение недвижимым имуществом на иск не распространяется срок исковой давности, что следует рассматривать как нарушение его прав в отношении его имущества и применить к нему правило статьи 208 ГК РФ. По специальному сроку, предусмотренному статьей 429 Гражданского кодекса РФ, обратила внимание, что данный срок предусмотрен для требований стороны предварительного договора о понуждении к заключению договора купли-продажи, но такое требование ФИО5 не заявляется. Право ФИО5 не нарушалось ФИО4, который выдал еще одну доверенность со сроком действия 10 лет для оформления права собственности на квартиру. Так как никаких действий на оспаривание или ограничение титульным собственником не совершено (не истребовал, не ограничивал, др.) полагала, последствия пропуска срока исковой давности не применяются в данном случае.

ФИО7 в судебном заседании участия не принимала. Ее представитель ФИО8 согласился с заявлением третьего лица ФИО5, указав, что ФИО7 подтверждает, что в 2016 году ее супруг ФИО4 продал квартиру ФИО5, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен, переданы ключи и денежные средства, все действия выполнены сторонами в полном объеме. У ФИО4 не было намерений оспорить сделку. ФИО4 сообщил всем о сделке, через счет ФИО7 переводил ФИО3 500 000 рублей, все стороны знали, что квартира была отчуждена. Указал, что ФИО4 доверенность не отзывал, и не оспаривал сделку от 2016 года, что дает право признания за ФИО5 права собственности на квартиру. Его доверитель ФИО16 подтверждает совершение сделки, при жизни она не оспаривалась. Полагал, что имеются основания для восстановления сроков исковой давности.

ФИО6 подтвердил пояснения ФИО5, данные в судебном заседании, пояснив, что знаком с ФИО5 и был знаком с ФИО4, которые выразили ему доверие, оформив на него доверенность на оформление договора купли-продажи квартиры, присутствовал при передаче денег за квартиру и ключей от нее, был подписан договор. Знает, что семья ФИО5 производила ремонт в квартире, поддерживает порядок в ней. ФИО4 после сделки ФИО5 претензий не предъявлял и не высказывал.

КГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Камчатском крае» представителя для участия в судебном заседании не направило. В письменном отзыве на иск указало, что МФЦ не наделено полномочиями для проведения правовой экспертизы представленных заявителями документов и проверки законности сделки.

Нотариус Темрюковского нотариального округа ФИО10, о времени и месте судебного заседания извещен, в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о рассмотрении настоящего дела, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, именуемым Продавец, и ФИО5, именуемым Покупатель, заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения, согласно которому ФИО4 обязуется продать, а ФИО5 обязуется купить жилую двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 54,9 кв.м., расположенную на 1 (первом) этаже. Указанная квартира будет продана ФИО4 ФИО5 за 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Цена указанной квартиры установлена по соглашению сторон окончательно и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Продавец получил с Покупателя всю оговоренную сумму в размере 2500000 рублей. Продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене указанной квартиры, признаются сторонами недействительными. Настоящий договор одновременно является документом о передаче указанной квартиры и с момента его подписания обязательство Продавца передать квартиру считается исполненным, акт приема-передачи квартиры прилагается. Данный договор является предварительным в части оформления договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей ФИО4 на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 15 указанного договора следует, что продавец поручает по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подписать договор купли-продажи, быть представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Камчатскому краю (т. 3 л.д. 101-102).

Также в материалы дела представлена копия собственноручной расписки ФИО23 согласно которой ФИО24 получил от ФИО5 деньги в сумме 2400 (два миллиона четыреста тысяч) рублей в качестве полного и окончательного расчета за квартиру по адресу: <адрес>, согласно предварительного договора о заключении договора купли-продажи и доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ Претензий к расчету ФИО4 не имеет (т. 3 л.д. 103-104).

Из копии доверенности № ДД.ММ.ГГГГ, выданной нотариусом Петропавловск-Камчатского нотариального округа Камчатского края ФИО17 следует, что ФИО4 доверил ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, в том числе подписать договор купли-продажи, представить документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, Многофункционалный центр по предоставлению государственных и муниципальных, услуг, представил право быть его представителем в компетентных органах, учреждениях и организациях. Настоящая доверенность выдана сроком на три года (т. 1 л.д. 156).

Согласно представленной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Темрюковского нотариального округа ФИО10, ФИО4 уполномочил ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта, регистрации перехода права собственности и т.д. Данная доверенность выдана сроком на десять лет (т. 1 л.д. 157).

Также представлено согласие супруги на сделку № удостоверенное нотариусом Темрюковского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО7 дала согласие своему супругу ФИО4 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению указанной квартиры (т. 1 л.д. 158).

Третьим лицом ФИО5 к заявлению представлены также свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг из ПАО «Камчатскэнерго» филиал Энергосбыт от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, из МАУ «РКЦ Петропавловск-Камчатского» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, из АО «Оборонэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ, ГУП «Петропавловский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 161-164).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (абз. 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО5 оговоренную сумму по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2500000 рублей. В пункте 5 указано, что продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене указанной квартиры, признаются сторонами недействительными.

Вышеуказанный договор, заключенный между сторонами, не расторгнут и недействительным не признан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти. Согласно информации нотариуса Темрюкского нотариального округа <адрес> ФИО10 наследниками к имуществу умершего ФИО4 являются ФИО1, ФИО7 Указанные наследники приняли по всем основаниям наследования наследство, оставшееся после смерти ФИО4

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно абзацу 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейщем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что стороны предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполнили обязательства по договору, поскольку ФИО5 со своей стороны уплатил полную стоимость квартиры, несет расходы по содержанию объекта недвижимости, расходы по оплате коммунальных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела оригиналами платежных документов за период с 2016 года по настоящее время. ФИО4 осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование. Со стороны ФИО4 требований, направленных на исполнение договора купли-продажи или его расторжение вплоть до своей смерти (ДД.ММ.ГГГГ) не заявлялось.

Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Между тем, доводы представителя истца ФИО3 о том, что в сентябре 2021 года ФИО4 ей сообщал, что предпринимает действия на осуществление продажи спорной квартиры, но она не продается из-за отсутствия покупателей, являются несостоятельными, поскольку не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавца, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора, все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены, сторонами договор исполнен, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли продажи-недвижимости следует признать основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В случае явного злоупотребления правом со стороны продавца, фактически лишающего покупателя реальной возможности воспользоваться предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем, в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).

Учитывая изложенное, а также учитывая, что регистрация права собственности в отношении спорной квартиры за ФИО5 невозможна ввиду того, что продавец недвижимости умер ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Доводы представителей истца о невозможности удовлетворения требований третьего лица в связи с отсутствием акта приема-передачи квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что квартира передана покупателю, данные обстоятельства также подтверждены третьим лицом по делу ФИО6 и свидетелем ФИО18 Иного в материалы дела не представлено.

При этом суд также отклоняет доводы представителей истца о том, что в предварительном договоре не определен предмет договора, так как в нем не указан кадастровый номер продаваемой квартиры.

Согласно договору стороны пришли к соглашению, по которому ФИО4 обязался передать в собственность ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 54,9 кв.м. Право собственности ФИО4 согласно представленной по запросу суда выписке из ЕГРН на момент совершения сделки зарегистрировано на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Иного объекта недвижимости, по указанному адресу не зарегистрировано.

По данному спору стороной истца заявлено о пропуске, как специального срока, указанного в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, так и общего срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

При этом надо отметить то, что согласно пункту 1 статьи 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу, заключения будущего договора. Однако заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность ФИО5 внести денежные средства в размере 2500000 рублей, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи. ФИО5 денежные средства в указанном размере 2500000 рублей уплачены на момент подписания договора. В этой связи срок исковой давности по данному спору необходимо исчислять без учета требований пунктов 4, 5 статьи 429 ГК РФ.

Как известно общий срок исковой давности составляет три года, по данному спору он исчисляется с момента, когда ФИО5 стало известно о нарушении его гражданского права, с момента осведомленности о смерти ФИО4 В течение 3-х годичного срока исковой давности ФИО5 обратился в Петропавловск-Камчатский городской суд с иском о признании права собственности на квартиру, регистрации права собственности.

Более того, доказательств того, что ФИО5 чинились препятствия со стороны ФИО4 в заключении договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на нее, не представлено. Напротив, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ выдал новую доверенность ФИО6 на оформление сделки. О том, что ФИО6 поручалось найти другого покупателя на спорный объект недвижимости сторонами не заявлялось, последним в судебном заседании не указывалось. В связи с чем суд признает, что ФИО5 не пропустил срок для обращения с иском в суд для признания своего права на имущество.

При этом следует также отметить то, что в силу абзаца 4 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника (владельца) о защите своих прав. В данном случае ФИО5 является фактическим владельцем спорной квартиры, ключи от которой ответчиком ему предоставлены, но право собственности за ним до настоящего времени не зарегистрировано.

В связи с чем суд не находит оснований для отказа ФИО5 в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, совокупность вышеприведенных доказательств не подтверждает факт принадлежности наследодателю ФИО4, умершему ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности заявленной в иске квартиры, при таких обстоятельствах оснований для ее включения в наследственную массу ФИО4 не имеется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 о включении в наследственную массу после смерти ФИО4 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Разрешая заявленные исковые требования истца ФИО1, а также третьего лица ФИО5, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО9, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 выдал ФИО6 доверенность, которой уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ от имени собственника квартиры ФИО4, действующего через представителя ФИО6 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО9, действующей через представителя ФИО5 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО9 зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости, номер регистрации права: №.

Согласно статье 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из данных правовых норм следует, что истец должен доказать нарушение конкретных, уже существующих, а не вероятных прав, а также то, что его права прямо и непосредственно восстанавливаются в результате применения последствий недействительности сделки.

Истец ФИО1, обосновывая свои требования о нарушении прав, ссылается на то, что является наследником первой очереди после смерти своего отца ФИО4, в ходе установления состава наследства выяснено, что по договору купли-продажи была незаконно продана по вышеуказанной доверенности квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, ФИО9 Ссылаясь на то, что выданная доверенность прекратила свое действие, а с даты смерти наследодателя ФИО4 наследство принятое наследниками принадлежит наследникам, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, обратилась с иском в суд.

Однако суд не может согласиться с позицией истца и его доводами, поскольку обстоятельства с которыми истец связывает заявленные требования, суд считает, не являющимися способом защиты прав истца и самостоятельным основанием для удовлетворения иска, поскольку ФИО4 собственником спорного жилого помещения на момент смерти не являлся, так как квартира им была отчуждена. Оспариваемая сделка по купле-продаже квартиры регулирует частные правоотношения, не посягает на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц.

Заинтересованность в признании сделки и применении последствий ее недействительности в данном случае не доказана.

С учетом вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований ФИО1 в полном объеме.

Вместе с тем, требования третьего лица ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО9 в отношении спорного объекта недвижимости подлежат удовлетворению, поскольку она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По этим основаниям суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования третьего лица ФИО5 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО5, на ФИО5

Определением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 19 августа 2022 года приняты обеспечительные меры в виде запрета ответчику ФИО9 совершать действия по отчуждению квартиры и запрета Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии проводить регистрационные действия в отношении спорной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.

Согласно части 2 статьи 139 ГПК РФ, обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Согласно статье 140 ГПК РФ мерами по обеспечению иска могут быть: наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

Установленное в пункте 5 абзаца 2 статьи 140 ГПК РФ правило предоставляет суду право применять по своему усмотрению необходимые меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 названного кодекса.

Из содержания приведенных норм права следует, что обеспечение иска представляет собой применение судом предусмотренных законом мер, состоящих из определенных процессуальных действий, в целях гарантии исполнения судебного решения по предъявленному иску.

По этим основаниям суд считает необходимым сохранить обеспечительные меры до исполнения решения суда, после чего отменить.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (№) к ФИО9 (№) о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО9 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным (ничтожным); применении последствий недействительности сделки; о включении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в наследственную массу наследодателя ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Исковые требования третьего лица ФИО5, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 и ФИО9 в лице представителя по доверенности ФИО5, недействительным.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путем погашения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО9 (№) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности ФИО5 (№) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО5, на ФИО5 (№).

Меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 19 августа 2022 года в виде запрета по совершению ответчику ФИО9 совершать действия по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,9 кв. м, кадастровый №, а также запрета Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии проводить регистрационные действия в отношении указанной квартиры сохранить до исполнения решения суда, после чего отменить.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 мая 2023 года.

Председательствующий подпись О.В. Калинина

Подлинник решения суда находится в материалах дела № 2-191/2023 (№ 2-5624/2022) (УИД 41RS0001-01-2022-007851-08).

Копия верна:

Судья Петропавловск-Камчатского

городского суда Камчатского края О.В. Калинина