Дело №2-38/2022
УИД54RS0023-01-2021-001725-98
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 августа 2022 года р.п.Коченево
Коченевский районный суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего судьи Полевой М.Н.
при секретаре Протасовой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7 к ООО «Торговый дом Прогресс», ПАО «Ростелеком» о признании отсутствующим права собственности,
установил:
ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ООО «Торговый дом Прогресс», ПАО «Ростелеком» о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение площадью 495 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу Российская Федерация, <адрес>, р.<адрес>.
В обоснование иска указано, что истец ФИО6 является собственником <адрес>, а ФИО7 собственником <адрес> многоквартирном <адрес>.
Кроме жилых помещений в доме имеются нежилые помещения (подвальные помещения), которые являются изолированными и располагаются под каждым из трех подъездов.
В среднем подвальном помещении располагаются общедомовые коммуникации и кабинки, в которых жители дома хранят свои вещи.
В двух крайних подвальных помещениях располагаются общедомовые коммуникации с запорной и спускной арматурой.
Ключи от данных подвальных помещений находились у старшего по дому – ФИО4, у жителей дома имелся постоянный доступ к данным подвальным помещениям.
Примерно в феврале 2021 года представитель ПАО «Ростелеком» попросил передать ему дубликаты ключей от подвального помещения, пояснив, что является собственником подвала и имеет намерение его продать.
В июле 2021 года к жителям дома обратился мужчина, который пояснил, что он является представителем собственника подвального помещения, и спросил, не возражают ли жильцы против того, что он расширит входные проемы в подвальном помещении.
Истцы и иные жители были категорически против, поскольку расширение проемов может повлечь утрату несущей способности стен и как следствие обрушение жилого дома.
С этого времени истцам стало известно, что право собственности на нежилое подвальное помещение было зарегистрировано за ОАО «Ростелеком», при этом жильцы дома не давали согласия на уменьшение общедомового имущества.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за ООО «Торговый дом Прогресс».
На основании ст. ст.289,290 Гражданского кодекса РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ, Закона РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» считают, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, к которому относится спорное нежилое помещение – подвал, принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона.
В связи с вышеизложенным просят признать отсутствующим право собственности ООО «Торговый дом Прогресс» на нежилое помещение общей площадью 495 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу Российская Федерация, <адрес>, исключив из ЕГРН регистрационные записи о праве собственности ООО «Торговый дом Прогресс» и ПАО «Ростелеком» на данное нежилое помещение.
В судебном заседании представитель истцов ФИО5 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ПАО «Ростелеком» ФИО возражал против удовлетворения иска. В обоснование возражений указывает, что ТЦМС-8 (правопредшественник ПАО «Ростелеком») построил за свой счет 24 квартирный жилой дом с подвалом. Объект был введен в эксплуатацию в 1999 году. Помещение использовалось ранее как спортивный зал, место отдыха сотрудников. Подвальные помещения были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, соответственно, право общей долевой собственности для домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Наличие инженерных коммуникаций в подвале само по себе не порождает право общей долевой собственности жильцов.
ООО «Торговый дом Прогресс» уведомлено о времени рассмотрения дела надлежащим образом, представителя в суд не направило.
В представленных возражениях на иск представитель ФИО1 просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование возражений указано, что законность возникновения права собственности у ПАО «Ростелеком» не оспорена, сделка купли-продажи абсолютно законна. Истцам необходимо обосновать невозможность использования других способов защиты прав кроме как заявленного иска, а также доказать, что удовлетворение судом заявленного требования восстановит их права. Спорное имущество не находилось во владении истцов, а является лишь общедомовым имуществом. Заявленные требования истцов направлены на лишение прав собственности ООО «Торговый дом Прогресс» без какой-либо денежной компенсации. Экспертное заключение имеет существенные недостатки, не соответствует предъявленным требованиям, и не может быть использовано в качестве доказательств по делу.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы делу, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Из выписок ЕГРН следует, что ФИО6 принадлежит на праве собственности <адрес>, а ФИО7 <адрес> многоквартирном жилом <адрес> <адрес> (т.1 л.д.16-28).
Спорное нежилое помещение площадью 495 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу Российская Федерация, <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «Торговый дом Прогресс» (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ - л.д.25-28) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Ростелеком» и ООО «Торговый дом Прогресс».
В свою очередь право собственности ПАО «Ростелеком» зарегистрировано на основании Распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта» (л.д.139-148) и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на подвальное помещение площадью 695,2 кв.м.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
В силу ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 ст.37 Жилищного кодекса РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Выписками из ЕГРН подтверждается, что приобретение в собственность квартир в многоквартирном жилом <адрес> имело место, начиная с 2007 года.
Следовательно, если на момент приобретения права собственности на первую квартиру, спорное подвальное помещение не было сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта, то оно в силу закона (ст.ст.36,37 Жилищного кодекса РФ) переходит в общую долевую собственность.
В соответствии с распределением бремени доказывания истец должен доказать, что подвальное помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома, бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования возложено на ответчика.
Вместе с тем, таких доказательств ответчиком ПАО «Ростелеком» не представлено.
24-хквартирный жилой дом по адресу р.<адрес>, №в принят в эксплуатацию на основании Распоряжения Администрации Коченевского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (т.2 л.д.210-215)
Утверждения о том, что в подвальном помещении размещались противорадиационное укрытие, спортивный зал являются голословными и не подтверждены доказательствами. Напротив, из представленного письма ОАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» от ДД.ММ.ГГГГ №, адресованного прокурору <адрес>, следует, что подвальное помещение, расположенное по адресу <адрес>, как противорадиационное укрытие не значилось и не значится.
Также в Заключении № территориальной государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту 24-хквартирный жилой дом в <адрес> строительства и архитектуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.240-243) указано, что подвал и техническое подполье используется для размещения коммуникаций и хозяйственных кладовых.
При этом под хозяйственной кладовой понимаетсяпомещение, предназначенное для хранения жильцами дома вне квартиры вещей, оборудования, овощей и т.п., исключая взрывоопасные вещества и материалы, располагаемое в первом, цокольном или подвальном этажах жилого здания.(СНиП 31-01-2003).
Таким образом, подвальное помещение изначально проектировалось исключительно для нужд жильцов дома.
В техническом паспорте, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.196-221) в качестве отдельной части жилого дома указан подвал площадью 695,2 кв.м. как единый объект.
Также суд считает необходимым отметить, что в 2003 году было зарегистрировано право собственности ОАО «Ростелеком» как застройщика на все 24 квартиры в жилом доме (т.1 л.д.146-148), но не зарегистрировано право собственности на подвальное помещение, что, по мнению суда, также свидетельствует о том, что подвальное помещение изначально рассматривалось в качестве вспомогательного, в качестве общедомового имущества, не требующего регистрации на него права собственности в едином государственном реестре.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ был составлен технический паспорт (т.1 л.д.88-94), на который в обоснование своих возражений ссылается ПАО «Ростелеком».
Но из данного технического паспорта также следует, что учтено подвальное помещение площадью 695,2 кв.м., при этом составлена экспликация на часть подсобных помещений в составе подвала общей площадью 495 кв.м.(т.1 л.д.91).
Но указанное обстоятельство не свидетельствует, что на тот момент подвальное помещение было сформировано (учтено) в качестве самостоятельного объекта.
В силу ст.2 Федеральногозаконаот ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в 2005 году только государственная регистрация являлась единственным доказательством существования права.
То есть, объект недвижимости, образованный в результате реконструкции подвального помещения путем его раздела, мог рассматриваться в качестве сформированного и учтенного объекта только после внесения сведений о нем в Единый государственный реестр.
Вместе с тем, право собственности ПАО «Ростелеком» на спорное подвальное помещение площадью 495 кв.м. было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ.
На тот момент (2009 год) в силу ч.2 ст.37 ЖК РФ подвальное помещение в целом площадью 695, 2 кв.м. уже в силу закона перешло в общую долевую собственность ПАО «Ростелеком» и собственников квартир в жилом доме, начиная с 2007 года (с момента приобретения первой квартиры в собственность).
В связи с вышеизложенным реконструкция подвала путем его раздела без согласия остальных собственников помещений в многоквартирном доме в нарушение ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.246 ГК РФ носила незаконный характер как осуществленная без согласия всех участников общей долевой собственности, что является нарушением явных законодательных запретов и привело к уменьшению имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственников всех помещений в жилом доме, в том числе и истцов.
Таким образом, регистрация права собственности за ПАО «Ростелеком» на подвальное помещение площадью 495 кв.м., изъятое у собственников с нарушением закона, также носила незаконный характер.
Соответственно, формирование спорного подвального помещения за счет общедомового имущества без разрешения всех собственников является недействительной сделкой (ничтожной) в силу ч.2 ст.168 ГК РФ, которая не влечет никаких юридических последствий, в том числе возникновение права собственности на имущество (ч.1 ст.167 ГК РФ).
Не являясь собственником спорного нежилого помещения, не обладая правомочиями распоряжения имуществом, ПАО «Ростелеком» в нарушение ст.209 ГК РФ продал указанное имущество ООО «Торговый дом Прогресс», в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером №, заключенный между ответчиками, также является недействительным в силу ничтожности на основании ч.2 ст.168 ГК РФ.
Следовательно, не имелось законных оснований для регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № за ответчиками.
Дополнительно суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно заключению комиссии экспертов №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-47) при обследовании помещения с кадастровым номером № общей площадью 495 кв.м. по адресу <адрес> экспертами установлено, что обследуемое помещение является подвалом согласно СП №.
В каждом помещении подвала внутридомовые инженерные системы (трубопроводы систем горячего и холодного водоснабжения, канализации), также установлены краны и общедомовые счетчики. Данные системы предназначены для обслуживания всех квартир многоквартирного дома.
Кроме того, конструкции стен подвала являются несущими конструкциями основания многоквартирного дома. Входные группы подвального помещения имеют высоту 1,2 метра, предназначенные для доступа (осмотрам, ремонтам). Расширение данных проемов недопустимо (СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции), п.9.1.14 Не допускается ослабление каменных конструкций отверстиями, бороздами, нишами, монтажными проемами, не предусмотренными проектом или ППР.
Экспертами установлено наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД (магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, а также запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации), использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение.
В связи с вышеизложенным эксперты пришли к выводу, что данное помещение не может иметь самостоятельное функциональное назначение, так как все конструкции стен подвала являются несущими конструкциями основания многоквартирного жилого дома, а также в связи с тем, что во всех помещениях подвального этажа располагаются инженерные системы.
На основании исследованных в совокупности доказательств, судом установлено, что изначально подвальное помещение, в результате раздела которого был сформирован спорный объект, предназначалось для обслуживания всего жилого дома, на дату возникновения права общей долевой собственности (приобретение квартир в собственность в 2007 году) спорный объект не был сформирован и учтен в качестве самостоятельного, а также не может иметь самостоятельного функционального назначения, поскольку обслуживание санитарно-технического оборудования невозможно без постоянного доступа в спорное жилое помещение.
Установленная совокупность обстоятельств является основанием для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права собственности ответчиков.
При этом, вопреки доводам ответчиков, истцами выбран надлежащий способ защиты права.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Право истцов на спорное имущество возникло в силу закона на основании ч.2 ст.37 Жилищного кодекса РФ и не требует регистрации в едином государственном реестре.
Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
При этом, как следует из содержания пункта 57 указанного постановления, иск о признании права отсутствующим может быть заявлен как владеющим, так и не владеющим собственником, только в отношении владеющего собственника срок исковой давности не применяется в силу абз.5 ст.208 ГК РФ.
Под правомочием владения собственника понимается фактическое обладание вещью.
Истцы ФИО6 и ФИО7 наряду с иными жильцами многоквартирного дома являются владеющими собственниками, поскольку на протяжении всего времени имели доступ в спорное жилое помещение, которое реализовывали через старшего по дому ФИО2
Под правомочием владения собственника понимается фактическое обладание вещью.
Согласно пояснений истцов, ключи от спорных подвальных помещений находились у старшего по подъезду ФИО3
Именно к ФИО3 обратился представитель ПАО «Ростелеком», попросив передать дубликаты ключей от подвального помещения.
Данные пояснение истцов, изложенные в исковом заявлении, а также представителем истцов в судебном заседании, ответчиками не оспаривались, не опровергались.
Также фактическое владение истцов спорным подвальным помещением подтверждается экспертным актом осмотра подвального помещения жилого <адрес>, в котором указано, что при осмотре присутствовали только представители истцов, а старший по дому ФИО4 обеспечивал доступ в подвальное помещение.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцы наряду с другими собственниками квартир являются владеющими собственниками, и к исковым требованиям срок исковой давности не подлежит применению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО6, ФИО7 удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ООО «Торговый дом Прогресс» на нежилое помещение площадью 495 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>
Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости государственной регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ООО «Торговый дом Прогресс» на нежилое помещение площадью 495 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Коченевский районный суд Новосибирской области.
Судья: Полева М.Н.
Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.