Решение по делу № 3А-395/2022 от 05.08.2022 | Нижегородский областной суд (Нижегородская область)

Дело №3a-395/2022

52OS0000-01-2022-000007-63

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 05 августа 2022 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Дуцевой Н.Е., при секретаре судебного заседания Мурзаевой К.А., с участием представителя административного истца - ФИО3 ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО11 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО12 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, а именно:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин); общей площадью 675 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 5 264 000 рублей по состоянию на 14 февраля 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец - ФИО1 ФИО13 указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость объекта капитального строительства, определена на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», составляет 12 197 425,5 рублей.

Административный истец указывает, что с установленной кадастровой стоимостью, он не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы. Ссылаясь на нормы Налогового кодекса РФ, указывает, что налоговой базой для определения налога является кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Таким образом, результат определения кадастровой стоимости здания затрагивает законные интересы ФИО1 и он вправе обратиться в суд с заявлением о переоценке кадастровой стоимости.

Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке № [номер] от 02.11.2021, выполненным оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5

Ссылаясь на положения ст.ст.24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания, является завышенной и существенно затрагивает его права и обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в порядке, предусмотренном главой 32 Налогового кодекса РФ. Одновременно просит восстановить срок на подачу данного административного искового заявления.

Административным ответчиком - ФГБУ «ФКП Росреестра» представлен отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указано, что Приказом Росреестра от 12.05.2015 №П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] было постановлено на государственный кадастровый учет 05.07.2011.

Кадастровая стоимость данного нежилого здания была утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», в размере 8 029 408,5 рублей по состоянию на 14.02.2018.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 05.03.2019 №326-11-43479/19 на территории Нижегородской области ГБУ НО «Кадастровая оценка» в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости - зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] вошло в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость данного нежилого здания утверждена Решением Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 27.10.2021 № УРС-52/2021/004625 «Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости» в размере 5 726 000 рублей, по состоянию на 29.09.2021 и внесена в ЕГРН на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Федерального закона от 03,07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Считает, что в административном исковом заявлении отсутствуют доводы и объективные основания привлечения Учреждения в качестве административного ответчика по делу.

Учитывая изложенное, просит суд исключить Учреждение из состава ответчиков по административному делу; рассмотреть данное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учетом позиции, отраженной в данном отзыве.

Составу суда доверяет, отводов не имеет (л.д.155-162 том 1).

Заинтересованным лицом - Правительством Нижегородской области представлен отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указано, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 675 кв.м., расположенный по адресу: [адрес].

Объект поставлен на государственный кадастровый 05.07.2011, В соответствии с Приложением №2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07,06.2012 № 331, кадастровая стоимость объекта была установлена в размере 8 029 408,5 рублей.

Административным истцом в обоснование административных исковых требований был представлен Отчет об оценке № [номер] от 02.11.2021, составленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», согласно которому рыночная стоимость оспариваемого объекта недвижимости определена в размере 5 264 000 рублей. Отклонение от кадастровой стоимости составляет 43%, что является значительным отклонением.

При проверке отчета об оценке, проведенной специалистом ГБУ НО «Кадастровая оценка» ФИО6 - начальником сектора по работе с обращениями отдела правовой работы и по работе с обращениями, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности (Диплом о профессиональной переподготовке [номер] от 15.05.2003 года, регистрационный номер [номер]), стаж работы в области оценочной деятельности в органах государственного и муниципального управления с 2003 года по настоящее время, установлено, что оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности:

- в Отчете об оценке не прописан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано. В период, предшествующий дате оценки (14.02.2018), в пределах срока экспозиции объекта оценки (до 1 года, стр.34 Отчета) в открытом доступе находилась информация об аналогах - зданиях торгового назначения, расположенных в г. Лысково. В расчете использованы аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Недобросовестный подбор аналогов привел к искажению рыночной стоимости объекта оценки, определенной в рамках сравнительного подхода (нарушение п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7).

- в Отчете, в рамках доходного подхода, срок экономической жизни объекта оценки необоснованно принят в размере 15 лет. Объект оценки - здание I капитальности со сроком службы 150 лет, год постройки - 2004 (возраст на дату оценки - 14 лет). Состояние объекта оценки, согласно описанию - хорошее. Величина оставшегося срока экономической жизни в размере 15 лет не соответствует фактическим данным об объекте оценки. В результате ставка коэффициента капитализации завышена, что привело к занижению стоимости объекта оценки, определенной в рамках доходного подхода (нарушение п.5 ФСО № 5).

Считает, что Отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату - 14.02.2018.

Также указывает, что административным истцом не соблюден досудебный порядок - административный истец не обращался в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с отчетом об оценке.

Кроме того, утверждает, что административным истцом пропущен срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установленный ч.3 ст.245 КАС РФ.

Как следует из ЕГРН, в отношении спорного нежилого здания в ЕГРН 16.11.2021 внесена новая кадастровая стоимость, т.е. кадастровая стоимость здания, утвержденная на 14.02.2018 является недействующей.

На основании изложенного, просит ФИО1 в удовлетворении административного иска отказать (л.д.172-174 том 1).

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО3 поддержала заявленные требования в полном объеме, Указала, что в обоих экспертных заключениях имеются грубые нарушения, которые влияют на определение рыночной стоимости. Просила принять Отчет об оценке, представленный административным истцом, в качестве доказательства рыночной стоимости по делу, т.к. стоимость архивная и вопрос о соответствии отчета не ставился, а стороны замечаний к представленному Отчету не высказали. Также административным истцом суду представлено решение ГБУ НО «Кадастровая оценка», которым установлена новая кадастровая стоимость, не сильно отличающаяся от той, которая заявлена в рамках данного дела.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административного ответчика и заинтересованных лиц не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца - ФИО3, изучив административное исковое заявление, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1 ст.245 КАС РФ, ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ, ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости:

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2022-5914426 от 18.01.2022, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.168-171 том 1).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым восстановить срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, ч.10 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Указанное согласуется и с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 27 июня 2017 г. № 1195-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Интерагрокомплекс» на нарушение конституционных прав и свобод частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации».

На момент возникновения нарушения прав и законных интересов административного истца, результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения и в 2021 году.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 №145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статьей 12 названного Федерального закона указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ч.1); итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ч.2).

В соответствии со ст.17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость объекта капитального строительства, определена на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», и была определена в размере 12 197 425,5 рублей по состоянию на 05.07.2011 (выписка из ЕГРН № 99/2021/142598797 от 23.08.2021 – л.д.17 том 1).

Также в материалах дела имеются результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области, представленными Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, согласно которым кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], по состоянию на 01.01.2020, составила 12 197 425,5 рублей (л.д.189 том 1).

Как следует из отзывов административного ответчика и заинтересованного лица на административное исковое заявление, кадастровая стоимость данного нежилого здания была утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», в размере 8 029 408,5 рублей по состоянию на 14.02.2018 (л.д.160-161, 172-177 том 1).

Согласно отчету об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № [номер] от 02.11.2021 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 14 февраля 2018 года составила 5 264 000 рублей (л.д.27-145 том 1).

05 октября 2021 года административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 5 726 000 рублей, обоснованной Отчетом об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» № [номер] от 02.11.2021.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № УРС-52/2021/004625 от 27.10.2021 удовлетворено заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости 5 726 000 рублей (л.д.2 том 2).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец представил в суд отчет об оценке № [номер] от 02.11.2021, составленного экспертом ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО5

Определением Нижегородского областного суда от 09.02.2022, по инициативе суда назначена судебная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером [номер], проведение которой поручено эксперту ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» с возможностью включения в состав комиссии экспертов лиц, не работающих в данном учреждении, если их специальные знания необходимы для дачи заключения (л.д.205-208 том 1).

Экспертом ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7 было подготовлено экспертное заключение [номер] от 30.03.2022.

При расчете стоимости исследуемого объекта методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Экспертом отобрано 3 объекта-аналога (табл.2 на стр.18-19 Экспертного заключения) и применены корректировки: на торг, на площадь, на месторасположение - на основании Справочника оценщика недвижимости-2018» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Согласование скорректированных цен объектов-аналогов было проведено путем взвешивания цен с использованием формулы на стр.22 Экспертного заключения.

Затем Экспертом была определена рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка методом выделения как разность стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект.

Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости на 01.04.2018 была определена на основе информации, размещенной на информационном портале недвижимости Ассоциацией «СтатРиэлт».

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин); общей площадью 675 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], по состоянию на 14.08.2018, составила 8 836 764 (восемь миллионов восемьсот тридцать шесть тысяч семьсот шестьдесят четыре) рубля (л.д.227-238 том 1).

С указанным экспертным заключением не согласилась представитель административного истца ФИО2, которая полагала, что судебная экспертиза выполнена с грубым нарушением положений Федеральных стандартов оценки, а именно:

1. Судебным экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости Нежилого здания использованы аналоги после даты оценки спорного нежилого здания. Дата оценки 14.02.2018 г., согласно п.8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки;

2. Применение в расчетах Справочника оценщика недвижимости 2018 г., нарушение п.8. ФСО №1;

3. Применение корректировки рыночной стоимости земельного участка согласно данным аналитической компании «СтатРиелт» по состоянию на 01.04.2018 г., в нарушении п.8 ФСО № 1;

4. Доля стоимости земли рассчитана со значением 0,14, а не 0,16, что ведет к завышению цены объекта оценки, п.5 ФСО № 3.

5. Поправка на местоположение аналога № 2 не сделана, при том, что г. Кулебаки расположен вблизи с г. Выкса (место развитой промышленности). При таких условиях необходимо применение корректировки, нарушение п.5 ФСО № 3.

Полагает, что с учетом выявленных грубых нарушений стандартов оценки, данное заключение не может являться допустимым доказательством определения рыночной стоимости спорного нежилого здания и не может лечь в основу принятия решения.

В силу вышеприведенных оснований, суд пришел к выводу о наличии сомнений в объективности, достоверности и всестороннем исследовании объекта исследования и рынка недвижимости, при составлении экспертного заключения№ [номер] от 30.03.2022. Соответственно, было вынесено определение от 20.05.2022 о назначении по данному административному делу повторной экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос:

какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 675 кв.м., назначение: «нежилое здание», наименование: «нежилое здание (магазин), расположенного по адресу: [адрес]

Как следует из заключения эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО8 [номер] от 07.07.2022, для ответа на поставленный судом вопрос, экспертом проведен анализ данных о ценах предложений на объекты офисно-торгового назначения, расположенных в населенных пунктах Нижегородской области, за сентябрь 2017 - февраль 2018 годов (табл.5 - л.д.35-37 том 2), проанализированы арендные ставки на объекты офисно-торгового назначения, расположенные в населенных пунктах Нижегородской области (табл.6 - л.д.37-39 том 2), подобраны 5 объектов-аналогов (табл.7 - л.д.41 том 2) и применены корректировки: на торг, на тип объекта, на местоположение, на расположение относительно «красной линии», на отдельный вход, на этаж, на общую площадь - на основании Справочника оценщика недвижимости-2018» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Результаты корректировки цен объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода представлены в таблице 9 на стр.24-25 Экспертного заключения (л.д.47-48 том 2).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, при применении которого Экспертом были отобраны 5 объектов-аналогов (табл.11 - л.д.51 том 2), и применены следующие корректировки: на торг, на тип объекта, на этаж - на основании Справочника оценщика недвижимости-2018» «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

Экспертом определена величина арендной ставки. Результаты корректировок цен аналогов для определения арендной ставки для объекта исследования представлены в таблице 13 на стр.32-33 Экспертного заключения (л.д.55-56 том 2).

Кроме того экспертом были определены: потенциальный валовой доход, действительный валовый доход, операционные расходы. Рассчитана ставка капитализации (таблица на стр.36 Экспертного заключения).

Расчет рыночной стоимости объекта исследования, определенный в рамках доходного подхода, представлен в табл.15 на стр.36 Экспертного заключения - л.д.59 т.2.

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлены в разделе 5 Заключения эксперта (стр.37 - л.д.60 т.2).

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин); общей площадью 675 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 14 февраля 2018 года, составляет 6900000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей (л.д.61 том 2).

Однако и указанное заключение эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО8 [номер] от 07.07.2022, подвергнуто представителем административного истца ФИО3 критической оценке, что изложено в пояснениях (л.д.107-109 том 2).

Относительно замечаний к заключению [номер] от 07.07.2022 экспертом ФИО8 направлены в суд разъяснения к экспертному заключению (л.д.111-112 том 2).

Так, эксперт ФИО8 указывает, что в сравнительном подходе берет в качестве аналогов встроенные помещения. Согласно проведенному ею анализу фактических данных о ценах предложений объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект исследования (стр.10-16 Экспертного заключения), произведен выбор наиболее сопоставимых с исследуемым - объектов. Обоснование отказа/выбора объектов в качестве аналогов представлено на стр.113-16 Экспертного заключения, т.е. выбор аналогов является обоснованным.

В той части, что в экспертизе не проведен расчет затратного подхода, указывает, что согласно ФСО № 3 п.8 «в Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов…». Требования об обосновании отказа от использования того или иного подхода в ФСО № 3 отсутствуют.

Указывает, что аналог - в [адрес], ошибочно отнесен к внутриквартальному месторасположению, так как адрес объекта-аналога №3 в комментарии представителя административного истца не соответствует действительному адресу объекта-аналога. Объект-аналог расположен по адресу: [адрес] - внутриквартально (стр.18 Экспертного заключения).

Не применима (как указывает эксперт) и ссылка на то, что в сравнительном подходе не применена поправка на физический износ и отделку. На стр.23 Экспертного заключения представлено обоснование отказа от корректировки на состояние отделки «Объект исследования», согласно фотоматериалам, представленным в материалах дела (стр.135-144) и все объекты-аналоги, согласно уточненной информации, имеют стандартный ремонт. Соответственно, корректировка не требуется.

Эксперт ФИО8 обращает внимание и на то, что правильно указала, что объект оценки расположен на «красной линии»; согласно сайту «Яндекс.Карты», участок [адрес], на котором расположен объект исследования, представляет собой зону высокого пешеходного трафика. Окружение объекта представлено торговыми объектами («», «», «»), банками (, «»), медицинским центром («»), спорт-баром («»), дошкольными и средними образовательными учреждениями.

Дополнительно Эксперт отмечает, что Экспертное заключение не является отчетом об оценке, а все требования Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) относятся именно к составлению отчетов об оценке.

Оценив в совокупности приведенные стороной административного истца доводы и разъяснения эксперта, суд приходит к выводу об объективности, достоверности и всестороннем исследовании объекта исследования и рынка недвижимости, при составлении экспертного заключения ФИО8 [номер] от 07.07.2022.

Заключение эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО8 [номер] от 07.07.2022 составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Кроме того, ответы эксперта на замечания административного истца суд также находит убедительными.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчет об оценке № [номер] от 02.11.2021, подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» оценщиком ФИО5; экспертное заключение [номер] от 30.03.2022, подготовленное экспертом ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО7, суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение заключению эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО8 [номер] от 07.07.2022, полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 6 900 000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на юридически значимую дату (14 февраля 2018 года. Суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 февраля 2018 года, подлежат удовлетворению.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости доводы административного ответчика. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - нежилого здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать 30 декабря 2021 года (обращение административного истца в суд - л.д.8 том 1).

Абзацем 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

ФИО1 по настоящему административному делу оспаривает кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], установленную по состоянию на 14 февраля 2018 года.

В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки указанное нежилое здание вошло в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года».

Кадастровая стоимость данного нежилого здания утверждена Решением Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 27.10.2021 № УРС-52/2021/004625 «Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости» в размере 5 726 000 рублей, по состоянию на 29.09.2021 и внесена в ЕГРН на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Федерального закона от 03,07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В таком случае оспариваемая кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 14.02.2018, является архивной.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установлено, что в соответствии с п.7 ст.4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз.5 ст.24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку новая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] применяется с 01 января 2021 года, то оспариваемая ФИО1 архивная кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, связанные с налогообложением за прошедшие периоды, и у административного истца сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер], ставшая архивной, подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты начала применения кадастровой стоимости по 31 декабря 2020 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО14 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин); общей площадью 675 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 6 900 000 (шесть миллионов девятьсот тысяч) рублей, по состоянию на 14 февраля 2018.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период - с даты, начала применения кадастровой стоимости по 31.12.2020.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], считать 30 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2022 года.

Судья областного суда: Н.Е.Дуцева