Решение по делу № 2-11743/2024 от 03.04.2025 - о признании права собственности.

УИД 50RS0002-01-2024-009683-86

Дело № 2-99/2025 (2-11743/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2025 г. г. Видное МО

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Лариной Н.И., при секретаре Иснюке И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-99/2025 по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Ленинского городского округа Московской области, ФИО3 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд к ответчику Администрации Ленинского городского округа <адрес>, ФИО3 с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства: 2-х-секционный блокированный жилой дом не более 3-х этажей (включая цокольный или подвальный и мансардный этаж) с вводами инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, кабеля электроснабжения, площадью 429,5 кв.м., степенью готовности 90%, количество этажей 3, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельных участках с кадастровым номером 50:21:0060311:1614, и с кадастровым номером 50:21:0060311:1615 и о признании права собственности на жилой блок дома блокированной застройки, площадью 199,1 кв.м., количество этажей 3, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0060311:1613.

В обосновании заявленных исковых требований указал, что между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «СК «Спецстрой» (ОГРН <***> ИНН <***>), Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционное Девелоперское Агентство» (ООО «ИДА»), (ОГРН <***> ИНН <***> КПП 500301001) и ФИО3 было заключено соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в счет погашения задолженностей по договорам подряда, ООО «СК «Спецстрой» были переданы права требования к ФИО3 («Инвестор» по Соглашению об отступном от ДД.ММ.ГГГГ) на передачу в собственность объектов недвижимого имущества – квартир в блокированных домах, расположенных по адресу: <адрес> а именно: <адрес> блокированном доме D3, Общая проектная площадь объекта: 226,86 (Двести двадцать шесть целых восемьдесят шесть сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме D3, общая проектная площадь объекта: 220,18 (Двести двадцать целых восемнадцать сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме С3, общая проектная площадь объекта: 212,80 (Двести двенадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-203/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с переуступкой прав на вышеуказанные объекты ООО «СК «Спецстрой» обеспечено заключение с ФИО3, Договора переуступки прав на земельные участки, оформленные на дату подписания Соглашения в долгосрочную аренду ФИО3, а именно: земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №; земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №, срок аренды: до ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок общей площадью: 134 (Сто тридцать четыре) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме С3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №.

Права ФИО3 на использование вышеуказанных земельных участков подтверждается следующим: в отношении земельного участка кадастровый № и площадью 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. заключен Договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды земельного участка зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за номером 50-50-21/030/2014-564 от ДД.ММ.ГГГГ;

В отношении земельного участка кадастровый № и площадью 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. заключен Договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды земельного участка зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за номером 50-50-21/030/2014-565 от ДД.ММ.ГГГГ; в отношении земельного участка кадастровый № и площадью 134 (Сто тридцать четыре) кв.м. заключен Договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды земельного участка зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за номером 50-50-21/2014-591 от ДД.ММ.ГГГГ.

Помимо Соглашения об отступном между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «СК «Спецстрой» (ОГРН <***> ИНН <***>) и ФИО3 были заключены: Договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №/ф от ДД.ММ.ГГГГ, Договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №/ф от ДД.ММ.ГГГГ, Договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные Соглашения и Договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем были сделаны регистрационные записи с соответствующей отметкой на документе. Обществом с ограниченной ответственностью ООО «СК «Спецстрой» были переданы вышеуказанные права на «Объекты» и на земельные участки по Договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2.

В связи с ликвидацией ООО «СК «Спецстрой», договор аренды земельного участка №/ф от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка №/ф от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ были расторгнуты, при этом переход прав (права аренды) на земельные участки, так и не был зарегистрирован, но договоры передачи прав и обязанности были заключены: договор передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060311:1613; договор передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060311:1614; договор передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060311:1615.

ФИО2 обратился в Администрацию Ленинского городского округа Московской области с заявлением о заключении договора аренды с целью завершения строительства, расположенных на земельном участке объектов недвижимости, которые в соответствии с Техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ и приложенным к нему Заключением специалиста готовы на 90 процентов, однако объекты незавершенного строительства на кадастровом учете не состоят. В ответ на заявление ФИО2, поступил отказ в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов. Регламентом от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрен, в том числе порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в случае если на данном участке расположен объект незавершенного строительства если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии с Решением Видновского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 было отказано в удовлетворении исковых требований об оспаривании отказа администрации Ленинского района Московской области в предоставлении земельных участков в аренду с целью завершения строительства объектов.

В мае 2023 года ФИО2 стало известно о том, что объект, а именно «3-х секционный блокированный жилой дом не более 3-х этажей», расположенный по адресу, <адрес>, на земельных участках с кадастровым номером 50:21:0060311:1611, 50:21:0060311:1612, 50:21:0060311:1613, был введен в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию № RU50503000-134/14-р16 от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 получил его заверенную копию и обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, руководствуясь п. 2 ст. 40 Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, однако в регистрации было отказано, в связи с отсутствием прав на земельный участок. Обществом с ограниченной ответственностью ООО «СК «Спецстрой» были переданы вышеуказанные права на «Объекты» по Договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ и на земельные участки договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО2.

Как указал истец, договор аренды был прекращен в 2018 году, однако на момент ввода в эксплуатацию здания, в котором расположен Жилой блок договор аренды был действующим.

В настоящий момент, ФИО2 обладая правами на объекты недвижимости не может поставить их на кадастровый учет в связи с отсутствием прав на земельный участок. Однако Администрация в предоставлении прав земельные участки отказывает, ссылаясь на отсутствие в ЕГРН сведений об объектах недвижимости на данных участках.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель истца ФИО4, в судебном заседании исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить.

Представитель Администрации Ленинского городского округа Московской области, в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом, ранее в судебное заседании против удовлетворения иска возражала, пояснила, что у истца отсутствуют права на земельные участки под испрашиваемые объекты недвижимости, в связи с чем законных оснований для признания права на объекты недвижимости не имеется. При этом, представитель ответчика не отрицала факт заключения договоров аренды земельных участков в 2014 году с ФИО3, а также факт регистрации данных договоров в Управлении Росреестра, выдачи разрешения на строительство ФИО3 в 2014 г., а также ввода объекта в эксплуатацию на земельном участке 50:21:0060311:1613. Кроме того, пояснила, что в настоящее время правообладателем земельных участков 50:21:0060311:1613, 50:21:0060311:1614, 50:21:0060311:1615, является Администрация Ленинского городского округа Московской области, договоры аренды более ни с кем не заключались, право не переходило.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, представил письменные пояснения, доводы которого поддержал в судебном заседании, дополнительно подтвердил факт заключения договоров аренды земельный участков 50:21:0060311:1613, 50:21:0060311:1614, 50:21:0060311:1615, с Администрацией Ленинского городского округа в 2014 г., а также получение разрешение на строительство, получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию на участке 50:21:0060311:1613. Показал, что между ним, ФИО3, ООО «СК «Спецстрой» и ООО «ИДА» было заключено соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, в счет погашения задолженностей по договорам подряда, ООО «СК «Спецстрой» были переданы права требования к ФИО3 Помимо соглашения об отступном, между ООО «СК «Спецстрой» и ФИО3 были заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды на земельные участки, на которых расположены спорные строения, указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. Также пояснил, что действительным намерением сторон была передача прав собственности на спорные объекты в счет погашения задолженности по договорам подряда, однако, в связи с тем, что объекты не были поставлены на кадастровый учет, а земельные участки находились в собственности, сторонами в качестве сделки было выбрано соглашение об отступном. Пояснил, что в данном жилом комплексе, остальные объекты недвижимости уже достроены и введены в эксплуатацию, находятся в собственности Банка.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании, подержал заявленные требования, также представил письменные пояснения, доводы которых поддержал, пояснил, что являлся Генеральным директором ООО «СК «Спецстрой». Ранее между ООО «СК «Спецстрой» и ФИО2 был заключен договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым переданы вышеуказанные права на спорные здания и земельные участки, на которых они расположены. ООО «СК «Спецстрой» находилось в сложной экономической ситуации, т.к. по договорам подряда, указанным в Соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, перед ООО «СК «Спецстрой» так и нe были исполнены обязательства на общую сумму 37 632 534 рубля 89 копеек. В свою очередь для выполнения работ ООО «СК «Спецстрой» были привлечены субподрядчики, а также поставщики строительных материалов, с которыми договоры предусматривали оплату после поставки материалов и после выполнения работ, однако в связи с тем, что расчет по вышеуказанным договорам не был произведен, возникла задолженность. ООО «СК «Спецстрой» не могло исполнять обязательства по договорам аренды, и не имело средств для завершения строительства и ввода в эксплуатацию вышеуказанных объектов. Таким образом, ФИО5, как директор и учредитель ООО «СК «Спецстрой», с целью расчетов по образовавшимся задолженностям был вынужден реализовать вышеуказанные объекты, и обратился ФИО2 В силу того, что объекты не были введены в эксплуатацию и не стояли на учете, а также приобретение объектов осуществлялось на основании соглашения об отступном, приобретение было сопряжено с экономические риском. В связи с тем, что была необходимость погашения задолженности перед кредиторами ООО «СК «Спецстрой», ФИО5 был вынужден уехать в другой город с целью заработка денежных средств, в связи с чем так и не обратился как директор ООО «СК «Спецстрой» за регистрацией договоров передачи прав и обязанности по договорам аренды, не смотря на то, что ФИО2 неоднократно обращался к нему с требованием о регистрации договоров в Росреестре. В связи с тем, что ООО «СК «Спецстрой» после продажи последних активов ФИО2 прекратило свою деятельность, ДД.ММ.ГГГГ организация была исключена из ЕГРЮЛ, как недействующая организация, соответственно была утрачена возможность обращения в Росреестр за государственной регистрацией договоров передачи прав и обязанностей. Погашение задолженности ООО «СК «Спецстрой» перед контрагентами осуществлялось лично ФИО5, при этом ФИО6 и ФИО7 не участвовали в данных процессах, при этом распределения имущества ликвидированной организации не осуществлялось, ввиду его отсутствия. Только благодаря действиям ФИО5 удалось избежать взыскания задолженности в принудительном порядке, а также банкротства организации и привлечения вышеуказанных учредителей к субсидиарной ответственности. Указал, что ФИО2 обладает всеми правами на спорные объекты, реализация которых не нарушает права и законные интересы учредителей ООО «СК «Спецстрой» и права иных лиц.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований по следующим основаниям.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт "о") Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 123 (часть 3) Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В гражданском судопроизводстве реализация этих принципов имеет свои особенности, связанные прежде всего с присущим данному виду судопроизводства началом диспозитивности: дела возбуждаются, переходят из одной стадии процесса в другую или прекращаются под влиянием, главным образом, инициативы участвующих в деле лиц. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Исходя из указанных особенностей гражданского судопроизводства, активность суда в собирании доказательств ограничена.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В силу п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, признание права как способ защиты гражданских прав, применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор о праве, или правовой неопределенности в наличии права. Иск о признании права - требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности ФИО1 права на спорное имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым иском и необходимость в таком способе защиты возникает именно тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области, в лице Первого заместителя Главы Администрации Ленинского муниципального района Московской области ФИО8 и ФИО3 заключены договоры аренды земельных участков:

Договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 162 кв.м., с кадастровым номером № с адресом местоположения: <адрес>, разрешенное использование – для размещения блокированных жилых домов, категория земель – земли населенных пунктов, сроком до ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 162 кв.м., с кадастровым номером № с адресом местоположения: <адрес>, разрешенное использование – для размещения блокированных жилых домов, категория земель – земли населенных пунктов, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 134 кв.м., с кадастровым номером № с адресом местоположения: <адрес>, разрешенное использование – для размещения блокированных жилых домов, категория земель – земли населенных пунктов, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ленинского района Московской области – ФИО3 были выданы разрешения на строительство блокированных жилых домов с вводами инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, кабеля электроснабжения № RU5050300-203/14-р/с и № RU5050300-215/14-р/с на земельных участках 50:21:0060311:1613, 50:21:0060311:1614, 50:21:0060311:1615.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ленинского района Московской области – ФИО3 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50503000-134/14-р/с, а именно разрешается ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилой комплекс «Илья Муромец» Блокированный дом С-3» (3-х секционный блокированный жилой дом не более 3-х этажей), по адресу: <адрес>, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Далее, между ФИО3 и ООО «Строительная Компания «Спецстрой» заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков:

Договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №/Ф от 28.05.2014г., запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; договор о передаче прав и обязанностей от 16.02.2015г. по договору аренды земельного участка №/Ф от 28.05.2014г., запись регистрации № от 11.03.2015г.; договор о передаче прав и обязанностей от 16.02.2015г. по договору аренды земельного участка №/Ф от 28.05.2014г., запись регистрации № от 11.03.2015г.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная Компания «Спецстрой» и ФИО2 заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков: договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка №/Ф от 28.05.2014г., договор о передаче прав и обязанностей от 12.06.2016г. по договору аренды земельного участка №/Ф от 28.05.2014г.; договор о передаче прав и обязанностей от 12.06.2016г. по договору аренды земельного участка №/Ф от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, между ООО «Строительная Компания «Спецстрой» и ФИО2 заключен договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Цедентом были выполнены работы по договорам подряда на общую сумму 133 823 821 р. 59 коп., на дату подписания соглашения общая стоимость выполненных кредитором, но не оплаченных работ по договорам подряда составляет 37 632 534 руб. 89 коп.

Согласно п. 1.3. указанного договора в счет погашения задолженностей по Договорам подряда, указанным в п.п. 1.1. и п.п. 1.2., Цеденту были переданы права требования к ФИО3 по Соглашению об отступном от 16.02.2015г. на передачу в собственность объектов недвижимого имущества – квартир в блокированных домах, расположенных по адресу: <адрес> а именно: а именно: <адрес> блокированном доме D3, Общая проектная площадь объекта: 226,86 (Двести двадцать шесть целых восемьдесят шесть сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме D3, общая проектная площадь объекта: 220,18 (Двести двадцать целых восемнадцать сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме С3, общая проектная площадь объекта: 212,80 (Двести двенадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-203/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1.4., одновременно с переуступкой прав на вышеуказанные объекты ООО «СК «Спецстрой» обеспечено заключение с ФИО3, Договора переуступки прав на земельные участки, оформленные на дату подписания Соглашения в долгосрочную аренду ФИО3, а именно: земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №; земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №, срок аренды: до ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок общей площадью: 134 (Сто тридцать четыре) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме С3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционное Девелоперское Агентство» (Должник), ФИО3 (Инвестор) и ООО «Строительная Компания «Спецстрой» (Кредитор), заключено соглашение об отступном, согласно которому предметом являются взаимные действия сторон, направленные на урегулирование финансовых вопросов, связанных с расчетами по договорам подряда, заключенных между должником и кредитором.

Согласно п. 1.6. указанного соглашения в качестве отступного, передаваемого должником кредитору в счет погашения задолженностей по договорам подряда, сторонами участниками настоящего соглашения принимаются права требования к инвестору на передачу в собственность объектов недвижимого имущества – квартир в блокированных домах, расположенных по адресу: <адрес>, а именно:

квартир в блокированных домах, расположенных по адресу: <адрес> а именно: <адрес> блокированном доме D3, Общая проектная площадь объекта: 226,86 (Двести двадцать шесть целых восемьдесят шесть сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме D3, общая проектная площадь объекта: 220,18 (Двести двадцать целых восемнадцать сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-215/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> блокированном доме С3, общая проектная площадь объекта: 212,80 (Двести двенадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., разрешение на строительство № RU50503000-203/14-р/с от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1.7. соглашения, одновременно с переуступкой прав на объекты, указанные в п. 1.6. соглашения, должник обеспечивает заключение между инвестором и кредитором договора переуступки прав на земельные участки, оформленные на дату подписания настоящего соглашения в долгосрочную аренду инвестора, а именно: земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №; земельный участок общей площадью: 162 (Сто шестьдесят два) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме D3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №, срок аренды: до ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок общей площадью: 134 (Сто тридцать четыре) кв.м. относящийся к Квартире № в блокированном доме С3, адрес расположения земельного участка: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, юридическое лицо ООО «Строительная Компания «Спецстрой» ОГРН <***> исключено из ЕГРЮЛ как недействующее, дата прекращения деятельности 07.05.2018г.

ФИО2 обратился в Администрацию Ленинского городского округа Московской области ДД.ММ.ГГГГ №ог-11661 с просьбой заключить договоры аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, однако, ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ о том, что заявителем не представлено документов, подтверждающих право на приобретение земельных участков без проведения торгов.

Согласно решению Видновского городского суда Московской области по гражданскому делу № 2а-6020/2022 ФИО2 отказано в требовании о признании незаконными действий в части отказа в заключении договора аренды в отношении спорных земельных участков, при этом основанием к отказу послужил факт отсутствия права собственности на объекты недвижимости расположенные на земельных участках. Апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Видновского городского суда Московской области оставлено без изменения. Судебной коллегией указано, что стороной административного истца не представлено доказательств нахождения на испрашиваемых земельных участка объектов незавершенного строительства, дающих право на заключение договоров аренды.

С учетом установленных по делу обстоятельств, определением Видновского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена судебная строительно – техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ГБУ Московской области «Строй Эксперт».

Согласно заключению экспертов №-ССТЭ, на земельных участка с кадастровыми номерами №, № и №, по адресу: <адрес> имеются капитальные строения, два жилых блока дома блокированной застройки, сроки строительства которых с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, также жилой блок дома блокированной застройки, который построен и введен в эксплуатацию в 2014 г. процент готовности объекта № – 100%, объекта №– 90%, объекта № – 90%. Также приведены технические характеристики объектов: объект №, этажность – три этажа, подвал отсутствует, год постройки 2014, функциональное назначение жилое, наименование – жилой блок дома блокированной застройки, площадь 199,1 кв.м., площадь застройки 89 кв.м., конструктивная схема помещения и здания в целом – стеновая, с несущими наружными стенами, пространственная жесткость здания и устойчивость помещений и здания в целом обеспечивается несущими стенами, перекрытиями, наружные стены выполнены из газосиликатного кирпича на цементно-песчанном растворе, перекрытия монолитные железобетонные, кровля скатная с покрытием из металлочерепицы, полы монолитные бетонные, ПВХ оконные блоки, наружная дверь железная, инженерные сети – водопровод центральный, канализация центральная, электроснабжение центральное; объект №, этажность – три этажа, подвал отсутствует, год постройки не установлено, функциональное назначение жилое, наименование – жилой блок дома блокированной застройки, площадь застройки 93 кв.м., конструктивная схема помещения и здания в целом– стеновая, с несущими наружными стенами, пространственная жесткость здания и устойчивость помещений и здания в целом обеспечивается несущими стенами, перекрытиями, наружные стены выполнены из газосиликатного кирпича на цементно-песчанном растворе, перекрытия монолитные железобетонные, кровля скатная с покрытием из металлочерепицы, полы монолитные бетонные, ПВХ оконные блоки, наружная дверь железная, инженерные сети – водопровод центральный, канализация центральная, электроснабжение центральное; объект №, этажность – три этажа, подвал отсутствует, год постройки не установлено, функциональное назначение жилое, наименование – жилой блок дома блокированной застройки, площадь застройки 90 кв.м., конструктивная схема помещения и здания в целом– стеновая, с несущими наружными стенами, пространственная жесткость здания и устойчивость помещений и здания в целом обеспечивается несущими стенами, перекрытиями, наружные стены выполнены из газосиликатного кирпича на цементно-песчанном растворе, перекрытия монолитные железобетонные, кровля скатная с покрытием из металлочерепицы, полы монолитные бетонные, ПВХ оконные блоки, наружная дверь железная, инженерные сети– водопровод центральный, канализация центральная, электроснабжение центральное;

Эксперт указал в своем заключении, что строения не соответствуют действующим градостроительным нормам, однако, соответствуют строительно-техническим и иным специальным нормам, в том числе правилам пожарной безопасности, требованиям охраны окружающей природной среды, правилам застройки, экологическим, санитарно – гигиеническим и иным нормам и правилам. Перемещение вышеуказанных объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Строения нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц в части нарушения требований Постановление Администрации Ленинского городского округа Московской области №, при этом не создают угрозу жизни и здоровью граждан. На основании ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ и ст. 12 Постановления Администрации Ленинского городского округа Московской области № допускается возможность сохранения исследуемых объектов капитального строительства в месте их существующего расположения без устранения несоответствий.

При ответе на вопрос № эксперт указал, что все объекты, так и самовольные, полностью расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №. Установлены пересечения земельных участков с зонами особого использования территории, территории особого назначения описаны на стр. 50-52 заключения.

Также экспертом указано, что исследуемые объекты не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки территории, Генплану Ленинского городского округа Московской области в части нарушения минимального предельного размера, максимального процента застройки.

Вместе с тем, согласно пояснениям к заключению экспертов №-СТЭ от 15.01.2025г., эксперты пояснили, что объектами исследования являются три здания, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами №, № и 50:21:0060311:1615. Объект № – капитальное строение блокированной застройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, с площадью застройки 89 кв.м., объект № – капитальное строение блокированной застройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № с площадью застройки 93 кв.м., объект № – капитальное строение блокированной застройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № с площадью застройки 90 кв.м. Указана общая площадь объектов: объект № – 199,1 кв.м., объект №» 2-3 429,5 кв.м.

Вместе с тем, экспертами представлен расчет процента застройки земельного участка, объект № – 66,4%, объект № – 57,41%, объект № – 55,5%.

В судебном заседании были допрошены эксперты ФИО9, ФИО10, выводы изложенные в заключение экспертов поддержали, указали, что возведенные строения являются объектами капитального строительства, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют требованиям СНиП, расположены в пределах земельных участков, один объект на земельном участке 50:21:0060311:1613 введен в эксплуатацию.

Суд принимает в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта, поскольку оно подробно аргументировано, у суда нет оснований не доверять экспертам, имеющим длительный стаж экспертной работы и предупрежденных об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Выводы экспертов являются обоснованными, последовательными и не противоречащими совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оценивая полученные доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Согласно положению пункта 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ предусматривается право арендатора возводить строение в соответствии с целевым назначением участка, с соблюдением градостроительных норм, а использование арендованного имущества должно осуществляться в соответствии с условиями договора. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на распоряжение земельным участком для возведения строения конкретного типа.

В п. 39 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: – если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; – если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; – если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно п. 41 указанного постановления Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

При этом, по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Заключением эксперта установлены сроки строительства спорных объектов с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, также жилой блок дома блокированной застройки, который построен и введен в эксплуатацию в 2014 г.

Договоры аренды земельных участков обязывали арендаторов использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора, а именно для размещения блокированных жилых домов.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Судом установлено, что первоначальные договоры аренды земельных участков были заключены между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, с указанием вида разрешенного использования земельных участков - для размещения блокированных жилых домов. (п. 1.1.).

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, которые предоставлены в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует об утрате истцом права на предоставление ему земельных участков.

Также судом отклоняются доводы ответчика о том, что объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют признаки самовольных строений, поскольку, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ленинского муниципального района Московской области были выданы разрешения на строительство, а именно разрешение № RU50503000-203/14-р/с на строительство 3-х секционного блокированного жилого дома не более 3-х этажей (включая цокольный или подвальный и мансардный этаж) с вводами инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, кабеля электроснабжения на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №, а также разрешение № RU50503000-215/14-р/с на строительство 3-х секционнного блокированного жилого дома не более 3-х этажей (включая цокольный или подвальный и мансардный этаж) с вводами инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, кабеля электроснабжения на земельных участках с кадастровыми номерами №, №.

Таким образом, строительство спорных объектов было осуществлено в соответствии с разрешением на строительство, также были соблюдены технические требования, содержащиеся в этом разрешении, следовательно, спорные объекты не могут быть отнесены к самовольным постройкам.

Принимая во внимание, что вышеуказанные объекты строительства не нарушают требования градостроительного законодательства, а также учитывая, что указанные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, расположены в пределах земельных участков предоставленных под строительство именно блокированных жилых домов, т.е. с соблюдением вида разрешенного использования и категории земли, земельные участки №, №, № находятся в неразграниченной государственной собственности и права третьих лиц на данные участки отсутствуют, что подтверждается ответом Администрации Ленинского городского округа, также учитывая установленный факт заключения договора перехода права аренды между ООО «Строительная Компания «Спецстрой» и ФИО2 и объективной невозможности регистрации перехода права в Управлении Росреестра, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и признании за ФИО2 права собственности на объекты недвижимости.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации Ленинского городского округа Московской области, ФИО3 о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой блок дома блокированной застройки, площадью 199,1 кв.м., количество этажей 3, расположенный на земельном участке №, по адресу: <адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства, 2 – х секционный жилой блок дома блокированной застройки, площадью 429,5 кв.м., расположенный на земельных участках №, №, по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Полное мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2025 года.

Председательствующий судья Н.И. Ларина