Дело № 2-393/2025 (2-3450/2024)
УИД 23RS0014-01-2024-003268-67
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ст. Динская Краснодарского края 28 ноября 2025 года
Динской районный суд Краснодарского края в составе:
Судьи Костюк А.А.,
при секретаре Отмаховой О.А.,
с участием представителя истца по первоначальному иску Администрации Динского сельского поселения Динского района – ФИО1,
ответчика по первоначальному иску – ФИО2,
представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2 – ФИО3,
представителя третьего лица по первоначальному иску Администрации МО Динской район – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО2 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе и по встречному иску ФИО2 к Администрации Динского сельского поселения Динского района о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированный жилой дом и нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Динского сельского поселения Динского района обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать объекты капитального строительства - двухэтажный индивидуальный жилой дом и объект капитального строительства коммерческого назначения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> – объектами самовольного строительства;
обязать ФИО2 осуществить снос (демонтаж) указанных объектов в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;
в случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок, предоставить администрации Динского сельского поселения Динского района право осуществить снос самовольных построек с отнесением расходов на ответчика;
в случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок взыскать с ФИО2 в пользу администрации Динского сельского поселения Динского района неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения суда.
Иск мотивирован тем, что в ходе проведенной проверки сотрудниками отдела контроля администрации муниципального образования Динской район соблюдения земельного законодательства установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, принадлежащем ответчице, последней с нарушением ПЗЗ, а также строительных, пожарных норм и правил построено два объекта без соответствующих разрешений: здание гостиницы и здание магазина. Спорные объекты зарегистрированы в ЕГРН. По мнению истца, в соответствии со ст. 222 ГК РФ объекты является самовольными и подлежат сносу.
ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к Администрации Динского сельского поселения Динского района, в котором просит сохранить спорный жилой дом в реконструированном состоянии и признать за ней право собственности на него. Также просит сохранить нежилое здание, площадью 41,2 кв.м., и признать за ней право собственности на него.
Встречный иск мотивирован тем, что приобретенный ей жилой дом был реконструирован в 2019 году с увеличением площади с 68,5 кв.м, до 145.8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 20.03.2019г. без уведомления о начале реконструкции жилого дома.
Одноэтажное нежилое здание, площадью 41,2 кв.м, построено в 2023 году без разрешения на строительство, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 06.04.2023г.
Однако, существенных нарушений при реконструкции жилого дома и вновь построенное нежилого здания расположенного в границах земельного участка допущено не было.
Согласно Правил землепользования и застройки территории Динского сельского поселения, утвержденные Решением Совета Динского сельского поселения Динского района от 26.12.2013 №293-49/2 (с изменениями от 25.05.2016 №112-11/3; от 26.10.2016 №159-16/3), представленных в градостроительном плане 2017 года, информация о видах разрешенного использования земельного участка - Ж-1 Б- зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы по Основным видам и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства допускались земельные участки с минимальной площадью 300 кв.м.: для отдельных стоящих усадебных жилых домов, для одно-двухквартирных жилых домов, отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (застройка коттеджного типа), 2-4-квартирные сблокированные жилые дома.
Согласно условно разрешенному виду использования были разрешены гостевые дома (при условии размещения необходимого расчетного количества парковочных мест на территории участка при достаточной осведомленности и осмотрительности ФИО2 могла бы согласовать с администрацией МО Динской район Краснодарского края.
Согласно ГИСОГД МО Динской район Правил землепользования и застройки территории Динского сельского поселения, раздела 5 градостроительного зонирования земельный участок, площадью 332 кв.м, информация о видах разрешенного использования земельного участка -Ж-1В-имеет зону застройки индивидуальными жилыми домами с объектами коммерческого назначения.
Полагает, что указания в иске на нарушения ст.45 ПЗЗ, о том, что на земельном участке разрешенное использование не допускалось на момент строительства и не допускается строительство в настоящее время на нем данного объекта не соответствует действительности, что подтверждается указанными выше документами.
Только в случае, возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.
Администрацией Динского сельского поселения Динской район не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в статье 222 ГК РФ.
По выводам судебной экспертизы у ответчицы возникли сомнения в правильности и обоснованности заявленных выводов.
В связи с чем ФИО2 обратилась к другим специалистам для за разъяснениями точки зрения по заданным судом вопросам экспертам комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № от 21.01.2025года.
Специалисты на проведение исследования по обстоятельствам дела сделали свои дополнительные выводы по обоснованности применения противопожарных требований, возможности устранения несоответствия требований градостроительных, противопожарных норм и правил, о возможности устранения недостатков, несущих угрозу жизни и здоровью граждан.
Специалистами выдано заключение №, проведенные с 01.03 по 10.03 2025 года в котором специалисты ФИО6, ФИО7 согласились с выводами экспертов по большинству вопросов (четырем вопросам). По пятому и шестому не согласились.
В части соответствия пожарных норм и правил в случае приведения здания гостиничного типа в индивидуальный жилой дом и здание магазина в хозяйственную постройку, здания будут соответствовать требованиям пожарной безопасности. Требования пожарной безопасности, указанные экспертами в качестве недостатков не распространяются на требования, предъявляемые к индивидуальным жилым домам.
По вопросу сохранения спорного объекта угрозу жизни и здоровья граждан в случае приведения здания гостиничного типа в индивидуальный жилой дом и здания магазина в хозяйственную постройку или иное здание (строение), соответствующее виду разрешенного использования земельного участка, здания не будут угрожать жизни здоровью граждан в связи со следующим. Для определения наличия угрозы жизни и здоровью необходимо заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания и соответствия иным положениям Федерального закона №384-Ф3.
Протокольным определением от 10 октября 2025 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 и ФИО8, собственников смежных с истицей земельных участков.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Администрации Динского сельского поселения Динского района – ФИО1 поддержала заявленные требования администрации Динского сельского поселения Динского района, сославшись на доводы, изложенные в иске, в удовлетворении встречного иска просила суд отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, представленных суду ранее.
Ответчик по первоначальному иску – ФИО2 и ее представитель – ФИО3 в судебном заседании исковые требования Администрации Динского сельского поселения Динского района не признали, возражали против их удовлетворения, встречные исковые требования просили суд удовлетворить в полном объеме.
Представитель третьего лица по первоначальному иску Администрации МО Динской район – ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования администрации Динского сельского поселения Динского района, в удовлетворении встречного иска просила суд отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, представленных суду ранее.
Представитель третьего лица по первоначальному иску - Динского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом судебной повесткой.
Третьи лица ФИО5 и ФИО8 в судебное заседание не явились, представили суду заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Изучив исковое заявление, встречное исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 332 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.07.2024 г. /т. 1 л.д. 31-41/
Также, ответчик ФИО2 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 68,5 кв.м., расположенного на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.07.2024 г. /т. 1 л.д. 42-46/
Как установлено в ходе судебного разбирательства и не оспаривается ответчиком, указанный жилой дом был реконструирован в 2019 году без уведомления о начале реконструкции жилого дома, в результате чего, его площадь увеличилась с 68,5 кв.м. до 145,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, составленным Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Динскому району по состоянию на 20.03.2019 г. /т. 1 л.д. 27-35/
Также, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком ФИО2 в 2023 году без получения разрешения на строительство на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Динской район, Динское сельское поселение, ст. Динская, ул. Красноармейская, 88, было построено нежилое здание, общей площадью 41,2 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, составленным Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Динскому району по состоянию на 06.04.2023 г. /т. 1 л.д. 36-47/
Определением суда от 18 октября 2024 года судом по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно выводов заключения экспертов по комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизе ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Динскому району от 21.01.2025 г. /т. 1 л.д. 99-217/ следует, что двухэтажный объект капитального строительства и объект капитального строительства коммерческого назначения, расположенные по адресу: <адрес>, полностью расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером №.
Объект № 1: в соответствии с предоставленной документацией и данных натурного осмотра объектом исследования является нежилое здание - магазин, общей площадью 41,2 кв.м., этажей 1 (один), площадь застройки составила 53,5 кв.м., возведено на монолитном бетонном ленточном фундаменте, строительная готовность объекта – 100 %; конструктивная связь с иными объектами недвижимости отсутствует.
Объект № 2: в соответствии с предоставленной документацией и данных натурного осмотра объектом исследования является нежилое здание – гостиница (гостевой дом), общей площадью 148,8 кв.м., этажей 2 (два), в том числе подземных – 0 (ноль), материал стен – кирпич, керамзитобетонный блок, год постройки 2019, общая площадь 148,8 кв.м., площадь застройки составила 95,4 кв.м., возведено на монолитном бетонном ленточном фундаменте, имеет следующие характеристики: фундаменты – монолитные, бетонные, ленточные, глубина заложения не установлена; наружные стены – кирпич, керамзитобетонные блоки; перекрытие межэтажное – сборные железобетонные плиты перекрытия; перекрытие чердачное – по деревянным балкам, отепленное; внутренняя лестница – монолитная железобетонная; крыша – четырехскатная, по деревянным стропильным конструкциям; кровля – металлочерепица, с организованным водостоком; окна – из ПВХ профилей; наружные двери – металлические; полы – керамогранит; отделка – улучшенная; отопление – водяное, от газового котла; электроснабжение (скрытая проводка) - от городских сетей; газоснабжение - от городских сетей; водоснабжение – от городских сетей; канализация – местная (септик); пожарная сигнализация – отсутствует; кондиционирование, видеонаблюдение – местные; благоустройство – бетонное замощение и отмостка; строительная готовность объекта – 100 %; конструктивная связь с иными объектами недвижимости отсутствует.
Согласно данных визуального осмотра от 10.01.2025 г. в двухэтажном нежилом здании имеются четыре гостиничных номера, по два на каждом этаже, каждый из которых состоит из жилой комнаты, кухни и совмещенного санузла. Входы в номера осуществляются из помещения № 1 – коридор. На входах в номера установлены металлические входные двери. В здании имеется встроенная котельная (№ 5 на поэтажном плане), расположенная с противоположной продольной стороны от входа в помещение коридора (рис. 3).
В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий, спорные строения: нежилое здание магазин, общей площадью 41,2 кв.м. и нежилое здание гостиницы, общей площадью 148,8 кв.м. являются стеновыми, III группы капитальности, возведены на бетонных ленточных фундаментах.
С учетом наличия у строений неразрывно прочно связанных с основанием бетонных фундаментов, а также основных и ограждающих конструкций, спорные объекты относятся к категории постоянных, капитальных сооружений, являются цельными, неразборными сооружениями, прочно связанными с основанием, перемещение и разборка, без нанесения их несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможна (ст.130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой.
В ходе визуального осмотра инструментальными измерениями установлены параметры спорного объекта, математическими вычислениями установлено:
Технико-экономические показатели нежилого здания магазина: площадь территории - 332+/- 6 кв.м.; площадь застройки объекта/общая площадь застройки ЗУ - 53,5/148,9 кв.м.; строительный объем - 172 куб.м.; этажность надземной части - 1 эт.; этажность подземной части - отсутствует; высота 1-го этажа - 3,01 м.; общая площадь - 41,2 кв.м.; полезная площадь - 41,2 кв.м.; коэффициент плотности застройки - 44,85%; кадастровая стоимость объекта - не установлена; площадь благоустройства - 157,1 кв.м.; количество парковочных мест для временной стоянки автомобилей (открытая стоянка) - не предусмотрено.
Технико-экономические показатели нежилого здания гостиницы: площадь территории - 332+/- 6 кв.м.; площадь застройки объекта/общая площадь застройки ЗУ - 95,4/148,9 кв.м.; строительный объем - 620 куб.м.; этажность надземной части - 2 эт.; этажность подземной части - отсутствует; высота 1-го этажа; 2-го этажа - 3,0/3,0 м.; общая площадь - 148,8 кв.м.; полезная площадь - 145,8 кв.м.; коэффициент плотности застройки - 44,85 %; кадастровая стоимость объекта - не установлена; площадь благоустройства - 157,1 кв.м.; количество парковочных мест для временной стоянки автомобилей (открытая стоянка) - не предусмотрено.
В ходе натурного обследования экспертом установлено, что одноэтажное нежилое здание, общей площадью 41,2 кв.м., по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению является нежилым зданием - магазином (административно-бытовое здание высотой до 50 м.), объект коммерческого назначения.
В ходе натурного обследования экспертом установлено, что двухэтажное нежилое здание, общей площадью 148,8 кв.м. по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению является нежилым зданием – гостиницей (гостевым домом, административно-бытовое здание высотой до 50 м.), объект коммерческого назначения.
Ответить на вопрос соответствует ли спорные объекты выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации, не представляется возможным, в виду отсутствия разрешений и иной технической документации.
Расположение спорных объектов генеральному плану муниципального образования, действующим правилам землепользования и застройки территории в том числе требованиям о пожарной безопасности, и расположения относительно объектов недвижимости не соответствуют:
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №: для ведения личного подсобного хозяйства, по своему назначению не соответствует назначению расположенных на нем нежилых зданий коммерческого назначения.
Основными и условно разрешенными видами и параметрами использования земельного участка с кадастровым номером № и объектов капитального строительства не предусмотрено размещение гостиниц (гостевых домов).
Строительство спорных объектов на земельном участке осуществлялось без соответствующего разрешения на строительство.
При строительстве нежилого здания магазина, общей площадью 41,2 кв.м. нарушены действующие Правила землепользования и застройки территории в части отступов от объектов капитального строительства до границ земельного участка, не предусмотрено необходимое расчетное количество парковочных мест, расстояние между объектами капитального строительства в границах земельного участка не соответствует требованиям пожарной безопасности.
Устранить выявленные несоответствия мероприятиями строительного характера, за исключением сноса не представляется возможным, в виду того, что спорные здания являются объектами капитального строительства.
Спорные объекты в целом техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности соответствуют, за исключением требований о пожарной безопасности.
Сохранение спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан создает.
При возведении нежилого здания гостиницы (гостевого дома) не учтены требования эксплуатационной безопасности, установленные в соответствии с Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений, а именно: для эвакуации из помещений второго этажа здания не предусмотрена наружная лестница 3-го типа, отсутствует пандус, предназначенный для передвижения маломобильных групп населения, что не соответствует требованиям Федерального закона Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 25 декабря 2023 года).
Первичные средства пожаротушения в нежилых зданиях отсутствуют, отсутствуют системы оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей, расстояние между зданием магазина и зданием гостиницы меньше шести метров, что также не соответствует требованиям Федерального закона Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 25 декабря 2023 года) и СП4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Таким образом, устранить несоответствие противопожарного расстояния между зданием магазина и зданием гостиницы мероприятиями строительного характера, за исключением сноса, не представляется возможным, в виду того, что спорные здания являются объектами капитального строительства. Осуществить снос (демонтаж) объектов без риска гибели соседних объектов возможно.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 подтвердила обоснованность выводов экспертизы, и также показала, что показал, что вопрос о возможности устранения всех нарушений, которые указаны в заключении эксперта не путем сноса, а иным способом или путем перевода данного здания в жилой дом, перед экспертом не ставился. Но для того, чтобы построить здание или дом необходима проектная документация и разрешение на строительство. Эксперт не проектная организация и не может решать вопросы о разрешении строительства и согласования уведомления о соответствии планируемого объекта градостроительным нормам и правилам. При обследовании экспертом установлено, что объект не соответствует нормативам индивидуального жилого дома. Планировка здания, состоящая из четырех помещений оснащенных своей кухней, своим санузлом и никак не напоминает планировку жилого дома. Без проекта, без разрешения на строительство. Кроме того, это здание не соответствует градостроительным нормам: нет отступа от здания до границ соседнего земельного участка. Там менее 3 метров. Между зданиями расположенными на одном земельном участке и гостиницей тоже нет отступа 6 метров. Конечно, это угрожает жизни и здоровью. Если здание эксплуатируется, как гостиница, к нему применяются более жесткие требования. Все это расписано в заключении. Вид разрешенного использования земельного участка не предполагает расположения на нем гостиниц. Данное строение не соответствует определению жилого дома.
Ответчиком представлено суду заключение специалистов ФИО12 и ФИО7 от 10.03.2025 г., согласно выводов которого имеются основания для сомнений в правильности и (или) в обоснованности заключения экспертов по комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизе № от 21.01.2025 года. Экспертами не в полной мере обоснованно применены противопожарные требования, предъявляемые к исследуемым зданиям. Экспертами неверно дан ответ на вопрос о невозможности устранения несоответствий требований градостроительных, противопожарных норм и правил. Экспертами неверно дан ответ на вопрос о невозможности устранения недостатков, несущих угрозу жизни и здоровью граждан.
Также ответчицей представлено заключение специалиста ФИО13 (рецензия) ООО «Экспертно-исследовательский центр» № 29/10 от 07.10.2025 года, по мнению которого вышеуказанное судебное заключение экспертов не соответствует формальным требованиям действующих нормативных актов и принципам научной обоснованности, оно содержит многочисленные методологические и фактические ошибки, что влияет на законность и достоверность сделанных выводов.
В обоснование встречных исковых требований ответчиком представлено суду заключение специалиста ООО «Центр смежных экспертиз «Ломоносовский» № 792 от 09.10.2025 г., из выводов которого следует, что в составе обследуемого жилого дома имеются жилые комнаты, а также помещения для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием - кухня, ванная, коридор, котельная. В исследуемом жилом доме зарегистрирована и проживает собственница - ФИО2. Жилой дом соответствует требованиям строительных, санитарных, а также противопожарных норм и правил, предъявляемым к объектам данного типа. Собственники смежных земельных участков не имеют претензий к размещению индивидуального жилого дома и хозблока на земельном участке по адресу: <адрес>, что подтверждается письменными согласиями.
Ответчиком заявлялись ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы и о назначении дополнительной экспертизы. Протокольными определениями суда от 30 мая 2025 года и 16 сентября 2025 года в удовлетворении ходатайств отказано.
Суд не принимает указанные заключения специалистов (рецензии) в качестве надлежащих доказательств, поскольку они являются самостоятельным исследованием, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебного эксперта, на основании ограниченно представленных материалов (копии заключения судебной экспертизы). В заключении специалистов ФИО12 и ФИО7 указано, что для исследования были представлены материалы данного гражданского дела, что не соответствует действительности. Заключение специалиста ООО «Центр смежных экспертиз «Ломоносовский» также является ненадлежащим доказательством, является самостоятельным исследованием, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности в установленном законом порядке. Кроме того, исследование проведено по месту нахождения экспертной организации, без осмотра спорного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании абзаца 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство, либо лицо которое приобрело указанное имущество у осуществившего строительство лица, даже при наличии государственной регистрации права собственности на спорную постройку.
По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Как следует из заключения судебного эксперта, расположение спорных объектов генеральному плану муниципального образования, действующим правилам землепользования и застройки территории в том числе требованиям о пожарной безопасности, не соответствуют. Сохранение спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан создает. Вид разрешенного использования земельного участка ответчицы для ведения личного подсобного хозяйства, по своему назначению не соответствует назначению расположенного на нем здания гостиницы. Основными и условно разрешенными видами и параметрами использования земельного участка и объектов капитального строительства не предусмотрено размещение гостиниц (гостевых домов).
Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект капитального строительства - двухэтажный индивидуальный жилой дом и объект капитального строительства коммерческого назначения, который ответчица называет хозблоком, являются объектами самовольного строительства и подлежат сносу.
То обстоятельство, что собственники смежных земельных участков ФИО5 и ФИО8, не имеют претензий к размещению индивидуального жилого дома и хозблока на земельном участке ответчицы в части отступов от их земельных участков, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.
При таких обстоятельствах суд полагает первоначальный иск администрации Динского сельского поселения обоснованным и подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО2 не подлежащим удовлетворению.
В силу ч. 1 и 3 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Как следует из части 1 статьи 13 ГПК РФ суды принимают судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2008 №153-0-0 следует, что согласно частей 1, 2 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 №1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную Федеральным законом.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, исполнение судебного решения по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт не исполняется (Постановления от 30.07.2001 №13-П, от 15.01.2002 №1-П, от 14.05.2003 №8-П, от 14.07.2005 №8-П, от 12.07.2007 №10-П, от 26.02.2010 №4-П и от 14.05.2012 №11-П).
Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом, (ч. 3 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 28 - 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (т.е. судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы. Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению.
Как следует из пункта 32 Постановления №7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.
При определении размера присуждаемой денежной суммы суду следует исходить из того, что исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В то же время, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Принимая во внимание тот факт, что неисполнение судебного акта является недопустимым, учитывая, что определение размера компенсации должно стимулировать ответчиков к исполнению, но не должно приводить к его разорению и банкротству, суд приходит к выводу о возможности определения размера компенсации в сумме 500 руб. с каждого ответчика ежедневно, до полного исполнения решения суда.
При этом с учетом площади спорного объекта, состоящего из двух этажей, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения суда в течение шести месяцев.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО2 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе – удовлетворить.
Признать объект капитального строительства - двухэтажный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> - объектом самовольного строительства.
Обязать ФИО2 осуществить снос (демонтаж) объекта самовольного строительства - двухэтажный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Признать объект капитального строительства коммерческого назначения, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> - объектом самовольного строительства.
Обязать ФИО2 осуществить снос (демонтаж) объекта самовольного строительства - объект капитального строительства коммерческого назначения, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в течении шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок, предоставить администрации Динского сельского поселения Динского района право осуществить снос самовольных построек с отнесением расходов на ответчика.
В случае неисполнения ФИО2 решения суда в установленный срок взыскать с ФИО2 в пользу администрации Динского сельского поселения Динского района неустойку за неисполнение судебного акта в размере 500 рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения суда.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Администрации Динского сельского поселения Динского района о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированный жилой дом и нежилое здание – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 12 декабря 2025 года.
Судья
Динского районного суда подпись А.А. Костюк