Дело №

УИД:23RS0№-65

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

11 марта 2025 года город Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Чирковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Юг-Строй», ФИО2 о кадастровом учете многоквартирного дома, признании права собственности, признании предварительного договора с условием об обеспечении исполнения обязательств, договором купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением (увеличенным в порядке ст. 39 ГПК РФ), в котором просит суд: признать предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи будущей вещи, с условием предварительной оплаты; обязать ООО «Юг-Строй» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, в том числе квартир № и №; прекратить право собственности ООО «Юг-Строй» на указанные квартиры; признать право собственности ФИО1 на указанные квартиры; указать в решении суда, что оно является основанием для регистрации права собственности на представленные квартиры за ФИО1 без предоставления дополнительных документов; взыскать с ООО «Юг-Строй» и ФИО2 в солидарном порядке в пользу ФИО1 судебные расходы в размере уплаченной госпошлины, расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и директором и единственным участником ООО «Юг-Строй» (ИНН <***>) ФИО2 был заключен возмездный договор, поименованный как предварительный с условием об обеспечении исполнения обязательств. Согласно условиям договора ФИО2 обязался передать истцу в собственность <адрес>-О на плане этажа, находящуюся на 8-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40 кв.м., а также <адрес>-О на плане этажа, находящуюся на 9-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40 кв.м. Денежные средства, предусмотренные договором, были в полном объеме оплачены истцом. Истец указывает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не являются предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, учитывая вышеизложенные обстоятельства, у истца не было сомнений в действительности заключаемой сделки, так как сделка заключалась в офисе застройщика с генеральным директором и единственным участником общества, при имеющемся праве общества на земельный участок и имеющемся разрешении на строительство. В дальнейшем, по актам допуска в помещение от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по поручению застройщика передана <адрес>-О, общей площадью 39,6 кв.м. на 9 надземном этаже и <адрес>-О, общей площадью 39,6 кв.м. на 8 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>. В переданных ФИО1 по поручению Застройщика квартирах сделан ремонт, квартиры используются истцом для проживания ее семьи. Однако ООО «Юг-строй» до настоящего времени уклоняется от постановки жилого дома по адресу город Сочи, <адрес> на кадастровый учет, что приводит к невозможности оформления прав истца на квартиры в указанном доме. Истец также отмечает, что является членом ПО «Жилой комплекс «Горка», оплачивает все необходимые взносы, а также коммунальные платежи, с ООО «УЖКС «СИРИУС» подписан Акт допуска в помещение. По этим основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, просит суд удовлетворить заявленные требования.

В адресованном суду письменном отзыве представитель администрации МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО3 указала на необходимость защиты прав участников долевого строительства, оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, доказательств уважительности своей неявки суду не представила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. В адресованном суду ходатайстве представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 просила суд о рассмотрении дела в отсутствие истца, поддержала заявленные требования.

В судебное заседание ответчики ООО «Юг-Строй», ФИО2 не явились и не заявили ходатайств об отложении судебного заседания по данному делу, доказательств уважительности причин своей неявки в судебное заседание не представили. Согласно имеющимся в деле почтовым отправлениям, отчёту об отслеживании почтового отправления «Почты России», неоднократно направленные судом в адрес ответчиков извещения последним не вручены (почтовый идентификатор №, №).

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности своей неявки суду не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебное заседание третьи лица, участвующие в рассмотрении данного дела, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности своей неявки суду не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Ввиду неявки в судебное заседание ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания по данному делу, судом постановлено определение о рассмотрении данного дела в порядке заочного производства.

Изучив материалы гражданского дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом в соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно пункту 1 статьи 308.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Порядок приобретения права на вновь созданное недвижимое имущество, построенное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновение у участников строительства права собственности на объекты долевого строительства общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 1 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (правопреемник) и ответчиком директором и единственным участником ООО «Юг-Строй» (ИНН <***>) ФИО2 (правообладатель) был заключен возмездный договор, поименованный как предварительный с условием об обеспечении исполнения обязательств (далее по тексту – Договор, л.д. №).

Согласно условиям Договора ФИО2 обязался передать ФИО1 в собственность <адрес>-О на плане этажа, находящуюся на 8-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; ориентировочно общей площадью 40 кв.м., а также <адрес>-О на плане этажа, находящуюся на 9-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40 кв.м.

Сторонами п.2.1 Договора была определена цена квартир в размере 5 200 000 рублей, которые по условиям договора оплачиваются в сумме 4 600 000 рублей до подписания договора, сумма в размере 600 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил по Договору денежную сумму в размере 4 600 000 рублей, о чем составил собственноручную расписку на договоре. Сумма в размере 600 000 рублей была передана ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской (л.д. №).

В судебном заседании установлено и не оспорено ответчиком, что ФИО2 взятых на себя обязательств по договору не исполнил, представленные выше квартиры истцу не передал.

Доводы истца обусловлены тем, что, несмотря на фактическую передачу ей спорной недвижимости, сторонами заключен договор, поименованный как предварительный. При этом, несмотря на оплату полной стоимости представленного имущества, договор на государственную регистрацию сторонами не сдавался, государственный кадастровый учёт МКД до настоящего времени ООО «Юг-Строй» не осуществлен.

В абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, ввиду уплаты ФИО1 полной стоимости квартир, фактической передаче истцу предмета договора, судом сделан вывод о том, что заключенный между сторонами Договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Как следует из сведений, размещенных в открытом доступе на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края, решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Юг-Строй» признано право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0204018:13 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющий отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу положений статей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов.

Как указано в ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных положений и норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в многоквартирном доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Исходя из требований закона истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ООО «Юг - Строй», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Заказчик) и ООО «Управление жилищно-коммунальными системами «СИРИУС» (Исполнитель) были заключены договора № и № возмездного оказания услуг, согласно п. 7.1 которых Исполнитель, действуя по поручению Застройщика, предоставляет Заказчику допуск в Помещения в многоквартирном доме. При этом стороны договора составляют акт допуска в помещение либо мотивированный акт об отказе в допуске в помещение.

Основанием для допуска в помещение являются документы, в соответствии с которым лицо владеет данным помещением на законных основаниях (договор долевого участия, предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств и другие, согласованные с ООО «Юг-Строй») (п.7.2.).

Допуск в помещение предоставляется исключительно лицам, являющимся членами Потребительского общества «Жилой комплекс «Горка» и не имеющие задолженность за оплату членских взносов (п. 7.3).

По актам допуска в помещение от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по поручению застройщика передана <адрес>-О, общей площадью 39,6 кв.м. на 9 надземном этаже и <адрес>-О, общей площадью 39,6 кв.м. на 8 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был заключен договор №.2023 о целевом взносе с потребительским обществом «Жилой комплекс Горка», согласно которому истцом на достройку дома, согласно целевой программы, были внесены денежные средства в размере 200 000 рублей, что подтверждается чеками о банковских переводах.

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ управляющей компании ООО «УЖКС «Сириус»» ФИО1 обязательства в части оплаты коммунальных услуг по заключенным договорам № и № (строительные номер квартир 9-О, 8-О) исполняет надлежаще, то есть ФИО1 исправно несет бремя содержания переданных ей квартир.

Между тем до настоящего времени ООО «Юг-Строй» никаких действий по передаче недвижимости истцу не предприняло.

Таким образом, ФИО2, будучи учредителем ООО «Юг-Строй», всячески уклоняются от исполнения взятых на себя по договорам обязательств.

При установленных обстоятельствах, поскольку заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты, требования истца в данной части являются законными и обоснованными.

Кроме того, поскольку ответчик ООО «Юг-Строй» после фактической постройки дома, изготовления на него технической документации длительное время не исполняет вступившее в законную силу решение арбитражного суда, при этом фактически передав недвижимое имущество в пользование и владение истцам, требования ФИО1 о государственном кадастровом учёте многоквартирного дома также являются обоснованными.

В свою очередь, ввиду неосуществления до настоящего времени, действий по кадастровому учёту многоквартирного дома, неосуществления государственной регистрации представленного истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит законных и обоснованных оснований для удовлетворения заявленных требований о прекращении и признании права собственности на заявленный истцом объекты недвижимости. Между тем истец не лишен права на предъявление указанных требований после устранения указанных обстоятельств.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В свою очередь, с учётом положений ст. 56 ГПК РФ суд не находит законных оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей, поскольку представленный истцом незаверенный чек (л.д. №) не может подтверждать, что данные расходы понесены истцом именно по данному делу. Договор, а также акты выполненных и принятых работ, достоверные платежные документы суду не представлены.

При обращении в суд с настоящим заявлением, в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ истцом оплачена государственная пошлина в сумме 5000 руб., которая подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Юг-Строй», ФИО2 о кадастровом учете многоквартирного дома, признании права собственности, признании предварительного договора с условием об обеспечении исполнения обязательств, договором купли-продажи – удовлетворить в части.

Обязать ООО «Юг-Строй» (ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; в том числе квартир №-О и №-О на плане этажа.

Признать предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты, заключенным между ФИО1 и ООО «Юг-строй», о приобретении в будущем, после постановки на государственный кадастровый учет и регистрации в качестве объектов недвижимого имущества в органах Росреестра, следующих помещений в объекте многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, а именно:

квартиры строительный №-О, расположенной на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу город Сочи, Центральный район, <адрес>;

квартиры строительный №-О, расположенной на 9 этаже жилого дома, расположенного по адресу город Сочи, Центральный район, <адрес>.

Взыскать с ООО «Юг-Строй» (ИНН <***>), ФИО2 в пользу ФИО1 по 2 500 рублей с каждого.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.К. Воронкова