Дело № 2-1-9185/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 октября 2022 года город Калуга
Калужский районный суд Калужской области в составе:
председательствующего судьи Шевцова С.А.
при секретаре Худобе А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новый адрес» к ФИО1 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
01 сентября 2022 года ООО СЗ «Новый адрес» обратилось в суд с иском к ФИО1, просило взыскать с ответчика денежные средства в размере 520 200 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 402 руб., ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по дополнительному соглашению от 18 декабря 2018 года к договору участия в долевом строительстве.
В судебном заседании представители истца ООО СЗ «Новый адрес» ФИО2 и ФИО3 заявленные требования поддержали.
Ответчик ФИО1 и его представители ФИО4 и ФИО5 против удовлетворения иска возражали.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданских дел № 2-1-7829/2018 и 2-1-3634/2021, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 23 августа 2016 года между АО «Новый адрес» (в настоящее время ООО СЗ «Новый адрес») (Заказчик-Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 16/В/18, по условиям которого Заказчик-Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости - однокомнатную квартиру, номер <адрес>, проектной площадью 43,26 кв.м., в том числе площадь балкона 4,19 кв.м. в 1-м подъезде жилого дома с подземной парковкой и нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>, с общим объемом финансирования строительства в размере 2 906 260 рублей (п. 4.1 договора), со сроком передачи объекта долевого строительства Участник долевого строительства не позднее шести месяцев с момента ввода Объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2017 года (п. 5.2 договора).
В связи с нарушением Заказчиком-Застройщиком сроков передачи ФИО1 объекта долевого строительства Калужская региональная общественная организация «Калужский областной центр защиты прав потребителей» в интересах последнего обратилась в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
20 ноября 2018 года определением Калужского районного суда Калужской области по данному делу было утверждено заключенное между ФИО1 и АО «Новый адрес» мировое соглашение, по условиям которого:
1. ФИО1 полностью отказывается от требований, изложенных в иске, о взыскании неустойки в размере 551 705 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей и штрафа по Закону РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» ввиду исполнения АО «Новый адрес» положений пункта 2 настоящего соглашения.
2. АО «Новый адрес» обязуется:
2.1. После подписания настоящего Мирового соглашения и утверждения его Калужским районным судом <адрес>, подготовить, подписать и подать на государственную регистрацию не позднее 20 декабря 2018 года дополнительное соглашение к договору №/В/18 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор»), содержащее следующие основные условия:
– Изменение <адрес> общей площадью 43,26 кв.м. на двухкомнатную <адрес> общей площадью 61,93 кв.м. /расположенную на 6 этаже, в 4 подъезде (секция «БС4»)/; предоставление парковочного места (машиноместо) № с внесением всех взаимосвязанных с таким изменением положений Договора;
– В связи с увеличением проектной площади <адрес> на 18,67 кв.м. по сравнению с проектной площадью <адрес>, доплату в виде разницы за увеличенные – 10 кв.м. с Истца не взимать. За увеличенные – 8,67 кв.м. Истец обязуется произвести доплату по цене 60 000 рублей за 1 кв.м. после подписания акта приема-передачи квартиры;
– Предоставить Истцу парковочное место (машиноместо) № /на -1 этаже гаражного комплекса/ по адресу: <адрес> по ГП /Генеральному плану/, включив его в состав Объекта долевого строительства;
– Изменить срок ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию до 31 декабря 2019 года (включительно) и срок передачи Объекта долевого строительства /Квартиры/ не позднее 1 (Одного) месяца с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.
В случае получения ЗАКАЗЧИКОМ-ЗАСТРОЙЩИКОМ разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию с отклонением от установленного срока не более чем на 30 (Тридцать) дней, срок ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию признается Сторонами соответствующим условиям Договора.
3. В свою очередь ФИО1 обязуется:
– Подписать дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве от 23 августа 2016 года и подать его совместно с АО «Новый адрес» на государственную регистрацию не позднее 20 декабря 2018 года;
– Уведомить кредитную организацию и согласовать проект дополнительного соглашения к договору № участия в долевом строительстве от 23 августа 2016 года.
Во исполнение указанного определения суда АО «Новый адрес» подготовлено и сторонами подписано дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № от 23 августа 2016 года, которое 07 мая 2019 года зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калужской области.
Из содержания пункта 1.1 дополнительного соглашения следует, что стороны договорились, в том числе изменить:
пункт 3.2. Договора №/В/18 Объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, номер <адрес>, проектной площадью 43,26 кв.м., в том числе площадь балкона 4,19 кв.м. в 1-м подъезде жилого дома с подземной парковкой и нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>, на двухкомнатную квартиру, номер <адрес>, проектной площадью 61,93 кв.м., расположенную на 6 этаже, в 4 подъезде (секция «БС4) жилого дома с подземной парковой и нежилыми помещениями по тому же строительному адресу, с парковочным местом (машиноместо) № (на 1 этаже гаражного комплекса по тому же адресу);
пункт 4.1 договора, предусмотрев, что общий объем финансирования строительства Участником долевого строительства, на момент заключения настоящего дополнительного соглашения составляет 2 906 260 рублей, исходя из оплаченной площади помещения 53,26 кв.м., при условии надлежащего выполнения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств по финансированию указанной в п. 3.1 Договора квартиры (п. 1.2.1 допсоглашения);
пункт 4.6 договора, предусмотрев, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства, по сравнению с проектной площадью квартиры согласно п. 3.2 Договора более чем на 1 кв.м. Участник долевого строительства обязуется уплатить Заказчику-застройщику разницу, рассчитанную исходя из условий стоимости одного квадратного метра Объекта долевого строительства по цене 60 000 рублей, в течение 10 рабочих дней с даты надлежащего уведомления его об этом Заказчиком-застройщиком. Изменение общей площади и общего имущества Объекта недвижимости для расчетов не применяется (п. 1.2.2 допсоглашения);
пункт 5.2 договора, предусмотрев, что срок ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию - 31 декабря 2019 года, срок передачи Объекта долевого строительства не позднее 1 месяца с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию (п. 1.3 допсоглашения).
Решением Калужского районного суда Калужской области от 02 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 27 сентября 2021 года, было отказано в удовлетворении исковых требований АО «Новый адрес» к ФИО1 о признании дополнительного соглашения от 18 декабря 2018 года к договору участия в долевом строительстве № от 23 августа 2016 года незаключенным.
Установлено, что 15 января 2021 года истец направил в адрес ФИО1 извещение о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, с указанием на необходимость доплаты денежных средств в размере 520 000 руб. Также был предоставлен счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства ФИО1 оплачены не были (гр.дело № л.д. 36, 51, 96-98).
01 июля 2022 года ООО СЗ «Новый адрес» передало ФИО1 объект долевого строительства, что подтверждается актом приема-передачи.
15 июля 2022 года ФИО1 получено требование ООО СЗ «Новый адрес» об оплате денежных средств в размере 520 000 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Обращаясь в суд с иском, сторона истца указала, что денежные средства в размере 520 000 руб. составляют плату за превышение проектной площади переданного объекта долевого строительства (61,93 кв.м) относительно проектной площади ранее подлежавшему передаче объекту (43,26 кв.м), с учетом достигнутого ранее между сторонами соглашения о том, что застройщик не взымает с участника плату за 10 кв.м в счет компенсации за нарушение сроков сдачи объекта, и взимании с участника платы за превышение площади на 8,67 кв.м по цене 60 000 руб. за 1 кв.м. после подписания акта приема-передачи.
Согласно статье 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)
В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен общий принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как следует из дополнительного соглашения № 1 от 18 декабря 2018 года к договору участия в долевом строительстве № от 23 августа 2016 года истец обязался передать ответчику объект долевого строительства, в том числе двухкомнатную квартиру № 99 проектной площадью 61,93 кв.м по вышеуказанному адресу. Общий объем финансирования строительства ответчиком на момент заключения данного дополнительного соглашения составляет 2 906 260 руб., исходя из оплаченной площади помещения 53,26 кв.м.
Из объяснений представителей истца в судебном заседании следует, что данное дополнительное соглашение заключено в соответствии с утвержденным судом мировым соглашением. Так ранее ответчику подлежала передаче однокомнатная квартира проектной площадью 43,26 кв.м, в связи с чем разница в площадях с переданным помещением составляет 18,67 кв.м. Условиями мирового соглашения предусмотрено, что застройщик не взымает плату за 10 кв.м, в связи с чем в дополнительном соглашении было предусмотрено, что внесенные ранее ФИО1 денежные средства в размере 2 906 260 руб. учтены в качестве «оплаченной» площади 53,26 кв.м (43,26+10) на день заключения дополнительного соглашения. С учетом условий достигнутого мирового соглашения, а также условий дополнительного соглашения, стороны полагали о возникновении у ФИО1 обязанности по доплате денежных средств в размере 520 000 руб. за превышение площади квартиры на 8,67 кв.м (61,93-53,26) из расчета 60 000 руб. за 1 кв.
Данные обстоятельства стороной ответчика оспаривались, ссылаясь на то, что обязанность по доплате денежных средств не возникла ввиду отсутствия условий об этом в дополнительном соглашении.
Однако, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы АО «Новый адрес» на указанное выше решение Калужского районного суда Калужской области от 02 июня 2021 года в судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 указал, что согласно определению об утверждении мирового соглашения сумма в размере 520 000 руб. должна быть оплачена после подписания акта-приема-передачи. Поскольку в квартире были выявлены недостатки, акт приема-передачи не подписан. При это он не оспаривает то обстоятельство, что он должен выплатить застройщику указанную сумму. (гр.дело № л.д. 96-98).
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, положения вышеуказанных норм права, учитывая условия мирового соглашения, буквальное толкование условий дополнительного соглашения, а также объяснения ФИО1, данных в суде апелляционной инстанции, суд приходит к выводу, что действительная общая воля сторон была направлена, в том числе на возникновение у ФИО1 обязанности по доплате за превышение площади (8,67 кв.м) передаваемого жилого помещения.
Доводы стороны ответчика о том, что в период с момента утверждения мирового соглашениям и до подписания дополнительного соглашения, между сторонами была достигнута договоренность, по условиям которой ФИО1 не предъявляет к застройщику требований о взыскании убытков, вызванных наймом жилого помещения ввиду нарушения последним срока передачи объекта долевого строительства, в счет прекращения обязательства ФИО1 по доплате за превышение площади, материалами дела не подтверждаются и опровергаются объяснениями стороны истца.
При этом суд учитывает, что ранее в ходе рассмотрения судом иного спора ФИО1, не оспаривая наличие у него обязанности по доплате, не ссылался на наличие достигнутых застройщиком договоренностей о прекращении данного обязательства на указанных условиях.
На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности об исковых требований ООО СЗ «Новый адрес» и их удовлетворении.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новый адрес» удовлетворить.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (№) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Новый адрес» (ОГРН <***>) денежные средства в размере 520 200 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 402 рубля
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: С.А. Шевцов
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.