Решение по делу № 3А-13/2025 от 27.01.2025 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <обезличено> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

12OS0000-01-2024-000078-09

№3а-13/2025(№3а-69/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Йошкар-Ола 27 января 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе

председательствующего Алимгуловой К.В.,

при секретаре Чемодановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского кооператива «Микряковское потребительское общество» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Потребительский кооператив «Микряковское потребительское общество» (далее - ПК «Микряковское потребительское общество») обратился в Верховный Суд Республики Марий Эл с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», Учреждение) от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика <адрес>, кадастровый <№> (далее - объект недвижимости), в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2024 года в размере 1051100 рублей на основании отчета об оценке <№>, составленного 27 апреля 2024 года частнопрактикующим оценщиком М.А.

В обоснование административных исковых требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, а также плательщиком налога на имущество. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 2307349 рублей 6 копеек определена по состоянию на 1 января 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости <№> от 27 апреля 2024 года, составленному оценщиком М.А. (далее - отчет об оценке), рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1051100 рублей по состоянию на <дата> (дата оценки). Решением ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года<№> по результатам рассмотрения заявления ПК «Микряковское потребительское общество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Административный истец с решением ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» не согласен, считает его незаконным (л.д.1-2 т.1).

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 14 июня 2024 года№<№> принято Учреждением с соблюдением требований Приказа Росреестра от 6 августа 2020 года №П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требования к их заполнению, требований к формату таких заявлений и иных документов в электронной форме». Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке <№> от 27 апреля 2024 года, Учреждение в оспариваемом решении в разделе V указало причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, а именно отчет об оценке составлен с многократными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности (л.д.137-160).

В судебном заседании представитель административного истца ПК «Микряковское потребительское общество» ФИО1 поддержал требование о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№>, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы - в размере 1149000 рублей по состоянию на 27 апреля 2024 года (л.д.159 т.2).

Представители административного ответчика ГБУ РеспубликиМарий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 просили в удовлетворении административного иска отказать, выразив несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводстваРоссийской Федерации (далее - КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников судебного разбирательства, опросив эксперта И.И., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодексаРоссийской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ПК «Микряковское потребительское общество» является собственником объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый <№> (л.д.4-7 т.1).

В 2023 году в соответствии с распоряжением Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 31 января 2022 года №112 «О проведении государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» Учреждением произведена государственная кадастровая оценка всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков.

Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 3 ноября 2023 года №18-нп утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков по состоянию на 1 января 2023 года. Приложение к данному приказу содержит сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> равной 2307349 рублей 6 копеек. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержащиеся в приложении к Приказу №18-нп, применяются с 1 января 2024 года (л.д.8, 168-169 т.1).

В судебном заседании установлено, что административный истец в отношении указанного объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №269-ФЗ).

Федеральным законом №269-ФЗ в Федеральный закон №237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление №2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным закономот 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства РеспубликиМарий Эл от 30 мая 2019 года №232-р создано ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона от3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11). В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе 6 рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального законаот 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

Срок обращения с настоящим административным исковым заявлением ПК «Микряковское потребительское общество» не пропущен.

17 мая 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», обратился в ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке <№> от 27 апреля 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А., об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 27 апреля 2024 года (л.д.161 т.1). В отчете об оценке на основании сравнительного подхода оценки определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, по состоянию на 27 апреля 2024 года, в размере 1051100 рублей (л.д.9-129 т.1).

Решением ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости отказано, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, от 25 сентября 2014 года № 611. В оспариваемом решении в разделе V указаны нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении Отчета об оценке, выразившиеся в использовании неполных и (или) недостоверных сведений, наличии в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, нарушении требований законодательства при составлении отчета об оценке.

Оспаривая указанное решение ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном порядке, административный истец исходит из того, что оно является незаконным, а отчет об оценке имеет несущественные недостатки и в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства судом по административному делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью ООО «<...>»(далее - ООО «<...>») И.И. (далее - судебный эксперт, эксперт)(л.д.174-178 т.1).

Перед судебным экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости <№> от 27 апреля 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, по состоянию на 27 апреля 2024 года составляет 1051100 рублей?

2. Какова действительная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> по состоянию на 27 апреля 2024 года?

В распоряжение эксперта были предоставлены материалы административного дела, при этом ему также было разрешено использовать при проведении экспертизы материалы технической документации на объект недвижимости, затребовать и получать необходимую для производства экспертизы информацию, получать экземпляры печатных изданий и электронных ресурсов, содержащих объявления о продаже объектов недвижимости, и иные необходимые сведения. Эксперту судом были разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем в заключении судебного эксперта имеется расписка, которая приобщена к материалам административного дела (л.д.2 т.2).

Из содержания заключения <№> от 13 ноября 2024 года (л.д.1-118 т.2) следует, что при ответе на первый вопрос судебный эксперт анализировал соответствие отчета об оценке <№> от 27 апреля 2024 года действующему законодательству об оценочной деятельности. Результаты исследования представлены в соответствующих таблицах (л.д.9-19 т.2). Среди прочего эксперт отметил, что в рамках сравнительного подхода при проведении оценки частнопрактикующим оценщиком М.А. (далее - оценщик) не приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов, что нарушает требование подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611(далее - ФСО №7). Так, экспертом указано, что оценщик использует лишь часть объектов, найденных на открытом рынке и представленных на страницах 105-116 отчета об оценке, но при этом не приводит обоснования своей выборки.

Из содержания отчета об оценке <№> от 27 апреля 2024 года следует, что в качестве объектов - аналогов оценщик выбрал: нежилое здание, общей площадью 376,9 кв.м., по адресу: <адрес> (№1), нежилое здание, площадью 59,5 кв.м., по адресу: <адрес> (№2), нежилое здание, площадью 49,2 кв.м., по адресу: <адрес> (№3), нежилое здание, площадью 232 кв.м., по адресу: <адрес> (№4) (л.д.74 т.1).

Судебный эксперт указал, что согласно информации, представленной в объявлениях, объекты-аналоги №№1-3 предлагаются к продаже вместе с земельным участком, однако данный фактор никак не учитывается оценщиком в своих расчетах. В связи с чем, стоимость полученного в рамках сравнительного подхода нельзя считать достоверной, что нарушает пункт 2.2. Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200(далее - ФСО VI), а также требования статьи 11 Федерального закона от29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации». Эксперт установил, что в отношении объекта - аналога №2 оценщик указал, что аналог имеет отделку «стандарт». Однако на странице 106 отчета об оценке представлен фото-образ объявления, в котором отсутствуют внутренние фотографии аналога. В связи с чем, информацию о состоянии отделки нельзя считать подтвержденной, что нарушает требования пункта 2.2 ФСО VI и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертом также отмечено, что в отношении объекта - аналога №3 оценщик указал, что аналог имеет физическое состояние «удовлетворительное». Однако на странице 107 отчета об оценке представлен фото-образ объявления, в котором имеется фотография аналога, из которой усматривается, что объект находится в хорошем состоянии. В связи с чем, корректировку на физическое состояние объекта - аналога №3 нельзя считать достоверной, что нарушает пункт 2.2. ФСО VI, а также требования статьи 11 Федерального закона от29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации». Эксперт пришел к выводу, что применение сравнительного подхода выполнено оценщиком с нарушениями.

В этой связи суд отмечает, что в оспариваемом решении ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» также указало на допущенные в отчете об оценке <№> от 27 апреля 2024 года нарушения требований подпункта «в» пункта 22 ФСО №7 и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.133,139 т.1).

Согласно заключению эксперта отчет <№> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А. 27 апреля 2024 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на 27 апреля 2024 года составляет 1051100 рублей, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (л.д.66 т.2).

При ответе на второй вопрос судебный эксперт пришел к выводу о том, что действительная рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, по состоянию на 27 апреля 2024 года составляет 1149000 рублей (л.д.66 т.2), при этом судебный эксперт исходил из результатов проведенного им анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, характеристики региона места нахождения объекта оценки, из результатов анализа рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Так, судебный эксперт указал, что в рамках данного исследования рассмотрен вопрос рыночной стоимости нежилого здания производственно-складского назначения. Нежилые здания/помещения в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости принадлежат к сегменту рынка нежилой недвижимости административно-бытового и торгового назначения, по характеру полезности - к недвижимости, не приносящей доход (учитывая физические состояние), по степени представленности на рынке - к широко распространенным объектам, по степени готовности - готовые объект недвижимости. Объектом исследования являлось нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>. В заключении эксперта имеется фотоматериал объекта оценки (л.д.67-68 т.2). Учитывая физическое состояние объекта, судебным экспертом был проанализирован рынок купли-продажи нежилых зданий/помещений производственно-складского назначения, расположенных в Горномарийском районе Республики Марий Эл. Для исследования рынка был использован сайт: архивоценщика.рф. Судебным экспертом было установлено, что на дату оценки достаточного количества предложений по продаже и аренде аналогичных объектов в Горномарийском районе обнаружено не было. Соблюдая положения подпункта «б» пункта 11 ФСО №7 судебный эксперт счел возможным расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Для того, чтобы определить районы Республики Марий Эл, схожие по экономическим показателям с Горномарийским районом, экспертом при изучении информации на сайте <...>, проведен анализ следующих статистических показателей: численность населения трудоспособного возраста на 1 января 2023 года; отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг (по хозяйственным видам экономической деятельности) по муниципальным образованиям заянварь - ноябрь 2023 года; среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций Республики Марий Эл (не относящихся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек); оборот розничной торговли по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства, 2022 год. Также на основании данных ресурсов «Яндекс. Карты» было исследовано расстояние от районного центра каждого муниципального района по г.Козьмодемьянск. Дальнейшая выборка сопоставимых районов производилась в следующей последовательности: по статистическим показателям г.Козьмодемьянска был определен диапазон от (-30%) до (+30%). Далее были выбраны районы, статистические показатели которых находились в данном диапазоне; по такому показателю как «расстояние от районного центра каждого муниципального района до г.Козьмодемьянска» были выбраны объекты, находящиеся в максимальной близости. Исследование указанных показателей представлены судебным экспертом в соответствующих таблицах (л.д.38-45 т.2). Таким образом для анализа были отобраны районы, у которых в диапазон статистических показателей попало два и боле показателей и расположенные в максимальной близости отг.Козьмодемьянска.

В своем заключении судебный эксперт отразил обзор подходов к оценке недвижимого имущества в части применения подходов и методов. Со ссылками на положения пунктов 3 и 4 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328 (далее - ФСО №5), судебный эксперт указал на не применение в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов в силу того, что на открытом рынке продажи было обнаружено достаточное количество предложений, внутреннее состояние объекта требует капитального ремонта, а следовательно на дату исследования объект не может приносить доход в его текущем состоянии. Исходя из этого, при составлении судебного заключения эксперт, руководствуясь положениями пункта 2 ФСО №5, применил сравнительный подход, который представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (л.д.52-54 т.2).

В заключении судебный эксперт подробно отразил расчет рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода. В частности экспертом указано, что при применении метода сравнения продаж стоимость оцениваемого объекта определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных объектов. Каждый аналог сравнивается с оцениваемым объектом. В цену аналога вносятся поправки, отражающие существенные различия между ним и оцениваемым объектом. Для осуществления расчетов методом сравнения продаж в рамках судебной экспертизы экспертом предприняты следующие шаги: изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов, которые наиболее сопоставимы с исследуемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и т.п.); сравнение каждого объекта-аналога с исследуемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и исследуемом объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов; согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости исследуемого объекта.

Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Республики Марий Эл, которая характеризуется преобладающим количеством предложений объектов в рублевом выражении, а также учитывая то, что основным их количественным показателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость предложения за 1 кв.м. общей площади объекта - аналога, выраженная в рублях.

При выборе аналогов экспертом учитывалась сопоставимость объектов. На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. При сравнительном анализе стоимости исследуемого объекта экспертизы с ценами аналогов эксперт использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет-сайтов и т.п.), именуемые в Гражданском кодекса Российской Федерации как «оферта» и «публичная оферта». Эксперт указал, что он гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». В соответствии с проведенным анализом, эксперт заключил, что наиболее эффективным использованием исследуемого объекта является использование его в качестве помещений/зданий административно-торгового назначения. В качестве объектов - аналогов рассматривались аналогичные объекты, актуальные на дату исследования. В ходе предварительного анализа рынка экспертом была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с исследуемым объектом. Характеристики объектов аналогов представлены экспертом в соответствующей таблице, из которой следует, что объектами - аналогами являются: административно-торговое здание, площадью 440 гв.м., по адресу: <адрес> (№1), торговое здание, площадью 120 кв.м, по адресу: <адрес> (№2), административно-торговое здание, площадью 278,90 кв.м., по адресу: <адрес> (№3) (л.д.55 т.2). Эксперт подтвердил, что на момент проведения оценки информация в указанных источниках существовала, однако эксперт не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. Копииинтернет-страниц коммерческих предложений приведены в приложении к заключению <№> от 13 ноября 2024 года в разделе «Ценообразующая информация» (л.д.88-104 т.2). Личный осмотр объектов - аналогов эксперт не проводил.

При осуществлении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения, эксперт не вносил корректировку на вид права, поскольку по объекту экспертизы и по объектам аналогам передается право собственности.

Эксперт не применил корректировку на дату предложения, так как дата определения стоимости и дата публикаций предложений соответствуют сроку экспозиции согласно аналитическим данным, представленным в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, по состоянию на 1 января 2024 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) под редакцией ФИО4 (код сборника: СРКД21/1-2024-Н).

Скидка на торг определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на1 января 2024 года под редакцией ФИО4 (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка на снижение цены в процессе торгов определена экспертом для всех объектов - аналогов в размере 0,782.

Корректировка на тип объекта не вносилась судебным экспертом, так как объект исследования и объекты - аналоги являются зданиями.

Корректировка на физическое состояние внесена экспертом на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией ФИО4 (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка по данному параметру внесена в размере 0,74 для объекта - аналога №1, находящегося в Горномарийском районе Республики Марий Эл, и в размере 0,63 для объекта аналога №2, находящегося в Звениговском районе Республики Марий Эл.

Корректировка на общую площадь экспертом не внесена.

Корректировка на состояние отделки определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией ФИО4 (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Корректировка по данному параметру внесена экспертом в размере 0,72 для всех объекта-аналога №1, находящегося в Горномарийском районе Республики Марий Эл, и в размере 0,84 для объекта аналога №2, находящегося в Звениговском районе Республики Марий Эл.

При определении корректировки на местоположение эксперт указал на то, что фактор местоположения имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Корректировка на местоположение определена на основании данных, представленных в анализе рынка, отраженных в соответствующей таблице в заключении эксперта. В соответствии с таблицей расчета корректировки на местоположение, значение корректировки в отношении объекта – аналога №1, расположенного в Горномарийском районе Республики Марий Эл, составило 1,0000; значение корректировки в отношении объекта – аналога №2, расположенного в Звениговском районе Республики Марий Эл, составило 1,1375; значение корректировки в отношении объекта – аналога №3, расположенного в Звениговском районе Республики Марий Эл, составило 1,1375 (л.д.59 т.2).

Корректировка по параметру «пешеходный трафик» определена на основании данных представленных в Сборнике рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости, №21, (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2024 года) по состоянию на 1 января 2024 года под редакцией ФИО4 (код сборника: СРКД21/1-2024-Н). Данная корректировка внесена в размере 0,69 для объектов - аналогов №1 и №2.

Применимо к изложенному выше, расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом отражен экспертом в соответствующей таблице (л.д.65 т.2). Каких-либо объективных данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется. При этом суд учитывает, что в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

С заключением <№> от 13 ноября 2024 года эксперта ООО «<...>» И.И. лица участвующие в деле были ознакомлены. От сторон не поступило возражений относительно вывода судебного эксперта в части того, что отчет <№> от 27 апреля 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, составленный частнопрактикующим оценщиком М.А. 27 апреля 2024 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом представителями административного ответчика ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» был поставлен под сомнение вывод эксперта относительно размера рыночной стоимости объекта оценки, как основанный только на сопоставлении фактов, имеющихся лишь в материалах дела, исследовательская часть не содержит достаточного описания проведенного исследования, осмотр объектов не производился. Представители административного ответчика выразили несогласие со значением примененных судебным экспертом корректировок, выбранными объектами - аналогами, и с источниками информации, полученной и принятой к сведению экспертом при проведении судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости экспертом И.И. произведен в рамках сравнительного подхода. Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

По ходатайству ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» эксперт И.И. была опрошена в судебном заседании. Участие эксперта в судебном заседании обеспечено посредством видеоконференц-связи на базе Московского районного суда г.Казани. В ходе опроса И.И. подтвердила выводы, изложенные в заключении <№> от 13 ноября 2024 года, полно ответила на поставленные ей вопросы, дала подробные, мотивированные и убедительные пояснения относительно составленного ею заключения. В частности указала, что отказ от осмотра объектов исследования обусловлен наличием достаточной информации в материалах дела.

Суд отмечает, что использованные экспертом в исследовании сведения сети «Интернет» подтверждены приложенными к экспертизе материалами со ссылками их размещения, что требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, требований, предъявляемым к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, предусмотренным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является ясным и полным, выводы эксперта не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщику, являющемуся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющему соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности (л.д.105-118 т.2), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д.2 т.2), у суда не имеется.

Доводы ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» о несогласии с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости признаются несостоятельными, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, достаточных доказательств, указывающих на ее недостоверность, либо ставящих под сомнение изложенные в ней выводы, в материалы дела не представлено.

С учетом совокупности представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <№> частнопрактикующим оценщиком М.А. допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Следовательно, у ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» имелись основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке <№> от 27 апреля 2024 года. Оспариваемое административным истцом решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере рыночной стоимости удовлетворению не подлежит.

Представитель административного истца с размером рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>, определенным экспертом ООО «<...>» И.И., согласился, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2024 года в размере 1 149 000 рублей.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный экспертом ООО «<...>» И.И., считает необходимым установить кадастровую стоимость указанного объекта, равной его рыночной стоимости по состоянию на27 апреля 2024 года, в размере 1149000 рублей.

С учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установленная судом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 1149000 рублей подлежит применению с 1 января 2024 года.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением суда от 13 сентября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, расходы по проведению которой возложены на стороны в равных долях, исходя из бремени распределения доказывания: административный орган обязан доказать законность вынесенного решения, административный истец - величину новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что суд пришел к выводу о законности и обоснованности оспариваемого решения Учреждения, исходя, в том числе из заключения судебной экспертизы, то расходы, понесенные Учреждением по оплате судебной экспертизы, подлежат взысканию в его пользу с административного истца.

Согласно сведениям лицевого счета ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» на депозит суда перечислено15000 рублей за проведение судебной экспертизы по настоящему делу, которые при возобновлении производства по делу перечислены судом эксперту, выполнившему судебную экспертизу.

При таких обстоятельствах расходы по проведению судебной экспертизы в размере 15000 рублей, понесенные ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», подлежат взысканию с административного истца в пользу Учреждения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового требования Потребительского кооператива «Микряковское потребительское общество» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 июня 2024 года <№> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание, магазин ТПС, общей площадью 138,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2024 года в размере 1149000 (один миллион сто сорок девять тысяч ) рублей.

Взыскать с Потребительского кооператива «Микряковское потребительское общество» в пользу государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» расходы за проведение судебной экспертизы в размере15000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья К.В. Алимгулова

Мотивированное решение составлено 10 февраля 2025 года.