Решение по делу № 2-407/2025 от 08.08.2025 - о признании заключенных договоров инвестиционным договором, расторжении инвестиционного договора, признании права собственности отсутствующим.

Аксайский районный суд (Ростовская область)

Категория дела О признании договора дарения недействительным Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с настоящим иском, указав, что 02.11.2018 между <ФИО> и <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> заключён договор о комплексном развитии земельных участков.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Разрешая требования истца, суд приходит к выводу, что заключенный между <ФИО> и <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> договор о комплексном развитии земельных участков имеет признаки договора простого товарищества, так

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№ 2-407/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2025 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при помощнике судьи Олейниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Администрации Ольгинского сельского поселения о признании заключенных договоров инвестиционным договором, расторжении инвестиционного договора, признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав, что 02.11.2018 между ФИО1 и ФИО3, ФИО2, ФИО5 заключён договор о комплексном развитии земельных участков.

По условиям указанных договоров истец обязался передать в собственность ответчиков:

- ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 75200 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера - земельный участок с КН ..., с востока земельный участок с КН ..., с юга - поле N"80, с запада – грунтовая дорога, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного назначения;

- ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 51428 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера - земельный участок с КН ..., с востока сбросной канал, с юга – грунтовая дорога, с запада – земли КСП «Пригородное», разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства;

- ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 179998 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера – сбросной канал, с востока земельный участок с КН ..., с юга – грунтовая дорога, с запада – сбросной канал Ореховка, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства.

Указанный договор заключен с целью раздела этих земельных участков для образования новых земельных участков, с разрешённым видом использования под индивидуальное жилищное строительства включённых в границах населённого пункта Ольгинского сельского поселения для строительства на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией проекта планировки.

Ответчики приняли на себя следующие обязательства:

Образование новых земельных участков в границах данной территории из состава земельных участков с КН ..., ..., ... в соответствии утверждённым на публичных слушаньях проектом планировки. Категория вновь образованных земельных участков - земли населенных пунктов с видом разрешённого использования индивидуальная жилая застройка.

Строительство на образованных земельных участках объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро/водоснабжения, объектов благоустройства территорий общего пользования в соответствии с утверждённым проектом планировки на публичных слушаньях. Строительство иных объектов в соответствии с документацией планировки территории.

Обеспечение мероприятий по благоустройству земельного участка, в том числе озеленении, осушению и т.д.

Срок действия договора в соответствии с п. 2.2 договора, в течении 3 (трёх) дет до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них.

Согласно п. 3.1 договора, комплексное развитие территории осуществляется в следующем порядке и следующие сроки: подготовка документации, внесения изменений в генеральный план: изменение границ населённого пункта, разработка карты-плана границы населённого пункта с учётом территории земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., в соответствии с действующим законодательством РФ, внесение изменения в ПЗ3: изменение (включение) территориальной зоны для земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., разработка, утверждение проекта планировки и межевания территории земельных участков, проведение публичных слушаний, в соответствии с генеральным планом и ПЗЗ; - до 02.11.2021.

После подписания соглашения сторон об образовании земельных участков путем перераспределения земельных участков с выделом из общедолевой собственности и передаче исполнителям для обеспечения выполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, указанных в пункте 1.2.2: настоящего Договора, до 02.11.2021 года.

Согласно условиям раздела 4 договора, взимание денежных средств в счет оплаты по настоящему договору сторонами не предусмотрено.

Оплата Заказчиком за выполнение комплексного развития территории земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... происходит путем заключения с исполнителями нотариального договора купли-продажи 1/2 доли этих земельных участков по кадастровой стоимости.

Заключение Сторонами договора купли-продажи происходит одновременно с заключением настоящего Договора.

Порядок распределения доли земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... между исполнителями прописывается в договоре купли-продажи земельных участков.

Стоимость оплаты за выполнение комплексного развития территории земельных участков является твердой и фиксированной и не подлежит корректировке в процессе исполнения договора и возможной пролонгации договора.

Во исполнение условий договора о комплексном развитии земельных участков, сторонами заключены следующие сделки:

- Договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018.

- Договор о реальном разделе земельных участков от 24.06.2021.

- Договор о реальном разделе земельных участков от 02.05.2022.

- соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи доли земельного участка от 30.04.2022.

- договор мены долей земельного участка от 19.02.2024.

- договор мены долей земельных участков от 09.02.2024.

Истец принятые на себя обязательства исполнил в полном объеме, путем передачи долей земельных участков. Ответчик обязательства по договору не исполнили, комплексное развитие территории не произвели, фактически обогатились за счет истца.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд признать договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор о реальном разделе земельных участков от 24.06.2021, договор о реальном разделе земельных участков от 02.05.2022; соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи доли земельного участка от 30.04.2022, договор мены долей земельного участка от 19.02.2024; договор мены долей земельных участков от 09.02.2024 ничтожными сделками.

Признать заключённые договор о комплексном развитии земельных участков, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор о реальном разделе земельных участков от 24.06.2021, договор о реальном разделе земельных участков от 02.05.2022; соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи доли земельного участка от 30.04.2022, договор мены долей земельного участка от 19.02.2024; договор мены долей земельных участков от 09.02.2024 инвестиционным договором.

Расторгнуть заключённый между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3 ФИО2, ФИО5, инвестиционный договор и признать права собственности ответчиков на имущество полученное на основании сделки отсутствующим.

С учетом уточненных требований истец просит суд признать договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договор о реальном разделе земельных участков от 24.06.2021, договор о реальном разделе земельных участков от 02.05.2022; соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи доли земельного участка от 30.04.2022, договор мены долей земельного участка от 19.02.2024; договор мены долей земельных участков от 09.02.2024 ничтожными сделками.

Признать право общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО4 отсутствующим на земельные участки кадастровыми номерами: ...

Признать право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4 отсутствующим на земельные участки с кадастровыми номерами: ...,

...

Признать право общей долевой собственности ФИО4 отсутствующим на земельные участки с кадастровыми номерами: ...

В процессе рассмотрения дела истцом подано заявление об отказе от исковых требований в части признания договора купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договора купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договора купли-продажи доли земельного участка от 02.11.2018, договора о реальном разделе земельных участков от 24.06.2021, договора о реальном разделе земельных участков от 02.05.2022; соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи доли земельного участка от 30.04.2022, договора мены долей земельного участка от 19.02.2024; договора мены долей земельных участков от 09.02.2024 ничтожными сделками.

Определением суда производство по указанному требованию прекращено.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ФИО2, ФИО3 – ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заедания извещен надлежащим образом, в письменных возражения просил отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заедания извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.11.2018 между ФИО3, ФИО2, ФИО5 с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключен договор о комплексном развитии земельных участков.

Согласно пункту 1.1 договора предметом договора является комплексное развитие земельных участков:

- с кадастровым номером ..., площадью 75200 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ... с севера - земельный участок с КН ..., с востока земельный участок с КН ..., с юга - поле N"80, с запада – грунтовая дорога, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного назначения;

- с кадастровым номером ..., площадью 51428 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера - земельный участок с КН ..., с востока сбросной канал, с юга – грунтовая дорога, с запада – земли КСП «Пригородное», разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства;

- с кадастровым номером ..., площадью 179998 кв., м, категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера – сбросной канал, с востока земельный участок с КН ..., с юга – грунтовая дорога, с запада – сбросной канал Ореховка, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства,

а именно раздел указанных земельных участков для образования новых земельных участков с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство включенных в границу населенного пункта Ольгинское сельское поселение, строительство на земельных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией проекта планировки.

Согласно п. 3.1 договора, комплексное развитие территории осуществляется в следующем порядке и следующие сроки: подготовка документации, внесения изменений в генеральный план: изменение границ населённого пункта, разработка карты-плана границы населённого пункта с учётом территории земельных участков с кадастровыми номерами ..., в соответствии с действующим законодательством РФ, внесение изменения в ПЗ3: изменение (включение) территориальной зоны для земельных участков с кадастровыми номерами ..., разработка, утверждение проекта планировки и межевания территории земельных участков, проведение публичных слушаний, в соответствии с генеральным планом и ПЗЗ; - до 02.11.2021.

Оплата Заказчиком за выполнение комплексного развития территории земельных участков с кадастровыми номерами ... происходит путем заключения с исполнителями нотариального договора купли-продажи 1/2 доли этих земельных участков по кадастровой стоимости.

Также судом установлено, что 02.11.2018 между ФИО1 и ФИО3, ФИО5, ФИО2 заключен договор ..., удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО8, по условиям которого ФИО1 продал ФИО3, ФИО5, ФИО2 ? долю земельного участка площадью 179998 кв.м. с кадастровым номером ... категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера – сбросной канал, с востока земельный участок с КН ..., с юга – грунтовая дорога, с запада – сбросной канал Ореховка, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован под ...

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи кадастровая стоимость земельного участка составляет 1051188 руб.

Пунктами 2.2., 2.4 договора купли-продажи определено, что стороны оценили ? долю земельного участка в размере 526000 руб., расчет между сторонами произведен в следующем порядке, денежная сумма в размере 476000 руб. передана в форме задатка до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 50000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 02.11.2021.

Согласно пункту 2.5 договора купли-продажи, ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у ФИО1

02.11.2018 между ФИО1 и ФИО3, ФИО5, ФИО2 заключен договор ..., удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО8, по условиям которого ФИО1 продал ФИО3, ФИО5, ФИО2 ? долю земельного участка площадью 51428 кв.м. с кадастровым номером ... категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера - земельный участок с КН ..., с востока сбросной канал, с юга – грунтовая дорога, с запада – земли КСП «Пригородное», разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован под ....

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи кадастровая стоимость земельного участка составляет 300339,52 руб.

Пунктами 2.2., 2.4 договора купли-продажи определено, что стороны оценили ? долю земельного участка в размере 151000 руб., расчет между сторонами произведен в следующем порядке, денежная сумма в размере 101000 руб. передана в форме задатка до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 50000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 02.11.2021.

02.11.2018 между ФИО1 и ФИО3, ФИО5, ФИО2 заключен договор ..., удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО8, по условиям которого ФИО1 продал ФИО3, ФИО5, ФИО2 ? долю земельного участка площадью 75200 кв.м. с кадастровым номером ...: категории земель - сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ...: с севера - земельный участок с КН ..., с востока земельный участок с КН ..., с юга - поле N"80, с запада – грунтовая дорога, разрешённый вид использования: для сельскохозяйственного назначения. Договор зарегистрирован под ....

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи кадастровая стоимость земельного участка составляет 291024 руб.

Пунктами 2.2., 2.4 договора купли-продажи определено, что стороны оценили ? долю земельного участка в размере 150000 руб., расчет между сторонами произведен в следующем порядке, денежная сумма в размере 100000 руб. передана в форме задатка до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 50000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 02.11.2021.

24.06.2021 между ФИО4, ФИО2, ФИО1, ФИО3 заключен договор о реальном разделе земельных участков, согласно которому стороны установили, что являются собственниками земельного участка с кадастровым номером ... площадью 75200 кв.м. Доли сторон составляют: ФИО4 – 1/6 доля, ФИО2 – 1/6 доля, ФИО3 – 1/6 доля, ФИО1 – 1/6 доля. Из указанного земельного участка сторонами образованы 20 земельных участков и определены доли каждого из участников соглашения на вновь образованные земельные участки.

24.06.2021 между ФИО4, ФИО2, ФИО1, ФИО3 заключен договор о реальном разделе земельных участков, согласно которому стороны установили, что являются собственниками земельного участка с кадастровым номером ... площадью 51428 кв.м. Доли сторон составляют: ФИО4 – 1/6 доля, ФИО2 – 1/6 доля, ФИО3 – 1/6 доля, ФИО1 – 1/6 доля. Из указанного земельного участка сторонами образованы 16 земельных участков и определены доли каждого из участников соглашения на вновь образованные земельные участки.

30.04.2022 между ФИО1 и ФИО3, ФИО5, ФИО2 заключено соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 02.11.2018, зарегистрированного у нотариуса ..., а именно пункт 2.4 договора изложен в новой редакции: расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 476000 рублей в форме задатка передана продавцу до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 50000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 16.06.2022.

Пункт 4.3 договора изложен в следующей редакции: покупатель обязуется после заключения настоящего договора и государственной регистрации перехода права собственности выполнить все необходимые действия для изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка в земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Продавец обязуется дать надлежащие оформленное согласие для выполнения указанных действий. В случае невозможности исполнения данного обязательства по независящим от покупателей причинам, покупатели обязуются заключить соглашение о расторжении настоящего договора с продавцом в срок до 16.06.2022. При этом по соглашению сторон сумма задатка, полученная продавцом, не возвращается.

09.02.2024 и 19.02.2024 между ФИО1 и ФИО3, ФИО2, ФИО4 заключены договоры мены долей земельных участков вновь образованных земельных участков по результатам произведенного 24.06.2021 раздела земельных участков между сторонами.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что все заключенные между сторонами сделки являются инвестиционным договором, по условиям которого истец предоставил ответчикам доли земельных участков, а ответчики обязались произвести комплексное развитие территории земельных участков. Поскольку условиям договора сторонами не исполнены имеются основания для расторжения указанных договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

По смыслу положений главы 55 ГК РФ существенными условиями для договора простого товарищества являются общая цель совместной деятельности, определение и объединение вкладов сторон для достижения указанной цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (ст. 1042 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 1046 ГК РФ порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Разрешая требования истца, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО5, ФИО3 договор о комплексном развитии земельных участков имеет признаки договора простого товарищества, так как из его содержания и условий усматривается, что он заключен для достижения цели – комплексное развитие территории. Но, поскольку оспариваемый договор заключен между физическими лицами, применительно к требованиям пункта 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент его заключения стороны статусом индивидуального предпринимателя не имели, то договор от 02.11.2018 в части субъектного состава противоречит требованиям статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации и должен квалифицироваться как ничтожный, в связи с чем подлежит признанию недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Применительно к указанным выше положениям действующего законодательства оспариваемый договор заключен 02.11.2018, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению с даты его заключения и истек 03.11.2021.

О наличии каких-либо уважительных причин пропуска срока исковой давности истец не указал. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также суд не усматривает оснований для признания заключенных между сторонами последующих сделок, а именно договоров купли-продажи долей земельных участок, договоров о реальном разделе земельных участков, договоров мены долей земельных участков, в связи со следующем.

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договоров купли-продажи доли земельного участка истец указал, что фактически оплаты по договорам не получил, переданные истцом доли земельного участка явились вкладом в заключенный между сторонами инвестиционный договор.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно правовой позиции, содержащейся в абзаце четвертом п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Поскольку указанными выше договорами купли-продажи прямо предусмотрена оплата стоимости недвижимого имущества до его подписания, стороны, подписав договор, тем самым подтвердили исполнение условия сделки об оплате.

Таким образом, факт исполнения ответчиком обязанности по оплате товара, являющегося предметом договора, подтвержден самими условиями этого договора.

Допустимых доказательств, подтверждающих обратное, истцом суду не представлено.

В связи с чем суд не может согласиться с доводами истца о том, что заключенные между сторонами договоры долей земельных участков являются инвестиционным договором, в связи с чем данные требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Поскольку последующие заключенные между сторонами оспариваемые договоры, а именно договоры о реальном разделе земельных участков, договоры мены долей земельных участков заключены после заключенных договоров купли-продажи и связаны с волей сторон при их заключении, указанные сделки сторонами исполнены. В связи с чем оснований для расторжения указанных договоров между сторонами не имеется.

Требования истца о признании права общей долевой собственности ответчиков на образованные земельные участки отсутствующим и признании отсутствующим право собственности ответчиков на указанные земельные участки вытекают из первоначальных требований истца, в удовлетворении которых истцу отказано, соответственно и данные требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Администрации Ольгинского сельского поселения о признании заключенных договоров инвестиционным договором, расторжении инвестиционного договора, признании права собственности отсутствующим оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 августа 2025 года.

Председательствующий М.В. Чимидов

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →