Решение по делу № 2-2102/2022 от 19.01.2023 | Дзержинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область)

Дело № 2-72/2023

УИД 54RS0023-01-2021-002510-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2023 года город Новосибирск

Дзержинский районный суд города Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Лавровой А.Н.,

при секретаре Толстовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области к ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки, и по встречному иску ФИО1 ФИО8 к администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о признании договора аренды земельного участка № ... от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, обязании произвести перерасчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком по результатам аукциона был заключен договор аренды № ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 3620 кв.м., местоположение: ..., разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 20 лет. В соответствии с пунктом 9.4 земельный участок в момент заключения договора был передан арендатору.

ДД.ММ.ГГГГ обременение земельного участка было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Согласно пункту 3.1 договора ФИО1 принял на себя обязательство по своевременной оплате аренды в размере 319 320 рублей в год. При этом арендная плата оплачивается ежемесячно равными частями (по 26 610 рублей), не позднее 25-го числа каждого месяца. Арендные платежи ответчик производил платежными поручениями на общую сумму 777 716,73 рубля. После ДД.ММ.ГГГГ ответчик ни разу арендную плату не вносил.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием оплаты задолженности по договору аренды и акт сверки. На претензию ответчик не отреагировал, акт сверки не подписал и не вернул.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя в случае нарушения сроков внесения арендной платы взыскать с арендатора пеню в размере 1/300 действующей на дату уплаты пеней ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

На основании изложенного, с учетом представленного расчета на дату ДД.ММ.ГГГГ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 707 540 рублей, задолженность по пени в размере 103 562,32 рубля.

Ответчик ФИО1 обратился к администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области со встречным исковым заявлением, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам.

При этом в соответствии с приказом министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ... зона, в которой расположен арендуемый земельный участок, изменена на «Зону объектов отдыха в границах земель населенных пунктов (нР)». Указанные изменения произошли через 10 дней после того, как ответчик получил разрешение на строительство жилого дома на участке, его территориальная зона, и, соответственно перечень разрешенных к строительству на нем объектов, был изменен.

После обращения в различные инстанции ФИО1 было получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В ответе главы администрации Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ указано, что изменения, внесенные в Правила землепользования и застройки не будут распространяться на правоотношения, возникшие до внесения таких изменений.

Ввиду того, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен до внесения изменений в Правила землепользования и застройки, а разрешение на строительство жилого дома получено ДД.ММ.ГГГГ, их положения не могут распространяться на предоставление права выкупа участка без торгов на основании несоответствия процента застройки.

Заключая договор аренды земельного участка и приступая к строительству жилого дома, ФИО1 учитывал существенные условия договора аренды, положения земельного законодательства, правомерно рассчитывал на возможность впоследствии приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов, вести на нем подсобное хозяйство, постоянно проживать.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора – наименование и характеристики участка, а также размер арендной платы.

Таким образом, характеристика земельного участка является существенным условием договора аренды, которое было нарушено администрацией Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, что в свою очередь является основанием для расторжения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 просит признать договор аренды земельного участка № ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и ФИО1, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области произвести перерасчет арендной платы с учетом расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил иск удовлетворить. Возражал против удовлетворения встречного искового заявления ФИО1 по основаниям, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление, приобщенных к материалам дела.

Участвовавшая ранее представитель истца ФИО3 доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила иск удовлетворить, возражала против удовлетворения встречного искового заявления ФИО1

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела. Встречное исковое заявление, с учетом его уточнения, поддержал, просил требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании полагала, что требования первоначального истца не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования являются обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судебным разбирательством установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №..., согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 3620 кв.м., местоположение: .... Разрешенное использование участка: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 25-31).

Согласно пункту 2.1 договора договор заключен сроком на 20 лет.

В силу пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет 319 320 рублей. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25-го числа каждого месяца.

Как следует из пункта 3.5 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, на ответчике лежала обязанность по надлежащему исполнению условий договора аренды земельного участка.

Ответчик ФИО1 ссылается, что в соответствии с приказом министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ... зона, в которой расположен арендуемый земельный участок, изменена на «Зону объектов отдыха в границах земель населенных пунктов (нР)». Указанные изменения произошли через 10 дней после того, как ответчик получил разрешение на строительство жилого дома на участке, его территориальная зона, и, соответственно перечень разрешенных к строительству на нем объектов, был изменен.

Однако суд находит указанный довод ФИО1 несостоятельным, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка ответчик обратился в администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), то есть в период действия Правил землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных Приказом ... от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, основания для применения к заявлению ФИО1 о предоставлении в его собственность спорного земельного участка нормативов, предусмотренных Правилами землепользования и застройки ... от 2011 года, судом не установлено.

Согласно пункту 8.1 договора аренды договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.3 договора).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик ФИО1 указывает, что существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора – наименование и характеристики участка, а также размер арендной платы. Однако такое существенное условие как характеристика земельного участка было нарушено истцом, что является основанием для расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1).

В соответствии с пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как уже было отмечено выше, пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы сторонами согласован. Таким образом, указанное существенное условие предусмотрено договором аренды.

Кроме того, ФИО1 указывает, что существенным нарушением условий договора аренды является существенное изменение характеристик земельного участка, которое произошло в результате изменения территориальной зоны, в которой расположен арендованный земельный участок с «Зона жилой застройки (Ж-1)» на «зона объектов отдыха в границах населенных пунктов (нР)». Ъ

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 3620 кв.м., местоположение: .... Разрешенное использование участка: для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, в договоре аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ территориальная зона не указана.

При этом суд также отмечает, что в соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение территориальной зоны в отношении спорного земельного участка не может являться правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку не является существенным изменением обстоятельств, в связи с чем суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик, являясь арендатором земельного участка, на основании возмездного договора, производил арендные платежи в спорный период, не установлено, соответствующих доказательств стороной ответчика не предоставлено.

В судебном заседании установлено, что в нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялась, что подтверждается расчетом задолженности.

Согласно представленному истцом расчету, размер задолженности по арендной плате по договору аренды составляет 707 540 рублей, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 103 562,32 рублей.

Суд соглашается с расчетом истца в части задолженности по размеру задолженности по арендной плате, доказательств, опровергающих его правильность, ответчик суду не представил.

Однако суд не может согласиться с расчетом истца в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из следующего.

Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Указанное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования, то есть с 1 апреля 2022 года, и действует в течение 6 месяцев.

Мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года N 497, распространяется на всех юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей за исключением должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм материального права применение гражданско-правовых санкций в период действия моратория недопустимо.

С учетом изложенного по делам, рассматриваемым после 1 апреля 2022 года и до окончания срока действия моратория, отсутствуют основания для взыскания, в том числе, неустойки за период с момента вынесения решения до момента фактического исполнения обязательства. По таким делам размер неустойки подлежит определению в твердой денежной сумме на 31 марта 2022 года.

Таким образом, с учетом изложенного, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 51 973,48 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 16382,90 рублей, соответственно, общий размер неустойки составляет 68356,38 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 15.01.2015 N 7-О, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ) (пункт 75).

Исходя из приведенных норм и разъяснений в их взаимосвязи, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, периода просрочки, суммы задолженности основного долга, равной 707 540 рублей, в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижении пени с 68 356,38 рублей до 53 000 рублей, поскольку данный размер неустойки будет соразмерен фактическим последствиям нарушения обязательств.

На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований истца, так как использование арендатором участка в спорный период подтверждено, наличие и размер задолженности установлены, доказательств уплаты долга стороной ответчика не представлено, размер неустойки уменьшен судом, с учетом введенного моратория, а также на основании статьи 333 ГК РФ.

Вместе с тем, не подлежит указанию в решении суда, что начисление суммы задолженности по внесению арендной платы и пени за просрочку внесения арендной платы будут производиться до момента фактического исполнения соответствующих обязанностей и подлежит взысканию до этого момента, поскольку данное требование не конкретизировано и не сформулировано истцом с учетом требования действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом требований статьи 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 10 805,40 рублей.

На основании изложенного руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО11 в пользу администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области задолженность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 707 540 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 53000 рублей, а всего взыскать 760 540 рублей.

Взыскать ФИО1 ФИО12 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 10805,40 рублей.

Встречные исковые требования ФИО1 ФИО13 к администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о признании договора аренды земельного участка № ... от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, обязании произвести перерасчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Новосибирский областной суд через Дзержинский районный суд города Новосибирска.

Решение изготовлено в окончательной форме 13.02.2023.

Судья /подпись/ А.Н. Лаврова

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья А.Н. Лаврова

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № 2-72/2023 Дзержинского районного суда г. Новосибирска.