Административное дело №...а-2322/2022

Поступило в суд 10 марта 2022 г.

УИД 54RS0№...-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе

Председательствующего судьи Пыреговой А.С.

при секретаре Валеевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и устранении нарушений прав,

установил:

ФИО1 первоначально обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил обязать ответчика в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить истцу проект договора купли-продажи земельного участка с КН №... из земель населенных пунктов, общей площадью 1500 кв.м., с местоположением Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №....

Впоследствии, в связи с передачей дела для рассмотрения в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, административным истцом были уточнены административные исковые требования, в соответствии с которыми она просит:

- признать незаконным отказ администрации Новосибирского района Новосибирской области от 09.12.2021г. №... об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с КН №... из земель населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., местоположение Новосибирская область. Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №... в собственность за плату;

- обязать Администрацию Новосибирского района Новосибирской области в течение 30- ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда устранить нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка с КН №... из земель населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет. , участок №... в собственность за плату.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке, который предоставлен истцу по договору аренды. При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, администрацией Новосибирского района Новосибирской области истцу было отказано по мотивам того, что площадь застройки, принадлежащего ей на праве собственности дома меньше предельного минимального процента застройки, установленного Правилами землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО2, который в судебном заседании административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить с учетом приобщенного к материалам дела заключения кадастрового инженера.

Представитель административного ответчика ФИО3, в судебном заседании административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, суть которых сводится к тому, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь застройки объекта недвижимости, расположенного в его границах, а истец не приводит доказательств в обоснование необходимости предоставления этого участка.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора №... аренды земельного участка от 15.06.2021г. в пользовании ФИО1 находится земельный участок с КН №... из земель населенных пунктов, общей площадью 1500 кв.м., местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №..., предоставленный для индивидуального жилищного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №..., общей площадью 34,5 кв.м., принадлежащий ФИО1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН за №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанному жилому дому был присвоен почтовый адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №....

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением в администрацию Новосибирского района Новосибирской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1500 кв.м. в собственность за плату, в связи с наличием на нем жилого дома с кадастровым номером №..., принадлежащего ФИО1 на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района Новосибирской области приняла решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату, указав, что:

- согласно сведениям ЕГРН, и данным полевого обследования от ДД.ММ.ГГГГ, площадь застройки объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с КН №..., меньше предельного минимального значения, установленного для территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (нЖин),и составляет 2,3%;

- иные объекты, указанные в перечне, приложенном к заявлению и расположенные на земельном участке с КН №... (баня, теплица, гараж), сведения о которых и права, на которые отсутствуют в ЕГРН, идентифицировать как объект капитального строительства не представляется возможным. Таким образом, при расчете процента застройки испрашиваемого земельного участка, вышеуказанные объекты учитываться не могут;

- документов, подтверждающих, что для эксплуатации незавершенного строительством объекта, бани, теплицы, гаража, необходим земельный участок с КН №... общей площадью 1500 не представлено.

В силу пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Из смысла названной нормы следует, что гражданин, владеющий земельным участком для целей строительства объекта недвижимого имущества на праве аренды вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства указанного в договоре аренды объекта недвижимого имущества, поскольку пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение в собственность земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности строение, не соответствующее целевому назначению земельного участка, в том числе, незавершенного строительством объекта.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Характеристики недвижимого имущества приведены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), характеристики объектов капитального строительства - в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здания, строения, сооружения, за исключением временных построек). С учетом вида разрешенного использования земельного участка (для строительства индивидуального жилого дома) объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать не только признаками капитальности, завершенности строительства, но и характеристиками жилого дома.

В рамках рассмотрения спора администрацией был предоставлен Акт полевого обследования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1500 кв.м. находящегося по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №..., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В результате обследования установлено, что обследуемый земельный участок огорожен, на территории земельного участка расположены: объект (материал стен – деревянные, количество этажей – 1), объект (материал стен – деревянные, количество этажей – 1), объект незавершенного строительства (фундамент), хозяйственная постройка. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №... расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №... (наименование - индивидуальный жилой дом; материал стен - деревянные; количество этажей - 1, площадь объекта - 34.5 кв.м.; площадь застройки - 40 кв.м.).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденными приказом Министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... земельный участок с кадастровым номером №... расположен в территориальной зоне - Зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах земель населенных пунктов (нЖин).

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений в соответствии с ПЗЗ составляют - 3 метра. Минимальный процент застройки - 5, максимальный - 50.

Таким образом, процент застройки земельного участка составляет 2.7 процента (40 кв.м.).

Для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости с кадастровым номером №... (площадь застройки 40.0 кв.м.) и возведенного фундамента на территории земельного участка необходим земельный участок площадью от 400 до 800 кв.м, (с учетом регламента территориальной зоны).

Таким образом, выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №... возможен после формирования земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером №....

Из земельного участка с кадастровым номером №... возможно сформировать как минимум два самостоятельных земельных участка.

Вместе с тем административным истцом представлено Заключение кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым установлено следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) полученным посредством выписки из ЕГРН от 26.05.2022 №... (Приложение 2), земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 1500 кв.м.; дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства; предоставлен в аренду на 3 года ФИО1 по Договору о передаче прав и обязанностей по договору №... аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ; Договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ за №...).

На земельном участке расположено четыре объекта капитального строительства:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №... - здание жилого дома, адрес Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, ; общей площадью 34,5 кв.м; площадь застройки 42,2 кв.м, (с пристроенным крыльцом после реконструкции), одноэтажный; год завершения строительства 1998; материал наружных стен - деревянные; принадлежит на праве собственности ФИО1, о чем в ЕГРН содержится запись №... от ДД.ММ.ГГГГ;

-объект капитального строительства, представляющий собой объект незавершенного строительства с проектируемым наименованием «объект индивидуального жилищного строительства», площадь застройки 99,5 кв.м; сведения об указанном объекте и записи о регистрации прав на него в ЕГРН отсутствуют;

- объект капитального строительства, нежилое здание хозяйственной постройки с наименованием «сарай», площадь застройки 14,2 кв.м; сведения об указанном объекте и записи о регистрации прав на него в ЕГРН отсутствуют;

-объект капитального строительства, нежилое здание с наименованием «баня», площадь застройки 9,5 кв.м; сведения об указанном объекте и записи о регистрации прав на него в ЕГРН отсутствуют.

Таким образом, площадь застройки на земельном участке составляет:

42,2 кв.м + 99,5 кв.м + 14,2 кв.м + 9,5 кв. = 165,4 кв.м, что составляет 11,02 % относительно величины площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

Указанный земельный участок представляет собой четырёхугольник. Доступ от земель общего пользования к земельному участку обеспечен со стороны с двух сторон.

Земельный участок полностью входит в водоохранную зону (Бол. Тула), ГО г. Новосибирск, Новосибирский район Новосибирской области; часть земельного участка площадью 764 кв.м входит в Прибрежную защитную полосу (Бол. Тула), ГО г. Новосибирск, Новосибирский район. В связи с чем действуют ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ "Об установлении береговой линии (границы водного объекта) и границ водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы реки Тула (Бол.Тула) на территории г. Новосибирска и а НСО" №... от ДД.ММ.ГГГГ На часть земельного участка площадью 92 кв.м., наложены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с размещением на нем сооружений инженерных коммуникаций. Территориальная зона с особыми условиями использования территории, пересекающая границы земельного участка с кадастровым номером №... Охранная зона ЛЭП-0.4 кВ и ТП-10/0.4 кВ . В связи с этим в отношении указанного земельного участка имеются ограничения (обременения), устанавливаемые на входящие в границы охранной зоны земельные участки в соответствии с п.8-15 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденных Постановлением Правительства РФ №... от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от 26.08.2013г.) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Согласно правил землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных Приказом министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области", земельный участок с кадастровым номером №... относится к территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах земель населенных пунктов (нЖин). Для земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. А именно, минимальный размер земельного участка составляет 400 кв.м., максимальный 3000 кв.м; минимальный отступ от границы земельного участка до индивидуального жилого дома составляет не менее 3 метров. Минимальный процент застройки на земельном участке составляет 5 %, максимальный 50%. Земельный участок с кадастровым номером №... соответствует параметрам градостроительного регламента, установленного в Верх-Тулинском сельсовете Новосибирского района Новосибирской области, в части площади земельного участка, процента застройки.

Неделимый земельный участок - это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (и. 2 ст. 39.20 «Земельный кодекс Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N 136-ФЗ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение»), (далее ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.

Согласно ч. 6. ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п.4. Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996г. №..., в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.

Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования.

Анализируя сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:2062, расположение объектов капитального строительства на нем, становится определенно, что при разделе данного земельного участка, при условии обеспечения доступа со стороны к образованным земельным участкам, прежде всего образуемые участки будут пересекаться охранной зоной инженерных коммуникаций; при условии соблюдения градостроительного регламента в части отступов при новом строительстве относительно существующего здания, образуемые земельные участки получатся достаточно узкими и размещение нового индивидуального жилого дома, будет на них затруднительна, а это означает, что будет невозможно использовать образуемые земельные участки по их целевому назначению.

На основании вышеизложенного кадастровый инженер пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером №..., с местоположением Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №..., площадью 1500 кв.м, пересекаемый охранной зоной инженерных коммуникаций (наличие охранных зон не позволяет вовлечь новые земельные участки в оборот), особенности расположения существующих объектов капитального строительства, можно утверждать, что данный земельный участок признается неделимым. С учетом уже существующего индивидуального жилого дома, объекта незавершенного строительства с проектируемым наименованием «Объект индивидуального жилищного строительства», сарая и бани, общей площадью застройки на земельном участке 165,4 кв.м, что составляет 11,02 % (параметр соответствует градостроительному регламенту, установленного в Верх-Тулинском сельсовете Новосибирского района Новосибирской области) относительно величины площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН, площадь земельного участка с кадастровым номером 54:19:060103:2062 мерою 1500 кв.м., необходима и достаточна для использования земельного участка по его целевому назначению.

Поскольку административным истцом представлено доказательство соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов, принадлежащих ему на праве собственности, суд полагает, что у него имеется исключительное права на приобретение в собственность спорного земельного участка на основании норм статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательства, представленные стороной административного истца, ответчиком в установленном порядке не оспорены.

Акт полевого обследования, составленный кадастровым инженером ФИО5, не подтверждает, что площадь испрашиваемого земельного участка не соответствует проценту застройки объектом капитального строительства.

Ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической либо землеустроительной экспертизы ответчик не заявлял, относимых и допустимых доказательств в подтверждение своих доводов о том, что площадь испрашиваемого земельного участка не соответствует проценту застройки, не предоставил. Вместе с тем, бремя доказывания данного обстоятельства, для установления которого требуются специальные познания, возложено на административного ответчика.

При таких обстоятельствах, доводы администрации Новосибирского района Новосибирской области о законности оспариваемого отказа не могут быть признаны обоснованными и подлежат отклонению.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Установив незаконность оспариваемого отказа, суд полагает возможным возложить на ответчика обязанность повторного рассмотрения заявления ФИО1, тем самым восстановив нарушенные права истца, исключив последующий отказ по данному основанию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-177 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Новосибирского района Новосибирской области от 09.12.2021г. №... об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с КН №... из земель населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., местоположение Новосибирская область. Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, , участок №... в собственность за плату.

Обязать Администрацию Новосибирского района Новосибирской области в течение 30- ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда устранить нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка с КН 54:19:060103:2062 из земель населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет. , участок №... в собственность за плату.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Судья А.С.Пырегова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ