Дело № 2-830/2023 УИД 12RS0001-01-2023-000827-93 РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 июня 2023 года г. Волжск
Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Прониной М.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Ариада» о признании права собственности на жилой дом,
Установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Ариада» (далее ЗАО «Ариада»), с учетом уточнений, о признании права собственности на объект недвижимости – вновь созданный жилой дом площадью 378,3 кв.м., возведенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95, по договору купли продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года заключенного между ФИО1 и ЗАО «Ариада».
В обоснование требований указано, что 29 июня 2021 года между ФИО1 и ЗАО «Ариада» был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого <адрес> соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя индивидуальный жилой дом, который будет создан им или третьими лицами по его поручению в будущем на земельном участке площадью 901 кв.м с кадастровым номером №. расположенном по адресу: <адрес>, поз.95 предоставленном Продавцу под комплексное освоение в целях жилищного строительства, в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять строение и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором. ЗАО «Ариада» обязуется предать в собственность Покупателя индивидуальный жилой дом в срок до 08 октября 2023 года.
Согласно п.2.2.2. Договора купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года Покупатель обязан принять строение течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от Продавца уведомления о готовности строения к передаче. Уклонение Покупателя от подписания акта приема-передачи в установленный срок, при отсутствии письменных возражений, является основанием для окончательной оплаты стоимости строения.
По условиям п.3.1. договора купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года стоимость строения составляет 600 000 рублей и включает в себя работы и затраты предусмотренные Договором строительного подряда № от 29 июня 2021 года, заключенного между Заказчиком -ЗАО «Ариада» и подрядчиком ФИО1
Согласно п.4.1 договора купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года первый платеж осуществляется Покупателем в размере 500 000 рублей в течение 3 календарных дней с момента подписания настоящего договора, путем внесения наличных денежных средств в кассу Продавца и 100 000 рублей путем зачета встречных требований по Договору строительного подряда № от 29 июня 2021 года, заключенного между Заказчиком ЗАО «Ариада» и Подрядчиком ФИО1 в момент подписания сторонами акта приема-передачи строения.
Истец свои обязательства по указанному договору исполнил, 29 июня 2021 года оплатил в кассу ЗАО «Ариада» денежную сумму 500 000 руб.
18 ноября 2022 года ФИО1 передал ЗАО «Ариада» уведомление о готовности к сдаче результата выполненных работ, которое зарегистрировано ответчиком 18 ноября 2022 года за №. В данном уведомление ФИО1 уведомил о готовности к сдаче результата выполненных работ по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по договору строительного подряда № от 29 июня 2021 года. Просил осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность подрядчика, на условиях согласованных в договоре купли-продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года. Указал, что сдача и приемка выполненных работ будет производиться 25 ноября 2022 года в 13 часов 00 минут по адресу: РМЭ, <адрес>, позиция 95.
Представитель ЗАО «Ариада» 25 ноября 2022 года на приемку не явился, тем самым отказался принимать работы на созданный объект и оформить необходимые документы для государственной регистрации права собственности и его перехода.
14 марта 2023 года истец ФИО1 направил ЗАО «Ариада» досудебную претензию, в которой просил исполнить обязательства по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности.
Из заключения экспертной организации ФГБОУ ВО «Поволжский государственный технологический университет» следует, что индивидуальный жилой дом, площадью 378,3 кв.м. возведенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, месторасположение: РМЭ, <адрес>, поз.95 с учетом требований действующих нормативных документов и его конструктивных особенностей следует считать объектом капитального строительства. Строение - жилой дом поз.95 по <адрес> нормального уровня ответственности в полной мере соответствует требованиям закона от 30.12.2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на объект недвижимости – вновь созданный жилой дом площадью 378,3 кв.м., возведенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95, по договору купли продажи индивидуального жилого <адрес> от 29 июня 2021 года заключенного между ФИО1 и ЗАО «Ариада».
Определением суда от 19 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Марий Эл (далее филиал ППК «Роскадастр» по Республике Марий Эл); Управление Росреестра по Республике Марий Эл; Муниципальное учреждение «Волжский городской комитет по управлению имуществом» (далее МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом»); прокуратура Республики Марий Эл; общество с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (далее ООО «ВСК»); Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл (далее УФССП по Республике Марий Эл).
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца – адвокат Смирнова М.Ю., действующая на основании ордера и удостоверения адвоката исковые требования и уточнения к ним поддержала, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО «Ариада» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал ППК «Роскадастр» по Республике Марий Эл, УФССП по Республике Марий Эл, ООО «ВСК» в суд не явились о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - МУ «Волжский городской комитет по управлению имуществом» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суду представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия их представителя.
Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по Республике Марий Эл, в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Суду представлен отзыв на уточненное исковое заявление, в котором вопрос об удовлетворении заявленных истцом требований оставляют на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель прокуратуры Республики Марий Эл ФИО2, действующий на основании доверенности, удовлетворению требований истца не возражал.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с частью 1.1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.
Из системного толкования указанных выше норм права во взаимосвязи с положениями статей 204, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект строительства в полном объеме вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе предъявления требования о признании права собственности на индивидуально - определенный объект, в том числе незавершенный строительством объект. Следовательно, возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое здание связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.
Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 29 ноября 2018 года (дело №) ЗАО «Ариада» запрещено заключать сделки без передачи обязательств по договору № аренды земельного участка от 08 ноября 2013 года по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с 85 земельными участками, в том числе с кадастровым номером № (т.1 л.д.92-96).
Указанным решением суда, также установлено, что 8 ноября 2013 года между муниципальным образованием городской округ «<адрес>» в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) и ЗАО «Ариада» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровой №, по адресу: Р.М. Эл, <адрес>, вид разрешённого использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет.
Постановлением администрации городского округа «<адрес>» от 14 ноября 2013 года № «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории указано ЗАО «Ариада».
В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 5 марта 2014 года № «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет поставлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером, площадью 132005 кв.м, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
По результатам проведенной планировки территории образовались участки под комплексное освоение в целях жилищного строительства и участок под размещение инженерных, коммуникаций, дорог.
30 апреля 2014 года постановлениями администрации городского округа «<адрес>» об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с № с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».
25 июля 2014 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции: на основании протокола № от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации городского округа «<адрес>» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05 марта 2014 года № арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером №, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального значения.
Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 18 октября 2021 года (дело №) ЗАО «Ариада» отказано в удовлетворении иска о снятии запрета на совершении сделок с 85 земельными участками, находящимися на праве аренды у ЗАО «Ариада» по договору аренды № от 8 ноября 2013 года (л.д.101-105).
Из указанного судебного акта следует, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 9 ноября 2020 года (дело №) отказано в удовлетворении исковых требований муниципального образования городской округ «<адрес>» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом к ЗАО «Ариада» о расторжении договора аренды № от 8 ноября 2013 года и возврате земельных участков.
29 июня 2021 года между ФИО1 и ЗАО «Ариада» был заключен договор индивидуального жилого <адрес> соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя индивидуальный жилой дом, который будет создан им или третьими лицами по его поручению в будущем на земельном участке площадью 901 кв.м с кадастровым номером №. расположенном по адресу: <адрес>, поз.95 предоставленном Продавцу под комплексное освоение в целях жилищного строительства, в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять строение и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором. ЗАО «Ариада» обязуется предать в собственность Покупателя индивидуальный жилой дом в срок до 08 октября 2023 года. (л.д.6-7)
500000 рублей ФИО1 по указанному договору оплатил ЗАО «Ариада» 29 июня 2021 года (л.д.11).
По договору строительного подряда № от 29 июня 2021 года ФИО1 обязался в срок с 29 июня 2021 года по 08 сентября 2023 года выполнить комплекс работ по строительству индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 901 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, поз.95, подготовить и оплатить технический план (пункт 1.1, 1.2, 3.1 договора). Заказчик берет обязанность осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на данный объект с последующей передачей его в собственность подрядчика на условиях договора купли-продажи № от 29 июня 2021 года. Подрядчик обязуется выполнить работы в соответствии с самостоятельно разработанной документацией, учитывающей все требования покупателя (пункт 1.4) (л.д.8-10).
Из технического плана от 25 октября 2022 года, составленного кадастровым инженером ФИО3, следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: Р.М. Эл, <адрес>, позиция № в 2022 году завершено строительство, двухэтажного индивидуального жилого дома, без подвала, общей площадью 378,3 кв.м. (т.1 л.д.12-24).
Из отзыва Управления Росреестра по Республике Марий Эл следует, что сведения об объекте капитального строительства - индивидуальный жилой дом, площадью 378,3 кв.м., расположенный по адресу: Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.
ЗАО «Ариада» от постановки объекта на кадастровый учет, а также передачи объекта недвижимости истицу уклоняется, что следует из претензии истца, полученной ЗАО «Ариада» 14 марта 2023года (т.1 л.д.43-44).
Согласно п.1, п. 4 ст.753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Выдача указанного разрешения осуществляется уполномоченным органом.
Следовательно, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой административный акт, который выдается застройщику и является основанием для передачи объекта долевого строительства участнику данного строительства.
В силу части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Таким образом, отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске.
Кроме того, указанные положения закона не освобождают суд от установления юридически значимых обстоятельств, а именно, соответствует ли возведенный объект разрешению на строительство, является ли спорный дом предметом заключенного с застройщиком договора, не является ли спорный объект самовольной постройкой.
По смыслу приведенных положений закона, к юридически значимым обстоятельствам по данному делу следует отнести, в частности, обстоятельства: возведения жилого дома на предоставленном для этого земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; получения застройщиком разрешения на строительство дома на земельном участке, как самостоятельного объекта, указанного в проектной документации; выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию дома или принятие им мер для получения такого разрешения; соответствия постройки установленным требованиям, а также выяснения вопроса о том, не нарушает ли спорный объект права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, с учетом приведенного правого регулирования и установленных обстоятельств решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25 февраля 2021 года (№ А38-8291/2020), на освобождает от доказывания, обстоятельств о соответствии заявленного дома установленным требованиям, отсутствии нарушения права и охраняемые законом интересов других лиц и угрозы жизни, здоровья граждан.
Из заключения специализированной организации ФКБОУ ВО «Поволжский государственный технологический университет», составленного по результатам экспертизы, проведенной с 17 мая 2023 года по 26 мая 2023 года следует, что индивидуальный жилой дом, площадью 378,3 кв.м., возведенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95: с учетом требований действующих нормативных документов и его конструктивных особенностей является объектом капитального строительства и относится к разряду недвижимого имущества; в полной мере соответствует требованиям действующих норм и правил, а также относится к категории полностью благоустроенного жилого дома, пригодного для проживания; в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в связи с чем сохранением указанного индивидуального жилого дома права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушаются, а также угроза жизни и здоровью граждан не создается (л.д.111-158).
Учитывая, установленные обстоятельства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.88, ст.98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы по уплате государственной пошлины.
Истцом за рассмотрение дела в суде была уплачена государственная пошлина в сумме 600 руб., что подтверждается чек-ордером от 06 апреля 2023 года. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины с учетом объема удовлетворенных требований в размере 300 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 (СНИЛС №, паспорт 88 04 № выдан <данные изъяты>) к закрытому акционерному обществу «Ариада» (ИНН №) о признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.
Признать право собственности за ФИО1 (СНИЛС №, паспорт 88 04 № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес> Республики М. Эл) на объект капитального строительства – задние, площадью 378,3 кв.м, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, местоположение: Российская Федерация, Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным кадастровым инженером ФИО3.
Решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 (СНИЛС №, паспорт 88 04 № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес> <адрес> Эл) на объект капитального строительства – задние, площадью 378,3 кв.м, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, местоположение: Российская Федерация, Р.М. Эл, <адрес>, позиция 95, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленным кадастровым инженером ФИО3.
Взыскать в пользу ФИО1 (СНИЛС №, паспорт 88 04 № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес> Республики М. Эл) с закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Малышева Л.Н.
В окончательной форме решение
составлено28 июня 2023 года