Дело № 3а-26/2023

УИД 27OS0000-01-2022-000433-89

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 февраля 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Пациора Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» обратилось в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, возмещении судебных расходов.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 294 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 319,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 032 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кроме того, общество арендует следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 326 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 365,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 763,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 565,66 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 439,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 381,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 966 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 676,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 350,51 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> края от 27.09.2021 № 47 по состоянию на 01.01.2021. На основании указанного правового акта по данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков составляет: земельного участка с кадастровым номером № 8 315 497 рублей 66 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 7 292 118 рублей 47 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 3 489 468 рублей 16 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 7 065 723 рубля 60 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 4 724 392 рубля 14 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 8 614 573 рубля 91 копейку; земельного участка с кадастровым номером № – 4 878 063 рубля 65 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 4 595 102 рубля 50 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 7 290 915 рублей 37 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 4 094 066 рублей 13 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 7 512 380 рублей 90 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 4 087 819 рублей 06 копеек; земельного участка с кадастровым номером № – 3 403 730 рублей 87 копеек. Вместе с тем, рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 6 191 506 рублей: земельного участка с кадастровым номером № – 2 111 109 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 919 816 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 442 856 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 2 093 754 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 3 422 734 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 2 264 077 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 3 903 190 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 5 706 224 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 2 502 440 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 5 888 170 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 3 153 685 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 618 639 рублей, о чем свидетельствует отчет ООО «Бизнес аудит оценка» об определении стоимости земельных участков от 17.10.2022 № 326/2022-1. Указанная кадастровая стоимость земельных участков нарушает права общества, как собственника и арендатора указанных объектов недвижимости, в том числе на уплату налогов и арендной платы в установленных размерах.

На основании изложенного административный истец, с учётом уточнённых требований, просил суд установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости; взыскать с министерства имущества Хабаровского края судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 000 рублей.

Определением судьи от 21.12.2022 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

В судебном заседании представители административного истца ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» ФИО1, ФИО2 заявленные требования с учетом уточнений поддержали по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края ФИО3 пояснил, что министерство не возражает против удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, возражает против требований о возмещении судебных расходов. Согласно расчету экономической выгоды, предоставленному административным истцом, экономическая выгода будет превышать взыскиваемые судебные расходы, в связи с чем просил отказать в удовлетворении требований о возмещении судебных расходов.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельных участков не соответствует федеральным стандартам оценки. Так, кадастровая стоимость оспариваемых земельных участков определена исходя из отнесения их к 6 сегменту «Производственная деятельность», код расчета вида использования 04:095, код ВРИ 4.9.1 «Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)». Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2020 под редакцией ФИО4 оцениваемые объекты относятся к сегменту «Земельные участки под объекты придорожного сервиса». В качестве аналогов в таблице № 3.2 на странице 74 выбраны земельные участки под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку), относящиеся к сегменту 2 «Жилая застройка» (Отчет об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости), в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2020 под редакцией ФИО4 - «Земельные участки под МЖС» (страница 99). Следовательно, в нарушение пункта 22 «б» ФСО № 7 в качестве аналогов использованы земельные участки, которые относятся к иному, чем объект оценки, сегменту рынка. Информации, приведенной в таблице № 5.15 на странице 98, недостаточно для подтверждения величины корректировки на вид разрешенного использования 0,49. В таблице не указано, что «среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков» с видом разрешенного использования «Под многоэтажную жилую застройку» составляет 1,0. Следовательно, величина корректировки на вид разрешенного использования 0,49 = (0,49/1.00), примененная в расчетах, не подтверждена, что не соответствует пункту 5 ФСО № 3. Справочником оценщика недвижимости, приведенным на странице 100, предусмотрена корректировка в размере 1,29 на расположение в непосредственной близости от крупных автодорог. В качестве аналога № 3 (таблица 3.2 на странице 74) использован земельный участок, расположенный внутриквартально. Такой участок не пригоден для размещения объектов придорожного сервиса, следовательно, не является сходным объекту оценки по основным характеристикам, что является нарушением пункта 10 ФСО № 1. Дата оценки 01.01.2021, корректировки на местоположение в расчетной таблице № 5.16 на странице 101-102 произведены на основании постановления администрации города Хабаровска от 26.11.2019 № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности». Полагают, что в нарушение пункта 25 ФСО № 7 указанное постановление применено необоснованно по следующим основаниям: земельные участки, кадастровая стоимость которых оспаривается, относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, объекты-аналоги - частная собственность, постановление касается земельных участков, находящихся в муниципальной собственности; на 2021 год установлены значения коэффициентов на основании постановления администрации города Хабаровска от 08.12.2020 № 4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск»; коэффициенты, указанные в постановлении, устанавливаются для расчета арендной платы, который производится исходя из кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, следовательно, носят нормативный, а не рыночный характер. Отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определенную рыночную стоимость объектов оценки, является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог.

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым с 01.01.2006 на территории городского округа «Город Хабаровск» введен земельный налог, установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 названного Кодекса.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 294 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 1, право собственности зарегистрировано 06.08.2003; земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 319,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 8, право собственности зарегистрировано 15.07.2008; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 032 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 15, право собственности зарегистрировано 14.09.2004; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 59, право собственности зарегистрировано 19.04.2004, что подтверждается выписками из ЕГРН от 19.01.2023.

Также ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 326 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 5, на основании договора аренды земельного участка от 09.03.2017 № 38, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 365,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 10, на основании договора аренды земельного участка от 09.08.2007 № 1174, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 763,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 42, на основании договора аренды земельного участка от 22.11.2011 № 454, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 565,66 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию (лит. А), на основании договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 271, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 62, на основании договора аренды земельного участка от 22.11.2016 № 367, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 381,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию стационарного типа, на основании договора аренды земельного участка от 10.02.2014 № 50, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 966 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 83, на основании договора аренды земельного участка от 09.03.2017 № 36, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 676,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию (АЗС № 94), на основании договора аренды земельного участка от 18.11.2016 № 371, заключенного с городским округом «Город Хабаровск»; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 350,51 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – АЗС № 55, на основании договора аренды земельного участка от 11.10.2001 № 1225, заключенного с департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от имени муниципального образования г. Хабаровска. Данные обстоятельства подтверждаются указанными договорами аренды, выписками из ЕГРН от 19.01.2023.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 15.12.2022 кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2021 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края» и составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 8 315 497 рублей 66 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 08.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 7 292 118 рублей 47 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 13.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 3 489 468 рублей 16 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 08.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 7 065 723 рубля 60 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 10.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 4 724 392 рубля 14 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 10.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 8 614 573 рубля 91 копейку, дата внесения сведений в ЕГРН 10.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 4 878 063 рубля 65 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 09.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 4 595 102 рубля 50 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 13.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 7 290 915 рублей 37 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 13.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 4 094 066 рублей 13 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 08.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 7 512 380 рублей 90 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 13.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № – 4 087 819 рублей 06 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 15.12.2021; земельного участка с кадастровым номером № 3 403 730 рублей 87 копеек, дата внесения сведений в ЕГРН 14.12.2021. Начало применения кадастровой стоимости 01.01.2022.

Из ответа департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 06.02.2023 следует, что арендная плата за указанные земельные участки за 2022 год исчислялась исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога и арендатора земельных участков, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости, находящихся в собственности административного истца, применяется в качестве налоговой базы, а арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, поэтому общество вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» приказ министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 признан утратившим силу с 01.01.2023, утверждена новая кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2022, которая применяется с 01.01.2023: земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 855 963 рублей 58 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 843 217 рублей 82 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 626 272 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 653 027 рублей 68 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 484 200 рублей 50 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 141 754 рублей 11 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 565 342 рублей 40 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 317 291 рубля 79 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 820 267 рублей 74 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 851 200 рублей 96 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 132 923 рублей 24 копеек; земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 804 054 рублей 51 копейки; земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 176 791 рубля 17 копеек.

С настоящим административным исковым заявлением ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» обратилось в суд 06.12.2022, то есть в период действия оспариваемой кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В подтверждение рыночной стоимости указанных земельных участков административным истцом представлен отчет № 326/2022-1 об оценке объектов оценки, составленный 17.10.2022 оценщиком ООО «Бизнес аудит оценки» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2021 составила: земельного участка с кадастровым номером № – 6 191 506 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 111 109 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 919 816 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 442 856 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 093 754 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 3 422 734 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 2 264 077 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 3 903 190 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 5 706 224 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 2 502 440 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 5 888 170 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 3 153 685 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 618 639 рублей.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

В данном отчете оценщиком описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объектов оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.

Из отчета об оценке объектов оценки следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки.

Оценщик ФИО5 в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенных исследований, подтвердив изложенные в них выводы, а также представил письменные пояснения, подтверждающие обоснованность выводов оценки и опровергающие замечания к отчету об оценке заинтересованного лица администрации города Хабаровска, изложенные в письменном отзыве.

Относительно довода администрации города Хабаровска о том, что оценщик подобрал объекты-аналоги из иного сегмента рынка, оценщик ФИО5 пояснил, что при проведении оценки оценщик не может руководствоваться данными, к какому сегменту рынка данный объект был отнесен кадастровыми оценщиками. Оценщик руководствуется требованиями пункта 20 ФСО № 7.Оценщик при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости имеет право использовать объекты-аналоги, отличающиеся от объекта оценки по виду использования, но обязан провести анализ и в случае необходимости внести соответствующую корректировку. Анализ рынка земельных участков им проводился с учетом положений Правил землепользования и застройки города Хабаровска. С учетом того, что все оцениваемые земельные участки расположены в общественно-деловых зонах города Хабаровска (Ц-1, Ц-2, ЦО, ЦО-В и ЦК), в качестве аналогов рассматривались объекты, расположенные в зонах аналогичной градостроительной ценности.

Относительно довода администрации города Хабаровска о том, что величина корректировки на вид разрешенного использования 0,49 не подтверждена, оценщик ФИО5 пояснил, что на странице 98 отчета в таблице 5.15 была допущена опечатка и приложен фрагмент, не относящийся к сегменту объектов-аналогов, ошибочно представлены коэффициенты для производственно-складской недвижимости. Данная опечатка не оказывает влияние на итоговую стоимость и не нарушает требования Федеральных стандартов оценки.

Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что в качестве аналога № 3 использован земельный участок, расположенный внутриквартально, который не является сходным объекту оценки по основным характеристикам, судом отклоняется, так как в соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 в качестве объектов-аналогов используются не идентичные, а схожие объекты. В опровержение указанного довода оценщик ФИО5 указал, что в случае выявления отличий, по каким-либо параметрам, оценщик вносит соответствующую корректировку. Внесение корректировки не означает, что тот или иной объект теперь может быть использован иным образом, а лишь показывает разницу в стоимости между объектами, с отличающимися характеристиками. В составленном отчете им была проведена корректировка на расположение объекта относительно автомагистрали.

Относительно довода администрации города Хабаровска о том, что корректирока на местоположение в расчетной таблице 5.16 отчета необоснованно применена на основании постановления администрации города Хабаровска от 26.11.2019 № 3842, оценщик ФИО5 пояснил, что использование постановления администрации города Хабаровска от 08.12.2020 № 4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск» в рамках оценки невозможно, поскольку в постановлении на 2021 год используются 2 переменные (коэффициент на вид использования, приведенный в постановлении и кадастровая стоимость), в то время, как в постановлении на 2020 год приводится базовый размер арендной платы за землю (в рублях за 1 кв.м.), показывающий прямую зависимость в стоимости, от местоположения; в постановлении администрации города Хабаровска от 26.11.2019 № 3842 не указываются коэффициенты.

Определенная в отчете итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной. Отчет содержит указание на применение оценщиком при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики; содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объекту оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Указание заинтересованным лицом администрацией города Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы отчета об оценке.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 названного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Администрация города Хабаровска, возражающая против удовлетворения заявленных требований, обязана доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие ее доводы.

Суду заинтересованным лицом не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Указанные замечания являются мнением заинтересованного лица, какими-либо доказательствами или компетентным мнением лиц, обладающих специальными познаниями в области оценочной деятельности, не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судом как необоснованные.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке объектов оценки № 326/2022-1 подготовлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 203, с 13.12.2007 являющимся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчёт об оценке объектов оценки является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 06.12.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что в связи с рассмотрением в суде данного административного дела административным истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 000 рублей (по 2 000 рублей за каждый земельный участок). Данные обстоятельства подтверждаются платежным поручением от 22.11.2022 № 6083.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера экономической выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Согласно материалам административного дела разница между оспоренной и установленной кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № составляет 71 %; земельного участка с кадастровым номером № составляет 65,4%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 55,7%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 60,3%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 53,6%, в связи с чем, расхождение кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, с их рыночной стоимостью, установленной решением суда, может, по мнению суда, свидетельствовать о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в порядке массовой оценки, что нарушает права административного истца. В связи с чем на основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации понесенные административным истцом расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относительно указанных 5 земельных участков в размере 10 000 рублей подлежат возмещению административному истцу. Учитывая, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена министерством имущественных отношений Хабаровского края, впоследствии переименованным в министерство имущества Хабаровского края, судебные расходы подлежат возмещению этим административным ответчиком.

Также из материалов дела следует, что разница между оспоренной и установленной кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № составляет 25,5%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 16,3%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 15,1%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 21,7%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 38,9%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 21,6%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 22,9%; земельного участка с кадастровым номером № составляет 23,1%, что является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объектов недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, установлению подлежит соотношение размера судебных расходов и экономической выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая учитывается при исчислении земельного налога и арендной платы.

Согласно представленной Управлением Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю информации от 21.12.2022 в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 раздела 2 решения Хабаровской городской Думы от 23 ноября 2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № применяется налоговая база в размере 1,5%.

Таким образом, размер налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости за год по указанным объектам будет составлять: за земельный участок с кадастровым номером № – 31 859 рублей 87 копеек (8 315 497,66 х 1,5% = 124 732,46; 6 191 506 х 1,5% = 92 872,59; 124 732,46 - 92 872,59 = 31 859,87); за земельный участок с кадастровым номером № – 8 544 рубля 78 копеек (3 489 468,16 х 1,5% = 52 342,02; 2 919 816 х 1,5% = 43 797,24; 52 342,02 - 43 797,24 = 8 544,78).

Из представленного административным истцом расчета экономической выгоды вследствие пересмотра кадастровой стоимости арендуемых земельных участков следует, что экономическая выгода на период действия вновь установленной кадастровой стоимости земельных участков составит: с кадастровым номером № - 54 980 рублей 13 копеек, с кадастровым номером № - 125 921 рубль 34 копейки, с кадастровым номером № - 119 937 рублей 72 копейки, с кадастровым номером № - 140 530 рублей 58 копеек, с кадастровым номером № - 75 761 рублей 04 копейки, с кадастровым номером № - 63 673 рубля 28 копеек.

Соотношение ожидаемой выгоды от арендных платежей за указанные земельные участки и налоговая выгода по земельным участкам с кадастровыми номерами №, № в связи с изменением кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и размера судебных расходов (по 2 000 рублей за каждый земельный участок) свидетельствует о том, что размер экономической выгоды административного истца значительно выше указанных расходов, следовательно, несение указанных расходов административным истцом не способно финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемой экономической выгодой в связи с изменением размера налога и арендной платы и не свидетельствует о нарушении прав общества в указанной части.

На основании изложенного в возмещении судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости указанных земельных участков, административному истцу следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 294 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 191 506 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 319,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 8, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 111 109 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 032 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 15, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 919 816 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 59, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 442 856 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 326 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 5, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 093 754 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 365,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 10, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 422 734 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 763,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 42 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 264 077 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 565,66 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию (лит. А), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 903 190 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 439,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 62, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 5 706 224 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 381,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию стационарного типа, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 502 440 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 966 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию № 83, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 5 888 170 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 676,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию (АЗС № 94), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 153 685 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 350,51 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – АЗС № 55, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 2 618 639 рублей.

Дата обращения публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 06.12.2022.

Взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» судебные расходы в сумме 10 000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявления о возмещении судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда

Решение в окончательной форме принято 22.02.2023.