Судья Дворникова Т.Б. УИД 61RS0033-01-2022-002882-12
Дело №33-13661/2023
№ 2-235/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
09 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,
судей Иноземцевой О.В., Боровлевой О.Ю.
при секретаре Черникове С.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы по договору аренды, неустойки, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 23 мая 2023 года.
Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы по договору аренды, неустойки, ссылаясь на то, что она является собственником 5 земельных участков земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 54 га. 16.12.2019 г. между сторонами был заключен договор аренды земельных участков, по условиям которого, спорные земельные участки переданы в аренду на срок до 16.12.2029 г. с ежегодной оплатой в размере 500 рублей за 1 га. Арендатор надлежащим образом оплату за земельные участки не производил, в связи с чем, за период с 2019 года по 2022 год образовалась задолженность в размере 958 500 рублей. 11.11.2022 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность до 25.11.2022 г., и расторгнуть договор аренды земельных участков, которая оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного, истец просила взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по арендной плате за период с 16.12.2019 г. по 31.12.2022 г. в размере 958 500 рублей, проценты по ст.395 ГК РФ за период с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г., расторгнуть договор аренды земельных участков от 16.12.2019 г.
Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания от 31.03.2023, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены к участию в деле ПАЮ, ООО «Актив-Инвест».
Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 23 мая 2023 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд взыскал с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 в счет арендной платы по договору от 16.12.2019 г. за период 2020, 2021 года в сумме 54 000 руб., проценты за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2021 г. в сумме 5 830 руб., расходы по государственной пошлине 1 995 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на то, что судом не в полной мере исследованы фактические обстоятельства по делу, в том числе в части изменения ответчиком условий договора аренды в одностороннем порядке, в связи с чем, истец ходатайствовала о назначении по делу почерковедческой экспертизы, для выяснения подлинности подписи истца в представленном в материалы дела договоре аренды от 16.12.2019 г. Вместе с тем, указанное ходатайство судом рассмотрено не было.
Автор жалобы указывает на то, что суд пришел к необоснованному выводу, согласно которому арест и реализация прав аренды может быть рассмотрено как прекращение прав аренды ФИО2 Ссылаясь на положения ст.609 ГК РФ, апеллянт обращает внимание на то, что договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от 04.08.2022 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем, является незаключенным.
Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав третьего лица и представителя истца по доверенности в лице ФИО3, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
16.12.2019 г. между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды указанных земельных участков, который зарегистрирован в ЕГРН 10.01.2020 г.
В соответствии с п.1.2. настоящий договор заключен сроком с 16.12.2019 г. по 16.12.2029 г., подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не позднее чем за три месяца до его окончания не заявит о своих намерениях, о расторжении договора, то договор считает заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.
Согласно п. 3.1 договора арендодатель получает арендную плату из расчета 500 рублей за 1 га до 31 декабря текущего года.
В рамках сводного исполнительного производства в отношении ответчика ФИО2 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2021 по акту описи и аресту имущества от 24.12.2021 г. произведен арест имущественного права аренды земельных участков по договору от 16.12.2019 г. и право аренды реализовано на торгах.
Обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 указала, что за период с 16.12.2019 г. по 31.12.2022 г. ответчиком не произведена оплата по аренде земельных участков в размере 958 500 руб.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.309, 310, 395, 450, 609, 615, 619 ГК РФ, ст. 43 ЗК РФ и исходил из того, что обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы ответчиком не исполнены, в связи с чем, пришел к выводу о том, что с ИП ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
При этом, определяя размер задолженности по арендной плате, суд не согласился с представленным истцом расчетом задолженности, посчитав, что задолженность возникла за период фактического использования ответчиком земельных участков, т.е. с 2020 года по 2021 год и взыскал с ИП ФИО2 задолженность в размере 27 000 рублей за каждый год, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2021г. в размере 5 830 руб.
Отклоняя доводы ФИО2 о том, что 01.08.2022 г. в счет арендной платы за 2020г., 2021г. третьим лицом истцу перечислено 50 000 рублей, суд первой инстанции указал, что при перечислении денежной суммы назначение платежа третьим лицом о погашении долга за ФИО2 не указано, при этом, сторона истца утверждала, что природа перечисленных денежных средств третьим лицом иная – по своим обязательствам перед ФИО1
Разрешая требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ПАЮ приобрел право аренды по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах от 04.08.2022 г., в виду чего, права и обязанности ответчика ФИО2 по данному договору прекратились, они утратили силу, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора аренды. При этом, судом принято во внимание, что в обратном случае, нарушаются права ПАС, к которому перешли полномочия арендатора по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах от 04.08.2022 г. – имущественного права аренды земельного участка и как новый арендатор приобрел полный объем прав и обязанностей по договору аренды от 16.12.2019 г. Препятствий в регистрации перехода прав и обязанностей нового арендатора не установлено.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельных участков, исходя из фактических обстоятельств дела, а также с наличием оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды, поскольку факт неоплаты подтвержден материалами дела.
Доводы апеллянта о том, что суд необоснованно не назначил по делу почерковедческую экспертизу, отклоняются судебной коллегией, поскольку правового значения с учетом предмета и основания исковых требований не имеют. Договор аренды 16.12.2019 г. не действительным в установленном порядке признан не был, такие требования истцом не заявлялись.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с произведенным судом расчетом размера арендной платы ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что у ФИО2 права и обязанности по договору аренды были в период с 10.01.2020 г., с момента государственной регистрации договора аренды, до 04.08.2022 г., до приобретения имущественного права аренды земельных участков по договору от 16.12.2019 г. третьим лицом – ПАЮ
В связи заключением ПАЮ договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи арестованного имущества на торгах для сторон сделки, и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды.
С учетом изложенного, вопреки доводам жалобы, переход имущественного права аренды к новому арендатору ПАЮ является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора с ответчиком ФИО2, поскольку ответчик выбыл из арендного обязательства.
Доводы апеллянта о том, что договор передачи прав аренды не имеет правового значения, поскольку договор купли-продажи арестованного имущества на торгах не заключен до момента его регистрации, основаны на неверном толковании норм материального права и отклоняются судебной коллегией.
На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 3 статьи 433 названного Кодекса, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как усматривается из договора купли-продажи арестованного имущества на торгах 04.08.2022 г. покупатель ПАЮ приобрел имущественное право аренды земельных участков по договору от 16.12.2019 г., оплатив 231 085,08 руб., настоящий договор имеет силу акта приема-передачи имущества.
При таких обстоятельствах, задолженность по договору аренды подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца только за период с 10.01.2020 г. по 04.08.2022 г.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия исходит из буквального толкования условий договора аренда, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2, согласно которому оплата установлена из расчета 500 рублей за 1 га в год, а не ежемесячно, как указывает истец, что соответствует обычаям делового оборота, в частности, связанного с арендой земли.
Таким образом, за период с 10.01.2020 г. по 04.08.2022 г. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 69 750 рублей (54 га х 500 руб. = 27 000 руб. Х 2 года (2020, 2021) = 54 000 руб.) + (2250 руб. х 7 месяцев = 15 750 руб.).
При таких обстоятельствах решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 23 мая 2023 года подлежит изменению в части взыскания с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 арендной платы. Поскольку решение суда в части размера арендной платы изменено, оно также подлежит изменению в части госпошлины.
Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами по основаниям ст.395 ГК РФ.
Истцом заявлен ко взысканию с ответчика период неустойки с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г.
Поскольку с учетом согласованного сторонами срока исполнения обязательств (до 31 декабря каждого текущего года) по договору аренды от 16.12.2019 г. и заключения с момента регистрации – 10.01.2020 г., просрочка уплаты денежных средств в заявленный в иске период не наступила, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленный истцом период в порядке ч.3 ст. 196 ГПК РФ, а потому решение суда в данной части подлежит отмене.
В соответствии ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Исходя из частичного удовлетворения исковых требований имущественного характера в пользу ФИО1 подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина в размере 2 292,50 руб.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 23 мая 2023 года изменить в части взыскания с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 арендной платы, госпошлины.
Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 арендную плату по договору от 16.12.2019 года за период с 10.01.2020 г. по 04.08.2022 г. в размере 69 750 руб., госпошлину в размере 2 292,50 руб.
Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 23 мая 2023 года отменить в части взыскания с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 неустойки. Принять по делу в данной части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании неустойки.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 15 августа 2023 года.