Дело № 2-697/2023
Поступило в суд 27.10.2022 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«17» ноября 2023 года г. Новосибирск
Кировский районный суд города Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Романашенко Т.О.
При секретаре Ильиных В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ПИК «Сибстройкоммерс», ТСЖ «Бугринская роща-1» о взыскании компенсации за неотделимые улучшения помещения,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО ПИК «Сибстройкоммерс», ТСЖ «Бугринская роща-1» о взыскании компенсации за неотделимые улучшения помещения. В обосновании заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО ПИК «Сибстройкоммерс», ТСЖ «Бугринская роща-1» было заключено соглашение об использовании нежилого помещения, согласно которого передано в хозяйственное управление венткамера общей площадью 35,5 м., расположенная на 7 этаже 4 подъезда жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, истец освободил спорное помещение ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.2 Соглашения, в обязанности истца вошло, в том числе, произвести утепление нежилого помещения. Работы по утеплению нежилого помещения являются его неотделимыми улучшениями. В соответствии с отчетом №, составленным частнопрактикующим оценщиком ФИО 1, рыночная стоимость работ по отделки помещения составляет 243 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено требование о компенсации за неотделимые улучшения. В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Бугринская роща-1» отказало в выплате компенсации. Не обладая достаточными познаниями в области юриспруденции, истец был вынужден обратиться за квалифицированной юридической помощью к юристу по анализу документов, составлению досудебного требования, настоящего искового заявления, а также представительству интересов в суде. Общая стоимость юридических услуг составила 40 000 руб. Кроме того, истцом были понесены судебные расходы в виде госпошлины в сумме 5 630 руб.
На основании изложенных обстоятельств, ФИО1 просил суд взыскать с ООО ПИК «Сибстройкоммерс», ТСЖ «Бугринская роща-1» в пользу ФИО1 компенсацию за неотделимые улучшения нежилого помещения в размере 243 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб., расходы по оплате отчета № в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 630 руб.
В судебное заседание истец - ФИО1 не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Обеспечил явку представителя, который заявленные требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика - ТСЖ «Бугринская роща-1» в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ответчика ООО ПИК «Сибстройкоммерс» в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела и представленные в суд доказательства, приходит к следующим выводам.
Требованиями ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с п. 2.3 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Из материалов дела следует и судом установлено, что с 2003 года многоквартирный жилой <адрес> в г. Новосибирске находится в управление ТСЖ «Бугринская роща 1».
Обращаясь с данным исковым заявлением о взыскании компенсации за неотделимые улучшения, произведенные в помещении венткамеры общей площадью 35,5 м., расположенная на 7 этаже 4 подъезда жилого дома по адресу: <адрес> истец ссылается на соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ООО ПИК «Сибстройкоммерс», ТСЖ «Бугринская роща-1», по условиям которого ФИО1 с согласия эксплуатирующей организации было передано помещение «венткамеры», общей площадью 35,5 кв.м, расположенная на 7 этаже 4 подъезда жилого дома по <адрес> в хозяйственное управление.
Согласно п. 3.1. данного соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до расторжения его сторонами по взаимному согласованию.
П. 2.2. данного соглашения предусмотрены обязанности пользователя: использовать указанное помещение для некоммерческих нужд, не сдавать в аренду, не передавать третьим лицам, произвести утепление указанного помещения, соблюдать правила противопожарной безопасности.
Согласно заключению <данные изъяты>№ (л.д. 111-148) стоимость всех улучшений определена программным комплексом «Гранд-Смета» по состоянию на 1 квартал 2023 года и составляет 370 327,94 руб.
Согласно ответов на запросы <данные изъяты> стоимость всех улучшений определена программным комплексом «Гранд-Смета» по состоянию на 1 квартал 2023 года и составляет 370 250,64 руб., стоимость всех улучшений определена программным комплексом «Гранд-Смета» по состоянию на 1 квартал 2020 года и составляет 215 900,05 руб.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно статье 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
По смыслу положений ГК РФ неотделимые улучшения - это улучшения, которые невозможно изъять без вреда имуществу, вложения, повышающие ценность объекта, улучшения, выполненные с согласия собственника недвижимости.
В силу п. 1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу п.2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
На основании выше указанных норм и анализа сути Соглашения об использовании нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, его следует расценивать как договор аренды.
Статья 623 ГК РФ определяет, что стоимость улучшений, проведенных без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу закона, вне зависимости от оснований использования помещения, имущество должно было быть возвращено собственнику в том состоянии, как на момент передачи, с учетом нормального износа, а стоимость неотделимых улучшений имущества, находящегося во временном пользовании, произведенных без согласия собственника, возмещению не подлежат.
Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственника жилого помещения на улучшение либо изменения состояния имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость правового значения не имеет.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что ФИО1 занимает спорное нежилое помещение без соответствующих законных оснований.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что представленное в материалы дела соглашение не может быть оценено в качестве доказательства законного предоставления помещения истцу, поскольку юридическое лицо, поименованное в качестве собственника — ООО ПИК «Сибстройкоммерс», фактическим собственником таких помещений не является, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Также данное лицо не являлось застройщиком многоквартирного дома, правовые основания для предоставления данным лицом помещения не подтверждены и не установлены.
При этом договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ФИО1 (инвестор) и <данные изъяты> (фирма), по условиям которого последняя обязалась передать в собственность ФИО1 квартиру, ООО ПИК «Сибстройкоммерс» стороной данного договора не является.
Также судом установлено, что застройщиком МКД, расположенного по адресу: <адрес> являлась компания <данные изъяты>
Согласно акту приемки-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ комиссия в составе директора <данные изъяты> АП, председателя ТСЖ «Бугринская роща-1» произвела приемку-передачу жилого дома по адресу: <адрес> баланса <данные изъяты>» на баланс ТСЖ.
Согласно постановлению мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию 4-5 блок-секций по <адрес>» утверждён Акт государственной приёмочной комиссии, которым решено принять в эксплуатацию предъявленные блок-секции. Согласно Акта комиссии генподрядчиком выступала компания <данные изъяты>» в лице ФИО 2
Соглашение об использовании нежилого помещения подписано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже после того, как состоялась приёмка жилого дома комиссией и подписание акта о приёмке на баланс ТСЖ.
Из представленного в материалы дела технического паспорта домовладения на дату постройки и ввода дома в эксплуатацию - спорное помещение является «Вент. камерой», относится к местам общего пользования, доказательств изменения в настоящее время функционального назначения помещения в материалы дела не представлено, что соответствует и сведениям в ЕГРН.
Вместе с тем, возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома предполагает необходимость получения согласия от общего собрания собственников помещения многоквартирного дома (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Указанным решением ФИО1 был обязан освободить незаконно занимаемое им нежилое помещение венткамеры, общей площадью 35,5 кв.м, расположенное в 4 подъезде, на 7 этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>.
В силу ст. ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.
Предъявляя требования о взыскании денежной компенсации за ремонтные работы, произведенные в нежилом помещении со ссылкой на то, что были произведены неотделимые улучшения, истец ФИО1 не представил доказательств того, что он действовала в интересах ТСЖ «Бугринская роща-1» и с согласия товарищества.
Доказательства наличия согласия ответчика на проведение улучшений в спорном помещении, как это установлено законодательством, в материалах дела отсутствуют.
Также не представлено доказательств того, что ответчик принял на себя обязательство возместить истцу стоимость данных работ и израсходованных материалов.
Истец не мог не знать об отсутствии между ним и ответчиком каких-либо обязательств, обуславливающих необходимость проведения им указанных работ. Само по себе предоставление истцу данного помещения не свидетельствует о совершении сторонами какой-либо сделки, предоставляющей ему право по собственному усмотрению либо возлагающей на истца обязанности проведения каких-либо ремонтных работ.
Обязательств по возмещению стоимости материалов и работ по производству неотделимых улучшений, в порядке статьи 623 ГПК РФ, между сторонами не возникло.
Осуществление истцом за свой счет работ по обустройству помещения, не принадлежащего ему на праве собственности, также не содержит в себе признаков неосновательного обогащения ответчиков, поскольку истец на протяжении всего времени использовал помещение безвозмездно владел имуществом осознавая, что данное имущество имеет собственника.
Стороной истца не представлено доказательств необходимости в проведении изложенных в иске ремонтных работ с исключительной целью - сохранения данного нежилого помещения, как объекта недвижимости, в надлежащем состоянии. Надлежащих доказательств, подтверждающих, что произведенные улучшения имущества носили оправданный, полезный и разумный характер суду не представлено.
Работы истцом по улучшению помещения производились по собственной инициативе для удобства своего использования помещения, так как истец длительное время фактически безвозмездно пользовался указанной вент.камерой.
Доказательств уведомления собственника нежилого помещения в установленном законом порядке о действиях по улучшению спорного имущества, а также одобрения этим лицом указанных действий суду не представлено.
Поскольку ФИО1 изначально знал о том, что осуществляет улучшение чужого имущества, то в силу п. 4 ст. 1109 ГК РФ, затраченные на такое улучшение денежные средства, в подтверждение чего в материалы дела представлены отчеты об оценке, а также имеется заключение судебной экспертизы, возврату не подлежат.
Учитывая, что доказательств наличия между сторонами договора о возмещении стоимости произведенных улучшений нежилого помещения представлено не было, согласия на проведение улучшений спорного нежилого помещения истец у собственника не получал, а возложение на собственника нежилого помещения обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений лицу, которое их произвело без согласия собственника не предусмотрено, суд приходит выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Поскольку требования о взыскании судебных расходов являются производными от требований о взыскании компенсации, оснований для их удовлетворения также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 14.12.2023 года.
Председательствующий – подпись
Копия верна.
На 14.12.2023 года решение суда в законную силу не вступило.
Подлинное решение находится в материалах гражданского дела за № 2-697/2023 (УИД 54RS0005-01-2022-006472-19) Кировского районного суда г. Новосибирска.
Судья-