Гражданское дело № ......
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2025 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капустиной Г.В., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ... по иску ... ... к ...... о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
... ... обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ... ... о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указав, что ... г. между ... ... и ... ... был заключен договор купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности без выдела в натуре на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: адрес, адрес, адрес, ... Согласно условиям договора право залога возникает у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности без выдела в натуре на земельный участок к покупателю и прекращается в момент прекращения обязательства покупателя по оплате. ½ доля в праве общедолевой собственности без выдела в натуре на земельный участок, принадлежащая ... ... (залогодатель), находится в залоге (ипотеке) в пользу ... ... (залогодержатель). Ответчик обязательства по оплате исполнил ненадлежащим образом. Задолженность ответчика по договору составляет сумма
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, в котором истец просит, с учетом окончательных уточнений требований, взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности без выдела в натуре на земельный участок от ... года в размере сумма, обратить взыскание на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, адрес, ... ... –предмет залога (ипотеки) по договору купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности без выдела в натуре на земельный участок от ... года , принадлежащую на праве собственности ... ... –предмет залога по договору от ... года , путем публичных торгов в форме аукциона на повышение с установлением начальной продажной цены в размере сумма и повторных торгов в форме аукциона на повышение с установлением продажной цены для повторных торгов - сумма, а при признании торгов в форме аукциона на повышение и повторных торгов в форме аукциона на повышение несостоявшимися, признать предмет залога оставленным за собой залогодателем –... ... с оценкой предмета залога в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах-... сумма, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Истец ... ... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности фио.
Представитель истца ... ... по доверенности фио в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.
Ответчик фио... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности фио.
Представитель ответчика ... ... по доверенности фио в судебном заседании просил в иске отказать, указал, что стороны договор расторгли, истец не выполнил условия сделки, предусмотренные соглашением сторон.
Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменную позицию по делу, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Третье лицо ...фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая просила в иске отказать.
На основании ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при данной явке.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Из анализа содержания ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу п. п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» т 16.07.1998 N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека подлежит государственной регистрации, поскольку возникает и существует в отношении недвижимых вещей.
Из материалов дела следует, что между ... ... (покупатель) и ... ... (продавец) ... г. заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по которому продавец продал покупателю ½ долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., почтовый адрес ориентира: адрес, адрес, адрес, ...
... г. сторонами было подписано соглашение, дополняющее и уточняющее (изменяющее) условия договора.
По условиям соглашения внесение ответчиком платежей за долю было обусловлено исполнением истцом обязательств по получению документации, необходимой для строительства на земельном участке многоквартирных жилых домов площадью не менее ... кв. м в границах наружных стен, в том числе инициировать в Градостроительно-земельной Комиссии Правительства адрес рассмотрение вопроса об установлении предельных параметров разрешенного строительства, получение разрешения на строительство на первый объект недвижимости и на все последующие объекты недвижимости (пункты 2-5 Соглашения, изменяющие пункты 2.2.3 -2.2.6 Договора купли-продажи).
Во исполнение пунктов 2.2.1, 2.2.2 договора покупатель частично оплатил продавцу стоимость доли земельного участка в размере сумма (НДС не облагается).
Указанная оплата истцу была произведена ответчиком тремя платежами:
- сумма - ... (на счет ... в ...);
- сумма - ... г. (на счет ... в ...);
- сумма - оплата по аккредитиву № ... от ... г. (со счета плательщика (покупателя) ... в ... на счет получателя (продавца) ... в ...).
Указанные обстоятельства подтверждаются платежными поручениями.
Оплата в размере сумма произведена банком в пользу продавца после перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок от продавца к покупателю.
Доказательств того, что ... ... не предпринимал мер по освоению земельного участка в целях жилищного строительства, не пытался получать градостроительную документацию в соответствии с соглашением, в материалы дела не представлено.
Уведомлением от 16.08.2023 об одностороннем отказе от договора купли-продажи (РПО ... продавец расторг договор на основании п. 2.11 Договора и ст. 450.1 ГК РФ.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с п. 2.11 договора продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив покупателю уведомление за 5 (пять) календарных дней до прекращения, в том случае, если покупателем будет нарушено условие об оплате доли в праве собственности на земельный участок.
Истец уведомление от 16.08.2023 г. об одностороннем отказе от договора направил в адрес ответчика почтовым отправлением (РПО ....
Уведомление получено ответчиком 05 сентября 2023 г.
В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ (отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч.1).
Из пункта 7 соглашения следует, что при расторжении договора покупатель обязан вернуть Продавцу 1/2 доли земельного участка в течение 10 дней, а продавец обязуется вернуть уплаченные покупателем денежные средства.
Пунктом 6 соглашения предусмотрена возможность одностороннего отказа ... ... от договора в случае, если предельный параметр разрешенного строительства на земельный участок будет установлен Правительством Москвы менее ... кв.м. общей площади в границах наружных стен.
При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика о том, что покупатель не смог воспользоваться земельным участком, так как отсутствовала возможность разработки и подачи документации в ... адрес без заявления/согласия второго долевого собственника - продавца.
В связи с невозможностью совместного освоения земельного адрес... обратился к ... ... с иском о выделе в натуре, принадлежащей ему доли в размере 1/2 в земельном участке в границах, указанных в заключении эксперта.
Решением Щербинского районного суда адрес от 22.08.2023 г. по делу № ... исковые требования ... ... удовлетворены.
Истец ... г. в адрес ответчика направил претензию с требованием в срок не позднее 7 календарных дней после ее получения подать заявление с необходимыми документами в МФЦ адрес для перехода права собственности (возврата) ½ доли земельного участка от ... ... к ... ..., а также документы для погашения записи об ипотеке, залогодержателем по которой является Продавец (номер государственной регистрации: ...... от ....).
Согласно отчету отслеживания почтовых отправлений претензия ... ... (РПО ... получена ... ... ...
... г. фио... обратился через МФЦ в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права (возврата) доли к ... ..., приложив документы о расторжении Договора.
14 марта 2024 г. государственная регистрация прав была приостановлена в связи с отсутствием заявления от другой стороны - ... ... (...).
Уведомлением от 14.06.2024 г. в регистрации перехода права на долю в земельном участке от ... АА. к ... ... было отказано (...
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23.10.2020 г. не предусмотрено право сторон немотивированно отказаться от его исполнения.
Уведомление ... ... от 16.08.2023 г. об одностороннем отказе от договора купли-продажи направлено в связи с неоплатой ... ... оставшейся части.
Таким образом, истец, расторгнув договор, уклоняется от регистрации обратного перехода права собственности к нему и возврату денежных средств.
Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что имелся прямой умысел обеих сторон прекратить обязательства по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23.10.2020 г.
Суд отмечает, что согласно условиям заключенного сторонами соглашения от 23.10.2020 г. оплата покупателем по договору обусловлена следующим:
1) Платеж сумма, предусмотренный п. 2.3.3. Договора, оплачивает после рассмотрения рабочей группой Правительства Москвы вопроса установления предельного параметра разрешенного строительства (пункт 2 соглашения).
2) Платеж сумма, предусмотренный п. 2.3.4. Договора, оплачивается истцом после рассмотрения вопроса установления предельного параметра разрешенного строительства ... адрес (пункт 3 соглашения).
3) Платеж сумма, предусмотренный п. 2.3.5. Договора, оплачивается истцом после получения разрешения на строительство первого объекта недвижимости (пункт 4 соглашения).
4) Платеж сумма, предусмотренный п. 2.3.6. Договора, оплачивается истцом после получения разрешения на строительство всех объектов недвижимости (пункт 5 соглашения).
Стороны договорились, что соответствующие обязанности берет на себя ... ...
Вместе с тем, указанные мероприятия, согласованные сторонами, истцом исполнены не были.
В связи с изложенным фио... не смог воспользоваться пунктом 6 соглашения и в одностороннем порядке расторгнуть договор по тому основанию, что предельный параметр разрешенного строительства на земельный участок установлен Правительством Москвы менее ... кв.м. общей площади в границах наружных стен, т.к. отсутствовала возможность разработки и подачи документации в ... адрес без заявления/согласия второго долевого собственника —... ....
Указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что прекращение договора состоялось: волеизъявление сторон было реализовано ими по собственной воле.
Суд полагает, что в данном случае стороны отказались от договора, что не противоречит гражданскому законодательству.
Иная оценка этих обстоятельств позволяла бы истцу непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для ответчика, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.
При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что представленные по делу доказательства свидетельствуют о расторжении сторонами договора от ... г. купли-продажи ½ доли в праве общей долевой собственности без выдела в натуре на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: адрес, адрес, адрес, ... оснований для взыскания доплаты по договору в пользу продавца и обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, в противном случае имело место бы понуждение к заключению договора.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ... ... ( паспортные данные, СНИЛС ... к ...... паспортные данные, СНИЛС ... о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Щербинский районный суд адрес.
Мотивированное решение изготовлено ... года.
Судья Г.В. Капустина